1-1 研究背景與目的
住宅型態的發展，反映著各個時代社經結構、空間環境等涵構性 因素的特質與變遷。台灣地區過去數十年來住宅型態的演變，亦呈現出 如此的因果關係。概略來說，我國在過去 40 餘年來工商業快速發展，
人口大量往都市集中，然而可供發展的都市土地卻十分有限；因此在收 入激增，大眾對住宅質與量的需求都不斷提昇的同時，我國的居住型態 發展卻呈現出兩種近乎對立的現象。
在好的一方面，隨著居住支出負擔能力的提高與戶量的逐年降 低，一般居住單位面積逐年增大已是有目共睹；民國 70 年代初期以來 的各項住屋面積統計數據亦明顯的反映了此趨勢。而另一方面，有限的 都市土地卻也使得住宅單元的外部環境日益「緊張」；傳統上獨門獨院 的「寬鬆」住家環境漸不可得。房子越蓋越高、越蓋越密；都市集合住 宅外部環境的發展已漸令人無法忍受。
或許是此種都市鄰里居家環境的惡化所致，另一方面也由於開放 空間獎勵辦法等相關法令的出現，大約自民國 70 年代初期起，集合住 宅的形態開始產生明顯的轉變。新一代的公寓大廈已逐漸摒棄過往最小 公設比的理念，轉以多元化、高品質化的公設內容，吸引並滿足消費者 對居家環境的期待，一時蔚為風潮。與以往的公寓或大廈相比較，此種 新類型的集合住宅對區分所有權人所共用的公共設施，已明顯的不再侷 限於入口、梯間等必備或法定的服務空間或設施，而是同時包括了各種 室內外的交誼、休閒、運動娛樂空間或設施。停車空間也不再以滿足法 定的最低要求為目標，而是以滿足住戶實際需求為新的標準；近年來一 戶一車幾乎已成為市場上共同認定的低標準。許多案例甚至將傳統上認 為最值錢的地面層大量留設成為公共使用的室內設施空間。在此住宅型 態的發展趨勢下，以往建商較強調的低公設比概念，已漸淪為低價位或 小規模案例的賣點。
這樣的住宅型態發展改變，如上所述，基本上反映了台灣都市整 體環境無法滿足我們對居住環境的需求，而不得不以俱樂部財的型態，
以住戶集體生產消費的方式，來滿足我們對住家居室以外生活空間品質 的期望，以自力救濟、用者付費的方式，來解決外部環境的缺失。
這些公共設施的強化提供，雖然部份的滿足了我們對良好居家環 境品質的期望，然而天下沒有白吃的午餐，使用者實際也是付費者。目 前在一般較注重〝公共設施〞的住宅案例中，即使是大規模的案例，25%
以上的公設比幾乎已難避免，同時還需月繳數千元的管理費1；居住消費 者實際上付出很大的代價來滿足此方面的居住需求。然而，這些共用設 施是否真的是居住者所需要的？持有各項設施的成本，特別是日後管理 經營維護的費用是否是公寓大廈住戶們所能負擔？同時，各種共用設施 使用管理維護的問題，能否透過初期的設施內容規劃、設施設備等級選 取、權屬劃分轉移方式、以及管理基金的籌措運作等方面前置作業的調 整改善而能防範於未然？等等均是很值得深入瞭解的議題。
然而，在台灣目前建設業者資本規模較小，流動性較高，缺少長 期研發工作的產業環境特質下，再加上傳統的預售制度，使得房屋供給 者縱使有心，也常無法充分掌握（不確定）購屋者對各項公共設施的確 實需求。業者多只能隨著風潮，在假想的產品「市場定位」下提供 KTV、
游泳池、媽媽教室，甚至是一些少見的特殊設備或管理方式來吸引消費 者。購屋消費者往往也因多為「新手」，缺乏足夠的資訊來理性地判斷 這些設施是否合乎自己真實的需要，是否願意為了擁有這些設施而付出 相對的代價？更遑論對上述日後設施管理維護、制度運作問題的瞭解。
許多原本立意甚美的設施，日後往往淪為華而不實的社區裝飾品，甚至 會因維護不易而棄置，對消費者與肩負管理重責的社區管委會亦造成不 必要的居住支出與困擾。民國 84 年頒佈的「公寓大廈管理條例」及後 續相關法令雖然提供了各種社區管理工作的法源基礎，但對公寓大廈中 眾多的共用設施管理維護問題，仍是許多義務職、非專業的管委會成員 揮之不去的夢魘，也難怪目前公寓大廈的住戶們多視擔任管委會委員為 畏途。
隨著上述集合住宅形態的發展，針對公寓大廈管理工作的服務專 業亦於民國 70 年代初期開始萌芽茁壯，除了日港外商業者相繼來台拓 展業務，帶動風潮外，本土的相關業者亦紛紛投入此一新的專業領域；
近年來各項建築物管理專業能力與技術漸趨成熟，更有多個同業組織相 繼成立，專業者自律能力與形象亦漸成形。（詳見第二章第一節）
