公寓大廈共用部份適宜性與使用管理之調查研究：以臺中市為例

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(1)摘. 要. 公寓大廈共用部份的規劃使用管理與居家生活環境品質息息相關，也是社區事務的核心主體。公寓大廈共用部份能否永續經營則又涉及社區組織運作、經費籌措管理等多方面議題。就此，政府於民國 84 年起陸續頒佈多項公寓大廈管理相關之法令規章，業已為社區事務有效運行奠定良好的法令基石，然對後續之行政配合措施與相關法令政策的研修，則仍有進一步探討的必要。本研究係以台中市為例，由社區規模效益與永續經營的角度，探討社區共用部份（特別是公共設施）的適宜內容、公共設施規劃使用管理與社區規模之間的關係、及社區經營管理上常見的議題與對策，並對相關法令政策的研修提出構想與建議。在計畫執行方面，本研究經由對台中市公寓大廈案例基本資料的收集整理分析，及對相關建築投資業、社區管理業、及管委會的訪談與座談，以及對管委會的問卷調查等工作，由社區管理實務操作的經驗層面，探討分析上述各項議題，並提出建議。調查研究結果發現，公寓大廈共用部份能否有效永續經營，主要受限於與社區規模有關之管理經費收支因素。在「常態」的管理模式下，社區應達一定規模才易維繫合宜的管理運作；但亦可透過空間與設施設備的規劃，以及經營管理策略等方面的調整，克服規模上的限制。此外，就長期使用管理而言，部份設施設備常因（電子）系統更換，耗（電）能過高、易於損壞、或安全顧慮等因素，而有停止使用或變更使用方式的情形；此一發現亦可供相關部門參考。在社區組織管理運作方面，本研究亦有許多實做經驗的發現。在社區組織方面，較關鍵的議題包括管委會每年改選，服務契約一年一簽等，造成管理事務與經驗的不易延續；同時基於同鄰關係，管委會亦難對違法住戶依法處理違規情事。在管理費用方面，常態管理經費的收取現已大致無礙，但各社區對公共基金的提撥、編列、管理與使用卻仍有諸多疑慮，不易依法落實。本研究亦對這些議題提出在法令政策研修方面的建議。此外，本研究基於社區永續經營的理念，亦對公寓大廈各項主要設施設備長期使用管理時，所應執行的維護工作內容、費用、與相關事項進行整理，並以典型案例模擬推估公寓大廈在生命週期軸上所需的管理維護費用。本研究在此方面的研究成果雖屬粗略，但仍可供各方參考，並亦建議對此進行後續之研究。. i.

(2) 目第一章 1-1 1-2 1-3. 1-4. 第二章 2-1 2-2 2-3 2-4 2-5 2-6 第三章 3-1. 3-2 3-3 3-4 3-5 第四章 4-1 4-2 4-3 4-4 第五章 5-1 5-2 5-3. 第六章 6-1. 錄. 摘要.............................................................................................................i 緒論................................................................................................................1 研究背景與目的 ..........................................................................................1 研究主題、目標與內容要項 ......................................................................4 研究對象與範圍界定 ..................................................................................5 1-3-1 用語範圍界定...................................................................................5 1-3-2 田野研究地區與對象界定...............................................................8 研究架構、流程與方法 .............................................................................9 文獻回顧與田野調查實施..........................................................................13 建築物管理產業發展沿革 ........................................................................13 相關法令沿革 ............................................................................................14 相關研究文獻回顧 ....................................................................................16 公寓大廈案例基本資料建立與問卷調查實施 ........................................18 相關專業人員組織與管理委員會的訪談與座談 ....................................19 公寓大廈共用部份使用管理維護成本分析與概算 ................................20 公寓大廈公共設施現況檢討......................................................................22 公寓大廈適宜規模 ....................................................................................22 3-1-1 公寓大廈適宜規模的主要考量因素.............................................22 3-1-2 社區基準規模推估.........................................................................23 公設比 ........................................................................................................25 （非法定）設施分佈現況 ........................................................................27 （非法定）公共設施項目使用效益評估 ................................................30 （法定）設施設備使用管理常見問題分析 ............................................34 公寓大廈社區管理組織的現況與檢討......................................................38 管理委員會組織運作 ................................................................................38 管理費用的收支與管理 ............................................................................40 管理事務執行 ............................................................................................44 其它相關發現與建議 ................................................................................46 公共設施設備維修方式與費用估算..........................................................48 設備設施維護保養服務契約類型與特性 ................................................48 設施設備項目、維護工作內容與頻率 ....................................................51 公寓大廈設施設備維護費用估算 ............................................................53 5-3-1 設備維護費用分項表...................................................................53 5-3-2 典型案例維護費用試算與比較...................................................57 結論與建議..................................................................................................59 相關法令研修的建議 ................................................................................59 ii.

(3) 6-2 6-3. 相關政策的建議 ........................................................................................61 公共設施規劃設計的建議 ........................................................................61. 主要參考文獻......................................................................................................64 附錄一附錄二附錄三附錄四附錄五附錄六附錄七. 個案資料表…………………………………………………………..68 社區公共設施使用問卷調查………………………………………..69 業者訪談清單………………………………………………………..74 大樓協進會「社區門診」件數統計表……………………………..75 本研究社區問卷開放問項所得「社區管理問題」件數統計……..76 規模 40 戶之社區設施設備維護費用試算…………………………77 規模 140 戶之社區設施設備維護費用估算………………………...82. iii.

(4) 圖表目錄圖目錄圖. 1-4-1. 研究架構概念示意圖. 圖. 1-4-2. 研究架構流程圖. 11. 圖. 1-4-3. 研究重點與資料類型關係架構圖. 12. 圖. 2-1-1. 公寓大廈管理法系演繹圖. 15. 圖. 2-1-2. 公寓大廈管理法系架構圖. 16. 圖. 3-2-1. 台中市公寓大廈公設比分佈圖. 27. 9. 表目錄表. 1-3-1. 建築物共用部份空間. 設施內容. 表. 3-2-1. 民國 80 年至 84 年間台中市新建住宅大樓公設比. 26. 表. 3-2-2. 台中市公寓大廈公設比分佈表. 27. 表. 3-3-1. 調查案例各項（非法定）公共設施分佈普及率比較表. 29. 表. 3-4-1. 社區問卷反映使用頻率較高或較好用的公設項目. 33. 表. 3-4-2. 社區問卷反映較不需要或較不好用的公設項目. 33. 表. 3-4-3. 社區問卷反映應設置的公設項目. 34. 表. 3-5-1. 調查案例各項設施設備使用發生問題頻率表. 36. 表. 4-2-1. 法定工程造價與市場工程造價基金提撥額比較表. 42. 表. 5-2-1. 設施設備維護內容與頻率表（部份）. 54. 表. 5-2-2. 設施設備維護更新週期表（部份）. 55. 表. 5-3-1. 設施設備維護費用分項表（部份）. 56. 表. 5-3-2. 四個典型開發規模案例長期設備維護費用比較表（全責保養） 58. iv. 7.

(5) 第一章. 緒論. 1-1 研究背景與目的住宅型態的發展，反映著各個時代社經結構、空間環境等涵構性因素的特質與變遷。台灣地區過去數十年來住宅型態的演變，亦呈現出如此的因果關係。概略來說，我國在過去 40 餘年來工商業快速發展，人口大量往都市集中，然而可供發展的都市土地卻十分有限；因此在收入激增，大眾對住宅質與量的需求都不斷提昇的同時，我國的居住型態發展卻呈現出兩種近乎對立的現象。在好的一方面，隨著居住支出負擔能力的提高與戶量的逐年降低，一般居住單位面積逐年增大已是有目共睹；民國 70 年代初期以來的各項住屋面積統計數據亦明顯的反映了此趨勢。而另一方面，有限的都市土地卻也使得住宅單元的外部環境日益「緊張」；傳統上獨門獨院的「寬鬆」住家環境漸不可得。房子越蓋越高、越蓋越密；都市集合住宅外部環境的發展已漸令人無法忍受。或許是此種都市鄰里居家環境的惡化所致，另一方面也由於開放空間獎勵辦法等相關法令的出現，大約自民國 70 年代初期起，集合住宅的形態開始產生明顯的轉變。新一代的公寓大廈已逐漸摒棄過往最小公設比的理念，轉以多元化、高品質化的公設內容，吸引並滿足消費者對居家環境的期待，一時蔚為風潮。與以往的公寓或大廈相比較，此種新類型的集合住宅對區分所有權人所共用的公共設施，已明顯的不再侷限於入口、梯間等必備或法定的服務空間或設施，而是同時包括了各種室內外的交誼、休閒、運動娛樂空間或設施。停車空間也不再以滿足法定的最低要求為目標，而是以滿足住戶實際需求為新的標準；近年來一戶一車幾乎已成為市場上共同認定的低標準。許多案例甚至將傳統上認為最值錢的地面層大量留設成為公共使用的室內設施空間。在此住宅型態的發展趨勢下，以往建商較強調的低公設比概念，已漸淪為低價位或小規模案例的賣點。這樣的住宅型態發展改變，如上所述，基本上反映了台灣都市整體環境無法滿足我們對居住環境的需求，而不得不以俱樂部財的型態，以住戶集體生產消費的方式，來滿足我們對住家居室以外生活空間品質的期望，以自力救濟、用者付費的方式，來解決外部環境的缺失。 1.

