從市場的角度探討區域房屋貸款風險之研究-以台北縣、市為例 - 政大學術集成
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(2) 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.
(3) 謝 誌. 謝. 誌. 時光荏苒，在政大的校園生活轉眼己近尾聲，踏入校門後，求學生活充滿吸收 知識的新鮮感，學習期間從不同的角度理解所學，在觀念的激盪下、討論的過程中， 讓每個階段都有新的收穫，而這些收穫都要歸功於對學術理念堅持的老師們，不辭 辛勞的無私教誨，因此在畢業之際，首先要衷心感謝系上的老師們，對同學耐心的 指導及毫不保留的學術傳承，讓學生有機會能開啟不同的視野及想法。 在研究生的畢業考驗中，最重要的一項功課是完成一篇論文，很多同學因為這 項考驗而仍留在學校「深造」 ，很幸運的自己能在期限內完成畢業論文，這都要感謝 我的指導教授林秋瑾博士對我論文的指導，林教授是一位非常有耐心的老師，從論 文的題目開始，到研究目的、研究方法，一路下來不斷的陪著學生討論、修改，也 由於論文從開始即受到老師費心的指正，才使得後續的研究方向不致偏差，而順利 於期限前完成論文，沒有林老師全程費心的指導，就不會有今天這份論文的產生， 衷心感謝林老師在論文上對我教導及幫助。 在碩士階段所要培養的是自我研究的能力，在論文的寫作過程中，林老師作學 問的嚴謹態度，不僅讓我學習到操作面的實作經驗，更讓我學習到如何自我要求、 自我管理，這種嚴謹的態度是在論文寫作「過程」中潛移默化而來，對我而言，林 老師在論文寫作過程中身教的影響更甚於論文的結果，能在政大的學習之路上有林 老師的提攜，是我最感榮幸的事，相信被林老師指導過的學生一定都跟我有一樣的 感受。 論文寫作的過程是辛苦的，而成果是甜美的，在成就甜美果實的過程中受到許 多人的幫忙，在此除了感謝勞苦功高的林老師，還要感謝幫我作期初評論的耀文同 學及期末評論的又升學長，有了他們的幫忙才能讓我發現寫作的盲點，其次要感謝 我們的導師-林左裕老師，在兩次論文報告中，都給了我很多的意見，讓我的論文寫 作得到非常多的助益，最後要感謝口試委員丁秀吟老師及楊宗憲老師，在百忙中抽 空審閱我的論文，並給予我很多寶貴的意見及建議，讓我的論文能更臻完善。 學習的過程中需要感謝的人太多，尤其家人的陪伴是論文寫作低潮時最好的支 柱，感謝母親幫忙照料我的兩個寶貝-若瑄、鈞復，感謝老婆大人麗娟給我最大的空 間去完成學業，謹將這份成果與你們分享。. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 楊 衛 中. 謹識. 2 0 1 0 / 6. I.
(4) 中 文 摘 要. 摘. 要. 在傳統銀行放款的觀念中認為，借款人主導了還款的來源，關於貸款風險的研 究大多集中在借款人行為因素的探討，但是房屋貸款的風險，除了借款人本身的特 質外，應該還需要不同角度的探討，尤其是在擔保品方面。銀行在辦理放款時，對 擔保品價值的評估僅以當時的市場價值作直接的判斷，並依判斷結果來決定貸款的 成數，這樣的決策並未考慮擔保品本身所處的區域條件及其未來的發展性，因而產 生了風險判斷的偏誤。 本研究將透過不動產的供需價量的關係，嘗試找出影響房屋貸款擔保品風險的 因子，並對房屋貸款的風險因子給予適當的權重及評分，再運用劃分等級的模型， 將研究區域依房屋貸款風險的大小劃分風險等級。最後利用不同的角度或方法檢驗 各種模型對區域風險分類之異同及功能，以建立模型提供銀行於承做房屋貸款或制 定放款政策時，作為決定貸款成數(LTV)的參考依據，避免銀行貸款日後遭受擔保品 價格下跌所產生的風險。. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. 本研究以分析層級程序法(AHP)及分析網路程序法(ANP)設計不同的問卷，在取 得各風險因子的權重後，對各項風險因子時間序列的數據進行分析，最終取得台北 縣市各區域的風險等級。實證結果 AHP 及 ANP 皆通過一致性分析，AHP 與未權重化 ANP 間不具顯著差異；權重化 ANP 與極限化 ANP 間不具顯著差異。AHP 權重與 ANP 未權重化矩陣兩種模型在區域房屋貸款風險等級的區分標準上較為寬鬆。ANP 權重 化矩陣及 ANP 極限化矩陣對區域房屋貸款風險等級的劃分較為嚴格。這兩類不同等 級劃分標準的模型提供金融業者在制定房屋貸款政策時可以有多樣的選擇。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. i. e. i n U. v. ngch 關鍵字：區域房屋貸款、擔保品風險、風險等級、分析層級程序法(AHP)、 分析網路程序法(ANP). II.
(5) 英 文 摘 要. The Market View Study on the Regional Housing Loans and Collateral Risk Analysis Abstract People with traditional concept of bank lending believe that borrowers dominate the sources of repayment. Researches regarding to the credit risk of loan mainly focus on the behaviors of borrowers. Nevertheless, the risk of mortgage loan should be deliberated with different points of view, especially the collateral, besides considering the characteristics of borrowers. During the process of loan, banks evaluate the collateral with directly determine according to the prevailing market value and decide the proportion of loan. The decision is not considered with the regional factors and the future development of the collateral. A bias of risk determination therefore exists during the process.. 政 治 大. The research tries to find the factors that influence the collateral risk of mortgage loan through supply, demand, price and quantity of real estate. Also, it allocates the weight and evaluation of every risk factor of mortgage loan. The research then distinguishes the investigated areas into different risk levels according to the mortgage loan risk by applying appropriate model. The research stands at various points of view and utilizes different methods to determine whether the classification of area risk is appropriate or not and offering a banks model to be the reference basis of determining the loan to value(LTV) when executing mortgage loan or drawing up loan policy. Banks can avoid the risk of collateral depreciation in the future.. 立. ‧. ‧ 國. 學. y. Nat. sit. n. al. er. io. The research designed various questionnaires with Analytic Hierarchy Process (AHP) and Analytic Network Process (ANP). After obtained the weights of different risk factors, an analysis was processed on time sequence data of every risk factor and results the risk level of every subarea of Taipei. The empirical results in consistency analysis by AHP and ANP are passed. The difference between AHP and un-weighted ANP is not significant. The difference between weighted ANP and limited ANP is also not significant. Both weighted AHP and un-weighted ANP matrix models are lenient on the classify criteria of area mortgage risk levels. In opposition, weighted ANP matrix models and ANP limited matrix are strict on the same criteria. The two models with different criteria offer financial corporations different choices when drawing up policies of mortgage loan .. Ch. engchi. i n U. v. Keywords: Regional Housing Loans, Collateral Risk, Risk Rating, Analytic Hierarchy Process (AHP), Analytic Network Process (ANP). III.
(6) 目 錄. 目. 錄. 謝 誌 ...............................................Ⅰ 中文摘要 ..............................................Ⅱ 英文摘要 .................................................Ⅲ 目 錄 ................................................ Ⅳ 圖 目 錄 ..................................................Ⅴ 表 目 錄 .................................................. Ⅶ. 第五章 第一節 第二節. y. al 實證分析 ........................................................... 67 iv n. 第一節 第二節 第三節 第四節. io. 第四章. 風險因子的選取........................................................................................37 權重方法的建立........................................................................................39 評分評等的設計........................................................................................54 問卷調查的設計..........................................................................................60. Nat. 第一節 第二節 第三節 第四節. 研究設計 ............................................................. 37. ‧. 第三章. 房屋貸款的市場風險................................................................................16 研究方法....................................................................................................28 小結..........................................................................................................36. 學. 第一節 第二節 第三節 第四節. 治 政 大 相關理論與文獻回顧 .......................................... 9 立 房屋貸款風險..............................................................................................9. sit. 第二章. 研究動機與目的..........................................................................................1 研究問題與方法..........................................................................................4 研究範圍與限制..........................................................................................5 研究架構與流程..........................................................................................6. er. 第一節 第二節 第三節 第四節. 緒論 .................................................................... 1. ‧ 國. 第一章. Ch. n U engchi. 分析層級程序法(AHP)的實證分析..........................................................67 分析網路程序法(ANP)的實證分析..........................................................72 風房貸款風險的實證分析........................................................................81 橂型比較的實證分析................................................................................89. 結論與建議 ....................................................... 97 結論............................................................................................................97 建議..........................................................................................................100. 參考文獻 .......................................................................... 101 附 錄 ......................................................................... 105. IV.
