3-1 公寓大廈適宜規模
由管理經營的角度與規模效益的觀點，公寓大廈規模的大小不僅直 接影響到其共用部份的內容，也關係著這些社區是否有足夠的經費資源 來永續經營管理其共用部份，特別是各項共用空間、設施與設備。因此，
就本計畫而言，對公寓大廈適宜規模的探討是很關鍵，且應首先觸及的 議題。
3-1-1 公寓大廈適宜規模的主要考量因素
相關業者對於公寓大廈適宜的社區規模看法並不十分一致，往往與其 業種或公司的經營方向有關。但整體而言，這些業者對適宜規模的考量因 素卻頗為一致，也有一些相近的主張。
由有效經營管理的角度，對社區適宜規模的界定主要有兩個因素。其 一是一個社區要達到一定規模以上，才能有足夠的管理經費收入，維持正 常的社區管理運作。另一個因素則是社區要有一定的規模，才能在購屋者 可以接受的公設比（25%上下）範圍內，由公共設施空間中規劃出一有效 規模的樓地板面積，做為非法定的休閒交誼性質的公共設施來使用，提昇 居家環境品質，也吸引消費者的青睞。此二因素中，前者的考慮是較具決 定性的。
就第一項因素的考量，受訪的管理業者，依其實務經驗，很具一致性 地指出，一個社區有專人負責門禁管理時，基本的工作人力應包括一哨全 時段（一個出入管制點配置 24 小時管理員），加上一位總幹事，一位專職
（或兩位）清潔人員。這些基本管理人力每月固定的人事費用約在 14 到 16 萬元之間（其費用高低視管理人員的服務內容與「等級」差異而略有 出入）。依業者的經驗與相關研究顯示，一般社區管理支出中，人事費用 約佔 75%上下，但會因社區規模大小而略有差異（社區越大，在此方面 越為有利）；因此一個社區每月應約有 20 萬元以上的收入，才能維持上述 人事費用，及經常性的公共水電與設施設備維護等費用。
3-1-2 社區基準規模推估
由此管理費用結構的觀點，在目前一般住戶可接受的管理費用標準約 在每坪 50 元上下的條件下（台北地區略高，中南部略低），公寓大樓社區 的總樓地板面積應有 4000 坪左右，才能維持上述的「常態」管理模式。
此一社區規模，若以每戶 40 坪來計算，則約為一個 100 戶左右的社區。
當社區規模小於此一數值時，業者（主要是管理業者）多建議社區規模至 少應在 3000 或 3500 坪以上。在此規模，社區仍可以以兼職性質的「社 區秘書」取代總幹事，或精簡其它人事費用支出，以每月 16 萬元上下的 管理費收入維持社區的管理運作。
當一個社區無法達到上述規模時，勢必無法維持上述一哨全時段的門 禁管理人力配署，只能降低服務水準，否則就只有提高管理費用的收費標 準，才能維持上述的管理人力。我們或可將此 3000 坪或 3500 坪，甚至 是上述的 4000 坪總樓地板面積視為公寓大廈最小的社區經營基準規模，
然而我們也必須在此特別指出，擁有上述經營規模與收費標準的社區，雖 然可以維持常態的管理人力與費用支出，但在管理費用收支上很難有結餘 提撥做為設施設備維護的「公共基金」，對於一個社區的長期經營管理，
還是有很嚴重的潛在危機。
或許因此，有不少業者（特別是建築投資業者）依其經驗，較建議以 5000 坪左右的總樓地板面積規劃公寓大廈社區的適宜基準規模。在此規 模下，一個社區的管理費收入，除了支付固定的人事、水電與一般維修開 支外，還能有些結餘辦理社區活動或提撥做為公共基金，是較有機會實現 社區永續經營的理念。此一 5000 坪的社區規模也是台中地區建築業者較 認同的「中型社區」的適當規模。
此外，一些大型的建設公司，較傾向投資開發規模在 8,000 坪至 10,000 坪左右的「大型社區」。在此規模，社區每月可有 40 至 50 萬元的 收入，縱使這樣的社區規模可能要有兩個出入管制口，每月需較一個出入 管制口多出近 10 萬元的人事費用，但管理經費的運用仍屬充裕。然綜合 研究人員的觀察分析，此類大型社區雖有經濟規模的優勢，但通常社區事 務繁雜，住戶性質差異大，狀況也多，若無建設公司積極介入，主動提供 資源協助，很難妥善管理經營，住戶與管委會對建設公司與管理公司也易 生不滿。事實上，在研究人員所接觸的案例中，知名的建設公司為其企業 聲譽，通常都會主動介入，協助社區管理事務的推行，甚至會安排相關之
管理公司進駐；但對大型社區而言，通常的現象是社區管委會與住戶對建 設公司與（或）管理公司，還是多有怨言。究其原因，社區規模過大恐是 主因。管理經費角度的適宜規模似乎是較社區組織的適宜規模大了許多；
事實上，此種不同向度所反映的適宜規模差異是社區經營上很值得深入探 討的議題。
