如圖 1-4-3 所示，本研究之各項資訊來源，除了檔案文獻外，主要來 自兩個管道：1.公寓大廈案例基本資料的收集與管理委員的問卷調查。2.
相關業者組織與管委會的訪談與座談會。此外，本研究所建構的公寓大廈 公共設施使用管理維護成本的分析架構與初步的費用估算亦是建構在上 述兩項資訊來源基礎上。本章將概要說明此三項田野工作執行的過程與工 作內容。此外，相關文獻回顧雖非本計畫的工作重點，但基於研究之完整 性，本計畫仍針對建築物管理業的發展沿革、公寓大廈管理的法令沿革，
以及相關的學術文獻等三方面進行概要的回顧，並於本章中分別說明。
2-1 建築物管理產業發展沿革
歐美日等地區建築管理業的發展歷史甚久。美國於 1933 年即成 立了不動產管理協會，1934 年起即有專業刊物發行。日本地區於戰後 因受美國影響，亦發展出初期以清潔維護為主的建築管理業，1962 年 即成立建築使用管理的專業協會；至今日本的建築管理業仍以其專業 化的實務管理技術見長。鄰近的香港地區的建築管理業發展雖較前述 地區為晚，但其由前期不動產開發規劃，延續至後期的租售仲介服務 等“全頻式”管理業務形態亦頗具特色。8
在近三十年來，隨著建築機能日趨複雜，投資金額日益龐大，以 及 1970 年代石油危機以來的產業變革與消費觀念的改變，建築物的有 效永續經營管理日受重視。在此潮流影響下，1980 年起歐美各國的相 關專業人員與學者紛紛相互結合，成立全國性或國際性的建築管理專 業組織；建築管理至今已成為一頗受重視的專業與學術研究領域。9
台灣地區因都市化與工業化的發展較歐美日為晚，早期建築管理 的功能侷限於簡單的清潔維護工作，並無專業化的建築管理需求，但 在民國 68 年時即有日商系統的台灣美裝興業公司承攬台塑企業建物 的管理服務工作，是國內建物管理專業服務的早期案例；惟此時的管 理服務工作僅仍侷限於清潔維護10。民國 74 年間，太平洋建設公司率 先投資成立太聯企管顧問公司，專業從事建物的規劃與管理工作，是 國內建物管理服務工作專業化之肇始。隨後另有數家與建築物管理相
8 何友鋒，1992：103；邱茂林，1991：36-37；張玲琪，1990：28。
9 邱茂林，1991：38-40。
10 張玲琪，1990：27。
關之企業機構紛紛投入，各自成立專業之建築物管理公司組織。民國 77 年起，日港外商更紛紛加速來台拓展業務，建築管理業的發展日益 蓬勃。11
在日港外商不同經營理念與專業技術的影響帶動，再加上本土自 行發展的管理模式，國內建築管理業在近十餘年來的發展多元，卻良 莠不齊。為避免業者間的惡性競爭，促進良性互動，高雄市管理業者 遂於民國 80 年底成立「高雄市大樓管理經理人協會」，成為國內最早 的同業組織12。爾後全國各地亦成立數個類似組織；民國 87 年更成立 了全國性的「中華民國建築物管理維護經理人協會」。本土建築管理業 的專業發展至今也已漸趨成熟。
2-2 相關法令沿革
產業界的專業發展除了反映社會需求與變遷的趨勢外，法令政策 的規範輔導亦是不可或缺的一環。早期有關建物管理的相關法令，僅 散見於「民法」、「土地登記規則」與「國民住宅社區管理維護辦法」
等法令規定，並不敷社會發展的需要。因此，內政部於民國 72 年即委 託戴東雄教授進行建築物管理專法的研擬，於民國 73 年 6 月完成「建 築物區分所有管理條例」草案。本草案復經內政部多次檢討更修，於 民國 80 年修正為「公寓大廈及社區管理條例」（草案）。本草案再經多 次研議修正，於民國 81 年 4 月送請內政部法規委員會審查，經多次審 查後，於同年 8 月函請行政院審查，並於民國 82 年 2 月報請行政院審 議通過，送請立法院審議。
本草案於民國 83 年 10 月起，於立法院歷經 10 次審查會議與三 讀程序，於民國 84 年 6 月 9 日完成三讀，同年 6 月 28 日頒佈施行。
其內容共分五章 52 條，並修訂法令名稱為「公寓大廈管理條例」，成 為我國首部有關公寓大廈管理的專法。
配合「公寓大廈管理條例」的頒行，政府陸續依此母法，頒布「公 寓大廈規約範本」、「公寓大廈管理服務人員管理辦法」等相關法令規 範，整個法系的發展日趨完整（參見圖 2-1-1，圖 2-1-2）。本研究計畫 之主要目的之一即是透過相關業者與實例的田野調查，檢討各項法令 的實施成效，並提出檢討與建議，以供政府參考。
11 何友鋒，1992：99-100；于俊明，1990：126；張玲琪，1990：27-28。
12 何友鋒，1992：100。
圖 2-1-1 公寓大廈管理法系演繹圖
建築物區分所有管理條例（草案） 73.6
高樓集合住宅管理維護法（草案） 76.8
區分所有建築物及社區管理法（草案）77
建築物區分所有權暨其管理維護法
