第三章 八里地區發展概述 八里地區發展概述 八里地區發展概述 八里地區發展概述
第五節 整體分析與評估
一、調查整體記錄
本章於前三節中將整體調查區域分為三處個別分析後，本節將整合分析於此 節中，主要評估整體區域的變化和一些趨勢之分析，本次調查總計統合表如下。
表 4-5-1 整體調查統計表
使用區別 87 年以前 87-92 年 92-95 年 總計 備註
住宅使用 83 105 124 319 住家、公寓
時期差距 - 22 20 - 時期總合差距
時期成長率 - 0.14 % 0.19 % - 成長率
佔總數比 50 % 47 % 39 % - 地區住商工總佔比例
住宅區面積 105.300㎡ 107.040㎡ 123.375㎡ - 該使用總面積
面積比例 8.58% 8.70% 10.01% - 佔總面積比例
商業使用 31 46 121 198 有商業行為即算
時期差距 - 15 75 - 時期總合差距
時期成長率 - 0.48 % 1.63 % - 成長率
佔總數比 18 % 21 % 38 % - 地區住商工總佔比例
商業區面積 15.005㎡ 23.175㎡ 56.415㎡ - 該使用總面積
面積比例 1.22% 1.89% 4.58% - 佔總面積比例
工業使用 50 73 73 196 工廠廠房、倉庫
時期差距 - 23 0 - 時期總合差距
時期成長率 - 0.46 % 0 - 成長率
佔總數比 29 % 33 % 23 % - 地區住商工總佔比例
工業區面積 205.700㎡ 214.750㎡ 224.450㎡ - 該使用總面積
面積比例 16.75% 17.47% 18.21% - 佔總面積比例
總計 164 224 321 - -
停車場 5 5 公、私有
公有地 3 3 機關、公共
廟宇 7 7 廟宇
公園 3 3 僅紀錄為公園區
未使用地 11 11 無法紀錄時間
整體發展率計算 項目
年份
十三行
地區
八里左岸
地區
渡船頭
地區
空地總合
面積
地區總合
面積
空地率 發展率
87 279875 324100 78956 682931 1232026 55.4 % 44.6 %
92 113575 316450 64964 494989 1229215 40.3 % 59.7 %
95 95775 210260 11345 317380 1232031 25.7 % 74.3 %
下為八里地區整體組成比例圖:
圖 4-5-1 八里地區整體組合圖
0 50 100 150
87年以前 87-92年 92-95年
住宅使用 商業使用 工業使用 停車場 公有地 廟宇 公園 未使用地
表 4-5-2 八里整體各類使用累計表
使用區別 87 年以前 87-92 年 92-95 年
住宅使用 83 105 124
商業使用 31 46 121
工業使用 50 73 73
87年以前 87-92年 92-95年
住宅使用 商業使用 工業使用
圖 4-5-2 八里住商工業使用變遷圖 表 4-5-3 八里整體各類使用累計表
停車場 5 5 5
公有地 3 3 3
廟宇 7 7 7
公園 3 3 3
未使用地 11 11 11
0 2 4 6 8 10 12
停車場 公有地 廟宇 公園 未使用地
圖 4-5-3 八里其他各類使用變遷圖
二、發展率計算
接下本文在將八里整體土地使用示意圖製作於下，方便比對過去土地使用與 現今土地使用上之差別以及在對於土地使用方面的程度，下為 87 年八里整體土 地使用分佈，藉由前節資料製作如下。
圖 4-5-3 地區整體土地使用分布圖
由上圖可知，過去八里地區多為空地，而空地位置多位於後期所建造之觀海 大道以北，僅渡船頭地區及左岸地區近市區部分擁有住宅區，十三行博物館尚未 啟用之前，十三行區域也僅有零星工業區及汙水處裡廠，地區發展甚低。由發展 率來看，整體八里地區空地佔整體比例約達 55.4%，仍有可開發空間。
表 4-5-4 87 年八里地區發展率 項目
年份
十三行 地區
八里左岸 地區
渡船頭 地區
空地總合 面積
地區總合 面積
