6-1 相關法令研修的建議
經彙整上述各項研究結果與發現，本研究對公寓大廈共用部份，特 別是各項公共設施設備在使用管理與維護方面的法令研修建議，大致可 歸納為下列四個部份說明之：（一）建築法令部份、（二）公寓大廈管理 條例與規約範本、（三）消防檢修與公共安全檢查規定、（四）其它。
（一）建築法令部份
1. 建議放寬屋突高度限制，再增加三公尺或一層樓的屋突高度，以解 決頂層單元水壓不足，及電梯無法到達屋頂平台，平台空間不易充 分運用的問題。
2. 許多建築投資業者建議應將（部份）公設容積獨立放寬計算，以增 加允建總容積；亦或考慮參照開放空間獎勵辦法的精神，對當業者 提供公設空間供大眾使用時，酌予相對的容積獎勵。本研究認為此 方面之建議似可進一步斟酌考慮，但因此項建議涉及都市計畫理念 與社會公義，仍宜審慎。
（二）公寓大廈管理條例與規約範本等
1. 區分所有權人會議出席比例門檻偏高，不易召開。建議酌予降低，
或對召開特別困難的社區（如大型社區以及小單元為主的社區）給 予較寬鬆的法令規範，或對某些議題的決議方式允許用通訊投票的 方式進行。
2. 區分所有權會議召集人的角色並不明確，若由管理委員會（主任）
委員擔任時，更有功能混淆或重疊的疑慮。建議應在法令中明確規 定，且不宜由（主任）管理委員擔任。
3. 社區管理（主任）委員係義務服務性質，但相關法令對管理委員失 職時的罰則規定相對嚴苛，有礙社區成員出任管理委員的意願，建 議酌予檢討。
4. 建議對不同類型區分所有權人（如店面與住戶）管理費用收取是否 應有所差異的爭議，提出計算模式或參考範本，以供社區依循參 考，減少社區在此方面的爭議。
5. 起造人應提撥的公共基金額度應予提高。本研究依管理條例規定內 容推算，建議以每坪 600 元（每平方公尺 180 元）為基準收取之，
同時亦不宜有級距差異過大的計算方式。惟，建築投資業者對提撥
該公共基金的目的似有不同的解釋，認為不應包括領得使用執照後 第一年的社區管理維護的人事費用；若此，該條例要求提撥基金的 目的，似有進一步解釋說明或宣導的必要。17
6. 公共基金的管理方式與運用時機是目前公寓大廈管理上的重大議 題，建議應有更明確的法令規範，並宜考慮以公設基金專戶代管的 可能性。
7. 規約範本中所建議的以管理費 20%為標準收取的公共基金，目前大 多數社區均未依循，造成社區長期經營的重大危機。建議政府提供 更明確的長期重大修繕費用項目與額度的參考資料，製作說帖，加 強宣導，或另訂較詳盡之法令，規範公共基金的收取辦法。
8. 管理委員會是否應每年改選應予評估檢討。依現行規定，管委會應 每年改選，並不利於社區管理經驗承傳累積，同時也造成相關管理 服務契約一年一簽的現象，均不利於社區管理的長期穩定。建議檢 討是否應延長管理委員任期，或以留任部份委員的方式調整之。
（三）消防檢修與公共安全檢查規定
1. 消防檢修辦法應補訂相關罰則條文。
該法現行條文中並未明確說明罰則相關條文，應做補充並加強宣 導，以免各社區心存觀望。
2. 老舊社區應有不同的消防會勘檢修標準。
建議安檢標準應視建築物所核發使照的不同時期法令規定的不 同，擬定不同的會勘標準、技術規範、與技術標準，解決老舊社區 不易通過檢修規定的困擾。
（四）其它
1. 社區公共設施點交方式應補充規範。
目前建設公司對社區公設點交常流於草率，建議訂定法令規定起造 人應依法編列點交清冊，並載明於竣工圖上，做為點交工作的法定 要件。政府亦應提供點交清冊範本，供各界參考運用。
2. 應釐清相關法令條文，檢討社區公設設施對外營業的可行性。
許多（大型）社區附有各種休閒設施，但不易維持長期之營運管理，
形成社區資源浪費。建議就社區設施對外營業的相關法令條文加以 釐清並檢討，以建立社區設施對外開放的適宜（合法）模式。
3.應研議中小型社區「聯合經營」的可能方式，並訂定法令條文。中
17 建築領得使用執照的第一年通常也是建物與附屬設施設備的保固期間，亦無需另外支用此類 的管理維護費用。
小型社區在管理經費與公共設施提供方面均缺少規模效益，若能以
「聯合經營」的方式執行社區管理事務，應可降低社區管理費用；
各項公共設施亦可互通有無，發揮效益。建議政府應研擬此種公寓 大廈管理方式的可能模式與相關的法令規範。
4. 應開放檔案資料，允許管理業者查核從業人員前科記錄，以維社區 安全管理。
6-2 相關政策的建議