(6) 這些公共設施的強化提供，雖然部份的滿足了我們對良好居家環境品質的期望，然而天下沒有白吃的午餐，使用者實際也是付費者。目前在一般較注重〝公共設施〞的住宅案例中，即使是大規模的案例，25% 1. 以上的公設比幾乎已難避免，同時還需月繳數千元的管理費；居住消費者實際上付出很大的代價來滿足此方面的居住需求。然而，這些共用設施是否真的是居住者所需要的？持有各項設施的成本，特別是日後管理經營維護的費用是否是公寓大廈住戶們所能負擔？同時，各種共用設施使用管理維護的問題，能否透過初期的設施內容規劃、設施設備等級選取、權屬劃分轉移方式、以及管理基金的籌措運作等方面前置作業的調整改善而能防範於未然？等等均是很值得深入瞭解的議題。然而，在台灣目前建設業者資本規模較小，流動性較高，缺少長期研發工作的產業環境特質下，再加上傳統的預售制度，使得房屋供給者縱使有心，也常無法充分掌握（不確定）購屋者對各項公共設施的確實需求。業者多只能隨著風潮，在假想的產品「市場定位」下提供 KTV、游泳池、媽媽教室，甚至是一些少見的特殊設備或管理方式來吸引消費者。購屋消費者往往也因多為「新手」，缺乏足夠的資訊來理性地判斷這些設施是否合乎自己真實的需要，是否願意為了擁有這些設施而付出相對的代價？更遑論對上述日後設施管理維護、制度運作問題的瞭解。許多原本立意甚美的設施，日後往往淪為華而不實的社區裝飾品，甚至會因維護不易而棄置，對消費者與肩負管理重責的社區管委會亦造成不必要的居住支出與困擾。民國 84 年頒佈的「公寓大廈管理條例」及後續相關法令雖然提供了各種社區管理工作的法源基礎，但對公寓大廈中眾多的共用設施管理維護問題，仍是許多義務職、非專業的管委會成員揮之不去的夢魘，也難怪目前公寓大廈的住戶們多視擔任管委會委員為畏途。隨著上述集合住宅形態的發展，針對公寓大廈管理工作的服務專業亦於民國 70 年代初期開始萌芽茁壯，除了日港外商業者相繼來台拓展業務，帶動風潮外，本土的相關業者亦紛紛投入此一新的專業領域；近年來各項建築物管理專業能力與技術漸趨成熟，更有多個同業組織相繼成立，專業者自律能力與形象亦漸成形。（詳見第二章第一節）這些業者對上述有關集合住宅公共設施的規劃管理與管理組織運 1. 公設比的計算並無一定的規範。此處所引數字係市場上的習慣，並不含停車空間；若將停車空間亦納入公設範圍，該一比值會大許多。 2.

(7) 作的問題十分重視，報章雜誌上亦常有相關之報導與論述。然而或因本土產業的淺碟性格，管理服務業與建設投資業者同樣的有規模小、流動性高，缺少長期研發的特質，這些相關專業人員與企業同業多只能透過實務上的工作經驗，試誤式（try-and- error）的累積經驗，雖也因此獲得一些寶貴的專業知識，但業者眾多、良莠不齊，加上業務機密的考量，若期待業界在此方面能呈現深入且系統化的專業研究成效，恐屬不易。政府相關機構對社區生活環境的改善，向來不餘遺力。就公寓大廈使用管理方面，除自民國 72 年起即著手相關法令之研究外，隨著「公寓大廈管理條例」的擬議、頒佈與推行，近年來更致力於各項後續相關事務之執行，並頒佈多項法令與規範供各界遵行或參考。內政部營建署前年更頒佈「公寓大廈管理服務人管理辦法」，奠定物業管理專業未來發展之基礎，同年並舉辦了第一屆優良公寓大廈管理維護之評選，各地社區參與頗為踴躍。至於對本計畫所關切的公寓大廈共用部份的管理維護工作，主管官署亦頗關注，除辦理各項政令宣導外，並做出不少相關法令之解釋說明。然對本計畫所著眼的觀念—由建築計畫、空間規劃的層面來減緩日後各項公共設施使用維護管理與權義劃分的困難，則除針對國民住宅已有明確之法令規範外，在一般公寓大廈方面則僅見於建築技術規則等對各項法定公共設施空間之規範。而對近年來方興未艾的各種非法定公共設施之適宜與否與相關管理事務，則因屬新興議題，目前行政部門之討論多侷限於是否合乎現行法令的層面；至於是否（或如何）在法令政策中，進一步地針對不同類型公寓大廈，規範或建議不同的公設內容與公設面積比例，或對不同性質的區分所有權人，基於用者付費的公平原則，訂定不同的公設使用維護費用分攤比例等等議題，則仍有待更詳盡基礎資料之收集分析，始能進一步有所作為。另一方面，在學界的相關研究方面，由於上述集合住宅公共設施多元化、高級化的發展是於民國 70 年以後才逐漸形成風氣，因此，相關的學術論述亦較為有限。這些相關研究的重點包括了空間形態與規劃（如黃瑞茂、丁致成，1992；陳覺惠，1997；吳明修，1997），空間使用行為與管理（如賴榮俊，1993；宋家騏，1994；陳覺惠，1995），管理制度及運作（如何友鋒，1992；吳誠齊，1994；賴榮平等，1994；林賢聲，1995；張圭廷，1996；游晉程，1997；高英欽，1997）等。其中後者更明顯是近幾年許多研究者關注的研究焦點，亦有不錯的成果。本研究則希望在這. 3.

(8) 些既有文獻的基礎上，配合更廣面的田野調查工作，進一步的由住戶的使用需求與負擔能力的角度，探討公寓大廈共用部份的使用管理與適宜性議題，並對相關法令政策研修之可能方向與內容提出建議。基於上述有關研究背景與動機的說明，本計畫主要的研究目的是希望能透過實務基礎資料的收集整理分析，深入瞭解目前公寓大廈各項共用設施在設施內容規劃、權屬劃分、管理維護、財務運作等現存之實質問題，以及公私部門各界對各項現存議題改善建議之分析彙整。此一研究成果一方面可直接轉化為政府部門在公寓大廈管理等相關法令研修的參考依據外，亦可做為相關政府部門在未來制訂住宅政策､以及（國民）住宅設施規範標準等之參考。另一方面，就較長期的目標而言，本計畫是期望藉由實務的深入調查分析，能進而探討建構集合住宅與其公共設施內容規劃與管理模式間合理的類型對應關係，以及建築計畫、空間設施管理維護等相關資訊體系的發展。此方面的努力，或可防範問題於未然，做為住宅供需雙方，以及管理業者未來之共同參考。整體而言，本研究除可供政府相關部門未來政策與法令研修之參考外，研究成果亦可做為產業界與社會大眾在建築投資、執行管理事務，與購屋置產的參考，有助於舒緩目前常見因「住居」不宜所造成之紛爭，減少不必要的社會成本支出，並落實「住者適其居」的住宅政策目標。. 1-2 研究主題、目標與內容要項基於上述研究背景與目的的說明，本計畫之研究主題主要是針對公寓大廈，特別是所謂新形態集合住宅，共用部份使用管理的現況調查分析，以及由使用管理的角度進行適宜性的分析檢討。在此研究主題之下，更具體的研究目標有下列三項： 1. 瞭解現有公寓大廈公共設施規劃內容、使用效益、與常見的管理維護議題。 2. 對未來公寓大廈適宜之公共設施規劃與管理運作模式提出對策與建議。 3. 對相關法令與政策的研擬修訂提供建議參考。. 4.