空地率 發展率
87 279875 324100 78956 682931 1232026 55.4 % 44.6 %
0 20 40 60 80 100
87年 空地率
發展率
圖 4-5-4 87 年地區發展率、空地率比例圖
圖片來源：http://www.urmap.com/SearchEngine/ 分區繪製：本文繪製
在 92 年時，藉由地區調查資料，本文也將前節資料彙整製作如下，此時期 為八里準備開發八里左岸沿岸與十三行博物館、黃金水岸的開放，下為 92 年時 期八里地區整體土地使用圖。
圖 4-5-5 地區整體土地使用分布圖
由上圖可知，八里地區在 92 年與 87 年相比上，僅渡船頭部份區域開始有稍 微的發展增加商業使用，92 年在尚未開放各景點及工程尚未完工前，地區在發 展上差異甚小，由發展率比較來看，地區發展已趨近 60%，與 87 年時的八里地 區相比，成長改變已有些許規模。
表 4-5-5 92 年八里地區發展率 項目
年份
十三行 地區
八里左岸 地區
渡船頭 地區
空地總合 面積
地區總合 面積
空地率 發展率
92 113575 316450 64964 494989 1229215 40.3 % 59.7 %
0 20 40 60 80 100
87年 空地率
發展率
圖 4-5-6 92 年地區發展率、空地率比例圖
圖片來源：http://www.urmap.com/SearchEngine/ 分區繪製：本文繪製
與過去八里地區資料相比，92 年十三行博物館後，淡水漁人碼頭、八里渡 船頭、左岸公園、黃金水岸皆開放後至今，為本文調查目前關於八里土地使用示 意圖如下:
圖 4-5-7 八里地區現況土地使用示意圖
由上圖可知，八里地區在 95 年時，再與 92 年與 87 年土地使用相比，空地 以大幅減少，發展率已達 74%，空地率僅剩 25.7%，渡船頭地區以及十三行博物 館地區與過去土地使用相比上，成長已相當快速且再土地使用上已趨飽和，左岸 地區可能因距離兩景點過遠以及範圍稍大，所以空地率比起渡船頭及十三行地區 較多，若持續經營且發展八里地區，相信在過不久即可追上差距。
表 4-5-6 95 年八里地區發展率 項目
年份
十三行 地區
八里左岸 地區
渡船頭 地區
空地總合 面積
地區總合 面積
空地率 發展率
95 95775 210260 11345 317380 1232031 25.7 % 74.3 %
0 20 40 60 80 100
87年 空地率
發展率
圖 4-5-8 95 年地區發展率、空地率比例圖
圖片來源：http://www.urmap.com/SearchEngine/ 分區繪製：本文繪製
八里地區三階段發展率比較圖如下圖。
0% 20% 40% 60% 80% 100%
95年 92年 87年
空地率 發展率
圖 4-5-9 八里地區時期階段發展率比較圖
本文調查區域由渡船頭區至十三行博物館，92 年八里整治環境河岸美化工 程完工後至今已逾 3 年，調查資料顯示，新增商業使用與過去相差甚高，新增形 式多為小吃、名產、店面等。也如分析所示，對於八里地區的觀光業的提升必有 相當明顯的提升。
住宅使用區塊調查區域中增加戶數也相當明顯，以公寓或集合住宅為居多，
顯示此地有可能可提昇未來居住人口，但現在為萌芽階段，過去住宅區也眾多，
人口並不算少，且靠近市區未調查區域也尚有眾多住宅區及公寓，我們可從地價 了解八里地區地價也有逐漸提升的趨勢。
工業使用地在八里來說佔 29%，但佔地都相當廣闊，過去原本即為工業與住 宅區之八里地區，若未來發展擴大時對於工業區的問題必須再做出規劃拆遷等的 方案。
其他使用地段多為停車場使用，與空地部份之待售地站調查區塊 20%，顯示 尚有許多地方為空地或廢棄地，停車場等，未來關於空地或其他使用用地都還有 發展的空間。
在過去改變前，八里為工業區、住宅區為主之地區。因無觀光地點的開發以 及地區環境多為舊式社區，另外現今沿海景觀大道處多為髒亂不堪地區，對於發 展並無幫助。住宅區、學校與工業區充斥的原因，以整體來看地方並無吸引人與
