第三章 八里地區發展概述 八里地區發展概述 八里地區發展概述 八里地區發展概述
第二節 八里地區相關項目變化調查
壹、各項八里地區變遷相關研究項目
經由文獻回顧及參考書目，本文訂出調查範圍界定於有關地區之觀光、地價 以及土地使用三部份，各部分主要調查項目與用意如下表
表 3-2-1 調查項目總表
項目 調查項目 調查意義
觀光 觀光人口、地方人口 了解地方發展走向與地方經濟
地價 公告地價、地價調查 了解地方經濟與由地價得知發展趨勢 土地使用 現況土地使用變遷變化 了解在土地使用上之變化、地方土地
之利用方式以及土地使用上之增減
一、變遷相關調查
依照前節所述，本文調查首先將由觀光人口來比較，關於觀光人口本文調查 範圍僅以十三行博物館、八里左岸.公園、淡水漁人碼頭為主，資料如下表：
表 3-2-2 八里區域景點觀光人數遊客統計表 年月別 十三行
博物館
八里
左岸公園 總計
西元 民國 觀光人數 觀光人數 觀光人數 2003 92 731,932 - 731,932 2004 93 700,665 2,537,000 3,237,665 2005 94 457,204 2,370,000 2,827,204
2006 95 - - -
1 月 23,954 160,000 393,954 2 月 30,506 200,000 230,506
資料來源:台北縣政府建設局觀光統計資料表
八里景點十三行博物館與淡水漁人碼頭及左岸公園因成立時間尚晚，並無法 比較過去觀光人口數，原因在於十三行博物館過去於發現遺蹟開始後，仍未立即 成立專區保護，經由抗爭與協調才於民國 81 年籌設博物館區域，92 年才建造完
成的十三行博物館，過去並未能算列於觀光人數統計，而左岸公園為配合十三行 博物館同步開發，也無法有過去觀光人數統計，而第三列於景點之淡水漁人碼頭 (包含淡水老街)自民國 86 年從第二漁港轉型後才陸續開發成立，此三景點若以 過去比較差異，必然有相當之差距，本文遂將此觀光人口項目改於比較於其餘台 北縣之觀光景點，主要在於了解自成立景點後之觀光人口數與其他地點的比較。
依照北縣建設局提供之資料，其他台北相關景點尚有烏來風景特定區、碧潭 風景特定區、十分旅遊服務中心、瑞芳風景特定區、林家花園、坪林茶葉博物館、
鶯歌陶瓷博物館、黃金博物園區、客家文化園區、淡水紅毛城、滬尾炮台、前傾 淡水關稅務司官邸、淡水金色水岸以及其他等，資料如下。
表 3-2-3 台北其他景點觀光人數統計表 年月別 烏來風景
特定區
十分旅遊 服務中心
瑞芳風景
特定區 林家花園 西元 民國 觀光人數 觀光人數 觀光人數 觀光人數 2003 92 942,293 228,417 1,852,808 119,119 2004 93 829,530 517,980 1,756,890 95,541 2005 94 774,423 558,902 1,864,486 104,797
2006 95 - - - -
年月別 坪林茶葉 博物館
鶯歌陶瓷 博物館
黃 金 博物園區
淡 水 紅毛城 西元 民國 觀光人數 觀光人數 觀光人數 觀光人數 2003 92 42,859 294,440 - 306,065 2004 93 39,162 296,542 166,638 47,015 2005 94 43,597 271,124 930,281 68,343 2006 95 - - - -(維修中)
年月別 淡 水 金色水岸
淡水
漁人碼頭 其他 -
西元 民國 觀光人數 觀光人數 觀光人數 - 2003 92 - 671,163 998,452 - 2004 93 2,815,000 2,203,690 801,382 - 2005 94 2.700,000 1,911,895 879,117 -
2006 95 - - - -
備註：其他包含十分瀑布、雲仙樂園、八仙海岸、朱銘美術館、三峽祖師廟 資料來源：台灣建設局
由北縣觀光遊憩景點觀光人數統計表可得知，觀光人口都以風景區度假眾 多，都約有 90 萬觀光人次，92 年後十三行博物館與八里左岸公園同歩開放，就 有相當好之成績，比較 93 年與 94 年觀光人口數，八里左岸公園與淡水漁人碼頭、
金色水岸等都突破 220 萬人次，相對於其餘觀光景點，淡水與八里儼然成為台北 縣觀光經濟的一大支柱。
1、觀光人口統計與分析
依照前節結果，本文將十三行博物館、八里左岸製作成下圖(92 年-95 年)，
方便比較與對照變化。
圖 3-2-1 歷年風景區觀光人口變化圖
由上圖可知目前在觀光最受歡迎的地區都約在八里與淡水地區，不僅表示出 近年在淡水地區的商機，也顯示附近的地區應盡速配合趨勢趁機發展，定能帶動 地區的興起。十三行博物館位在八里區域，也應配合八里及左岸的發展，並順勢 聯合推動系列觀光活動或混合旅遊。
92 年 93 年 94 年 95 年 時間(年) 觀光人數(萬)
250
200
150
100
50 十三行博物館