(9) 此三項目標的第一項目標偏重在對過往共用部份使用情況的反省檢討，後兩項目標則較側重在對未來發展的展望與建議。若就操作執行的觀點來看，此三項目標可進一步細分為如下的六個工作要點，本研究即以此六個要點為主要的工作內容。 1. 公寓大廈公共設施內容項目的分佈現況。 2. 各種類型公共設施使用狀況與滿意度分析。 3. 各種公共設施的持有成本與效益分析。 4. 公寓大廈在公共設施內容規劃設計與使用管理常見的議題。 5. 針對上述常見的議題可能的改善建議。 6. 相關法令政策研修方面的建議。這些工作要點的內容與研究架構、流程、方法等相關說明將如後述。. 1-3 研究對象與範圍界定 1-3-1. 用語範圍界定. 如上述，本研究所探討的主要議題是公寓大廈共用部份的使用管理與適宜性，但無論是「公寓大廈」、「共用部份」、以至「適宜性」的意義都有進一步界定的必要。首先就「公寓大廈」而言，在「公寓大廈管理條例」中對「公寓大廈」的界定較為廣泛。在該法第三條第一款中指陳，只要是在構造上或使用上可明確區分為數個部份的建物及其基地皆視為公寓大廈；在同法第四十一條，甚至進一步將透天庴等可獨立使用，但在使用與管理上具有某些整體不可分的共同設施（如共同壁）等的建物，亦準用「公寓大廈管理條例」。因此就該法條內容而言，公寓大廈所涵蓋適用的建物對象十分廣泛。然，就一般的認知上，所謂公寓大廈係指可水平分割為數個獨立空間單元的複層建物，此類建物也較易產生共用部份使用管理上的問題，也是本計畫探討的主要對象。再者，就「公寓大廈管理條例」的內容來看，各種辦公室、商場大樓同樣亦有共用部份使用管理的議題，亦有可能是該法令適用的對象。但基於研究的時間與人力限制，本計畫對以商業、辦公使用為主 5.

(10) 的公寓大廈將不納入研究範圍，而僅以純住宅、或底層兼做商業但以住宅使用為主的公寓大廈為主要的對象。在後文中，對「公寓大廈」與「集合住宅」二名詞視同等義，均指以集合住宅為主要使用的複層 2. 建物，非特殊情況不另做區分。. 其次，就所謂的「共用部份」而言，依「公寓大廈管理條例」第三條第四款的規定，係指建物區分為專有部份以外之其它部份，且供共同使用者，也就是俗稱建物的「公共設施」。在本文中對「共用部份」與「公共設施」二詞，亦交互使用，非特殊情況不另做區分。惟，就「共用部份」的定義而言，其範圍不僅包括法定且「共有」的部份，同時也包括了專有但約定共用的部份（即約定共用部份）。在此界定下，所謂建物共用部份或公共設施的內容甚廣，同時也會因各個建物案例之不同而有所差異，其內容細分的方式與架構亦常因探討的角度 3. 之不同而有所出入，如有以法律權屬角度區分者，有依其必要性強弱 4. 5. 區分者，亦有依共用部份實質形態之不同來做細分。就本計畫的研究性質而言，係以所有的共用部份為研究之對象，但各不同共用部份涉及的管理使用問題的強弱不同，因此在論述著墨深淺亦有區別。其中屬於休閒生活的各種共用空間設施以及各種法定必備的建物設備，因涉及較複雜的權義劃分與使用維護議題，是較主要的調查分析對象；相對而言，本計畫對共用結構體部份的討論則會較少。本研究雖以全部的共用部份或公共設施為研究對象，但由適宜性的角度來看，公寓大廈所有法定的共用設施設備是依公共安全或生活必需的理念而依法令規定設置的，其適宜與否較不宜由使用強度或滿意度高低來評估；事實上，有許多設施設備是備而不用的。因此，本研究對於該類法定的共用部份「適宜性」的討論主要著眼於其管理維修方式與成本負擔方面的議題。相對而言，對於非法定，偏重生活休. 2. 3 4 5. 依建築技術規則建築設計施工篇第一條第 18 款對「集合住宅」的定義，集合住宅實際上包括了合照型的連棟透天厝或別墅型社區；本計畫並不排除對此類集合住宅共用部份的討論，但此類集合住宅共用部份的議題較少，並非本研究探討的主要對象，特此說明。如林根旺（1991）將共用部份區分為法定共用與約定共用。如區分為服務性共用部份與休閒性共用部份。翁國超，1993；邱茂林、游晉程，1999。如區分為空間、設施、設備、結構體等部份；見張金鶚，1991；何友鋒，1992；翁國超， 1993。 6.

(11) 閒需求的各種共用設施設備「適宜性」的檢討分析，則會由使用效益的觀點，將實際的使用需求行為的分析納入，併同成本因素一同考慮檢討。換言之，本研究對法定共用部份與因休閒生活需求而自行設置的共用部份的適宜性認定觀點並不盡相同，亦特在此說明。圖 1-3-1. 建築物共用部份空間. 設施內容. 共用部份：玄關、門廊、公廁盥洗室、走道、階梯之空間、屋頂、外壁、隔間牆、配電室、樓梯間、電梯間、機械室、防空避難室兼停車場、防火巷法定空間設施. 共. 共用部份：瓦斯管線、水電設備、空調設備、之設備消防設備、電梯設備、污水處理設備、自動火災警報器、緊急警報設備、防火設備、滅火設備、誘導燈/標誌、緊急插座設備、避難設備. 用部份共用部份：門廳、會客室、管理員室、守衛室、之空間停車場、中庭花園、游泳池、三溫暖、兒童遊戲場、交誼廳、健身房、圖書室、桌撞球室、高爾夫球室、資源回收室、屋頂花園、公共曬衣場非法定空間設施共用部份：蓄水池、供水塔、電視內線、電話內線之設備、監控設備、防盜設備、. 7.

(12) 1-3-2. 田野研究地區與對象界定. 無論是集合住宅，亦或是其共用部份的使用管理，均是當前都市生活環境普遍常見的「現象」。本計畫係以田野調查為主要的研究途徑，因此除檔案文獻回顧外，就計畫執行的技術面而言，就有必要對研究地區與調查對象的選取加以界定。在研究地區的界定方面，基於樣本的代表性與資料取得的便利性考量，本計畫選定以台中市為研究地區。台中市由於自民國 69 年開始，透過市地重劃的方式，大量增加都市土地的供給，再加上其它市場條件，使該地區在近二十年興建了大量的集合住宅。同時也由於市場競爭與開發條件的關係，在近二十年來台中市所興建的公寓大廈大多強調公共設施的品質，設施項目日趨多元，使用管理的議題也特別 6. 明顯。也因此，整體而言，台中市的建築規劃業者與管理業者對公寓大廈共用部份的規劃與管理都十分重視，對各項資訊的提供意願也較高。基於這些理由，本計畫乃選定台中市為研究地區。在田野調查的對象界定方面，可分調查的人員組織與建物案例兩方面來說明。在人員組織方面，由於本計畫之研究主題同時涉及共用部份的供需成本效益以及管理議題，因此在田野工作的人員組織對象將同時包括供給面、使用需求面與管理面。其中供給面與管理面係分別選取台中市較具代表性的建設公司與管理公司為對象。在使用需求面則以收集所得公寓大廈案例的主任委員、總幹事等為問卷調查與抽樣、對談的對象。此外，本研究亦對台中市相關之民間組織與政府主管人員進行訪談，以期能多面向的收集資訊，掌握議題。有關本計畫田野工作實際進行訪談與座談的對象清單，詳如下章所列。 7. 在建物案例收集的範圍界定方面，由於公寓大廈案例眾多，而各個案例的許多基礎資料若無特殊安排並不容易取得，因此在建物案例的選取方面，並無法如上述人員組織選取一樣的以代表性為主要考量；也因此，在此方面本計畫反以資料取得的可能性為主要的考量；由統計學的觀點，若取得的案例夠大，即可減少樣本代表性的偏差。就此，本計畫除了運用研究者本身既有之公寓大廈案例檔案外，同時亦透過上述受訪的專業人員組織，提供各單位所掌握的公寓大廈案例. 6 7. 陳覺惠，1995。台中市超過 20 戶以上的公寓大廈，目前約有 2500 個。 8.

(13) 以及相關資料。經由這些田野工作管道，本計畫取得數量頗為龐大的公寓大廈案例資料；樣本取樣偏差的可能雖仍難避免，但其嚴重性應已降低。這些案例資料的特性等等詳見後述。. 1-4. 研究架構、流程與方法在概念上，本研究係由集合住宅各類公共設施的供給成本，對照於公寓大廈住戶對持有設施的負擔能力意願，以及實際的使用行為來探討各種類型公共設施的使用效益與適宜性；同時也藉此瞭解公寓大廈共用部份使用管理的議題，並對公寓大廈公共設施的合理規劃與管理模式提出建議。此外，藉由對各相關法令政策的回顧檢討，在此過程中，本計畫亦可瞭解各項相關法令政策對上述議題的影響，並進而對未來法令政策的研修提出建議。此一研究的概念架構概如圖 1-4-1 所示。圖 1-4-1. 研究架構概念示意圖. 設施需求面. 設施供給面. 住戶設施. 住戶設施. 共用部份. 行為使用分析. 負擔能力分析. 供給成本分析. 管理面. 法令面. 管理組織運作. 共用部份使用效益. 現行法令政策. 與實務經驗. 與管理議題檢討. 回顧檢討. 共用部份合理規劃與. 未來法令政策. 管理模式建議. 研修建議. 依此概念架構，本計畫在執行上更具體的研究流程架構如圖 1-4-2 所示。上述的研究議題與研究架構涉及多重的研究重點，必須運用多元的研究方法，循序漸進的收集各種類型的相關資料。因此，在研究方法方面，除了文獻回顧外，本計畫採用了結構式深度訪談、問卷調查、統計分析、內容分析等多種研究方法。其次，在田野工作的計畫實施程序上，本研究係以兩個階段的工作方式進行。第一階段的工作偏重在基礎資料的收集整理，包括相關文獻回顧、台中 9.