(7) 圖 目 錄. 圖 目 錄. 圖 1- 1 圖 1- 2. 房貸風險研究範圍....................................................................................... 5 研究架構圖................................................................................................... 7. 圖 2- 1 圖 2- 2. 經濟循環的四個階段................................................................................. 18 不動產巿場的供需價量圖......................................................................... 25. 圖 3圖 3圖 3圖 3圖 3圖 3-. 1 2 3 4 5 6. AHP 的層級架構.......................................................................................... 41 ANP 之網路架構.......................................................................................... 46 ANP 網路結構(一)...................................................................................... 48 ANP 網路結構(二)...................................................................................... 48 AHP 的層級架構.......................................................................................... 52 ANP 的層級架構.......................................................................................... 53. 圖 4- 1 圖 4- 2 圖 4- 3 圖 4- 4 圖 4- 5 圖 4- 6 圖 4- 7 圖 4- 8 圖 4- 9 圖 4-10 圖 4-11 圖 4-12 圖 4-13 圖 4-14 圖 4-15 圖 4-16 圖 4-17 圖 4-18 圖 4-19 圖 4-20 圖 4-21. 準則層級風險因子的權重......................................................................... 67 公共政策因素次準則的權重..................................................................... 68 心理因素次準則的權重............................................................................. 68 成交量因素次準則的權重......................................................................... 68 供給面因素次準則的權重......................................................................... 68 金融面因素次準則的權重......................................................................... 69 景氣面因素次準則的權重......................................................................... 69 需求面因素次準則的權重......................................................................... 69 價格面因素次準則的權重......................................................................... 69 總體經濟因素次準則的權重..................................................................... 70 ANP 層級架構圖.......................................................................................... 72 ANP 準則群集權重...................................................................................... 73 ANP 公共政策因素次準則的權重.............................................................. 73 ANP 心理因素次準則的權重求.................................................................. 73 ANP 總體經濟因素次準則的權重.............................................................. 74 ANP 景氣面因素次準則的權重.................................................................. 74 ANP 金融面因素次準則的權重.................................................................. 74 ANP 供給面因素次準則的權重.................................................................. 74 ANP 需求面因素次準則的權重.................................................................. 75 ANP 價格面因素次準則的權重.................................................................. 75 ANP 成交量因素次準則的權重.................................................................. 75. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. V. i n U. v.
(8) 圖 目 錄. AHP 風險等級分佈圖.................................................................................. 83 未權重化 ANP 風險等級分佈圖................................................................. 85 權重化 ANP 風險等級分佈圖..................................................................... 86 極限化 ANP 風險等級分佈圖..................................................................... 88. 立. 政 治 大. 學 ‧. ‧ 國 io. sit. y. Nat. n. al. er. 圖 4-22 圖 4-23 圖 4-24 圖 4-25. Ch. engchi. VI. i n U. v.
(9) 表 目 錄. 表 目 錄 表 2- 1 表 2- 2 表 2- 3 表 2- 4 表 2- 5 表 2- 6 表 2- 7 表 2- 8 表 2- 9 表 2-10 表 2-11 表 2-12 表 2-13. 研究文獻整理 .............................................. 14 房貸風險因素的分類................................................................................. 15 近四年景氣判斷分數................................................................................. 19 台灣房地產景氣變動分析......................................................................... 20 房地產歷年景氣轉折日期......................................................................... 21 房地產市場的相關資訊............................................................................. 22 不動產巿場供給面影響因素及風險指標................................................. 25 不動產巿場需求面影響因素及風險指標................................................. 26 不動產巿場供需面的影響因素及風險指標............................................. 27 各種測量格式之比較................................................................................. 30 評等評分文獻整理..................................................................................... 30 AHP 法及 ANP 法研究文獻整理.................................................................. 33 風險等級劃分的方法................................................................................. 35. 表 3表 3表 3表 3表 3表 3表 3表 3表 3-. 1 2 3 4 5 6 7 8 9. 房屋貸款風險因子的分類......................................................................... 38 AHP 法評估尺度的相關內容說明.............................................................. 41 隨機指標值................................................................................................. 45 AHP 與 ANP 的比較...................................................................................... 49 信用評分等級............................................................................................. 55 借款人債信指標分類................................................................................. 55 貸款成數區域等級劃分表......................................................................... 56 變動情形給分表法..................................................................................... 58 影響房屋貸款擔保品風險因子的分類..................................................... 62. 表 4表 4表 4表 4表 4表 4表 4表 4-. 1 2 3 4 5 6 7 8. AHP 法各層級權重值.................................................................................. 71 準則群集的權重值..................................................................................... 76 ANP 次準則群集未權重化矩陣.................................................................. 76 ANP 次準則群集權重化矩陣...................................................................... 77 ANP 次準則群集極限化矩陣...................................................................... 79 ANP 與 AHP 主要風險因子選取的比較...................................................... 80 台北市各行政區加權後的風險評分......................................................... 81 台北縣十四鄉鎮加權後的風險評分......................................................... 82. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. VII. i n U. v.
(10) 表 目 錄. AHP 風險等級劃分表.................................................................................. 82 ANP 未權重化風險等級劃分表.................................................................. 84 ANP 權重化風險等級劃分表...................................................................... 85 ANP 極限化風險等級劃分表...................................................................... 87 台北市權重表的多重比較......................................................................... 89 台北縣權重表的多重比較......................................................................... 90 台北市房屋貸款區域風險等級劃分表(一)............................................. 92 台北縣房屋貸款區域風險等級劃分表(一)............................................. 93 台北市房屋貸款區域風險等級劃分表(二)............................................. 94 台北縣房屋貸款區域風險等級劃分表(二)............................................. 95. 立. 政 治 大. 學 ‧. ‧ 國 io. sit. y. Nat. n. al. er. 表 4- 9 表 4-10 表 4-11 表 4-12 表 4-13 表 4-14 表 4-15 表 4-16 表 4-17 表 4-18. Ch. engchi. VIII. i n U. v.
(11) 第一章 緒 論. 第一章. 緒論. 銀行對授信風險評估的觀念，在銀行法修正時產生了很大的變化，保證 人的功能降低而借款人及擔保品於貸款中的擔保價值大幅提高，為了因應銀 行法的修正，銀行對授信風險的控管不能只針對借款人的基本條件作評估， 而必須將擔保品的擔保價值作更審慎的評估，才能降低整體貸款的風險。. 第一節 研究動機與目的 商業銀行的放款業務可分為企業金融與消費金融兩大項，消費金融中的 房屋貸款業務則是目前商業銀行主要的獲利來源之一，足見房屋貸款業務在 銀行生存發展中占有舉足輕重的地位，為此銀行對房屋貸款風險的控管尤其 重視。本研究希望在房屋貸款擔保品方面可以作一些探討，因而產生了本研 究的動機與目的。. 政 治 大 銀行對房屋貸款風險的掌控可以分為人與物兩方面來討論，在傳統銀行 立 放款的觀念中認為，借款人主導了還款的來源，因此放款的風險主要是來自 一、研究動機. ‧ 國. 學. ‧. 〝人〞的因素，關於風險的研究多集中在借款人背景因素或是借款人行為因 素的探討，強調金融機構應該更積極的預測借款人的償債能力與意願才能預 防呆帳的發生(李桐豪、呂美惠，2000)。目前銀行在辦理放款時，對擔保品 價值的評估僅以當時的市場價值作直接的判斷，並依判斷結果來決定貸款的 成數，這樣的決策並未考慮擔保品本身所處的區域條件及其未來的發展性， 因而產生了風險判斷的偏誤。以長期來看，區域發展的影響因素會遠大於放 款當時，房地產市場行情對擔保品價值所產生的影響。當經濟景氣遭受不可 預知因素的衝擊而有重大改變時，不同區域的擔保品其授信風險的涵蓋能力1 會產生很大的差異，有些區域的房價受到經濟景氣因素的影響較少而相對抗 跌，而有些區域的房價在經濟不景氣時則會大幅滑落(Anthony Sanders， 2008)，在市場的供需運作下，不同區域的房地產價格會有不同的差異，也造 成在房屋貸款中不動產擔保品的擔保價值有很大的不同，因此銀行在貸款之 初對擔保品風險的判斷，不應該僅以房屋價值作為決定貸款成數(Loan to Value，LTV)的依據，惟目前對擔保品風險的研究大多集中於價格影響因素的 分析，較少從市場供需的角度對不動產的風險作探討，因此是否可以從市場 的供需面將房屋貸款的風險大小依區域劃分等級，以提昇銀行房屋貸款的品 質？引發了本研究的第一項動機。 在銀行授信 5P2中就有 4 個項目是在討論有關借款人的特質與行為，在擔 保品方面的討論相對較少，但是房屋貸款的風險除了借款人本身的特質外，. n. er. io. sit. y. Nat. al. 1 2. Ch. engchi. i n U. v. 授信風險涵蓋力=擔保品價值/貸款餘額，當涵蓋力的數值愈大表示授信風險愈低。 銀行授信 5P 是指借款人(people)、借款目的(purpose)、還款來源(payment)、未來展望(perspective)、 債權保障(protection)，除債權保障外，其餘四項皆是以借款人的行為或是人格特質作為風險控管的 依據。 1.