這些業者對上述有關集合住宅公共設施的規劃管理與管理組織運
1 公設比的計算並無一定的規範。此處所引數字係市場上的習慣，並不含停車空間；若將停 車空間亦納入公設範圍，該一比值會大許多。
作的問題十分重視，報章雜誌上亦常有相關之報導與論述。然而或因本 土產業的淺碟性格，管理服務業與建設投資業者同樣的有規模小、流動 性高，缺少長期研發的特質，這些相關專業人員與企業同業多只能透過 實務上的工作經驗，試誤式（try-and- error）的累積經驗，雖也因此獲 得一些寶貴的專業知識，但業者眾多、良莠不齊，加上業務機密的考量，
若期待業界在此方面能呈現深入且系統化的專業研究成效，恐屬不易。
政府相關機構對社區生活環境的改善，向來不餘遺力。就公寓大 廈使用管理方面，除自民國 72 年起即著手相關法令之研究外，隨著「公 寓大廈管理條例」的擬議、頒佈與推行，近年來更致力於各項後續相關 事務之執行，並頒佈多項法令與規範供各界遵行或參考。內政部營建署 前年更頒佈「公寓大廈管理服務人管理辦法」，奠定物業管理專業未來 發展之基礎，同年並舉辦了第一屆優良公寓大廈管理維護之評選，各地 社區參與頗為踴躍。
至於對本計畫所關切的公寓大廈共用部份的管理維護工作，主管 官署亦頗關注，除辦理各項政令宣導外，並做出不少相關法令之解釋說 明。然對本計畫所著眼的觀念—由建築計畫、空間規劃的層面來減緩日 後各項公共設施使用維護管理與權義劃分的困難，則除針對國民住宅已 有明確之法令規範外，在一般公寓大廈方面則僅見於建築技術規則等對 各項法定公共設施空間之規範。而對近年來方興未艾的各種非法定公共 設施之適宜與否與相關管理事務，則因屬新興議題，目前行政部門之討 論多侷限於是否合乎現行法令的層面；至於是否（或如何）在法令政策 中，進一步地針對不同類型公寓大廈，規範或建議不同的公設內容與公 設面積比例，或對不同性質的區分所有權人，基於用者付費的公平原 則，訂定不同的公設使用維護費用分攤比例等等議題，則仍有待更詳盡 基礎資料之收集分析，始能進一步有所作為。
另一方面，在學界的相關研究方面，由於上述集合住宅公共設施 多元化、高級化的發展是於民國 70 年以後才逐漸形成風氣，因此，相 關的學術論述亦較為有限。這些相關研究的重點包括了空間形態與規劃
（如黃瑞茂、丁致成，1992；陳覺惠，1997；吳明修，1997），空間使用 行為與管理（如賴榮俊，1993；宋家騏，1994；陳覺惠，1995），管理制度 及運作（如何友鋒，1992；吳誠齊，1994；賴榮平等，1994；林賢聲，1995；
張圭廷，1996；游晉程，1997；高英欽，1997）等。其中後者更明顯是近 幾年許多研究者關注的研究焦點，亦有不錯的成果。本研究則希望在這
些既有文獻的基礎上，配合更廣面的田野調查工作，進一步的由住戶的 使用需求與負擔能力的角度，探討公寓大廈共用部份的使用管理與適宜 性議題，並對相關法令政策研修之可能方向與內容提出建議。
基於上述有關研究背景與動機的說明，本計畫主要的研究目的是 希望能透過實務基礎資料的收集整理分析，深入瞭解目前公寓大廈各項 共用設施在設施內容規劃、權屬劃分、管理維護、財務運作等現存之實 質問題，以及公私部門各界對各項現存議題改善建議之分析彙整。此 一研究成果一方面可直接轉化為政府部門在公寓大廈管理等相關法令 研修的參考依據外，亦可做為相關政府部門在未來制訂住宅政策､以及
（國民）住宅設施規範標準等之參考。
另一方面，就較長期的目標而言，本計畫是期望藉由實務的深入 調查分析，能進而探討建構集合住宅與其公共設施內容規劃與管理模式 間合理的類型對應關係，以及建築計畫、空間設施管理維護等相關資訊 體系的發展。此方面的努力，或可防範問題於未然，做為住宅供需雙方，
以及管理業者未來之共同參考。
整體而言，本研究除可供政府相關部門未來政策與法令研修之參 考外，研究成果亦可做為產業界與社會大眾在建築投資、執行管理事 務，與購屋置產的參考，有助於舒緩目前常見因「住居」不宜所造成之
整體而言，本研究除可供政府相關部門未來政策與法令研修之參 考外，研究成果亦可做為產業界與社會大眾在建築投資、執行管理事 務，與購屋置產的參考，有助於舒緩目前常見因「住居」不宜所造成之