(14) 市公寓案例檔案資料建立、以及對相關業者的個別訪談。此一階段的工作，一方面可確認研究主題的關鍵所在，指引研究方向，另一方面則是做為下一階段問卷調查的內容設計基礎，同時也協助研究者確認問卷調查的對象與聯繫通路。第二階段的工作是以管理委員會的問卷調查與相關業者的座談會為主。其中管理委員會的問卷調查內容除了包括上述案例的公共設施內容與使用情況與效益評估外，亦包括了對社區的管理組織、財務運作，以及常見的社區問題等方面的調查，以期能更全面性的瞭解研究主題與重點。在與相關業者的座談會方面，其目的除了是為瞭解其與第一階段的業者個別訪談所得是否有明顯的偏差外，主要是為與業者交換對公共設施規劃、使用與管理的經驗，同時也為收集這些專業組織人員對法令政策研修之建議，及對未來發展趨勢的推測。此外，本研究原本計畫於第二階段中抽取若干公寓大廈社區，對管委會進行深度訪談，以期收集到問卷調查較不易收集到的一些較深入的管理議題資訊；但此部份的工作將耗費大量人力與時間，實無法於本計畫規定期間內有效實施，故改以與抽樣社區管委會主要人員的集體座談會方式執行之，同時並在問卷調查中加上多項開放式問題，以補此方面之不足。除了上述兩階段的資料分析外，本研究亦藉由各相關業者的協助，收集整理公寓大廈常態運作的管理費用，以及各種共用設施設備之管理維護修繕費用，並以設備設施的生命週期與維護等級的角度建構共有設施管理維護的成本分析架構，與概略的費用估算。此一管理維護成本的估算，將可由負擔能力的角度更確實的掌握到各不同類型公寓大廈的合宜規模形態，以及適宜持有的公共設施內容與管理型態。此項資訊，配合上述兩階段工作對不同類型公寓大廈住戶對各類公共設施使用需求傾向的差異，將可更完整的掌握到本研究所欲建構的集合住宅與其公共設施內容間合理類型對應關係的長期研究目標，亦是落實設施管理維護的重要基礎。上述各項資料類型、資料來源、研究方法與研究重點等的關係架構概如圖 1-4-3 所示；更詳盡的田野工作執行過程，則參見第二章。. 10.

(15) 圖 1-4-2. 研究架構流程圖. 研究背景與目的. 研究範圍、方法與架構研擬. 需求面 ╱使用面. 相關文獻整理. 案例分析. 專家訪談. 公寓大廈案例基本檔案建檔. 供給面管理面. 建築投資業、相關法令政策. 管理業專家選取. 規範整理分析公寓大廈問卷. 專家訪談與座. 調查與主委座談. 談、檔案資料收各項資訊整合與意見評比. 公寓大廈管理. 公寓大廈共用部份. 相關法令政策. 合理規劃與. 規範研修建議. 管理模式推估建議. 11. 公寓大廈長期經營管理費用推估.

(16) 圖 1-4-3 研究重點與資料類型關係架構圖（註：不含文獻回顧與法令政策檢討建議部份）研究主題. 重點項目. 工作細項案例基本資料調查. 案例共用部份分佈現況案例公設項目、內容調查共用部份使用管理調查. 住戶使用現況調查（強度與滿意度）使用狀況與滿意度. 資料類型/研究方法公寓大廈案例特性與共用設施分佈相關性分析（頻率分析､相關性分析）. 資料來源大樓協進會/管委會網路組織管理顧問公司､管理業公會建設公司､投資公會市府檔案資料. 住戶設施使用問卷調查（頻率分析､交叉分析）. 管委會委員問卷相關研究問卷調查. 管委會、管理人員訪談與座談. 管理委員會. 住戶設施需求傾向調查案例設施使用管理費用支出模式分析適宜性評估. 持有成本效益分析. 各類設施設置與使用成本分析設施使用效益意見評估. 管理人員主管單位人員. 管理專業者訪談與座談. 管理顧問公司建設公司（社區管理部門）. 設施內容選擇. 主管單位人員. 設施空間規劃設計常見設施持有與使用議題. 管理系統､管理制度､權義分析法令制度規範方面 12. 不動產專家與業者訪談與座談. 學者､專家建設公司建築師.

(17) 第二章. 文獻回顧與田野調查實施如圖 1-4-3 所示，本研究之各項資訊來源，除了檔案文獻外，主要來. 自兩個管道：1.公寓大廈案例基本資料的收集與管理委員的問卷調查。2. 相關業者組織與管委會的訪談與座談會。此外，本研究所建構的公寓大廈公共設施使用管理維護成本的分析架構與初步的費用估算亦是建構在上述兩項資訊來源基礎上。本章將概要說明此三項田野工作執行的過程與工作內容。此外，相關文獻回顧雖非本計畫的工作重點，但基於研究之完整性，本計畫仍針對建築物管理業的發展沿革、公寓大廈管理的法令沿革，以及相關的學術文獻等三方面進行概要的回顧，並於本章中分別說明。. 2-1 建築物管理產業發展沿革歐美日等地區建築管理業的發展歷史甚久。美國於 1933 年即成立了不動產管理協會，1934 年起即有專業刊物發行。日本地區於戰後因受美國影響，亦發展出初期以清潔維護為主的建築管理業，1962 年即成立建築使用管理的專業協會；至今日本的建築管理業仍以其專業化的實務管理技術見長。鄰近的香港地區的建築管理業發展雖較前述地區為晚，但其由前期不動產開發規劃，延續至後期的租售仲介服務 8. 等“全頻式”管理業務形態亦頗具特色。. 在近三十年來，隨著建築機能日趨複雜，投資金額日益龐大，以及 1970 年代石油危機以來的產業變革與消費觀念的改變，建築物的有效永續經營管理日受重視。在此潮流影響下，1980 年起歐美各國的相關專業人員與學者紛紛相互結合，成立全國性或國際性的建築管理專 9. 業組織；建築管理至今已成為一頗受重視的專業與學術研究領域。. 台灣地區因都市化與工業化的發展較歐美日為晚，早期建築管理的功能侷限於簡單的清潔維護工作，並無專業化的建築管理需求，但在民國 68 年時即有日商系統的台灣美裝興業公司承攬台塑企業建物的管理服務工作，是國內建物管理專業服務的早期案例；惟此時的管 10. 理服務工作僅仍侷限於清潔維護。民國 74 年間，太平洋建設公司率先投資成立太聯企管顧問公司，專業從事建物的規劃與管理工作，是國內建物管理服務工作專業化之肇始。隨後另有數家與建築物管理相 8. 何友鋒，1992：103；邱茂林，1991：36-37；張玲琪，1990：28。邱茂林，1991：38-40。 10 張玲琪，1990：27。 9. 13.

(18) 關之企業機構紛紛投入，各自成立專業之建築物管理公司組織。民國 77 年起，日港外商更紛紛加速來台拓展業務，建築管理業的發展日益蓬勃。. 11. 在日港外商不同經營理念與專業技術的影響帶動，再加上本土自行發展的管理模式，國內建築管理業在近十餘年來的發展多元，卻良莠不齊。為避免業者間的惡性競爭，促進良性互動，高雄市管理業者遂於民國 80 年底成立「高雄市大樓管理經理人協會」，成為國內最早 12. 的同業組織。爾後全國各地亦成立數個類似組織；民國 87 年更成立了全國性的「中華民國建築物管理維護經理人協會」。本土建築管理業的專業發展至今也已漸趨成熟。. 2-2 相關法令沿革產業界的專業發展除了反映社會需求與變遷的趨勢外，法令政策的規範輔導亦是不可或缺的一環。早期有關建物管理的相關法令，僅散見於「民法」、「土地登記規則」與「國民住宅社區管理維護辦法」等法令規定，並不敷社會發展的需要。因此，內政部於民國 72 年即委託戴東雄教授進行建築物管理專法的研擬，於民國 73 年 6 月完成「建築物區分所有管理條例」草案。本草案復經內政部多次檢討更修，於民國 80 年修正為「公寓大廈及社區管理條例」（草案）。本草案再經多次研議修正，於民國 81 年 4 月送請內政部法規委員會審查，經多次審查後，於同年 8 月函請行政院審查，並於民國 82 年 2 月報請行政院審議通過，送請立法院審議。本草案於民國 83 年 10 月起，於立法院歷經 10 次審查會議與三讀程序，於民國 84 年 6 月 9 日完成三讀，同年 6 月 28 日頒佈施行。其內容共分五章 52 條，並修訂法令名稱為「公寓大廈管理條例」，成為我國首部有關公寓大廈管理的專法。配合「公寓大廈管理條例」的頒行，政府陸續依此母法，頒布「公寓大廈規約範本」、「公寓大廈管理服務人員管理辦法」等相關法令規範，整個法系的發展日趨完整（參見圖 2-1-1，圖 2-1-2）。本研究計畫之主要目的之一即是透過相關業者與實例的田野調查，檢討各項法令的實施成效，並提出檢討與建議，以供政府參考。. 11 12. 何友鋒，1992：99-100；于俊明，1990：126；張玲琪，1990：27-28。何友鋒，1992：100。 14.

