房屋貸款的市場風險

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第二節 房屋貸款的市場風險

房屋貸款的金額基本上是依靠借款人所提供的不動產抵押來做為擔保，

在擔保過程中不動產的價格會受市場波動的影響而有高低，這也讓房屋貸款 可能產生了一些擔保不足的風險，這些由市場變動所產生的風險即為市場風 險，不同於房屋貸款的風險，擔保品的市場風險只討論房屋貸款中與擔保品 有關的部分，而不討論與擔保品無關的其他因素，由於市場風險是屬於不可 控制的風險，因此也稱為系統風險。市場風險包括了總體經濟景氣、房地產 的市場景氣、房地產市場供需價量的變動等。市場風險是不動產市場價格變 動的主因也是本研究的重心，因此有必要對影響因素加以研究探討。

一、總體經濟景氣

影響房地產市場的總體因素有很多，例如貨幣供給、利率水準、所得水 準，股價指數、匯率水準及物價水準等，當總體經濟景氣位於高峰時，市場 游資過剩，金融機構爭相貸款予購屋者而推升房地產市場的價格，1987 至 1990 年間國內房地產價格的上揚就是屬於總體經濟景氣所造成的結果。吳森 田(1994)以房屋價格、所得水準、金融/貨幣因素、人口因素、物價因素及供 給成本因素去導出一個可供統計迴歸分析的房價函數模型，實證結果發現貨 幣供給量與預期增值率是台北地區房價飆漲的主要原因。林左裕(2004)對台 灣住宅抵押貸款終止行為作研究時，利用競爭風險(Competing Risk)模型以 整體角度研究台灣住宅貸款借款人違約及提前清償之行為，實證結果證實總 體變數包括失業率、離婚率及 1997 年亞洲金融風暴對房屋貸款借款人的違約 行為影響甚大，由以上的現象分析可以了解，總體經濟因素會對房地產的市 場價格及房屋貸款的風險產生直接的影響。

楊顯爵、林左裕、陳宗豪(2007)指出在 1997 年亞洲金融風暴發生時，

房地產市場受到很大的衝擊，房價明顯下跌，一些國內的外商銀行如花旗銀 行、荷蘭銀行等對房屋貸款業務採取了一些緊縮的政策以因應房價的下跌，

自 2003 年開始，外商銀行隨著房屋市場景氣的回溫而開始重新推展房屋貸款 業務，甚至從 2005 年開始全面開放房屋貸款業務的承做，可見外商銀行房屋 貸款的業務是依整體經濟因素的影響而作調整。楊顯爵、林左裕、陳宗豪(2007) 應用邏吉斯迴歸模型探討國內不動產抵押債權違約因素及其重要性，並採用

Akaike s Information Criterion (AIC)，Bayesian Information Criterion '

(BIC)及接受者作業特徵曲線(ROC curve)統計方法探討總體經濟、借款人特 性及貸款契約等顯著性比較分析，實證結果顯示加入經濟成長率的變化、失 業率的變化及貸款利率等三項「總體經濟因素」指標後對住宅抵押貸款逾期 的影響分析，在模型適合度及模型的預測上皆高於單獨運用「借款者特質及 貸款契約條件」因素，因此驗證外商銀行參酌「總體經濟因素」做為決定房 屋貸款市場進退機制之重要指標有其合理性。

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資料來源：詹德松(1997：35)

張金鶚、林秋瑾(1997)在「台灣地區房地產景氣指標電腦輔助系統之建 立與運用」中指出，台灣房地產過去曾經經歷過三次大規模的景氣波動，景 氣的高峰一般認為是在 1973-74 年、1979-80 年及 1987-89 年。第一次景氣 高峰是由於石油危機造成石油價格上漲，引發物價指數快速變動，物價上漲

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三、房地產市場供需價量的變動

不動產價格昂貴不同於一般財貨非一般人財力所能負擔，大多數的不動 產交易都必需透過金融機構的資金融通才能完成，房屋貸款的放款金額主要 是依據借款人提供之擔保品價值而決定，因此不動產價格的波動也影響了房 屋貸款的風險，以經濟學的角度來看，在完全競爭市場中，供給者為追求最 大利潤而需求者為追求最大效用，在最適情形下所產生的結果即為產品的價 格與數量，但是不動產的屬性不同於一般財貨，而是具有消費財與投資財的 雙重性質，使得不動產的價格不能僅以供需最適而形成，必需考量其他影響 不動產價格的因素。

林英彥(2004)認為影響不動產價格形成的因素可分為三個層次，第一個 層次是關於總體經濟及社經環境的一般因素、第二個層次是不動產所處區位 及近鄰環境的區域因素、第三個層次則是不動產本身特性的個別因素。