區、淡水河紅樹林、關渡自然生活保護區等生態的注重，促成了地方對於改善的 關注與用心，後期之八仙樂園、淡水捷運站更是地區發展的主要因素，淡水漁港 改換成漁人碼頭之後，對於地方觀光與旅遊更是一大誘因，近年現代人注重養生 與休閒，地方政府也一改過去封閉的管理辦法，對於地區的發展更是大力促成，
積極開發地方景點與規劃旅遊路線，後期將左岸公園、黃金水岸(保護區轉換)、
十三行博物館同步進行開發與營運的關係，現在地區的發展可謂處於高峰期，目 前更積極規劃可用新路線與藍色公路等，八里地區若無其他特別因素的影響，勢 必可快速發展，前景相當看好。
關於各分區之變化，改變最大之地區為渡船頭地區，包含商業使用的大量增 加，住宅使用也以新建大樓與公寓為多對未來八里地區人口進駐有相當的助益。
其餘臨街大部分已改為商業區，整治渡船頭河岸後規劃之商業區帶也為渡船頭區 以及八里帶來觀光與生活之希望。
左岸公園地區變化較少，但已經改善臨海處之土地成為左岸公園，對於新建 之觀海大道上仍有許多空地之左岸地區，未來發展潛力也相當足夠，隱憂為靠近 十三行之區域地方工業區的林立，工程與砂石車的來往頻繁，對於景點之安全有 一定之危險程度。加上地方原多為老舊建築，街道兩側新舊的對立感等，且景點 周邊發展過低都可能是未來規劃上的課題。
十三行地區在地區本身已大半部為公共區域與機關用地，，近年來在改變上 也僅是新增配合十三行博物館之餐廳為主，變化較小。
若由發展率來看整體八里地區的成長，也可以看出地區在發展上的成績，由 過去約 55%的空地率，在近年的努力僅剩約 25%，八里地區在發展上實為有目共 睹。
三、八里地區發展趨勢推估
本文將景點渡船頭、淡水漁人碼頭、十三行博物館、左岸公園、台北商港等 5 項目設定為類似都市發展之核心，推估八里發展之趨勢，並針對八里現今之發 展做相關分析。
圖 4-5-10 八里地區發展趨勢
八里地區發展順序由早先淡水捷運站(1)部份，帶動淡水漁人碼頭、黃金水 案等部分的觀光與地區經濟，第二部份為船運接遊與觀光帶動了芭里渡船頭附近 之地區商業，而八里十三行博物館也於此時慢慢推廣及發展，第三部份為帶動了 左岸公園區段整體，高漲的觀光遊客大量湧入淡水後卻不願意前來左岸地區，地 方規劃了左岸環境美化之工程，與八里十三行博物館同步往八里地區中間發展，
但因考量時間關於興建以及規劃、拆遷等問題，台北商港積極的規劃開發可能較 會成為先行之策略，而後再發展成為觀光帶之串聯，成為本文推估八里發展之趨 勢，未來八里在發展上有相當的潛力存在，現今觀光地點眾多，八里如何能超越 其他景點，即有賴開發者的規劃，參考國外各旅遊景點或許為最佳之方法。
四、八里地區調查小節分析
八里地方開發後，本研究認為地區發展對於地區增加了 3 大項目，分析如下 1 主要路線
地區過去對於路線並無規劃，過去的工業區現今已改換以商業區替代，在道 路上新增博物館路與觀海大道，其他對於公車路線也已新增接駁遊覽公車如 R13 號公車路線，而此項主要意義在於道路對於地區原本為單純聯通所用，至今卻擁 有了一條明確之以觀光為主之路線為地區發展之主線，再配合多樣化的觀光路線 類型，更能給予遊客新鮮感及再次觀光意願，本研究也將其優劣分析如下。
圖 4-5-11 八里地區觀光路線圖 (1)優點
地區從無而提升至有為代表開發之起步，擁有明確之主題路線可避免發展過 快與過度，由當地政府規劃之路線以及各旅遊網站來看，規劃路線公車部分為由 關渡捷運站為起點，經由關渡大橋、龍米路至觀海大道與博物館路；自行車部份 以淡水捷運站開始，經由左岸碼頭、左岸公園區至觀海大道與博物館路，由此可 以看出，觀海大道至博物館路此一沿線與區域，為規劃之重點路線，將此沿線周 邊規劃為商業區之用意也很明顯，希望提升地方的經濟與收入，並達到吸引旅客 為重點，專一路線的發展使得投資也能擁有較為明確選擇開發的依據。
(2)缺點
地區發展自 92 年十三行博物館開館後配合附近之各生態保護區以及左岸公
淡 水 河 本研究製作
生態保護區
十三行博物館
淡水漁人碼頭
左岸公園區
公車路線 腳踏車觀光路線