(19) 圖 2-1-1. 公寓大廈管理法系演繹圖. 建築物區分所有管理條例（草案）. 73.6. 高樓集合住宅管理維護法（草案）. 76.8. 公寓大廈規約範本. 85.5. 區分所有建築物及社區管理法（草案）77. 公寓大廈管理條例施行細則. 建築物區分所有權暨其管理維護法. 公寓大廈管理組織申請報備處理原則 85.11. （草案）. 85.10. 78.9 公寓大廈公共意外責任保險投保及火災保. 公寓大廈及社區管理條例（草案）. 80. 險差額補償辦法. 公寓大廈管理條例. 84.6. 公寓大廈管理服務人員管理辦法. 85.11. 86.9. 公寓大廈管理維護公司受任管理維護業務契約範本. 15. 87.6.

(20) 圖 2-1-2 公寓大廈管理法系架構圖公寓法法系. 任管理維護業務契約範本. 公寓大廈管理維護公司受. 及火災保險費差額補償辦法. 公寓大廈公共意外責任保險. 管理服務人管理辦法. 處理原則. 公寓大廈管理組織申請報備. 公寓大廈規約範本. 公寓大廈管理條例施行細則. 公寓大廈管理條例. 2-3 相關研究文獻回顧與本研究主題相關之學術文獻大致可分為集合住宅形態特性與演變的研究，集合住宅公共空間使用行為與管理的研究，集合住宅管理維護技術的研究，以及集合住宅管理制度運作等四大主題。此四研究主題事實上不易完全區分，亦有不少研究的論述是跨越這些主題的，但為便於說明討論，本文仍依此分類逐一回顧相關文獻之研究成果特性。有關集合住宅空間形態特色與變遷的研究一向是建築學域的重要研究議題，相關之研究成果甚為豐富；近期的研究更逐漸傾向本土化的基礎研究，亦有不錯的成果。這些研究的主題雖然相近，但切入的角度與關切的重點卻各不相同。其中有針對本土住宅空間形態發展變遷的研究（如蕭惠文，1986；張珩，1987；王文安 1987；張哲凡， 1995；），有關注住宅單元內特定空間元素或空間組織者（如張湘陽， 1993；黃啟煌，1993；彭立沛，1995；張志誠，1997；胥直強，1998；），亦有針對近來新發展的特定住宅類型進行分析者（如丁致成、黃瑞茂， 1992；王順治，1992；翁國超，1993；廖君倬，1999；）；亦有一些研究是由較廣的社會變遷的角度，探討集合住宅或住宅社區的發展沿革與議題（如鄭國政，1994；曾建聰，1995；曾裕恆，1996；陳覺惠， 1996；吳明修，1997；）。 16.

(21) 上述有關住宅形態的研究重點雖與本研究所關切議題的相關性較不直接，但卻是較基礎的研究工作。藉由這些研究，我們可明顯的體認到，隨著快速的都市化發展，本土的集合住宅漸往高密度、高層化與多元化的發展已是不爭的事實，也因此住宅社區或住宅單元間各種公共空間領域的使用管理也就日受重視，並成為重要的研究議題。下述三個研究主題，或亦可視為在此研究方向下延伸出來的三個次領域。其中有關集合住宅公共空間使用行為與管理議題的探討亦是一歷史較久的研究領域。早期此類研究明顯的受到環境行為心理學研究的影響（如李嘉恩，1978）；後期者雖亦多由領域行為出發（如翁樹陽， 1987；蘇瑛敏，1987；劉勇信，1995；），但亦有不少研究漸將空間管理與相關之權義關係納為研究的重點（如翁國超，1993；賴榮俊，1993；宋家騏，1994；）。此一研究重點的調整基本上反映了時代發展的趨勢，亦已有一些足以參考的研究成果，其中部份研究並將關切的焦點延伸至管理制度的運作與法令的議題（如翁國超，1993）。此一將使用行為與管理制度運作相結合的探討方向亦是本研究所設定研究方向。有關集合住宅或公寓大廈管理維護技術方面的研究，基本上是較工程專業技術取向的。此方面的研究有些是偏重在特定設備設施項目的設置與使用維護技術（如王啟明等，1991；江哲銘，賴榮平，1995；），有些則將設施設備的維修技術與管理工作相互結合（如賴榮平等， 1996；楊冠雄、林憲德，1994；）。此方面的研究雖較偏重硬體技術，但因集合住宅管理事務中各種設施設備的維護修繕是十分重要的工作項目，對管理費用的高低亦有明顯影響，因此亦有不少可供參考之處。值得特別提出的是，此方面的研究雖仍有不少是碩士論文外，亦有很多是內政部建築研究所委外辦理的研究成果。第四項與本研主題相關的研究文獻是有關公寓大廈管理制度方面的探討。此一議題是近年來新興起的研究重點。此方面的研究概略來說多以管理制度設計與法令政策、權義劃分方面的探討為主（如張金鶚，1991；何友鋒，1992；宋家騏，1994；賴榮平等，1995；）。近年來，此類研究更明顯的偏重在管理維護的實做技術議題，特別是與管理經費、管理模式有關的議題探討（如吳誠齊，1994；施乃元，1995；林聲賢，1995；游晉程，1997；高英欽，1997；邱茂林、游晉程，1999；）。其中有不少重要的文獻係內政部建築研究所近十年來所辦理的（委外）研究案，亦有顯著的成果。本計畫基本上亦是在同一方向上所進行的研究工作。. 17.

(22) 本研究除了對上述四類相關文獻進行檢視回顧，建立對研究議題與相關理念認知外，本計畫與過往多數研究較不相同之處，是本研究偏重在適宜性的探討。本研究所謂之適宜性，一方面是由實際上使用強度或（生活安全上的）必要性來探討外（參見表 1-3-1），另一方面則是由經濟學中有關經濟規模或規模效益（Economies of Scale）的觀點來探討公寓大廈適宜的管理規模，或不同的公寓大廈規模所適宜持有的公設內容與經營模式，因此規模效益是本研究計畫很根本的理論基礎。所謂規模效益係指經濟生產或消費行為可透過集體行為的方式，降低生產或消費的費用，達成由規模尺度所形成的經濟效益，而使所有共同行為者受惠。不同的經濟活動，因涉及的費用結構不同，而有不同的最適經濟規模與行為模式。就本計畫而言，此觀點即指不同類型、不同規模的公寓大廈，均有其適宜的設施內容與使用管理的模式；反之亦然。規模效益雖為本計畫之重要論述基礎概念，但因其為十分基本的經濟學觀念，故在此僅概要說明，不另詳述。. 2-4 公寓大廈案例基本資料建立與問卷調查實施本計畫田野調查的首要工作是確認調查的公寓大廈案例如何取得，以及聯繫管道的建立。前者涉及樣本的代表性，後者則與如何收集資料（如收發問卷）有關。本研究因獲台中市相關民間組織協助，提供千餘筆台中市公寓大廈的基本資訊（地址､社區名稱､戶數等），此一檔案資料屬於 13. 普查性質，已具有母體性，樣本代表性應無大礙。. 此項檔案資料項目較為簡略，同時亦有一些缺失與錯誤之處，因此本研究進一步以此項檔案資料為基礎，整合另外幾項民間與政府的檔案資料，以及研究單位過去所收集的台中市案例資料，相互查核，並加入總坪數、樓層、戶數、電梯數、車位數等開發規模資料，於二月份完成 607 個資料完整的社區檔案資料（參見附表 1）；本研究之問卷調查亦以此 607 個案例為對象。由於該項檔案資料包含地址､電話等資料，故聯繫管道亦已建立。在調查問卷設計方面，本研究一方面收集參考過去相關研究的問卷內容，設計了一份涵蓋社區多項基礎資料與公共設施設備使用評估等多方面資訊的問卷（參見附表 2）。同時，本研究亦與某建設公司合作，以該公司興建之社區住戶與管委會人員為對象進行測試。該問卷經多次修改定案 13. 該項資料不包括別墅、透天厝、與低層公寓形式的集合住宅；這些無電梯的傳統類型集合住宅的公共設施有限，問題亦少。又，目前台中市 20 戶以上的集合住宅約有 2500 例，本研究所取得的千餘筆案例應與母體的數量差異不大。 18.