（草案） 78.9
公寓大廈及社區管理條例（草案） 80
公寓大廈管理條例 84.6
公寓大廈規約範本 85.5
公寓大廈管理條例施行細則 85.10
公寓大廈公共意外責任保險投保及火災保 險差額補償辦法 85.11 公寓大廈管理組織申請報備處理原則 85.11
公寓大廈管理服務人員管理辦法 86.9
公寓大廈管理維護公司受任管理維護業務 契約範本 87.6
圖 2-1-2 公寓大廈管理法系架構圖
2-3 相關研究文獻回顧
與本研究主題相關之學術文獻大致可分為集合住宅形態特性與 演變的研究，集合住宅公共空間使用行為與管理的研究，集合住宅管 理維護技術的研究，以及集合住宅管理制度運作等四大主題。此四研 究主題事實上不易完全區分，亦有不少研究的論述是跨越這些主題 的，但為便於說明討論，本文仍依此分類逐一回顧相關文獻之研究成 果特性。
有關集合住宅空間形態特色與變遷的研究一向是建築學域的重 要研究議題，相關之研究成果甚為豐富；近期的研究更逐漸傾向本土 化的基礎研究，亦有不錯的成果。這些研究的主題雖然相近，但切入 的角度與關切的重點卻各不相同。其中有針對本土住宅空間形態發展 變遷的研究（如蕭惠文，1986；張珩，1987；王文安 1987；張哲凡，
1995；），有關注住宅單元內特定空間元素或空間組織者（如張湘陽，
1993；黃啟煌，1993；彭立沛，1995；張志誠，1997；胥直強，1998；）， 亦有針對近來新發展的特定住宅類型進行分析者（如丁致成、黃瑞茂，
1992；王順治，1992；翁國超，1993；廖君倬，1999；）；亦有一些研 究是由較廣的社會變遷的角度，探討集合住宅或住宅社區的發展沿革 與議題（如鄭國政，1994；曾建聰，1995；曾裕恆，1996；陳覺惠，
1996；吳明修，1997；）。 公寓大廈管理條例 公寓大廈管理條例施行細則 公寓大廈規約範本 處理原則
公寓大廈管理組織申請報備 管理服務人管理辦法 及火災保險費差額補償辦法
公寓大廈公共意外責任保險 任管理維護業務契約範本
公寓大廈管理維護公司受
公寓法法系
上述有關住宅形態的研究重點雖與本研究所關切議題的相關性 較不直接，但卻是較基礎的研究工作。藉由這些研究，我們可明顯的 體認到，隨著快速的都市化發展，本土的集合住宅漸往高密度、高層 化與多元化的發展已是不爭的事實，也因此住宅社區或住宅單元間各 種公共空間領域的使用管理也就日受重視，並成為重要的研究議題。
下述三個研究主題，或亦可視為在此研究方向下延伸出來的三個次領 域。
其中有關集合住宅公共空間使用行為與管理議題的探討亦是一 歷史較久的研究領域。早期此類研究明顯的受到環境行為心理學研究 的影響（如李嘉恩，1978）；後期者雖亦多由領域行為出發（如翁樹陽，
1987；蘇瑛敏，1987；劉勇信，1995；），但亦有不少研究漸將空間管 理與相關之權義關係納為研究的重點（如翁國超，1993；賴榮俊，1993；
宋家騏，1994；）。此一研究重點的調整基本上反映了時代發展的趨勢，
亦已有一些足以參考的研究成果，其中部份研究並將關切的焦點延伸 至管理制度的運作與法令的議題（如翁國超，1993）。此一將使用行為 與管理制度運作相結合的探討方向亦是本研究所設定研究方向。
有關集合住宅或公寓大廈管理維護技術方面的研究，基本上是較 工程專業技術取向的。此方面的研究有些是偏重在特定設備設施項目 的設置與使用維護技術（如王啟明等，1991；江哲銘，賴榮平，1995；）， 有些則將設施設備的維修技術與管理工作相互結合（如賴榮平等，
1996；楊冠雄、林憲德，1994；）。此方面的研究雖較偏重硬體技術，
但因集合住宅管理事務中各種設施設備的維護修繕是十分重要的工作 項目，對管理費用的高低亦有明顯影響，因此亦有不少可供參考之處。
值得特別提出的是，此方面的研究雖仍有不少是碩士論文外，亦有很 多是內政部建築研究所委外辦理的研究成果。
第四項與本研主題相關的研究文獻是有關公寓大廈管理制度方 面的探討。此一議題是近年來新興起的研究重點。此方面的研究概略 來說多以管理制度設計與法令政策、權義劃分方面的探討為主（如張 金鶚，1991；何友鋒，1992；宋家騏，1994；賴榮平等，1995；）。近 年來，此類研究更明顯的偏重在管理維護的實做技術議題，特別是與 管理經費、管理模式有關的議題探討（如吳誠齊，1994；施乃元，1995；
林聲賢，1995；游晉程，1997；高英欽，1997；邱茂林、游晉程，1999；）。 其中有不少重要的文獻係內政部建築研究所近十年來所辦理的（委外）
研究案，亦有顯著的成果。本計畫基本上亦是在同一方向上所進行的 研究工作。
本研究除了對上述四類相關文獻進行檢視回顧，建立對研究議題
本研究除了對上述四類相關文獻進行檢視回顧，建立對研究議題