(12) 從市場的角度探討房屋貸款風險之研究-以台北縣、市為例. 應該還需要不同角度的探討，尤其是在擔保品方面，但是目前實證研究方向 多數偏向借款人的行為特質，例如李桐豪、呂美惠(2000)證實學歷、金融往 來關係、借款人與擔保人關係及借款人擔保品位置與擔保品位置的相對關係 是影響房屋貸款品質好壞的主要因素。蔡士斌(2007)則提出所得、負債負擔 比例、卡片是否使用循環信用與正常繳款機率呈現顯著相關。方光顯、張曉 楨(2008)研究證實性別、敎育程度、婚姻狀況、職業等變數對於銀行逾期放 款的發生較有影響。目前大多數文獻對於房屋貸款的研究，均較少觸及擔保 品風險的探討，為了解其他影響房屋貸款的風險，本研究將針對房屋貸款擔 保品的風險因子加以探討，以找出影響房屋貸款風險的其他因素，產生了本 研究的第二個研究動機。 自銀行法第 12-1 條3修正施行前，銀行尚可對資信不足的借款人以徵提 連帶保證人的方式，加強授信案件的信用評分，但在銀行法第 12-1 條修正施 行後，讓銀行藉由借款人的人格特質或是行為特質，來加以判斷放款風險的 傳統授信觀念，受到很大的衝擊，擔保品價值已成為掌控放款風險的關鍵因 素。另外，觀察 2007 年美國雷曼兄弟投資公司倒閉所引發的全球性金融風 暴，雖然是因為以次級房貸為標的之衍生性金融商品所造成的連鎖效應，但 背後的主要原因之一是不動產市場價格下跌，造成房屋貸款的擔保品價值下 降，不足以涵蓋貸款風險所造成的。區域擔保品是否會有大幅跌價的可能， 應該於貸款之初即多加掌握，因此是否可以利用不同的角度或方法對區域房 屋貸款的風險加以判斷，以減低銀行承做房屋貸款的風險？這是本研究的第 三個動機。. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. Nat. sit. y. 二、研究目的. n. al. er. io. 由於房屋價格受區域性的影響很大，因此在討論不動產抵押擔保品價值 與放款的風險時，必須將區域的因素列入考慮，但是傳統銀行授信觀念多重 在借款人行為特質的探討，對於擔保品的研究只集中在市場價格的判斷，其 餘方面的研究相對較少，本研究將針對區域房貸的風險作分析，研究目的可 分為下列幾點： (一)、 本研究將透過不動產的供需價量的關係，嘗試找出影響擔保品風 險的因子，以補借款人行為特質分析所得到的房屋貸款風險因子 之不足。 (二)、 分析房屋貸款的風險因子，運用不同的模型以掌握各區域房屋貸 款風險大小的差異性，並依房屋貸款的風險大小，將研究區域劃 分不同的風險等級。 (三)、 利用不同的角度或方法，對房屋貸款的風險作分析，以進一步檢 驗各種模型對區域風險分類之異同及功能，以建立模型提供銀行 3. Ch. engchi. i n U. v. 銀行法第 12-1 條：銀行辦理自用住宅放款及消費性放款，己取得前條所定之足額擔保時，不得要 求借款人提供連帶保證人。銀行辦理授信徵取保障人時，除前項規定外，應以一定金額為限。未 來求償時，應先就借款人進行求償，其不足部分得就連帶保證人平均求償之。但為取得執行名義 或保全程序者，不在此限。 2.
(13) 第一章 緒 論. 於承做房屋貸款或制定放款政策時，作為決定貸款成數(LTV)的 參考依據，避免銀行貸款日後遭受擔保品價格下跌所產生的風 險。. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 3. i n U. v.
(14) 從市場的角度探討房屋貸款風險之研究-以台北縣、市為例. 第二節 研究問題與方法 一、 研究問題 目前有關探討房屋貸款違約的文獻大部分的焦點都是放在借款人的信用 評等上，對擔保品的研究僅止於與房屋貸款違約是否相關(江百信、張金鶚， 1995)，由於本研究是從不動產市場供需價量的角度對區域房屋貸款的風險作 討論與分析，因此研究的重心是放在擔保品風險承擔能力的探討，研究問題 可以歸納如下： (一)、 影響房屋貸款擔保品風險的因子有那些？如何在不動產供需價 量的資料中找出房屋貸款擔保品的風險因子？ (二)、 由於各區域的房地產市場有其不同的特性，應如何將各區域的房 屋貸款風險劃分等級？. (三)、 為防範銀行遭受到因擔保品價格下跌所產生的風險，應該要有不. 政 治 大 依不同授信政策目的作選擇？其模型為何？判斷模型差異的方 立 法為何？. 同特性的模型對各區域房地產市場風險大小作判斷，以供各銀行. ‧ 國. 學. 二、 研究方法. ‧. (一) 文獻回顧 回顧國內外有關討論房屋貸款的風險、房貸的市場風險及相 關研究方法的文獻資料，並加以整理歸納以找出適合作為本論文 的研究基礎及研究方法。 (二) 實證分析 1.利用文獻回顧與分析找出房屋貸款所有可能的風險因子，以做 為設計問卷的基礎。 2.設計專家問卷，包括分析層級程序法(AHP)及分析網路程序法 (ANP)的問卷內容設計、問卷的分析整理，資料的計算等。嘗試 找出屬於房屋貸款擔保品風險因子的權重，以作為計算區域風 險評分的依據。 3.利用評分及評等的方法將劃定的區域依風險的大小給予相對應 的分數，並依風險的評分將各研究區域依風險大小劃分等級。 4.將不同的方法所得到結果加以分析比較，判斷各別方法之間的 差異與特性，以提供銀行於承作房屋貸款或制定放款政策時， 作為決定貸款成數(LTV)的參考依據。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 4. i n U. v.
(15) 第一章 緒 論. 第三節 研究範圍與限制 一、研究範圍 由於資料取得之考量，本次研究主要是以台北縣、市為研究範圍，並以 行政區作為市場區域之劃分。. 信用、年齡、職業 年收入…. 人的風險 房貸風險. 5P 風險. 政 治 擔保品風險 大. 立. ‧ 國. 學. 本研究的範圍. ‧. n. Ch. engchi. sit er. io. al. 房貸風險研究範圍. y. Nat. 違約風險 房屋貸款的風險 房屋貸款擔保品市場的風險 房屋貸款擔保品的風險 圖 1-1. 價值、災害…. i n U. v. 二、研究限制 由於部分區域申請貸款或是銀行准予貸款的案例不多，因此實證分析時 可供分析的個案分佈並不平均，可能造成研究區域選取的限制。. 5.
(16) 從市場的角度探討房屋貸款風險之研究-以台北縣、市為例. 第四節 研究架構與流程. 一、 研究架構 本研究共分為五章，第一章為緒論，說明本研究的研究動機與目的、研 究問題與方法、研究範圍與限制、研究架構與流程。第二章相關文獻回顧， 本章將針對房屋貸款的風險、房屋貸款的市場風險及研究的方法作相關的文 獻的回顧整理，以作為本論文的研究基礎。第三章研究設計，包括風險因子 的選取、問卷的設計、評分及評等的方法等。第四章為實證分析，說明依研 究設計所作之計量分析的結果。第五章為結論與建議，依據本研究的結果作 出結論，並對後續研究的方向提出建議。. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 6. i n U. v.
(17) 第一章 緒 論. 二、 研究流程 研究流程如下圖 1-2： 緒 論. 研究動機與目的. 研究問題與方法. 立. 治 政 研究範圍與限制 大. ‧ 國. ‧ 研究方法. n. al. er. io. sit. y. Nat. 房屋貸款的市場風險. 房屋貸款風險. 資料搜集與指標選取. 學. 文獻回顧. Ch. engchi. i n U. 研究設計. 實證分析. 結論與建議 圖 1-2. 研究架構圖 7. v. 問卷調查.
(18) 從市場的角度探討房屋貸款風險之研究-以台北縣、市為例. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 8. i n U. v.
