如前所述，一個社區經營管理所涉及的管理費用支出可分為三個大類：1.
常態性的人事、水電等費用，2.定期的設備設施維護費用，及 3.重大的設備設施 修繕與更新費用。其中常態性的管理費用的編列收支較無問題，在本報告有關社 區適宜規模的討論中，亦對其費用的內容與額度有所說明。後兩項費用的收取、
編列、與管理則較困難，也是目前各社區在財務計畫上較難顧及的層面。有關此 方面費用（即公共基金）的管理議題在前面已有討論，至於各種共用部份設施設 備的維護修繕工作，既有的文獻對其各種維護事項、工作內容與技術層面的探討 已有不錯的成果，但對實際費用支出項目與額度的探討則屬初步。就本計畫的研 究目的而言，對各種設施設備維修更新費用的探討是十分關鍵的工作重點。以下 僅就此一部份的研究所得提出說明。
一般而言，公寓大廈建物的使用年限甚長，但各項共用設施設備則因設備 種類，甚至品牌的差異，而有各不相同的使用年限與維護週期，工作的內容亦各 不相同；因此在費用估算上必須逐項分類，估算其在時間軸上產生維修需求的時 間點、工作內容、與費用額度。此外，費用發生的形態又會因保養維修服務契約 類型的不同而有所差別，同時費用的高低亦與簽約的對象有關。前者會涉及管理 費用支出的時間與金額大小；後者則又會涉及管理維護廠商、管理委員會、及住 戶間的（不當）利益糾葛，對社區管理造成許多困擾。以下分別就保養維護契約 類型、簽約對象、設備設施內容、使用年限、及維修工作內容與費用估算等議題 與發現概要說明。各項基礎資料來源，如前述，主要是來自台中地區的管理維護 廠商、管理公司、與相關之訪談與座談，因此在資料與數據上難免會有地域上的 特性差異，亦特在此說明。
5-1 設備設施維護保養服務契約類型與特性
1. 服務契約的類型特性
公寓大廈共用設施設備，特別是法定設施部份的維護保養方式 依服務契約類型的角度來看，可分為三種：全責保養、半責保養、
與勞務保養。維護保養契約類型不同，廠商所收取的維護費用、定 期查修的次數與工作內容也會不同。另外，也因為維護契約類型不 同，設施設備也會有不同的耐用年限。公寓大廈可針對本身的設備 種類、數量不同而選擇適合的維護契約類型。
這三種保養服務契約有兩種簽約方式，一是維護廠商與社區管 委會直接簽維護合約，另一種則是透過管理公司與機電廠商簽訂合 約。簽約方式不同時，費用結構與社區管委會本身所需負擔的工作 內容亦不相同。各公寓大廈社區亦宜考慮自身條件做適宜的選擇。
此三種不同設施設備維護契約的類型特性概述如下：
a. 全責保養
全責保養是指簽約廠商除了定期對設施設備進行查修外，同 時對於固定耗材及重大故障的零件換修都不另行收費，類似於汽 車保險中的全險；也就是在簽約期限內，對於設施設備提供一定 範圍的保固，確保設施設備能運行無誤。也正是因為全責保養提 供類似保固的服務，所以所需的設備維護費用較其它二類維護方 式為高。
國內目前由於管理委員會每年改選，因此限於權限，管委會 與承包廠商所定之全責保養與半責保養契約一般均以一年一簽 的方式執行。全責保養費用的估算是以該社區的設施設備總量
（含設備規格）為考量因素。另外一種簡易的評估方式，是計算 該社區總樓地板面積，並輔以樓層數､電梯數，推測出概略的設 備總量，再評估執行維護所需的經費。
b. 半責保養
半責保養除了提供定期的設備查修外，對於固定耗材亦不另 行收費，但對於重大故障的零件換修則需另行計費。半責保養零 件保固的項目，會因維修廠商不同而有所不同，需視實際合約書 內容而定，個別差異甚大。
如前述，大部份半責保養也是以一年一簽的方式執行。保養 費用的評估係以設備數量（不含規格）為主要考量；比如電梯的 維護保養費用就是以電梯數為主（垂直管道數量），輔以樓層數，
來推估維護所需的費用。
c. 勞務保養
勞務保養提供簽約客戶定期查修及臨時叫修的服務，對於耗 材及零件更換皆需另行計費。其計費準標除了依據設備的價錢 外，亦包含了更換零件所需的工時。
上述三種維護方式最大的差異，在於設備設施耐用年限與服務品質 的差異。以全責保養的方式，設備能有良好的持續維護，服務品質較佳，