或許也因此，在本研究訪談過程中，也發現有少數業者反而建議未來 應朝更小規模的公寓大廈社區發展，會更有利於同質社區的建立，促成良 好的社區住戶互動；透過社區在住戶同質性高，容易形成社區共識的有利 條件下，來建構良好的社區管理。雖然在此較小的社區規模，其收入應難 以維持一哨全時段的門禁管理，但卻也因為戶數偏低，社區意識強，可能 就不需要有 24 小時的專人門禁管理，而可以其它門禁管理方式（例如刷 卡等），配合自發性的守望相助精神，降低社區管理費用負擔最重的門禁 管理人員費用，而能在較小規模、較少管理經費的條件下，仍能達成令人 滿意的社區管理運作。雖然對中、高層電梯公寓大樓而言，此一較小的社 區規模往往會有停車位空間不足等方面的困難，但本研究仍認為此一新的 思考方向，是很值得進一步的探討嘗試。
綜合上述，我們可以瞭解在相關業者的實務經驗中，由社區經營管理 的角度來看，公寓大廈社區的適宜規模確實是有一些可以遵循參考的標 準。然而，這些適宜規模的推論是建基在「常態的」空間規劃與管理模式，
由規模效益的角度所得出的結果；同時此一適宜規模的推論亦較未考慮社 區住戶特質，成員互動關係對社區經營管理成效的影響。因此，正如同不 少業者在受訪時所表達的，所謂社區適宜規模的界定還是必須同時考量空 間規劃、設施選擇、以及社區住戶特性等多方面的因素條件，才是一個正 確的思考方向。
在推論適宜規模時，另一個值得省思的問題是：在現行時空條件下，
建築業者在投資開發時，往往是由土地取得條件決定開發規模的情況，更 勝於適宜規模決定土地取得與否。換言之，多數的投資業者，並無法如願 以償的取得理想規模的土地進行開發。在此環境條件下，這些在規模上「不 適宜」的社區應如何來有效率的經營，就是一個很值得深思的問題。就此，
本研究認為不少業者所提出的鄰近社區「聯合經營」的概念，應是一個值 得進一步探討的方向。
3-2 公設比
所謂公設比，即公寓大廈（室內）共用部份佔其社區總樓地板面積的 比例。公設比的高低往往因各社區的特性差異而有所不同，也決定了社區 室內共用部份面積的大小，與社區的居家環境品質有很大的關係。依建築 規劃與投資業者的經驗，電梯公寓大廈的公設比一般多以 25%為基礎，
但亦可少至 22%，多至 30%。不少業者更認為公設比應在 30%以上才屬 合宜，但基於市場考量，業者鮮有做此嘗試。同時以本研究對台中市近年 來公寓大廈公設比的資料統計分析發現，公設比超過 25%的案例甚少，
約僅佔個案數的 16%，但可看出公設比高低與樓高有正相關，並有逐年 提高的傾向（參見表 3-2-1）。同時就本研究所建檔有公設比資料的 388 個（電梯大樓）案例中，約 60%的案例的公設比界於 20%至 25%之間，
低於 20%與高於 25%的案例約各佔 1/5（參見表 3-2-2，圖 3-2-1）。綜合 這兩組數據與業者的意見，我們或可推論 20%至 25%的公設比是現存（有 電梯）公寓大廈的常態值，但其發展的趨勢是漸以 25%為公設比的常態 基準。
通常在此 25%的公設空間中，依部份業者經驗，電樓梯間以外的法 定設施約佔去一半（12%至 13%），電樓梯間與門廳也約佔去 8%至 9%。
換言之，能被規劃成其它非法定的休閒交誼設施空間約在 4%至 5%之 間。此一空間若再扣除一些非法定卻應有的公共設施（如較寬敞的門廳與 梯間､信箱間等），部份業者指稱約僅有 1%左右的總樓地板面積是可供 業者創意構思的公設空間。若依此標準，上述一個適宜規模（5000 坪）
的社區，約可有 50 坪的室內空間可規劃為門廳梯間以外的室內休閒交誼 空間。以研究人員至眾多社區案例實地觀察發現，上述數據概估應屬合 理，但亦有一些案例在門廳空間上刻意簡化，使其有較充裕的公設空間安 排各種休閒交誼設施。這些非法定的公共空間規劃內容與使用效益正是本 研究所要探討的重點項目之一。
當然公設比的大小與內容還涉及許多法令規範的因素，也與各案例的 特性有關，實不宜以上述的數值框限之，在此提出這些數據只是協助對研 究課題的瞭解與掌握。此外，須在此特別提出的是所謂「公設比」的計算 是市場習慣，並無一定的法律規範。一般案例所稱「公設比」通常並不將
當然公設比的大小與內容還涉及許多法令規範的因素，也與各案例的 特性有關，實不宜以上述的數值框限之，在此提出這些數據只是協助對研 究課題的瞭解與掌握。此外，須在此特別提出的是所謂「公設比」的計算 是市場習慣，並無一定的法律規範。一般案例所稱「公設比」通常並不將