(19) 第二章 相關理論與文獻回顧. 第二章. 相關理論與文獻回顧. 房屋貸款為商業銀行消費金融業務的主力產品，其風險的掌控會直接影 響商業銀行的生存，本研究主要是從市場的角度針對房屋貸款的區域性風險 作探討，與本研究相關的文獻包括影響不動產價格形成因素分析、風險本質 的探討、研究方法的討論等。. 第一節 房屋貸款風險 房屋貸款係指資金需求者以房屋為擔保品向金融機構辦理融資，當金融 機構對借款人貸放資金時起，直到借款完全清償時為止，任何使借款無法完 全受償的因素皆可視為房屋貸款的風險，要避免風險的產生首先要從認識風 險開始。. 一、風險理論. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. 在風險管理的領域中常提到的風險理論是「危險理論」 ，而危險理論主要 是在探討危險發生的原因及形成的條件，藉以建構理論基礎以利作出正確的 抉擇，鄧家駒(2002)認為解釋風險的或危險的理論相當多樣化，其中最具代 表性的理論是骨牌理論、能量釋放理論、James Reason 乳酪理論及數量化的 風險理論，茲分述如下： (一)骨牌理論 骨牌理論是由工業安全師 H.W.Heinrich 於 1940 年代所提出，該理論認 為危險事故的發生是一連串環環相扣、互為因果的事件所導致的，事件的發 生就像是一連串的骨牌，當第一張骨牌倒下後，會連帶推倒後續的骨牌，最 後導致危險事故的發生。但是在風險發生的連鎖反應中，只要有一張骨牌未 倒下(即連鎖事件發生中斷)，則可阻止風險事故的發生。 (二)能量釋放理論 能量釋放理論是 1970 年由 Haddon 所提出，不同於骨牌理論的一貫性、 互為因果，循序漸進的危險製造過程，能量釋放理論認為危險的發生是基於 一種比較模糊籠統、沒有固定條理的形成方式。所有意外事故的發生都可以 視為一種「能量失控」的現象，例如地震、颱風等天然災害，都是因為能量 累積到一定程度，在張力到達一定極限後，瞬間所釋放出的能量。 (三)James Reason 乳酪理論 有關風險理論近年來由因果關係的探索，進而接受先天疏失的存在， James Reason 舉乳酪為例，每片乳酪因自然發酵而形成空洞，這些空洞即為 每一層級或是每一事件的疏漏，各別事件的空洞疏漏排成一直線時，光線才 可以從第一片乳酪穿透至最後一片乳酪，若個別的疏漏不是正巧於適當時機 發生，每片乳酪自身的漏洞被加以填補，光線即無法穿透，因而發揮防阻的 功效，意外的事故也就無從發生。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 9. i n U. v.
(20) 從市場的角度探討房屋貸款風險之研究-以台北縣、市為例. (四)數量化的風險理論 在數量化的風險理論中，保險學理己發展出深入的數學模式，其基本理 論有下列三種計量基礎： 1. 機率基礎(Probability)。 2. 期望值與變異數(Expected Value and Variance)。 3. 損失基礎－損失頻率(Loss Frequency)、損失嚴重性(Loss severity)(黃瓊瑩，2004)。. 二、風險的定義 「風險」的意義是無法達到預期結果或是可能招致損失的機率，因此風 險的本質就是機率，雖然風險必然發生於未來，但是只要事前對於造成風險 的因子加以分類、預測、控制、管理即可降低風險的發生，因此風險也可以 定義為一種可以控制的未來不確定性。 張金鶚(2006：P53)認為一般風險(Risk)與不確定性(Uncertainty)兩者 本質上的差異乃在於對未來發生的機率(Probability)是否已知來區別。當投 資者已知未來發生的機率大小，則界定為風險，而當投資者無法預知未來發 生的機率大小，則稱為不確定性。 「不確定性」是無法預知與掌握的，而風險 則是事先可以了解、掌握的。林左裕(2008)從投資行為的角度認為風險指的 是在一段特定的投資期間內預期報酬率(Expected Return)與實際(現)報酬 率(Actual or Realized Return)間差異發生的可能性(Likelihood)。因此投 資人應先瞭解投資環境中所隱含的風險，並從中找出因應之道才可以降低風 險。 在房屋貸款的領域中所稱之「風險」一般是指房貸違約的風險，違約風 險的產生有兩種學說： (二) 支付能力說：支付能力(ability to pay)是以貸款支出占借款人 收入的比例來衡量，當借款人向銀行申請房屋貸款 後必須依貸款約定按期攤還本金及利息，因此銀行 在審核貸款之初，即將借款人的還款支付能力列為 重要的核准條件之一，然而在借款期間內借款人因 收入減少或是經常性支出增加，造成還款能力下降 超過其支付能力而無力償還借款時，即產生房貸的 違約風險。 (三) 房屋權益說：房屋權益4 (Equity)是指房屋價值扣除貸款餘額後 的淨值，在貸款之初，房屋權益是指購屋自備款的 部分，隨著貸款的償還，借款人所擁有的房屋權益 也會跟著增加，但若是房屋價值下跌過大，使借款 人的房屋權益產生負權益(negative equity)時，. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. 4. Ch. engchi. i n U. v. 房屋權益是指房屋所有權人對該房屋所擁有的實際權益，其可以用公式表示為： 房屋權益=房屋價值-房屋貸款餘額，當房屋價值增加或是房屋貸款的餘額減少時都會提高房屋所有 權人的房屋權益。 10.
(21) 第二章 相關理論與文獻回顧. 房屋貸款即產生違約的可能。 針對權益說有部分學者提出不同的看法，Foster and Van Order(1984) 運用選擇權模型說明借款者違約的決策，在假設財務因素為決定借款人終止 貸款的主因後，考慮失業率、離婚率、償還壓力(pay to income，PTI)及貸 款歷經年數等變數加以分析，實證結果這些借款人的特徵因素皆不顯著，因 此權益因素雖可解釋 90%以上的違約行為，但並非負權益發生時即會產生違 約，借款人應該有其他成本的考量，例如交易成本、移動成本、信用成本等， 因此該研究認為違約成本應該是重要的違約因素之一。 Vandell and Thibodeau(1985)將交易成本納入違約行為的研究中，證 實結果認為權益因素確實是影響違約的重要因素之一，但是非權益因素更會 影響違約的發生，例如所得來源的變數。這兩篇研究說明了為何有些房屋權 益為零或負權益的借款者不會違約，而有些房屋權益為正淨權益的借款人卻 會違約(黃建智，2004)。. 政 治 大 要掌握風險首先要了解風險的成因，風險發生的原因有很多，就房屋貸 立 款的風險而言可以分為總體因素、區域因素及個別因素等三個層面來討論： 三、 風險的種類. ‧ 國. 學. ‧. (一) 總體因素 由於銀行所交易的商品為金錢與信用，因此銀行業務受總體經濟因素的 影響很大，加上全球化經濟的衝擊，使得銀行從事放款業務時受到大環境的 影響而承擔了風險，茲將與房屋貸款有關的風險因子敍述如下： 1、 政治環境：又稱為政治風險，因為政治環璄不穩定，造成政策不連續及 市場信心不足，產生了不動產市場價格下跌的風險。 2、 利率的波動：又稱利率風險，因為利率為資金的成本，當利率上漲時表 示銀行的資金成本增加，為了避免因利率上升帶來獲利的不確定性，目 前銀行所承做的房屋貸款大多採用浮動利率計息，利率變動的風險轉嫁 由借款人承擔，但是在借款人支付能力固定的情形下，利率的上漲會為 房屋貸款帶來違約的風險。 3、 通貨膨脹：通貨膨脹隱含著購買力下降及資產價值縮水的負面意義，其 影響會反應於利率水準上，Schwab(1982)針對通貨膨脹率及利率關係的 研究認為，預期通貨膨脹率透過名目利率及實質利率影響房地產需求， 進而帶動房地產價格的上漲。由於土地的稀少性及不動產所具有的投資 特性，使得不動產的投資具有抵抗通貨膨脹的效果，當通貨膨脹發生時， 會提高不動產市場的需求而導致房價上漲，因此房價與通貨膨脹通常為 正向關係。和緩的通貨膨脹可降低房屋貸款的風險，但通貨膨脹發生時， 政府為平抑物價通常會利用政策引導利率下降，這時會使銀行的房屋貸 款利差縮小而產生利率風險。 4、 法律風險：由於銀行為特許行業，本身的營運受到很嚴格的法律規範， 而其產品亦受到很嚴格的適法性要求，若法規命令有所變動會對銀行的. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 11. i n U. v.
