分析層級程序法(AHP)的實證分析

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第四章 實證分析

本研究以分析層級程序法及分析網路程序法設計不同的問卷，針對具有 房屋貸款或區域房地產價格分析背景的專業人士進行問卷調查，將問卷調查 結果加以分析，給定各風險因子的權重後，再以取得的權重對各項風險因子 時間序列的數據進行分析，最終取得台北縣市各區域的風險等級，以提供金 融機構作為房屋貸款時決定貸款成數之依據。

第一節 分析層級程序法(AHP)的實證分析

本節將討論分析層級程序法(AHP)對各風險因子權重給定的實證分析，本 研究針對具有房屋貸款或區域房地產價格分析背景的專業人士，進行問卷調 查，在假設風險因子為各自獨立的情形下，利用圖 3-5 的 AHP 層級架構及風 險因子來設計分析層級程序法的問卷，本次調查共回收 41 份有效問卷。

一、AHP 的一致性分析

在 AHP 問卷的分析中，一般會使用 EXPERT CHOICE 軟體作為分析工具，

該軟體可以依各層級要素的比較順序將問卷結果輸入，在進行分析後，除可 以得到各層級要素的未規格化權重與規格化權重外，尚可對各層級要素的比 較結果作一致性檢定。

在取得 41 筆資料利用 EXPERT CHOICE 軟體進行分析後，得到各層級風險 因子的權重及一致性指標(Consistency Index, C.I.)值，其結果如圖 4-1~

圖 4-10。一致性指標(Consistency Index, C.I.)值是用以檢視問卷結果是 否具有矛盾或不一致的情形存在。不一致性指標必須小於 0.1，若有未達一 致性考驗的標準時 (即 C.I.> 0.1) ，則表示量表的設計上犯有邏輯上的錯 誤。例如 A>B，B>C 則 A 應該大於 C，若 A<C 則屬於邏輯上錯誤的一種，又如 A 比 B 重要 3 倍，B 比 C 重要 5 倍，則 A 應該是 C 的 15 倍，但是量表的最大 值只到 9，這也造成邏輯上的錯誤。若有邏輯上的錯誤發生時則需要重新檢 視量表以改正錯誤。

圖 4-1 準則層級風險因子的權重

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圖 4-2 公共政策因素次準則的權重

圖 4-3 心理因素次準則的權重

圖 4-4 成交量因素次準則的權重

圖 4-5 供給面因素次準則的權重

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圖 4-6 金融面因素次準則的權重

圖 4-7 景氣面因素次準則的權重

圖 4-8 需求面因素次準則的權重

圖 4-9 價格面因素次準則的權重

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圖 4-10 總體經濟因素次準則的權重

AHP 除給予各層級因子權重外，並同時需要對問卷執行一致性檢驗，惟 EXPERT CHOICE 軟體所賦予的值為不一致性(Inconsistency)指標，其與一致 性指標所代表的意義相同，即不一致性指標(In C.I.)小於 0.1 則通過一致性 檢驗，反之，若不一致性指標大於 0.1 則表示問卷存有邏輯上的錯誤或是矛盾。

從圖 4-1~圖 4-10 可以得出準則層及次準則層皆通過一致性檢驗，顯示問 卷未存在矛盾或是犯有邏輯上的錯誤，表中所顯示的權重為各層級風險因子未 規格化(L)前的權重。

二、AHP 選取主要風險因子之分析

AHP 除了可賦予各層級因子非規格化權重外，也提供各層級因子規格化權 重(G)。表 4-1 為 AHP 法各層級權重值，其中規格化權重是使各層級要素權重 的總合為 1，其目的是可以了解各風險因子之間的重要性關係，以取得最佳化 的排列順序。

在分析 AHP 的問卷後，可以得到準則層級中影響房屋貸款風險最重要的因 子為「價格面的因素」，次重要的因子為「景氣面因素」，其權重與價格面因素 相當。而被認為影響房屋貸款風險最小的因素為「公共政策因素」，影響次小 者為「心理面因素」，與公共政策因素的權重相當。在次準則層級中被認為影 響房屋貸款風險最小的因素為「住宅政策」，而被認為影響房屋貸款風險最大 的因素則為「房價所得比」。

AHP 問卷的分析結果在準則層面中，公共政策及心理因素最不會對房屋貸 款風險產生影響，究其原因可能是公共政策通常需要相當的時間才會對房地產 市場產生影響，而心理因素則為個人主觀看法較易分岐，在心理因素未形成全 民共識前，其對房地產市場影響不大。在準則層面被認為影響最大者為價格面 的因素；其次為景氣面因素，由於房屋貸款的風險經常與房地產的價格有密切 的關聯，因此一般認為價格面的因素會對房屋貸款風險產生很大的影響，而景 氣的好壞可以反映房地產市場價格的波動，景氣與房地產價格具有正向的關 係，彼此具有乘數效果，景氣面的因素被認為是影響房屋貸款風險的次重要因 素，此結果符合一般金融機構對房地產市場風險判斷的經驗法則。

在次準則層級中被認為影響房屋貸款風險最小的因素為住宅政策，其結果 與準則層影響因素的判斷相符，顯見目前政府住宅政策的影響力並不被市場所 重視；影響房屋貸款風險次小的因素為重劃區開發因素；在次準則層級中被認 為影響房屋貸款風險最大的因素則為房價所得比，這反映出房屋的價格與購屋 者償債能力的關係，會對房屋貸款的風險產生最重要的影響，當房價超過購屋 者的負擔時，房屋貸款的風險亦隨之升高；影響房屋貸款風險次大的因素則為 新推個案標準價格。

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五大銀行新承做購屋放款利率 0.309 0.0328

供給面因素 0.101

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