且易達到預期之耐用年限。半責保養及勞務保養是以設備實際的使用狀 況作為保養的依據，檢修作業通常較為粗略，且各項配件多用至耐用極 限或損壞後才更換，因此服務品質較不理想，使用年限或長或短，較不 穩定。
2. 服務契約類型的選擇
不同的維護保養服務契約類型選擇，直接影響的便是社區管理 經費支出的多寡；在短期的帳面上，半責保養及勞務保養的支出較 全責保養要低，但在面對重大事故時，社區則必須支付較多的費用，
以維持設備的正常運作。相對的，全責保養的常態支出雖較其他兩 種方式為高，但因廠商提供保固服務，重大故障時由廠商來負擔更 換費用，反而有利於長期的財務控管。因此，經常性的設備維護費 用與設備維護準備金兩者的關係是互動互補的。常態維護費用支出 較低則需有較多的維護準備金以備日後所需，反之亦然。
對於保養服務契約類型的選擇另外亦與發生重大修繕的風險，
以及社區新舊有關。一般而言，對發生故障時會涉及人身安全、重 大不便或損失、技術性較高、與維修金額偏高的項目，基於風險的 考量，社區較會採用全責或半責的保養契約，反之亦然。另一方面，
新建社區則較會延續保固期間的運作，與原維修廠商簽約；使用數 年後則會較傾向尋找費用較低的二級廠商負責維修工作。以目前台 中市的狀況而言，大部份的社區僅針對部份的設施設備（如：昇降 機設備、機械停車設備）進行全責維護；其它設備仍是以半責或是 勞務保養為主。
又，目前相關設備設施維修廠商的競爭亦十分的激烈。最常見 的狀況是，業者面對競爭而不斷的削價競標，以較低的維護費用，
爭取客源。在此競爭下，業者收入常低於成本，所需的利潤往往是 藉由提高零件價格或其它方式轉嫁到消費者身上。所以價格與服務 如何兼顧是消費者與業者都應思考的問題。
3. 維護契約簽約方式與議題
一般社區大樓與維護廠商的簽約方式可分兩種，一是透過管理 服務公司代為簽約，一是直接與社區管委會簽約。同時社區設施設 備種類眾多，維修專業門檻亦不同；有些社區會選擇將部份（專業 門檻較低的）維護工作交由管理公司代為負責，而在其它部份則直
接與維修廠商簽約的情況。此兩種簽約方式的特性分述如下：
a. 由管理服務公司代為簽約。
因設備維護牽涉不同的工程專業領域，在管理委員會委員通 常專業能力有限的情況下，管理公司的服務契約中通常亦包括了 代為管理的工作項目，也就是負責代表社區尋找維護廠商並代為 簽約。在此方式下，因有管理服務公司的代為執行簽約（與督 導），社區較不需花費過多的精力在設備設施的管理維護工作 上，但須多支付給管理公司一些此方面的服務費用。
此簽約方式，因管理服務公司與承包廠商通常有長期合作與 默契，在工作的執行上會較順暢；但有時也會發生管理服務公司 向承包廠商索取「回饋金」或是兩者私底下運作謀取非法利益。
在當前一年一簽的市場競爭環境下，據聞亦有一些管理公司是以 此方面的「收入」，來彌補削價競爭所造成的「損失」。換言之，
管理公司若在此方面提供免費服務，其費用通常會以直接或間接 的方式轉嫁至社區住戶身上，造成維護費用中較不為人知的死 角。
b. 由管理委員會直接與廠商簽約。
社區中若有對機電設備有足夠瞭解的委員（住戶）或聘有專 職的總幹事，便通常會試圖採取自行找尋設施維修廠商簽約的方 式。也有部份社區是透過管理公司的介紹推薦，再直接與廠商簽 約。
此種簽約方式較大的困擾除了是專業能力不足外，另一個常 見的現象是在一個社區中會有住戶或委員不和，自成派系相互猜 忌、人謀不臧的情形；這些社區內部人員的紛爭，若涉及廠商的 簽約與維修事務，就會嚴重影響社區管理的正常運作。
上一議題，若再加上管委會每年必須改選一次，造成承包機 電廠商可能每年必須面對不同的協商對象，容易造成溝通上默契 的不良。在本研究的調查過程中，亦有業者與社區反映有些廠商 會以送禮等不當方式爭取續約；也有社區管委會或住戶會以續約 要脅，索取不當利益，亦深化社區內部糾紛。
5-2 設施設備項目、維護工作內容與頻率
1. 設施設備內容、維護項目、與使用年限
公寓大廈共用的設施設備，由保養維修的角度來看，業者主要 將其區分為七種設備系統：a.給排水系統、b.消防系統、c.電氣系統、
公寓大廈共用的設施設備，由保養維修的角度來看，業者主要 將其區分為七種設備系統：a.給排水系統、b.消防系統、c.電氣系統、