(22) 從市場的角度探討房屋貸款風險之研究-以台北縣、市為例. 營運及業務推展產生一定程度的改變5，進而影響銀行的獲利。 5、 失業率：失業會造成借款人失去償債的能力，因此當整體失業率上升時， 即表示房屋貸款違約的風險也同樣在升高。林左裕(2004)採用競爭風險 (Competing Risk)模型探討影響個別住宅不動產抵押貸款終止行為之因 素，研究證實失業率是對借款人違約行為影響甚大的因素之一。 6、 出生率：出生率下降造成未來人口減少，預期未來房屋市場的需求將會 減弱，造成不動產市場的價格下跌。 7、 所得成長率：所得的成長可以支撐房價的上漲，讓房地產市場不會產生 泡沫化現象，所得的成長也會增加房屋貸款者還款的能力及意願，降低 房屋貸款違約的風險。 8、 人口老化：從生產力的角度觀察，人口老化會造成生產力的降低，影響 借款人的還款能力，增加房屋貸款的風險。從還款意願的角度觀察，由 於年齡老化使借款人保有不動產的意願增加，而提高還款意願，進而降 低房屋貸款的風險。 9、 住宅政策：政府的住宅政策會對不動產市場的供需產生影響，在供給面， 政府藉由都市更新及容積移轉等政策來增加不動市場的供給。在需求 面，政府利用住宅貸款利息補貼的方式，刺激民眾購屋意願，對不動產 市場需求面產生正面的效用。 (二) 區域因素 房屋貸款的業務受區域因素的影響很大，主要的原因在於土地具有不可 移動性，區域特性會對各宗土地產生不可取代的影響，因此銀行在承做房屋 貸款業務時必須對區域性的風險加以考量，房屋貸款區域風險的因子歸納如 下: 1、土地使用分區管制：土地使用分區管制會改變土地使用的用途及強度， 也會決定土地的周圍環境，進而改變區域內土地的價值。 2、交通建設：交通設施的興建會改變土地的運輸成本，提高不動產的價值， 3、人口移動：區域人口的移動可看出區域未來的發展性，如果是區域人口 增加，即代表該區域為成長中的區域，房地產價格後市看漲，房貸風險 低。若區域人口呈現減少的趨勢代表該區域正走向衰敗，其房地產市場 價值會逐步減損，房貸風險增加。 4、就業機會：Anthony Sanders(2008)觀察 1996~2006 年間美國全國平均房 價的漲幅在 93%~173%之間，但房價的上漲並非公平的影響所有的市場， 在中西部工業地帶的某些市場就從沒有看到大漲的房價，主要是因為失 業或人口遷往其他地區，在一些房價快速成長的地區其人口及工作機會 是跟著一起成長的，由此可見就業機會是決定區域房價的關鍵因素，也 是決定房屋貸款風險高低的指標。. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. 5. Ch. engchi. i n U. v. 當法規命令有所變動時，銀行為因應新法所必需增加的成本有：一、重新辦理人員的敎育訓練， 增加人事成本，二、對於過去貸款所簽訂的契約必須檢視其適法性，增加作業成本，三、所有的在 法令變更前所印製的契約書，必需重新印製，增加庶務成本。四、因法律修改造成放款事後管理及 催收業務的改變，增加管理成本。 12.
(23) 第二章 相關理論與文獻回顧. 5、公共建設：公共建設的增加會改善區域的生活機能及生活品質，帶動區 域不動產市場的活絡，因而提高區域的房價降低房屋貸款的風險。 6、就學機會：文敎區一般具有較高的生活品質，明星學校會提高其所在的 區域的房價，邱鼎峰(2007)以台北市中正區為例，研究明星學區對房地 產價格的影響，實證結果顯示第一階段額滿學校學區內之房地產相較於 非明星學校學區內之房地產，於單價部分每坪高出 7.08 萬元，此等數據 說明了明星學區內的房地產價格確實較高。著眼未來實施十二年國民敎 育會依學區分發就學，許多明星高中所處地區的房價已明顯上漲，在惜 售心態及房屋權益增加的情形下，可降低房屋貸款的風險。 7、區域災害：位於區域災害如水災、土石流、地震等天然災害頻繁的地區 其房價必然下跌，增加房屋貸款的風險。另外就擔保品而言，天然災害 嚴重時會使擔保品毀損或滅失，使借款人失去償還貸款的意願，同時也 降低銀行債權的保障，讓銀行無法對擔保品執行查封、拍賣等保全程序， 增加房屋貸款的風險。 8、住宅供需：區域住宅供需會影響區域的房價，當區域住宅供給過多或是 區域住宅需求不足時，會造成區域房價下跌，增加房屋貸款的風險。當 區域住宅供給不足或是區域住宅需求增加超過供給量時，會造成區域房 價上漲，房屋貸款的風險下降。 (三) 個別因素 房屋貸款風險的個別因素指的是銀行、借款人(保證人)及擔保品三者之 間個別的原因，造成房屋貸款產生風險的因素，關於房屋貸款風險個別因素 的研究文獻有很多，概述如下： 李婉萱(2000)亦指出與購屋者相關風險因子有所得成長率、借款者信 用、房貸支出佔所得比重、借款者總負債比、購屋者類型。與金融機構有關 的風險因子有其他金融機構的貸款競爭方案、合約條款的設計、貸款審核品 質等。 李桐豪、呂美慧(2000)以國內某金融機構民國 85、86 年所有核貸案件中 隨機分層抽取正常貸款案件 258 件及列入催收案件 104 件作為研究對象，應 用 Logistic 迴歸對金融機構房貸客戶授信評量模式作分析，研究結果在不考 慮借款人通信區域時，房貸客戶信用評量模型中，婚姻狀況、學歷、金融往 來關係、貸款期間、借款人與擔保人關係以及借款人通信地址與擔保品位置 的相對關係，是影響房屋貸款品質的主要因素。. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 鄭歆蕊(2007)以國內某家金融機構 2004 年 6 月至 2006 年 4 月期間，針 對台南市 4,274 筆房貸申請人資料及其中的 2,890 筆房貸戶資料為樣本，分 別建立第一階段及第二階段模型，其研究結果由兩階段模型顯示，申請金額、 年齡、性別、學歷、房屋型態、屋齡、房屋鑑價及最近三個月被聯徵查詢總 次數、保證人之有無、償還方式、貸放成數及客層等 12 個變數皆是重要變數， 且它們與逾期違約之影響關係和文獻結果一致。 13.
(24) 從市場的角度探討房屋貸款風險之研究-以台北縣、市為例. 方光顯、張曉楨(2008)以銀行 192 戶房貸客戶為研究對象，藉由逾期因 子來分析銀行授信品質的差異，經研究證實性別、敎育程度、婚姻狀況、產 權狀況、職業、貸放金額及總體負債等 7 個變數較具顯著性，對於銀行逾期 放款的發生較有影響力。 綜合以上關於房貸款風險文獻的探討，可以發現對於房屋貸款風險的研 究有許多不同的面向及研究方法，表 2-1 為整理各文獻的研究內容。 表 2-1 研究文獻整理 作者/年份. 研究主題. 研究方法. 風險因子. 江百信、張 金鶚/1995. 我國購屋貸款放款 條件之研究. 線性迴歸分析-最 小平方法(OLS). 擔保品、借款人所 得、學歷、借款人 往來實績. 李桐豪、呂 美慧/2000. 金融機構房屋貸款 客戶授信評量模式 分析-Logistic 迴 歸之應用. Logistic 迴歸模型 不考慮借款人通信 區域時，婚姻狀 況、學歷、金融往 來關係、借款人通 信地址與擔保品位 置的相對關係、借 款人與擔保人是否 為同一人. 立. al. er. io. 貸款成數、還款壓 力、地域上的差 異、失業率、離婚 率、1997 年亞洲金 融風暴的影響. sit. Nat. 競爭風險 (Competing Risk) 模型. y. 台灣住宅抵押貸款 終止行為之研究. ‧. ‧ 國. 學. 林左裕 /2004. 政 治 大. 金融機構住宅房屋 貸款信用評分系統 之建構研究分析. 類別關聯性分析、 邏吉斯迴歸模型. v ni. 性別、婚姻狀況、 敎育程度、職業、 購屋用途與類型、 貸款成數、貸款金 額、月付比例. 鄭歆蕊 /2007. 兩階段預警模型之 研究-以台南市房 貸為例. 邏輯斯迴歸分析、 Cox 迴歸分析、及 區別分析. 申請金額、年齡、 房屋型態屋齡、房 屋鑑價、三個月被 聯徵查詢總次數、 保證人之有無、償 還方式、貸款成 數、客層. 楊顯爵、林 左裕、陳宗 豪/2007. 住宅抵押貸款違約 之研究-影響因素 之顯著性分析. AIC、BIC 及接受者 家庭收入、敎育程 作業特徵曲線 度、貸款成數、寬 (ROC) 限期、有無保證債 務、總體經濟因素. n. 莊瑞珠 /2006. Ch. engchi U. 14.