八里左岸公園 淡水金色水岸
淡水漁人碼頭
鶯歌陶瓷博物館 瑞芳風景特定區
十分旅遊服務中心 烏來風景特定區
二、人口成長
八里人口成長表由內政部統計年報中節錄民國 70 年至 94 年資料如下表 表 3-2-4 八里人口成長表
民國 八里人
口數 成長率 差距 累計 台北縣人口 佔台北人
口百分比%
70 14,860 - - - 2,354,858 0.006%
75 16,350 0.100269179 1,490 1490 2,725,510 0.006%
80 17,648 0.079388379 1,298 2,788 3,107,278 0.005%
85 24,119 0.366670444 6,471 9,259 3,355,299 0.007%
86 25,470 0.056013931 1,351 10,610 3,420,525 0.007%
87 26,294 0.032351786 824 11,434 3,459,624 0.007%
88 27,576 0.04875637 1,282 12,716 3,510,917 0.007%
89 28,519 0.034196403 943 13,659 3,567,896 0.007%
90 29,624 0.038746099 1,105 14,764 3,610,252 0.008%
91 30,366 0.025047259 742 15,506 3,641,446 0.008%
92 30,955 0.019396694 589 16,095 3,676,533 0.008%
93 31,453 0.016087869 498 16,593 3,708,099 0.008%
94 31,989 0.0170413 536 17,129 3,736,677 0.008%
參考資料：內政部主計處台灣省人口成長數據資料 1.人口統計與分析
依上所述，本文將八里鄉人口(85-95 年)製作成下圖，方便比較與對照變化。
圖 3-2-2 八里歷年人口成長圖 八里鄉人口
35000
33000
30000
27000
24000
21000
85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 年數
2.八里人口與其他鄉鎮市比較與分析
八里地區屬於鄉鎮區，人口雖未能與大都市相比，但由人口成長還是可看出 地區成長或消退的情況。本文比較時間為民國 70 年至民國 94 年止。由地區景點 完工日期來看，民國 80-85 年關渡大橋開通後影響人口達 44%，87 年(淡水捷運 站)後至 92 年(八里環境美化工程結束)地區增加 32%，而近 2 年來地區又增加約 7%，整體來說與過去相比每 5 年地區人口增加約為 22%。本文將台北其他鄉鎮之 成長比例比較於下表，顯示八里地區發展與成長比起其他鄉鎮顯出相當快速。
表 3-2-5 北縣其他鄉鎮市人口變化比例(*為負成長地區) 鄉鎮名 70 年人口 94 年人口
變化比例
鄉鎮名 70 年人口 94 年人口
變化比例
五股鄉 35,644 75,609
212% (+)
石門鄉 10,480 11,626
110% (+)
泰山鄉 40,576 69,741
171% (+)
*平溪鄉 10,481 6,313
0.60% (-)
林口鄉 23,986 58,777
245% (+)
*雙溪鄉 16,239 10,371
0.63% (-)
深坑鄉 10,620 21,412
201% (+)
*貢寮鄉 17,180 14,255
0.82% (-)
*石碇鄉 8,944 7,782
0.87% (-)
金山鄉 19,564 21,972
112% (+)
坪林鄉 6,729 6,735
1.00% (+)
萬里鄉 18,982 19,805
104% (+)
三芝鄉 16,600 23,566
141% (+)
八里鄉 14,860 31,989
215% (+)
第三節 第三節 第三節 第三節 八里地區公告地價行情變遷分析 八里地區公告地價行情變遷分析 八里地區公告地價行情變遷分析 八里地區公告地價行情變遷分析
房價與交通、景點間的關係，通常有三階段「宣佈時上揚，施工時下跌，完 工後回升」，八里地區地價的漲跌起伏相當大，對八里的變化與改變也相當廣大。
十年前，八里平原上只見農舍、草地、稻田、菜園，山坡地長滿竹林、柚子、蓮 霧，正是典型的農村景象。十年後，八里平原上草地稀疏、稻田幾乎絕跡，菜園 所剩無幾，取而代之的是一條筆直寬闊的四線大道，以及一幢幢現代化的高樓大 廈，八里的變化令人措手不及。(何光明,2005)，
根據住展雜誌統計，對於淡水與八里之地價有 2 個價格破壞者，首先是去年 底今年初，位台北縣淡水捷運紅樹林站附近的「海揚」個案，挾著 800 戶、60 億元的案量隆重登場，每坪 17 萬元的價格一公開，較區段行情足足便宜了 19%，
