公寓大廈的共用部份是集合住宅形成社區的根本原因；對公寓大廈共用部份 使用管理的探討，實際上就是探討社區管理事務的主體，無可避免的必須涉及公 寓大廈管理事務的各種層面。根據台中市大樓協進會的統計，公寓大廈在社區管 理上較常見的問題大致可分為社區組織運作、管理經費收支運用、共用部份（公 共設施設備）管理維護、與權屬劃分公設點交等幾方面（參見附表 4）。本研究 亦將由業界專家訪談、座談、主任委員座談，以及社區問卷調查等分析所得區分 為組織運作、管理經費、管理事務執行等幾個大項，對其常見的問題與建議分述 於后。
4-1 管理委員會組織運作
針對社區管理委員會組織運作上的問題與改善建議，大致可分為下 列幾個項目說明：
1. 區分所有權人會議。
依「公寓大廈管理條例」第二十五條之規定，區分所有權人會議 每年至少應召開定期會議一次。在特定情況與條件下，並得召開臨時 會議。但各社區在執行上常出現下列的問題：
a. 區分所有權人會議召開人數門檻過高。
「公寓大廈管理條例」第二十九條與第三十一條分別規定了 區分所有權人會議出席比例在所有權人數與所有權比例應均在 1/2 或 2/3 以上，始能對一般事項或重大事項進行決議。然，以目 前社區組織特性，此一門檻顯然太高，要依法召開會議並不容易。
雖然在同法第二十九條第四項中亦列有可書面委託的規定，解決 不少社區實際出席人數甚少的問題，但大部份的管理業者仍多反 應此門檻太高，易造成流會。其中特別是大型社區，以及以小坪 數單元（如套房）為主的公寓大廈，所有權人出席的比例（含書 面委託）比其它類型的公寓大廈要低，更難召開會議。業者建議 應將此區分所有權出席比例降低，或對某些議題的決議方式允許 用通訊投票的方式決議，或視社區特性差異而有不同的規定。
b. 區分所有權會議召集人角色界定不明。
第二十五條規定除了每年至少一次的區分所有權人會議之 外，得由召集人申請召開臨時區分所有權人會議；但大部份的社
區並未遴選會議召集人，而是逕由社區主委召開。此一情形於社 區運作正常時雖屬違法，但尚無大礙。然，當社區住戶或管委會 有派系的爭執時，恐有區分所有權會議程序合法性的爭議，阻礙 會議之召開，同時現任主委若不召開會議時亦難以處理。本研究 呼籲各社區勿忽視召集人的遴選。此外，本研究認為召集人的角 色並不明確，建議在法令上對召集人是否可同時擔任主任委員或 管理委員亦宜有所規範，以免角色混淆。
2. 管委會的設立與報備。
a. 第二十六條與第二十七條規定起造人應召開區分所有權人會 議，設立管委會，由管委會主委向地方主管機關報備。然，大半 的管委會對於上述核備所需檢附的文件，並沒有深入的瞭解，常 需往返申請數次方能完成手續。建議應加強宣導，並提供申請範 本與表格，以利社區組織依法報備。另外，各地方主管機關與承 辦人的審核標準並不一致，也常招詬病，亦宜檢討改善。
b. 管理業者亦建議：民國 84 年以前（公寓大廈管理條例頒行以前）
成立的管委會原已向市（縣）警局保安科申報核備，能否由政府 直接將這些案例轉交區（鄉鎮）公所處理，以減少管委會重新申 報的麻煩。
3. 管委會的銜接。
a. 第二十七條規定管委會委員為任期制，得連選連任。但因管委會 事務較為繁雜且為無給職，不易覓得願意長期擔任職務的委員。
當社區內部產生爭議時，更易產生管理委員大幅替選的情形。然 而新任管理委員對社區管理事務通常並不熟悉，所以在接掌管委 事務初期，常需摸索嘗試，易造成管理運作上的落差。在問卷調 查的開放問卷中，亦有許多社區表達其社區有此方面的困擾。因 此，本研究建議前後屆管委會委員應有部份重疊，讓社區的管理 維護工作經驗與組織運作能有所延續。
b. 除了上述前後屆委員的銜接外，本研究亦建議政府有關單位應提 供社區管理檔案範本與社區管理手冊，協助委員快速熟悉社區管 理事務。
4. 相關單位的設立。
a. 除了上述社區管理檔案與社區管理手冊外，建議政府成立半官方 的輔導單位，舉辦社區管理委員的培訓與講習，並提供諮詢服 務，讓管委會從成立到執行都能藉此獲得協助。
b. 目前管委會在舉發社區違規事務時（如違章與欠繳管理費等）， 係透過區公所函送公文至各相關單位處理，程序繁複且曠日廢 時。因此建議針對社區違規與爭議事務，設立簡易法庭或仲裁機 構，簡化行政程序，加速管理事務之推展。
c. 公寓大廈管理條例頒行後，並未對各級主管機關的行政人員（特 別是直接與各社區管委會接觸的單位人員）舉辦講習課程，造成 各單位審核標準不一，或法令詮釋方式有所不同，故亦建議能辦 理此方面行政人員的講習工作，期能政令統一，減少民怨。