(25) 第二章 相關理論與文獻回顧. 作者/年份. 研究主題. 研究方法. 風險因子. 蔡士斌 /2007. 房屋貸款信用評量 之研究-以國內某 一銀行為例. Logistic 迴歸模型 性別、所得、敎育、 貸款成數、卡片是 否使用循環信用、 負債負擔比. 方顯光、張 曉楨/2009. 金融機構風險管理 之研究-以金融房 貸為例. 敍述性統計、區別 分析、邏吉斯迴歸 模型. 性別、敎育程度、 婚姻狀況、產權狀 況、職業、貸放金 額、總體負債. 資料來源：本研究整理 經由以上的文獻整理後，對於構成房屋貸款風險的因素可以重新分類歸 納為借款人、擔保品及銀行三個部分，其分類如表 2-2。在經過重新分類後 可以看出以往關於房屋貸款風險的研究，大多數是圍繞著銀行方面及借款人 的因素在作探討，有關房屋貸款擔保品的風險問題，目前的研究相對較少。 因此本研究認為針對房屋貸款有關擔保品的部分應該加以深入探討，以補目 前研究文獻之不足。 表 2-2. 學. 房貸風險因素的分類. 因素分類構面. 房貸風險因素. sit. n. al. er. io. 借款人所得、申請金額、年齡、性別、敎 育程度、職業、購屋用途與類型、月付金 占所得的比例(還款壓力)、保證人的有 無、聯徵查詢次數、房貸支出占所得比重、 總體負債、婚姻狀況、失業率、離婚率、 有無保證債務、借款人與擔保人是否為同 一人、1997 年亞洲金融風暴的影響。. y. Nat 借款人. ‧. ‧ 國. 立. 政 治 大. Ch. engchi. i n U. v. 擔保品. 房屋型態、屋齡、房屋鑑價、產權狀況、 借款人通信地址與擔保品座落的相對關 係。. 銀行. 借款人與銀行往來實績(關係)、卡片是否 使用循環信用、貸款成數、償還方式、貸 款金額、其他金融機構的貸款競爭方案、 有無寬限期、合約條款的設計、貸款審核 品質、徵審人員的道德風險。. 資料來源：本研究整理 對於房屋貸款的風險因子在經過表 2-2 的分類後，可以歸納出以往的研 究已證實的房屋型態、屋齡、房屋鑑價、不動產的產權狀況、擔保品與借款 人通信地址的相對關係等項目是對房屋貸款的違約具有顯著影響的因素，本 15.
(26) 從市場的角度探討房屋貸款風險之研究-以台北縣、市為例. 研究將在這些現有的基礎上，再深入探討是否尚有其他與房屋貸款擔保品風 險有關的因子，並將這些風險因子對房貸違約的影響予以量化，以便達到將 研究區域的風險劃分等級的目的。. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 16. i n U. v.
(27) 第二章 相關理論與文獻回顧. 第二節 房屋貸款的市場風險 房屋貸款的金額基本上是依靠借款人所提供的不動產抵押來做為擔保， 在擔保過程中不動產的價格會受市場波動的影響而有高低，這也讓房屋貸款 可能產生了一些擔保不足的風險，這些由市場變動所產生的風險即為市場風 險，不同於房屋貸款的風險，擔保品的市場風險只討論房屋貸款中與擔保品 有關的部分，而不討論與擔保品無關的其他因素，由於市場風險是屬於不可 控制的風險，因此也稱為系統風險。市場風險包括了總體經濟景氣、房地產 的市場景氣、房地產市場供需價量的變動等。市場風險是不動產市場價格變 動的主因也是本研究的重心，因此有必要對影響因素加以研究探討。. 一、總體經濟景氣. 政 治 大. 影響房地產市場的總體因素有很多，例如貨幣供給、利率水準、所得水 準，股價指數、匯率水準及物價水準等，當總體經濟景氣位於高峰時，市場 游資過剩，金融機構爭相貸款予購屋者而推升房地產市場的價格，1987 至 1990 年間國內房地產價格的上揚就是屬於總體經濟景氣所造成的結果。吳森 田(1994)以房屋價格、所得水準、金融/貨幣因素、人口因素、物價因素及供 給成本因素去導出一個可供統計迴歸分析的房價函數模型，實證結果發現貨 幣供給量與預期增值率是台北地區房價飆漲的主要原因。林左裕(2004)對台 灣住宅抵押貸款終止行為作研究時，利用競爭風險(Competing Risk)模型以 整體角度研究台灣住宅貸款借款人違約及提前清償之行為，實證結果證實總 體變數包括失業率、離婚率及 1997 年亞洲金融風暴對房屋貸款借款人的違約 行為影響甚大，由以上的現象分析可以了解，總體經濟因素會對房地產的市 場價格及房屋貸款的風險產生直接的影響。 楊顯爵、林左裕、陳宗豪(2007)指出在 1997 年亞洲金融風暴發生時， 房地產市場受到很大的衝擊，房價明顯下跌，一些國內的外商銀行如花旗銀 行、荷蘭銀行等對房屋貸款業務採取了一些緊縮的政策以因應房價的下跌， 自 2003 年開始，外商銀行隨著房屋市場景氣的回溫而開始重新推展房屋貸款 業務，甚至從 2005 年開始全面開放房屋貸款業務的承做，可見外商銀行房屋 貸款的業務是依整體經濟因素的影響而作調整。楊顯爵、林左裕、陳宗豪(2007) 應用邏吉斯迴歸模型探討國內不動產抵押債權違約因素及其重要性，並採用. 立. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. Akaike' s Information Criterion (AIC)，Bayesian Information Criterion (BIC)及接受者作業特徵曲線(ROC curve)統計方法探討總體經濟、借款人特 性及貸款契約等顯著性比較分析，實證結果顯示加入經濟成長率的變化、失 業率的變化及貸款利率等三項「總體經濟因素」指標後對住宅抵押貸款逾期 的影響分析，在模型適合度及模型的預測上皆高於單獨運用「借款者特質及 貸款契約條件」因素，因此驗證外商銀行參酌「總體經濟因素」做為決定房 屋貸款市場進退機制之重要指標有其合理性。 17.
(28) 從市場的角度探討房屋貸款風險之研究-以台北縣、市為例. 由研究文獻的實證分析可以看出，總體經濟因素與不動產市場有很密切 的關聯，總體經濟的變動可以作為觀察房地產市場波動的指標，甚至有些銀 行是以總體經濟因素作為房屋貸款市場進出的依據，因此在探討房地產的市 場風險時，總體經濟景氣是首要討論的重要因素。. 二、房地產市場的景氣 「市場景氣」一詞是一種概念性的描述，通常必須經由許多指標數據的 研究分析才能予以量化，在總體經濟連續運行的過程中由復甦、繁榮、衰退 到蕭條的四個階段所形成的一個循環，周而復始的不斷出現即稱為景氣的循 環，如圖 2-1 從復甦到繁榮為經濟的擴張期，而從衰退到蕭條則為經濟的收 縮期。房地產的生命周期可以分為投資、生產、交易、使用等四個階段，每 個階段皆有其投入（inputs）與產出（outputs）的活動，景氣循環乃是指在 投入與產出的產業活動(activities)中有相當的波動現象且此現象重覆發 生。當市場產品供過於求即產生不景氣的現象，透過市場機制的逐漸調整達 到供需均衡，再進而產生供不應求的現象，此即產生景氣現象，如此周而復 始的重複發生稱為景氣循環也稱景氣波動（張金鶚，1997） 。房地產市場也存 在著周而復始的波動現象，因此在不動產市場有著七年一循環的說法。. 立. ‧ 國. 繁榮. 循環週期. al. y. v i n C h經濟循環的四個階段。 圖 2-1 engchi U 資料來源：詹德松(1997：35). n. 谷底. 復甦. 收縮期. io. 擴張期. Nat. 水. 蕭條. sit. 復甦. 動. 衰退. ‧. 濟. 繁榮. er. 經. 準. 高峰. 學. 體. 活. 循環週期. 高峰. 總. 政 治 大. 谷底. 時間. 張金鶚、林秋瑾(1997)在「台灣地區房地產景氣指標電腦輔助系統之建 立與運用」中指出，台灣房地產過去曾經經歷過三次大規模的景氣波動，景 氣的高峰一般認為是在 1973-74 年、1979-80 年及 1987-89 年。第一次景氣 高峰是由於石油危機造成石油價格上漲，引發物價指數快速變動，物價上漲 造成民眾搶購保值的資產，而使得房地產交易熱絡。為了抑制物價的上漲， 政府祭出了十一項穩定物價的措施，其中有關房地產部分有：暫緩公告土地 現值、高樓限建、建築材料限價等措施，但限建及限價並未達到預期效果， 房價依舊居高不下，建商在無法取得融資的情形下紛紛倒閉，而使房地產市 場走向衰退。 第二次景氣高峰期也是由於油價上漲、美元貶值，加上政府公共建設的 支出，使得房地產市場再次活絡，政府為了穩定經濟避免房價過高，採取了 一連串的措施，如空地限建、追查資金來源等，但是政策於全球經濟開始衰 18.