使淡水、八里一帶銷售中的個案幾乎全面停頓。 這種市場稱之為「價格破壞」
的效應，等於是在市場上逆向操作，價格破壞者往往以較大的案量、低於區段行 情 2 至 3 成的低價，加上強勢的媒體行銷策略搶攻客源，影響所及，週邊個案全 面銷售停擺，必需等這個價格破壞者銷售得差不多，週邊個案才有再啟動的機會。
不過，淡水、八里的夢魘似乎還未停止，位於淡水竹圍捷運站旁的國揚建設 工業住宅案「南加州」，規劃 1500 戶、總銷金額 50 億元的重量級個案，每坪 15 萬元的價格，將「海揚」17 萬元一坪的價格硬是比了下去，低於區段行情 22%
的價格，使淡水、八里一帶銷售中的個案再次噤若寒蟬，預計近期公開後的價格 破壞及吸盤效應會更加明顯(註一)。
由以上資料可得知八里地區之地價與位置、周邊影響有相當之關係，本文將 八里全圖現今地價列於圖 3-4-1，並附於地區公告地價、公告現值平均，探討地 價相關分析與問題。
註一:出處：住展雜誌 來源：網站(台灣不動產交流協進會)
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1.公告地價與公告現值
在調查八里公告地價資料前，應了解相關名詞，公告地價(註一)：係指每一 地價等級之平均地價，經由縣市政府公佈，作為土地所有權人申報地價之依據。
舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公 告地價百分之八十為其申報地價；若申報地價超過公告地價百分之一百二十時，
以公告地價百分之一百二十為其申報地價；若申報地價未滿公告地價百分之八 十，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價。附註：政府於民國 57 年舉辦規定地價，短期間不可能重新規定地價，所以民眾沒機會去決定申報地價 金額，以上公告地價僅供學術研究之用。
現在我們每年繳納的地價稅，是以當期【申報地價】計算稅金，申報地價是以民 國 57 年當年之申報地價，每三年調整一次調上來的，最近當期申報地價是民國 93 年 1 月,下次調整時間為 96 年 1 月。政府目前正努力調高申報地價，以利拉 近與公告現值之差距。
公告現值(註二)：係直轄市或縣市政府對於轄區內之土地，經常調查地價動態，
繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經『地價評議委員會』評定，民國 92 年 前是每年 7 月 1 日公告一次，民國 93 年以後改為每年 1 月 1 日公告一次。其用 途在於土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核 土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。
公告現值在實質上是較接近市價，約市價的 1/3-1/5，目前我們過戶繳納增 值稅就是以此現值計算。但偏遠地區或山區，公告現值大於市價是比較特殊的。
在台灣採世界獨一無二雙軌制，用申報地價來課徵地價稅，公告現值來課徵土地 增值稅。
本文將先行調查八里地區地價與公告現值，再分析目前地價與租金。
註一、註二 公告地價與公告現值參考網址如下：
2.八里地過去地段分佈圖
下圖為八里地段分佈圖，參考各地區過去地價資料以及現今地段，附上本文 研究地區地價、公告地價、公告現值等變遷比較。
圖 3-3-1 八里地段標示圖(分區依據八里都市計畫圖) 表 3-3-5 八里過去地價標示表(平均值)
地段資料 號 地價˙現值 70 75 80 85 90 95 公告地價 - - - 8,500 小八里坌段
小八里坌段 小八里坌段 小八里坌段 十三行小段 十三行小段 十三行小段 十三行小段
1
公告現值 130 500 5,250 7,500 11,000 21,000
地段基本資料 地段基本資料 地段基本資料 地段基本資料
地號數量 503
95 年公告現值：採現今公告現值總數量最高者 範圍：34,000 - 4,400，最高與最低平均：19,200 95 年公告地價：採現今公告現值總數量最高者 範圍：8,500 – 760，最高與最低平均：4,630
地段資料 號 地價˙現值 70 75 80 85 90 95 公告地價 - - - 5,500 大八里坌段
大八里坌段 大八里坌段 大八里坌段 大崁腳小段 大崁腳小段 大崁腳小段 大崁腳小段
2
公告現值 100 500 8,100 10,320 13,000 22,100
地段基本資料 地段基本資料 地段基本資料 地段基本資料
地號數量 562
95 年公告現值：採現今公告現值總數量最高者 範圍：22,620 – 2000，最高與最低平均：12,310 95 年公告地價：採現今公告現值總數量最高者 範圍：5,500 - 340，最高與最低平均：2,920
2
3 4
5
6
7 1