(23) 後，於本年三月底郵寄上述 607 個社區。基於代表性的問題，此公共設施使用調查問卷係寄交上述社區的管理委員會，指定由對社區事務瞭解深入的主委或其它委員填答。至五月底止，該項調查共計回收有效問卷 149 份，回收率為 24.5%。公寓大廈的公共設施設備，由法令規範的角度，可分為法定與非法定兩大部份。其中法定部份因屬法令要求之必要項目，其探討之重點會是在使用管理維護的層面，設施使用頻率強弱並非適宜性的評估要點；有些設施（如消防）實際上是備而不用的。相對的，非法定的部份則較會涉及是否合乎住戶需要的問題，因此適宜與否的探討層面還應同時關注住戶對這些設施設備的使用行為與滿意度。因此，本研究在問卷設計中對此二類設施設備適宜性詢問的方式並不相同，對各種法定（或必備）的設備偏重在是否出現過問題，休閒性的設施設備項目則偏重在使用的頻率與滿意度方面。此外，本計畫亦收集整理了其它多份針對非法定設施使用需求與滿意度方面的調查報告（多由民間業者提供），相互比較分析。由這些資料亦可看出有關公寓大廈各種非法定設施的分佈概要與（不同類型）住戶對設施的需求傾向差異。此方面的資料分析結果，請參見第三章。. 2-5 相關專業人員組織與管理委員會的訪談與座談在對各類相關人員與組織的訪談與座談方面，主要的工作對象是台中地區較具代表性的建築投資業者、管理業者、設備設施維護業者，以及少數其它相關人員。在第一階段，本研究主要是透過對個別業者的結構性深度訪談的方式，吸取這些業者的實做經驗，以瞭解各相關業者在公寓大廈設施內容規劃、權義劃分、與使用管理維護的心得，以及對於各相關議題與法令研修的建議（訪談內容結構參見附表 4）。每次訪談均是由兩位以上的研究人員，與該公司的負責人（或）高階主管進行一小時左右的對談，並以錄音方式做記錄，共執行了 28 次的深度訪談工作（受訪名單參見附表 3）。這些訪談工作除了幫助研究人員快速建立對研究主體全貌且深入的瞭解外，同時也協助研究人員建立與主要業者與組織的聯繫關係，在後續工作上受益頗多，也取得了不少頗具價值的業者實做經驗與內部檔案資料，成效甚佳。在與管理業者與建築業者的個別訪談大致完成後，本研究即與台中市建築物管理維護同業公會、經理人協會以及台中市建築投資公會合作分別於 1 月 28 日及 3 月 4 日舉辦了相關業者的「公寓大廈公共設施規劃與管理」專題座談會，就公共設施的設置規劃、使用管理常見議題、法規的檢討建議，以及未來發展趨勢等幾個主題進行討論，交換心得。此二次座談 19.

(24) 會所得資訊與個別訪談不甚相同，業者較針對法令政策方面的研修提出看法，對本計畫亦幫助甚大。本計畫原擬亦針對公寓大廈管理委員會（住戶）進行個別訪談與座談，但因限於人力、時間與取樣上的困難，因而僅能分別於研究初期與三月中旬，經由民間業者與台中市大樓協進會的協助，就相同的議題舉辦了兩場座談會，得到許多在社區管理與組織運作實務上更細緻的資訊，對於設施維護管理與相關法令政策的研修方向亦有更深刻的體認。上述各項訪談與座談所得請參見本報告的第三章與第四章。. 2-6 公寓大廈共用部份使用管理維護成本分析與概算由永續經營的觀點，公寓大廈共用部份的適宜性所代表的意義是各個社區是否有足夠的經濟能力與意願，支付社區正常運作與各種公共設施設備長期使用管理與維護所需的各種費用。由此觀點，適宜性的探討不僅與各社區的住戶規模、特性與經濟能力有關，同時也與執行社區管理事務與各種公共設施設備在生命週期時間軸上所需要的各種維修維護費用有關。因此，對各種管理事務與設施設備維修維護費用的估算，以及相對的合理經濟規模與管理方式的建議，亦是本計畫所必需涉及的層面。針對此一議題，本研究將上述費用概分為三類：常態性的社區管理費用、定期的設施設備費用、以及重大修繕費用，分別探討此三類費用在公寓大廈生命週期軸上發生的時間與額度。其中常態性的管理費用較易估算，收支上的問題較少；後二類費用較難估算，文獻資料亦較少，如何編列管理均是問題，因此也是目前各社區在財務運作上較為困擾的部份。上述這些費用的編列、管理亦是目前法令規範上較不明確，爭議較多的部份。在常態性社區管理費用方面，本研究主要是透過與管理業者的訪談，收集個別業者的實做經驗，並由其中取得常態值，得出幾種典型的費用模式與較具效益的管理模式與社區規模。在公寓大廈各種公共設施設備的維修與重大修繕的費用估算方面，本研究的分析方法與過程係先將公寓大廈中的各種法定與常見的非法定設施分門別類一一列舉，再藉由多家相關廠商專家的協助，將各項設施應有之維修項目、維修頻率、維修方式，以及相關之費用估算，一一確認列出。此一資料若進一步發展，應可成為一頗具參考價值的公寓大廈管理維修費用手冊。限於篇幅，本報告僅將其中一部份資料列出以供參考。對一公寓大廈的管理單位而言，上述這些常態性費用、定期維修維護費用、與重大修繕費用發生的時間不一，同時亦會因各個社區設施內容、規劃與管理方式的不同而有明顯的差異，社區管理單位若要藉由上述資料 20.

(25) 直接得出其社區所應編列的管理費用金額與發生時間，恐仍有困難。因此，本研究乃藉由對前述 607 個案例開發規模的分析，整理出數種較常見、較典型的（電梯）公寓大廈規模型態，做為模擬各項管理費用的對象，估算其各種費用發生的時間、額度，並依此數據檢討與建議公寓大廈的管理維護經費，特別是公共基金編列的適宜額度。上述各項研究結果，請參見本報告的第五章。. 21.

(26) 第三章. 公寓大廈公共設施現況檢討. 3-1 公寓大廈適宜規模由管理經營的角度與規模效益的觀點，公寓大廈規模的大小不僅直接影響到其共用部份的內容，也關係著這些社區是否有足夠的經費資源來永續經營管理其共用部份，特別是各項共用空間、設施與設備。因此，就本計畫而言，對公寓大廈適宜規模的探討是很關鍵，且應首先觸及的議題。. 3-1-1. 公寓大廈適宜規模的主要考量因素. 相關業者對於公寓大廈適宜的社區規模看法並不十分一致，往往與其業種或公司的經營方向有關。但整體而言，這些業者對適宜規模的考量因素卻頗為一致，也有一些相近的主張。由有效經營管理的角度，對社區適宜規模的界定主要有兩個因素。其一是一個社區要達到一定規模以上，才能有足夠的管理經費收入，維持正常的社區管理運作。另一個因素則是社區要有一定的規模，才能在購屋者可以接受的公設比（25%上下）範圍內，由公共設施空間中規劃出一有效規模的樓地板面積，做為非法定的休閒交誼性質的公共設施來使用，提昇居家環境品質，也吸引消費者的青睞。此二因素中，前者的考慮是較具決定性的。就第一項因素的考量，受訪的管理業者，依其實務經驗，很具一致性地指出，一個社區有專人負責門禁管理時，基本的工作人力應包括一哨全時段（一個出入管制點配置 24 小時管理員），加上一位總幹事，一位專職（或兩位）清潔人員。這些基本管理人力每月固定的人事費用約在 14 到 16 萬元之間（其費用高低視管理人員的服務內容與「等級」差異而略有出入）。依業者的經驗與相關研究顯示，一般社區管理支出中，人事費用約佔 75%上下，但會因社區規模大小而略有差異（社區越大，在此方面越為有利）；因此一個社區每月應約有 20 萬元以上的收入，才能維持上述人事費用，及經常性的公共水電與設施設備維護等費用。. 22.