(29) 第二章 相關理論與文獻回顧. 退時推出，政策實施點未能掌握得宜，使得房地產市場景氣頓時跌入谷底， 並低迷了很長的一段時間。 第三次則是自 1987 年國泰人壽以超高行情標下台北市南京路六福皇宮 現址的土地後，房地產市場景氣逐漸恢復，由於市場資金充斥，股票市場及 房地產市場狂飆，在投資管道相對稀少的情形下，導致過多的資金投入相對 稀少的房地產市場，民眾紛紛搶購房屋，使得工地價格一日之內數次調高訂 價，而且成交率幾乎百分之百，這段期間的房價成長 2~3 倍，是房地產市場 的全盛時期。這波景氣直到 1989 年央行實施選擇性信用管制，才使得房地產 景氣於該年農曆鬼月以後逐漸衰退。台灣房地產市場三次景氣分析整理如表 2-1。由於這三次的房地產景氣循環間隔都在七年左右，因此有了台灣房地產 景氣七年一循環的說法，也說明了房地產市場具有與總體經濟市場相同的景 氣循環現象。 自 1989 年房地產景氣衰退後，直到 1993 年景氣才有短暫回升現象，但 不久後於 1994 第 3 季隨即到達景氣高峰，並自此開始了長達近十年的房地產 不景氣的黑暗期，直到 2003 年第三季起由於低利率、總體經濟回穩與消費需 求回復，房地產市場景氣才開始復甦，而購屋者對於房屋價格產生信心以及 油價上漲使房價持續回升，2006 年起大量投資需求與豪宅熱銷更使房價創新 高。直到 2007 年因美國次級房貸所引發的金融海嘯，造成全球金融市場的一 片恐慌，銀行房貸緊縮、利率走揚，嚴重衝擊國內房地產市場的景氣，根據 內政部建築研究所發佈之房地產景氣動向季報，房地產景氣對策訊號在連續 6 季代表「安全」綠燈後，自 2007 年第 2 季起持續三季為「有衰退之虞」的 黃藍燈，領先指標與同時指標也持續下滑，顯示房地產景氣已出現衰退，對 於房地產景氣應持保守看法。近四年的綜合判斷分數如表 2-3，房市歷經 4 年上漲後，房地產景氣循環出現轉折，值得注意的是 2008 年第三季起己連續 四季房地產景氣對策訊號為表示衰退的藍燈，綜合判斷分數以 2009 年第一季 的 6 分為最低。 表 2- 3 近四年景氣判斷分數. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. v. 年. 民國 95 年. 季. 第. 第. 第. 第. 第. 第. 第. 第. 第. 第. 第. 第. 第. 第. 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. 1. 2. 3. 4. 1. 2. 季. 季. 季. 季. 季. 季. 季. 季. 季. 季. 季. 季. 季. 季. 12. 13. 12. 12. 12. 11. 10. 9. 8. 10. 7. 7. 6. 7. 綜合判. 民國 96 年. i n U. 民國 97 年. 民國 98 年. 斷分數. 資料來源：台灣房地產景氣動向季報. 展望未來房地產景氣由於領先指標維持穩定，利多與利空消息相近，預 期房地產市場將持續盤整，景氣是否己達谷底仍需持續觀察。表 2-4 為歷年 台灣房地產景氣變動情形綜合分析。 19.
(30) 從市場的角度探討房屋貸款風險之研究-以台北縣、市為例. 表 2-4. 台灣房地產景氣變動分析. 時間 現象. 成因. 民國 62 年上半年，由於世界性通貨 1.物價上漲 62~63 膨脹、貿易順差、美元貶值、 2.美元貶值. 政府措施. 結果. 1.62.6 高樓 1.62.6 之措施並未 達到預期效果，建. 禁建. 材價格反而更. 年上 物價節節升高，引發人民之購 3.僑胞歸國置產 2.63.1「穩定 半年* 屋保值行為。62 年下半年市場 4.建材價格暴漲 5.石油價格上漲. 交易較為平穩。. 當前經濟措. 高，而高樓禁建反. 施方案」. 而讓建商往郊區 大量興建。. 63 年上半年由於政府之干預. 2.63.1 之措施掃除. 措施，持續已久的房地產熱潮. 了房地產界之投. 開始冷卻。. 機心理，市場景氣 因而冷卻下來。 民國 67 年3 月美元貶值。國際油價 1.油價調整. 1.69.7 追查 1.抑制投機者購屋. 資金來源 治 3.「改善投資環 2.69.7 空地 68、69 房地產市場。市場交易大增， 政 大 境實施要點」 限建 年* 但因中美斷交而受挫。 立 的公佈公教人 68 年3 月石油價格調整放寬. 2.增加建地供給穩. 融資消息等因素，使得市場交. 員調薪，水電. 易開始活絡。. 價格上升 4.容積率實施塑. 措施出現，交易活動銳減。. 價位形象。. y. 造高品質、高. Nat. 漲，但至下半年由於種種抑制. ‧. 69 年上半年房地產價格暴. 定房價. 學. ‧ 國. 67、 醞釀上漲，帶動了沈寂已久的 2.物價上漲. 1.77.10 興建 建商融資受困，購屋. 76、 色，76 年2 月國泰人壽標下華 2.游資充斥. 合理價位住 者負擔加重，交易量. v i 2.78.3 緊縮 4.美元貶值 重新規定地價，更助長民眾瘋 n Ch engchi U 空地貸款 5.利率低 狂搶購，而房價更是節節升 n. 77、78 航邊之土地，輿論喧嘩，加上 3.外匯存底過高 年*. er. io. al. sit. 1.地價上漲. 民國 75 年年底房地產交易略有起. 宅方案. 明顯地減少. 高，至77 年1 月由於蔣經國先 6.貨幣供給居高 3.78.4 大幅 生逝世，市場交易沈寂一陣子。 不下 77 年4 月國內房地產又開始 活絡，直至77 年10 月後，市. 7.各項公共設施. 提高存放款 利率. 之推波助瀾。. 場交易稍微平穩至78 年。 民國 由於容積率管制即將全面實施 容積率管制前申 全面實施容積 由於建商搶建造成 82、83 房地產市場景氣短暫回升. 請之建照即將到 率管制. 房地產市場供過於. 年*. 期造成建商搶建. 求，並導致日後長達 近十年房地產市場 不景氣的黑暗期. 20.
(31) 第二章 相關理論與文獻回顧 時間 現象. 成因. 政府措施. 結果. 1.持續維持低 92 年第三季起由於低利率、總 1.總體經濟回穩 利率及較寬 92~98 體經濟回穩與消費需求回復， 2.低利率 鬆的貨幣政 年第2 房地產市場景氣才開始復甦， 3.消費需求回復 策 季** 95 年起大量投資需求與豪宅熱 4.油價上漲 銷更使房價創新高。根據內政 5.房地產投資需 2.持續推出購 部建築研究所發佈之房地產景 屋貸款優惠 氣對策訊號在連續 6 季代表綠 求增加 燈後，自 96 年第 2 季房市歷經 利率及青年 4 年上漲後，產景氣循環出現轉 成家購屋貸 折，97 年第三季起己連續四季 款等補貼政 房地產景氣對策訊號為表示衰 策 退的藍燈，綜合判斷分數以 98 年第一季的 6 分為最低，展望 未來房地產景氣由於領先指標 維持穩定，利空與利消息相 近，預期房地產市場將持續盤 整，景氣是否己達谷底仍需持 續觀察。 民國. 立. 自97年第三季起己 連續四季房地產景 氣持續盤整，是否己 達谷底仍需繼續觀 察. 政 治 大. 資料來源：*張金鶚主持研究（1989），「房地產景氣指標之研究」，第 20 頁. ‧ 國. 學. **本研究整理. 3 4. y. er. sit. 高 峰 轉折日期. 民國 68 年/第 1 季. 民國 70 年/第 4 季. 民國 92 年/第 2 季. 民國 96 年/第 2 季. a v 4季 民國l 77 年/第 1 季 民國 78 年/第 i n C h 1 季 民國U83 年/第 3 季 民國 82 年/第 engchi. n. 2. 谷 底 轉折日期. io. 1. Nat. 階 段. ‧. 綜合以上的房地產景氣分析，可以歸納出歷年來房地產景氣循環共有四 次的波峰及波谷，表 2-5 係根據台灣房地產景氣動向季報的統計，房地產市 場四次景氣谷底及高峰的轉折點日期。 表 2-5 房地產歷年景氣轉折日期. 資料來源：台灣房地產景氣動向季報 房地產市場的週期很長，投資、生產、交易、使用的每一個階段皆有投 入或產出的活動，因此要準確預測市場的景氣有一定的困難，但若能掌握房 地產市場的景氣波動則可以減少不動產價格下跌所帶來的房屋貸款風險，目 前國內由營建署固定發布的「台灣房地產景氣動向季報」經過因果關係檢定 確定可以透過領先指標來預測三季之後的景氣變化情形(詹任偉，2004)，是 一份可以用來掌握景氣循環的參考資料。其他私部門發佈的房地產景氣分析 資料有信義房屋公司與美國西維吉尼亞大學合作編製，於 1994 年開始發佈的 信義房屋指數、國泰建設公司與國立政治大學台灣房地產研究中心合作，於 2002 年開始發佈的國泰房地產指數季報及台灣房屋(前北區房屋)所編制自 2002 年開始發佈的台灣房價指數等，多項與房地產相關的景氣分析資料。表 21.