5. 其它
a. 「公寓大廈管理條例」第三十八條與第三十九條明訂有關管委會 委員等人員失職時之罰則，其立意乃為促使各相關人員能善盡職 守。但管委會委員乃為無給職，過重的罰則恐會造成無人願意擔 任此項職務，造成社區管理工作無法承續，同時也會使得尚未成 立或報備管理組織的社區不願成立正式的社區管理組織，反而有 礙公寓大廈管理事務的推行。社區問卷調查的開放問項所得也發 現許多社區都有住戶不願擔任管理委員，甚至有因此而不願出席 區分所有權人會議的情事。因此，本研究建議衡量職務缺失之輕 重，重新擬定權責義務相適的罰則。
b. 管委會在處理社區違規事務時，常見住戶不滿委員舉發或糾正，
而侵擾委員生活。電話騷擾、搗毀車窗、甚至手腳動粗引入黑道 等，亦時有所聞。在調查研究過程中，各方人士對此議題多有反 應，也是法令規範研修上應多加探討的議題。
c. 本研究也認為公寓大廈的社區組織與一般企業組織很不相同；管 委會委員與一般住戶間並無階級高低權力大小之分，反而會因同 鄰情誼，除非是忍無可忍或情不得已，否則很難「依法辦事」。
因此管委會與管委會委員的角色功能，實有根本檢討的必要，也 建議政府相關單位在此議題上多加探討。
4-2 管理費用的收支與管理
過去管理費用的收支方面常有收取困難的情事，但本研究調查發現 目前此一方面的問題大有改善，社會大眾對公寓大廈收取管理費用的必
要性似已有所認同；若有爭議，也多是在管理費計算方式公平與否。相
1.樓高 6-10 層 TFA：1800 坪
19,835 35,703,000 585,5459 51,000 1,427,000
2.樓高 11-15 層 TFA：4000 坪
28,760 115,040,000 1,625,200 54,000 2,230,000
3.樓高 11-15 層 TFA：5000 坪
28,760 143,800,000 1,769,000 54,000 3,000,000
4.樓高 11-15 層 TFA：8000 坪
28,760 230,080,000 2,200,400 54,000 3,310,000
由該表可以看出幾個現象。第一是依法定工程造價提撥時，
然而，在本研究中也發現，有些建築投資業者對該法令條文 中所謂「管理維護專項」的界定似有疑義，認為該項基金應不包 括社區管理的人事費用。就公共基金設立的目的而言，此一主張 似亦合理，然而交屋的第一年為保固期間，所有的建物、設施、
設備的維修保養均為建商的職責，似乎也無需另訂提撥基金的必 要。因此，有關此一提撥基金的功能意義，政府相關單位實宜進 一步說明確認，以免爭議。
b. 公共基金保管運用的規定應更明確。
在「公寓大廈管理條例」第十條、第十一條、第十八條、第 二十條分別規定了公共基金運用的範圍、條件、與基金的保管與 移交等事宜。但對基金運用的對象（公共設施修繕項目）、額度 等等並無進一步的規定，亦未提出可供社區參考的說明。目前各 個社區雖然在住戶規約中多訂有管委會可以支用公共基金的條 件與額度，但在實際執行上，卻常有大包化小包，便宜行事的情 形，有違政府規定設置公共基金的美意，同時亦使各社區住戶誤 以為公共基金與常態的管理費用可交互流用，而使公共基金的籌 措累積更形困難。本研究建議政府有關單位能在此方面有更明確 的規定說明或參考範本。
c. 公共基金應有額度規劃參考資料。
設置公共基金的目的主要是為因應公寓大廈共用部份設施 設備在建物生命週期時間軸上的重大修繕或必要之更新費用。但 目前公寓大廈的設施設備種類繁多、品牌等級價位的差異亦大，
可能涉及的維修更新時間與額度亦較無一明確的資料可供各社 區參考，公共基金的適當額度與支用計畫更是無從著手；各社區 公共基金的編制與籌措應以多少為目標，也是目前各社區普遍的 困擾。因此本研究認為政府相關單位應盡早提出合宜的指標或參 考資料，以期能落實社區的永續經營。就此部份，本研究已著手 進行公寓大廈設施設備長期維修的費用評估，並將部份結果列入 本報告中（見後述）以供參考。
d. 公共基金的管理方式宜另訂規範或設政府專戶代管。
依「公寓大廈管理條例」第十八條的規定，各社區應設專戶 儲存公共基金。此一規定立意甚美，但以目前各公寓大廈管理財 務普遍擷据的情形來看，此一規定會使得許多財力有限的社區卻 有可能保有一筆較大金額的基金；在此情況下，社區成員往往會