(27) 3-1-2. 社區基準規模推估. 由此管理費用結構的觀點，在目前一般住戶可接受的管理費用標準約在每坪 50 元上下的條件下（台北地區略高，中南部略低），公寓大樓社區的總樓地板面積應有 4000 坪左右，才能維持上述的「常態」管理模式。此一社區規模，若以每戶 40 坪來計算，則約為一個 100 戶左右的社區。當社區規模小於此一數值時，業者（主要是管理業者）多建議社區規模至少應在 3000 或 3500 坪以上。在此規模，社區仍可以以兼職性質的「社區秘書」取代總幹事，或精簡其它人事費用支出，以每月 16 萬元上下的管理費收入維持社區的管理運作。當一個社區無法達到上述規模時，勢必無法維持上述一哨全時段的門禁管理人力配署，只能降低服務水準，否則就只有提高管理費用的收費標準，才能維持上述的管理人力。我們或可將此 3000 坪或 3500 坪，甚至是上述的 4000 坪總樓地板面積視為公寓大廈最小的社區經營基準規模，然而我們也必須在此特別指出，擁有上述經營規模與收費標準的社區，雖然可以維持常態的管理人力與費用支出，但在管理費用收支上很難有結餘提撥做為設施設備維護的「公共基金」，對於一個社區的長期經營管理，還是有很嚴重的潛在危機。或許因此，有不少業者（特別是建築投資業者）依其經驗，較建議以 5000 坪左右的總樓地板面積規劃公寓大廈社區的適宜基準規模。在此規模下，一個社區的管理費收入，除了支付固定的人事、水電與一般維修開支外，還能有些結餘辦理社區活動或提撥做為公共基金，是較有機會實現社區永續經營的理念。此一 5000 坪的社區規模也是台中地區建築業者較認同的「中型社區」的適當規模。此外，一些大型的建設公司，較傾向投資開發規模在 8,000 坪至 10,000 坪左右的「大型社區」。在此規模，社區每月可有 40 至 50 萬元的收入，縱使這樣的社區規模可能要有兩個出入管制口，每月需較一個出入管制口多出近 10 萬元的人事費用，但管理經費的運用仍屬充裕。然綜合研究人員的觀察分析，此類大型社區雖有經濟規模的優勢，但通常社區事務繁雜，住戶性質差異大，狀況也多，若無建設公司積極介入，主動提供資源協助，很難妥善管理經營，住戶與管委會對建設公司與管理公司也易生不滿。事實上，在研究人員所接觸的案例中，知名的建設公司為其企業聲譽，通常都會主動介入，協助社區管理事務的推行，甚至會安排相關之 23.

(28) 管理公司進駐；但對大型社區而言，通常的現象是社區管委會與住戶對建設公司與（或）管理公司，還是多有怨言。究其原因，社區規模過大恐是主因。管理經費角度的適宜規模似乎是較社區組織的適宜規模大了許多；事實上，此種不同向度所反映的適宜規模差異是社區經營上很值得深入探討的議題。或許也因此，在本研究訪談過程中，也發現有少數業者反而建議未來應朝更小規模的公寓大廈社區發展，會更有利於同質社區的建立，促成良好的社區住戶互動；透過社區在住戶同質性高，容易形成社區共識的有利條件下，來建構良好的社區管理。雖然在此較小的社區規模，其收入應難以維持一哨全時段的門禁管理，但卻也因為戶數偏低，社區意識強，可能就不需要有 24 小時的專人門禁管理，而可以其它門禁管理方式（例如刷卡等），配合自發性的守望相助精神，降低社區管理費用負擔最重的門禁管理人員費用，而能在較小規模、較少管理經費的條件下，仍能達成令人滿意的社區管理運作。雖然對中、高層電梯公寓大樓而言，此一較小的社區規模往往會有停車位空間不足等方面的困難，但本研究仍認為此一新的思考方向，是很值得進一步的探討嘗試。綜合上述，我們可以瞭解在相關業者的實務經驗中，由社區經營管理的角度來看，公寓大廈社區的適宜規模確實是有一些可以遵循參考的標準。然而，這些適宜規模的推論是建基在「常態的」空間規劃與管理模式，由規模效益的角度所得出的結果；同時此一適宜規模的推論亦較未考慮社區住戶特質，成員互動關係對社區經營管理成效的影響。因此，正如同不少業者在受訪時所表達的，所謂社區適宜規模的界定還是必須同時考量空間規劃、設施選擇、以及社區住戶特性等多方面的因素條件，才是一個正確的思考方向。在推論適宜規模時，另一個值得省思的問題是：在現行時空條件下，建築業者在投資開發時，往往是由土地取得條件決定開發規模的情況，更勝於適宜規模決定土地取得與否。換言之，多數的投資業者，並無法如願以償的取得理想規模的土地進行開發。在此環境條件下，這些在規模上「不適宜」的社區應如何來有效率的經營，就是一個很值得深思的問題。就此，本研究認為不少業者所提出的鄰近社區「聯合經營」的概念，應是一個值得進一步探討的方向。. 24.

(29) 3-2 公設比所謂公設比，即公寓大廈（室內）共用部份佔其社區總樓地板面積的比例。公設比的高低往往因各社區的特性差異而有所不同，也決定了社區室內共用部份面積的大小，與社區的居家環境品質有很大的關係。依建築規劃與投資業者的經驗，電梯公寓大廈的公設比一般多以 25%為基礎，但亦可少至 22%，多至 30%。不少業者更認為公設比應在 30%以上才屬合宜，但基於市場考量，業者鮮有做此嘗試。同時以本研究對台中市近年來公寓大廈公設比的資料統計分析發現，公設比超過 25%的案例甚少，約僅佔個案數的 16%，但可看出公設比高低與樓高有正相關，並有逐年提高的傾向（參見表 3-2-1）。同時就本研究所建檔有公設比資料的 388 個（電梯大樓）案例中，約 60%的案例的公設比界於 20%至 25%之間，低於 20%與高於 25%的案例約各佔 1/5（參見表 3-2-2，圖 3-2-1）。綜合這兩組數據與業者的意見，我們或可推論 20%至 25%的公設比是現存（有電梯）公寓大廈的常態值，但其發展的趨勢是漸以 25%為公設比的常態基準。通常在此 25%的公設空間中，依部份業者經驗，電樓梯間以外的法定設施約佔去一半（12%至 13%），電樓梯間與門廳也約佔去 8%至 9%。換言之，能被規劃成其它非法定的休閒交誼設施空間約在 4%至 5%之間。此一空間若再扣除一些非法定卻應有的公共設施（如較寬敞的門廳與梯間､信箱間等），部份業者指稱約僅有 1%左右的總樓地板面積是可供業者創意構思的公設空間。若依此標準，上述一個適宜規模（5000 坪）的社區，約可有 50 坪的室內空間可規劃為門廳梯間以外的室內休閒交誼空間。以研究人員至眾多社區案例實地觀察發現，上述數據概估應屬合理，但亦有一些案例在門廳空間上刻意簡化，使其有較充裕的公設空間安排各種休閒交誼設施。這些非法定的公共空間規劃內容與使用效益正是本研究所要探討的重點項目之一。當然公設比的大小與內容還涉及許多法令規範的因素，也與各案例的特性有關，實不宜以上述的數值框限之，在此提出這些數據只是協助對研究課題的瞭解與掌握。此外，須在此特別提出的是所謂「公設比」的計算是市場習慣，並無一定的法律規範。一般案例所稱「公設比」通常並不將停車位空間計入，而停車位的計算標準又有些彈性；有些業者為了市場考量，亦刻意「吸收」一些公設空間，降低公設比。在社區管理實務上，也常因為公設面積的計算與使用維護權益的劃分而起爭議，特別是在停車空間部份。因此本研究認為，對「公設比」計算方式的統一規範亦是落實公 25.

(30) 寓大廈社區管理上應該注意的法令研修項目。. 表 3-2-1. 民國 80 年至 84 年間台中市新建住宅大樓公設比單位：個案數. 年份. 樓層高度. 民國 80 年五樓及以下（公寓）六 ∼ 七樓（低層）八∼十二樓（中層）十三樓以上（高層）小計比例民國 81 年五樓及以下（公寓）六 ∼ 七樓（低層）八∼十二樓（中層）十三樓以上（高層）小計比例民國 82 年五樓及以下（公寓）六 ∼ 七樓（低層）八∼十二樓（中層）十三樓以上（高層）小計比例民國 83 年五樓及以下（公寓）六 ∼ 七樓（低層）八∼十二樓（中層）十三樓以上（高層）小計比例民國 84 年五樓及以下（公寓）六 ∼ 七樓（低層）八∼十二樓（中層）十三樓以上（高層）小計比例合計個案. 19%以下. 20%-25%. 4 41 28 8. 3 44 25 25. 81. 44%. 97. 26%-30%. 1 4 1 53%. 4. 2 43 67 72. 31 34 15 80. 26%. 184. 1 12 5 15%. 60%. 74. 1 2 4 4. 37. 14%. 63%. 46. 1 3 5% 194. 註 1：原始資料來源：台中市房屋市場調查協會註 2：本研究整理、歸納、與製作. 26. 54. 8. 18%. 20. 65% 456. 3%. 1 4 5. 2 8 10 57%. 1% 1 4 3. 12%. 21. 6 23 26. 4. 2. 2 10 9. 1 24 21. 11. 2% 7 14 16. 7 35 32. 18. 31%以上. 4%. 1 3 25%. 4. 5%. 30% 107. 0. 0%. 4 8 13 25. 19.