1. 政府應編印社區管理委員手冊供社區管理人員參考，並舉辦社區管 理委員培訓講習課程，協助社區管委會委員熟悉管理事務。
2. 政府應編訂社區管理檔案範本，以及制式的財務報表與範本供社區 管理委員會參考運用。
3. 政府應對負責公寓大廈管理業務的基層公務人員辦理業務講習工 作，以免因承辦人員對業務不熟悉而造成民怨。
4. 政府宜成立（半）官方的社區管理輔導單位或委由民間專業機構組 織負責上述業務，並提供社區管理之專業諮詢服務。
5. 政府應設置簡易法庭處理社區管理相關之違法事項，以簡化行政程 序。
6. 政府應提供申報消防安檢與公共安檢之申報範本與表格，並應公告 合格之簽證機構名單，以供社區參考。
7. 應增加消防與公共安全檢查簽證機構與人員數量，杜絕市場壟斷，
並宜檢討評估是否設立公辦檢查機構負責檢查，降低社區負擔。
8. 本研究認為公寓大廈的社區組織不同於一般企業組織或主動形成 的人團組織；公寓大廈社區成員之間既無階級高下權力大小之分，
亦較乏共同之目標理念。現行法令要求同鄰之間以法相管，「依法 糾舉」的法令政策構想，恐不易落實。本研究認為應就社區組織特 質與法令政策構想間的對應關係是否合宜，進行慎重檢討的必要。
本研究也建議對公寓大廈社區營造、社區組織發展方面的加強推 動，應是必要的配合措施與政策方向。
6-3 公共設施規劃設計的建議
1. 公寓大廈社區適宜規模。
以常態管理模式與管理費用收支結構推估，一個獨立社區的適宜管 理規模，應以總樓地板面積在 4000 坪以上（以每戶 40 坪計，即
100 戶以上），每月管理費收入可達 20 萬元以上為宜。若小於此基 準規模時，該社區就必須提高收費標準、或另闢財源、或改變管理 模式，才能維持長期的社區管理運作。社區規模大於此基準時，將 有利於社區管理財務運作，但過大時反而會因社區住戶異質性高，
缺乏共識等問題，而有管理不易的困難。
2. 出入口數宜盡量減少。
公寓大廈社區若有門禁管制，則社區出入口數量不宜過多。人事費 用是社區財務上最大的支出項目，社區每增加一個出入口（或管制 點），就必須增加 2-3 個門禁管理人力，每月增加 5 至 9 萬的人事 費用支出，對社區的管理費用收支影響極大。
3. 屋頂平台空間宜多規劃利用。
因受現行法令對屋突高度的限制，目前公寓大廈屋頂平台使用的效 率偏低。若此項法令能如本報告所建議加以放寬，則宜充分規劃運 用屋頂平台空間；運用方式宜考慮公共曬衣空間，並加強屋頂綠化 工作。
4. 管道設計應考慮日後維修更新需求。
目前國內建物多以暗管方式安排管道空間，管道檢修不易。日後設 備老化必須進行更新替換時，施工困難，費用偏高，將會成為未來 眾多公寓大廈管理維護上的重大障礙，建議考慮多以明管，或其它 利於檢修更新的方式規劃設計之。。
5. 變電室空間應考量維修空間需求。
建物地下室變電空間的規劃，經常忽略維修人員所需的操作空間，
建議於建物規劃時應納入考量。
6. 非法定設施內容規劃應考慮長期使用維護的因素。
部份休閒性質的非法定社區公共設施項目，常因 1.設施設備使用維 護費用過高，2.有安全問題，及 3.空間規劃不當等原因而停止使用。
最常見的此類設施項目為游泳池、三溫暖、與視聽設備。建議規劃 此類設施時，宜多評估日後各種使用管理與維護的費用，並應考慮 社區居民的需求特性與經濟負擔能力。
7. 避免使用高科技，或高耗能的公共設施或設備。
電子系統控制的設施（如門禁刷卡）、耗電過多的設施（如垃圾冷 藏室、鐵捲門），常因維修更新不易或耗電過高而停止使用或變更 使用方式。建議規劃時宜避免。
8. 契約用電量規劃不宜過高。
許多公寓大廈多有因原設定的契約用電量過高，造成額外管理支 出，或必須申請降低契約用電量以節省開支的情形。建議應以社區 常態用電量酌加 25%為原則規劃契約用電量。
主要參考文獻
剪報資料
包括工商時報、經濟日報、自由時報、大成報等房地產資訊與評論。
參考書目
丁致成、黃瑞茂（1992），〈台中中庭式集合住宅之探討（1982-91）〉，《空 間》，第 39 期，頁 68-80。
于俊明（1990），〈不動產管理業時代來臨〉，《太聯房屋市場》，四月號，
頁 126-127。
內政部營建署編（1995），《公寓大廈管理條例》。
內政部營建署編（1995），《「公寓大廈管理條例」問與答》。
內政部營建署編（1998），《公寓大廈管理維護公司受任管理維護業務契
內政部營建署編（1998），《公寓大廈管理維護公司受任管理維護業務契