(32) 從市場的角度探討房屋貸款風險之研究-以台北縣、市為例. 2-6 為相關房地產市場資訊之整理。. 發佈 頻率. 發佈單位. 台灣房地產 景氣動向季 報. 內政部建築 研究所. 台灣購屋需 求動向季報. 內政部建築 研究所. 內政部地政 司. 國泰房地產 指數季報. 國泰建設公 司. 每季. 全國、台北 市、台北縣、 桃園新竹地 區、台中都會 區、台南高雄 都會區. 每季. 每季. 台北市、台北 縣、台中市、 中古屋房價指數。 高雄市、台灣 地區. 每月. 北台灣(基 隆、宜 、台 北市、台北 縣、桃園新竹 地區)、台中 市、高雄市. 每季. 台北市、台北 縣、台中市、 中古屋房價指數。 高雄市、台灣 地區. n. 住展房屋網. 住展雜誌. 台灣房價指 數. 台灣房屋 (前北區房 屋). 售屋及新屋房價指數。 售屋及新屋推案量、30 天 銷售率、30 天成交量、議 價空間指數。. er. io. al. 信義房屋. 全國. 購屋者購屋意向、購屋負 擔能力、購屋者對房價信 心分數。. 政 治 大各縣市都市計畫內住宅區 及商業區土地與房地交易 每季 全國 資料。. Nat 信義房價指 數. 全國. 房地產景氣領先、同時、 投資、生產、交易、使用 等綜合指數、景氣對策信 號及房地產廠商經營意願 調查。. ‧. ‧ 國. 立. 每季. 資料內容. 學. 中華民國主 要都市地區 房地產交易 價格簡訊. 地區. y. 資料名稱. 房地產市場相關資訊. sit. 表 2-6. Ch. engchi. 資料來源：詹任偉(2004)及本研究整理 22. i n U. v. 預售屋推案規模、成屋、 結構體推案規模、購屋需 求分析、總體經濟指標、 個體經濟指標、住展風向 球(房市景氣分數及燈 號)。.
(33) 第二章 相關理論與文獻回顧. 三、房地產市場供需價量的變動 不動產價格昂貴不同於一般財貨非一般人財力所能負擔，大多數的不動 產交易都必需透過金融機構的資金融通才能完成，房屋貸款的放款金額主要 是依據借款人提供之擔保品價值而決定，因此不動產價格的波動也影響了房 屋貸款的風險，以經濟學的角度來看，在完全競爭市場中，供給者為追求最 大利潤而需求者為追求最大效用，在最適情形下所產生的結果即為產品的價 格與數量，但是不動產的屬性不同於一般財貨，而是具有消費財與投資財的 雙重性質，使得不動產的價格不能僅以供需最適而形成，必需考量其他影響 不動產價格的因素。 林英彥(2004)認為影響不動產價格形成的因素可分為三個層次，第一個 層次是關於總體經濟及社經環境的一般因素、第二個層次是不動產所處區位 及近鄰環境的區域因素、第三個層次則是不動產本身特性的個別因素。 第一個層次的一般因素是對整體房地產市場產生影響，對個別不動產而 言，影響所生的差異性不大，其主要內容包含了以下幾點： 一、環境因素 （一）自然環境因素：如地形、地質、地勢、氣象等。 （二）人為環境因素：如汚染、治安、政治局勢等。 二、社會因素 （一）人口狀況：如人口成長率、人口結構、出生率等。 （二）家戶型態：如家庭戶數。 （三）公共建設狀態：如都市計劃實行率。 （四）其他：如生活型態、文化風俗習慣、資訊化程度等。 三、經濟因素 （一）儲蓄狀態：如所得水準、投資傾向等。 （二）財政金融狀態：如利率水準、貨幣供給、經濟景氣等。 （三）物價狀態：如通貨膨脹率、工資水準等。 （四）其他：如稅賦、產業結構變化、交通體系、國際化程度等。 四、行政因素 （一）土地使用計劃及管制：如都市計劃法、建築法等。 （二）房地產稅制：如房屋稅、地價稅、土地增值稅等。 （三）其他：如住宅政策。 第二個層次的區域因素則是由於土地具有不可移動性，造成各宗土地所 處地區的自然及人文特性影響該土地價格的因素，因此區域因素常是決定不 動產價值的主要關鍵，房地產市場價格的漲跌受區域因素的影響甚鉅，相同 的不動產產品在不同的區域會有不同的價格表現。區域因素包含了以下幾點： 一、交通設施：如鐡路、公路、捷運等大眾運輸系統的便利性。 二、公共設施：如電力、下水道、天然氣、自來水等設施。 三、生活機能：如街道配置、建物景觀、公共設施等。 四、天災公害：如地區性淹水、地層下陷、土石流、空氣汚染等。. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 23. i n U. v.
(34) 從市場的角度探討房屋貸款風險之研究-以台北縣、市為例. 五、使用管制：如土地使用分區管制、地區未來發展限制、飛航管制等。 第三個層次的個別因素則是指個別不動產可反映於其價格上的特徵，每 一個別不動產均有不同的特質與內涵，該特質與內涵決定了不動產之間價值 的差異，個別因素可分為土地及建物兩方面來討論： 一、土地方面 (一)宗地條件：如臨路寬度與深度、土地的面積與形狀、土地的地勢、地質 與座向等。 (二)環境條件：如鄰近街道的層級、環境的寧適度、視野、景觀、公共設施 與鄰避設施的接近狀況、水淹、日照、土石流、鄰地使用情 形等。 (三)行政條件：土地使用管制、重大建設計劃及實施進度等。 二、建物方面 (一)結構：如型式、屋齡、樓層數、樓地板面積等。 (二)設計：如內部配置、房間數、採光、通風、景觀等。 (三)維護：電器設備、機械設備、建物外觀、安全管理等的維護。 (四)主觀感受：如建物造型、建物風水。 以上三個層面的影響因素對不動產有不同範圍的影響程度，其作用範圍以 個別因素的影響範圍最小，只針對個別的不動產發生影響。區域因素的影響 範圍居次，區域因素影響範圍並不是平均的對個別區域產生影響，其影響範 圍的大小並不一定，值得注意的是，所謂的「區域範圍」是一種抽象的地理 觀念而非實際的地理界線，區域因素可能不只對其區域範圍內的不動產造成 影響，其影響是以發散的方式向外擴散(spread)，因此區域間的影響因素也 可能互相重疊彼此影響。第三個層面是一般因素，其影響範圍最廣，不同於 區域因素的影響範圍有大小不同之分，一般因素是對全體不動產造成相同的 影響，因此一般因素對不動產價格的形成具有指標性的作用。 不動產價格的形成除了受一般因素、區域因素及個別因素的影響外，還 受到不動產市場供給與需求變動的影響，當市場的供給增加時房價會下跌， 當市場的需求增加時房價則會上漲，其說明如圖 2-2。當市場處於均衡狀態 下，最適供給 S0 與最適需求 D0 交會點所得到的均衡數量為 QE，均衡價格為 PE，當供給增加由 S0 到 S1 後，均衡價格由 PE 下跌到 P1；在最適情況下，當. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 24. i n U. v.
(35) 第二章 相關理論與文獻回顧. P S0 S1 P2 PE D1. P1 D0. Q. QE. 圖 2-2 不動產市場的供需價量圖 資料來源：本研究整理. 政 治 大 需求由 D 增加到 D 後，則均衡價格則由 P 上漲至 P 。在市場機制的運作下 立 不動產市場供給與需求的變動會對不動產價格造成影響，也因此影響了房屋 1. E. 2. 學. ‧ 國. E. ‧. 貸款擔保品的風險。由不動產市場的供需曲線可以看出，當市場的需求不變 而供給增加時，不動產價格會下跌;當市場的供給不變而需求增加時，不動產 的價格則會上漲，如果可以掌握市場供給面及需求面的變動即可掌握不動產 價格的變動。 張金鶚（2006）指出供給量是在一定的市場範圍內，相對的產品價格水 準下，有意願且有能力供給(willing and ability to offer)的數量。影響 房地產市場供給的因素可歸納為下列幾點：房地產的價格、生產要素的價 格、生產要素的生產力與技術、房地產存量品質及土地及建築融資條件。 在供給面的影響因素分析中可以歸納出各影響因素的風險指標如表 2-7，藉 由各項指標的探討可以掌握不動產供給面的市場風險。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 表 2-7 不動產市場供給面影響因素及風險指標 不動產市場. 供給面. 影響因素. 風險指標. 房地產價格. 房地產價格相關資訊. 生產要素的價格. 土地價格、建築業平均工資、 建材價格. 生產力與技術. 容積率、建蔽率、興建技術. 存量品質. 屋齡、都市更新面積. 融資條件. 金融業對土地及建築融資額 度、融資利率. 資料來源：本研究整理 25.
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