(31) 表 3-2- 2 公設比個案數 11 0 12 0 13 0 14 2 15 9 16 8 17 18 18 30 19 14 20 72. 台中市公寓大廈公設比分佈表. 累積 % 公設比個案數 .00% 21 11 .00% 22 37 .00% 23 34 .52% 24 23 2.84% 25 59 4.90% 26 22 9.54% 27 10 17.27% 28 13 20.88% 29 3 39.43% 30 7. 圖 3-2- 1. 累積 % 公設比個案數累積 % 42.27% 31 0 95.88% 51.80% 32 1 96.13% 60.57% 33 0 96.13% 66.49% 34 0 96.13% 81.70% 35 1 96.39% 87.37% 其他 14 100.00% 89.95% 93.30% 共計 388 94.07% 95.88%. 台中市公寓大廈公設比分佈圖. 80. 72. 70. 公設比. 59. 60 50 個案 40 數 30. 37. 34. 30 23. 22. 18. 20. 14 9. 10 0. 0. 0. 13. 11. 8. 10. 7 3. 2. 0 11 12 13 14. 15 16 17 18. 19 20 21 22 公設比. 23 24 25 26. 27 28 29 30. 3-3 （非法定）設施分佈現況如第一章第三節與第二章第四節的說明，由法令觀點，公共設施可概分為法定與非法定部份。其中法定部份因係基於公共安全與建築使用所必要的服務設施要求所設置的，法令規範亦很明確，因此較不涉及使用效益與適宜與否的問題，探討的重點主要著眼於各種設施設備的管理維護方式與費用方面的議題（見後述）。相對的，對非法定的公共設施使用管理的探討則宜著重在設施項目的內容分佈與使用效益評估方面。針對（非法定）公共設施部分，本研究除收集整理過去相關之調查研究報告，以及由業者訪談中收集意見外，同時也在本研究的社區問卷中調查各社區持有的（非法定）公共設施項目與使用效益（滿意度與使 27.

(32) 用強度）。就過去的相關研究方面，本計畫共收集了五份近年來台中地區業者所執行的相關調查報告，另外研究者過去亦曾執行過兩次此方面的調查工作。綜合此七份研究調查結果，我們可以發現這些調查所關切的重點雖然一致，但卻由於調查取樣對象的不同，研究目的與問卷形式的不同，其結果亦有明顯的出入；但整體而言，我們仍可看出公共設施分佈模式傾向，與設施適宜性的高低。單就設施分佈模式而言，最普及常見的室內（非法定）設施多為一些靜態的、維護成本較低的設施，包括了交誼會客空間、圖書室、會客室等。其次，普及性略低的項目大多是一些動態的、需要一些使用維護費用的設施項目，包括了健身房、桌撞球室、韻律教室、兒童遊戲室、KTV 等健身運動與娛樂空間。相對而言，普及性偏低的設施則是一些設置與維護管理費用均偏低的高價位動態休閒娛樂設施，如（溫水）游泳池、高爾夫球練習室、三溫暖等；這些設施通常出現在高價位或大型的公寓大廈社區。至於同屬公寓大廈共用部份的室外空間方面，各個社區若有空間，通常會設置花台植栽、休閒座椅、兒童遊戲區、庭園流水造景等設施，公用曬衣場亦屬常見。在本計畫的社區問卷調查方面，在 149 個提供此方面資訊的社區中，各種（非法定）設施出現的普及率大致如表 3-3-1 所示，可區分為四個等級。依該表，普及率偏高（70%以上）的設施項目為中庭花園與門廳會客室。普及率在 50%至 70%之間的為資源回收區；此一項目是過往研究較忽略的；其偏高的普及率應也與開放空間案例的審查要求有關 14. 。其次普及率在 30%至 50%之間的設施項目有公共曬衣場、兒童遊戲. 室、多功能會議室、桌撞球室、圖書閱覽室等；其中公共曬衣場是過去研究較少觸及的項目。出現頻率略低，在 20%至 30%之間的公設項目有交誼廳（宴會廳）、健身房（韻律教室）、游泳池（戲水池）等。最後普及率偏低（20%以下）的設施項目則包括了屋頂花園、視聽室、洗車區、烤肉區、三溫暖、電腦網路室，同時並無任何社區有高爾夫球室；在這些普及率偏低的項目中，電腦網路室與洗車區也是近來常見部份業者與媒體鼓吹的項目。綜合來看，本計畫調查所得的（非法定）公設分佈普及率模式大致與過往類似研究調查所得接近。但或因社區取樣偏重在有電梯的公寓大廈案例，開發規模通常較大，因而各項設施的持有率也明顯的較過往的. 14. 本研究調查案例全為有電梯的公寓大廈，其中運用開放空間獎勵辦法申請開發的比例應會較高。 28.

(33) 15. 研究所得數值要高。除此之外，在本研究的調查問卷中，加入了幾項過去研究較少列出的項目。其中資源回收區及公共曬衣場普及率偏高是原先未預料的；但媒體論及亦多的電腦網路室、洗車區、及屋頂花園等在調查案例中持有的比例卻並不高。雖然本研究調查結果與過去的研究發現大致相同，但必須說明的是公共設施項目的種類繁多，機能上亦多可相容，所以在項目規劃上不易明確區隔，同時同一項目的品質差異亦大，因此無論是在分佈頻率或是設施使用強度的調查方面，都只能得出概略的參考指標，其結果亦易受問卷設計與案例取樣的影響，故不宜過度引用。表 3-3- 1. 調查案例各項（非法定）公共設施分佈普及率比較表. 公設項目門廳、會客室多功能會議室兒童遊戲室區交誼廳、宴會廳視聽室圖書閱覽室電腦網路室游泳池、戲水池三溫暖、蒸汽房健身房、韻律教室桌、撞球室中庭花園屋頂花園公共曬衣場烤肉區資源回收區洗車區高爾夫球室其他. 出現案例數 112 58 64 33 14 45 3 30 7 34 48 129 24 73 10 80 12 0 2. 百分比 75.2% 38.9% 43.0% 22.1% 9.4% 30.2% 2.0% 20.1% 4.7% 22.8% 32.2% 86.6% 16.1% 49.0% 6.7% 53.7% 8.1% 0 1.3%. 分級＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊. ＊：普及率 10%-30%之間＊＊：普及率 30%-50%之間＊＊＊：普及率 50%-70%之間＊＊＊＊：普及率 70%以上者. 15. 以研究者過去所收集台中市於民國 72 年至 81 年間完工的近百個台中市中庭式集合住宅案例各類公共設施項目分佈狀況相比較，本研究所得的各項公設普及率數值約為前項研究所得的 2 至 3 倍。惟前項研究的近百案例中，只有 54%的案例是電梯公寓大廈；由此亦可推論調查結果的差異應與取樣有很直接的關係。 29.

(34) 3-4 （非法定）公共設施項目使用效益評估在各項（非法定）公共設施的實際使用效益方面，本計畫同樣的除在訪談與座談會中收集各受訪專家的意見外，亦透過對社區主任委員的問卷調查來瞭解此一議題，同時並收集過去相似研究調查結果相互比較。若通盤檢討本研究調查所得與過去相關研究調查結果，大致可以看出普及率高的設施，通常使用者對其使用效益的評價亦較高；反之亦然。就過去的相關研究結果來看，使用強度與滿意度較高的是兒童遊戲區、交誼會客空間、圖書室等；其次則是各種健身娛樂空間；使用率與滿意度均偏低的則是游泳池、三溫暖、社區電影院等，分佈頻率亦較低的設施。同時，根據座談與訪談所得，除了有無需求的因素外，造成有些公共設施使用率偏低的原因主要包括了：1.設備使用維護費用過高（含人事費用），2.使用上有安全顧慮，及 3.規劃不當以致使用不便。其中維護成本過高的項目主要是指游泳池､三溫暖、及視聽設備；其中前兩項設備亦常有使用安全的問題，亦是一般社區常停止使用的設施項目。不過研究中也發現有些高價位社區及高價位的住戶，因為經濟負擔能力強，反而認為（溫水）游泳池等是很具效益的設施項目。就本計畫的社區主任委員問卷調查而言，在該問卷中除開放問項外（26 題），係以三種不同的方式詢問受訪者此方面的意見（25 題）。第一種問法是直接詢問受訪者「認為應該設置的公設項目」；此一問項基本上是不將受訪者是否有此類設施使用經驗的因素納入考量的。另外兩種問法，則是以受訪者有實際使用經驗的設施項目為範圍，分別以正反兩向的詢問方式，請受訪者指出其社區現有的公設項目中，那些設施是使用率較高（以及較不好用、較不需要的項目）。對此正反兩向的問題做此限定，主要是為排除受訪者將「想像」的行為需求與真實的生活經驗相混淆，也就是要由實際使用行為的角度來檢視此議題。但或因在問卷上的用詞不夠強烈明白，在回收問卷中仍發現有部份受訪者在選項時，似乎並不侷限於其社區既有的設施項目。針對此一填答上的問題，理想的情況下，本研究應進一步的將回收問卷資料「加工」，將社區中並無該項設施，但受訪者卻選答的部份剔除，「更正」為無意見，再進行分析。然限於時間，本計畫目前並無法進行此一部份的工作。在此僅將該部份調查所得的原始資料列出供做參考。表 3-4-1，表 3-4-2，表 3-4-3 分別列出此三項問項受訪者選取的數 30.