第一個層次的一般因素是對整體房地產市場產生影響，對個別不動產而 言，影響所生的差異性不大，其主要內容包含了以下幾點：

一、環境因素

（一）自然環境因素：如地形、地質、地勢、氣象等。

（二）人為環境因素：如汚染、治安、政治局勢等。

二、社會因素

（一）人口狀況：如人口成長率、人口結構、出生率等。

（二）家戶型態：如家庭戶數。

（三）公共建設狀態：如都市計劃實行率。

（四）其他：如生活型態、文化風俗習慣、資訊化程度等。

三、經濟因素

（一）儲蓄狀態：如所得水準、投資傾向等。

（二）財政金融狀態：如利率水準、貨幣供給、經濟景氣等。

（三）物價狀態：如通貨膨脹率、工資水準等。

（四）其他：如稅賦、產業結構變化、交通體系、國際化程度等。

四、行政因素

（一）土地使用計劃及管制：如都市計劃法、建築法等。

（二）房地產稅制：如房屋稅、地價稅、土地增值稅等。

（三）其他：如住宅政策。

第二個層次的區域因素則是由於土地具有不可移動性，造成各宗土地所 處地區的自然及人文特性影響該土地價格的因素，因此區域因素常是決定不 動產價值的主要關鍵，房地產市場價格的漲跌受區域因素的影響甚鉅，相同 的不動產產品在不同的區域會有不同的價格表現。區域因素包含了以下幾點：

一、交通設施：如鐡路、公路、捷運等大眾運輸系統的便利性。

二、公共設施：如電力、下水道、天然氣、自來水等設施。

三、生活機能：如街道配置、建物景觀、公共設施等。

四、天災公害：如地區性淹水、地層下陷、土石流、空氣汚染等。

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五、使用管制：如土地使用分區管制、地區未來發展限制、飛航管制等。

第三個層次的個別因素則是指個別不動產可反映於其價格上的特徵，每 一個別不動產均有不同的特質與內涵，該特質與內涵決定了不動產之間價值 的差異，個別因素可分為土地及建物兩方面來討論：

一、土地方面

(一)宗地條件：如臨路寬度與深度、土地的面積與形狀、土地的地勢、地質 與座向等。

(二)環境條件：如鄰近街道的層級、環境的寧適度、視野、景觀、公共設施 與鄰避設施的接近狀況、水淹、日照、土石流、鄰地使用情 形等。

(三)行政條件：土地使用管制、重大建設計劃及實施進度等。

二、建物方面

(一)結構：如型式、屋齡、樓層數、樓地板面積等。

(二)設計：如內部配置、房間數、採光、通風、景觀等。

(三)維護：電器設備、機械設備、建物外觀、安全管理等的維護。

(四)主觀感受：如建物造型、建物風水。

以上三個層面的影響因素對不動產有不同範圍的影響程度，其作用範圍以 個別因素的影響範圍最小，只針對個別的不動產發生影響。區域因素的影響 範圍居次，區域因素影響範圍並不是平均的對個別區域產生影響，其影響範 圍的大小並不一定，值得注意的是，所謂的「區域範圍」是一種抽象的地理 觀念而非實際的地理界線，區域因素可能不只對其區域範圍內的不動產造成 影響，其影響是以發散的方式向外擴散(spread)，因此區域間的影響因素也 可能互相重疊彼此影響。第三個層面是一般因素，其影響範圍最廣，不同於 區域因素的影響範圍有大小不同之分，一般因素是對全體不動產造成相同的 影響，因此一般因素對不動產價格的形成具有指標性的作用。

不動產價格的形成除了受一般因素、區域因素及個別因素的影響外，還 受到不動產市場供給與需求變動的影響，當市場的供給增加時房價會下跌，

當市場的需求增加時房價則會上漲，其說明如圖 2-2。當市場處於均衡狀態 下，最適供給 S0與最適需求 D0交會點所得到的均衡數量為 QE，均衡價格為 PE，當供給增加由 S0到 S1後，均衡價格由 PE下跌到 P1；在最適情況下，當

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需求由 DE增加到 D1後，則均衡價格則由 PE上漲至 P2。在市場機制的運作下 不動產市場供給與需求的變動會對不動產價格造成影響，也因此影響了房屋 貸款擔保品的風險。由不動產市場的供需曲線可以看出，當市場的需求不變 而供給增加時，不動產價格會下跌;當市場的供給不變而需求增加時，不動產 的價格則會上漲，如果可以掌握市場供給面及需求面的變動即可掌握不動產 價格的變動。

張金鶚（2006）指出供給量是在一定的市場範圍內，相對的產品價格水 準下，有意願且有能力供給(willing and ability to offer)的數量。影響 房地產市場供給的因素可歸納為下列幾點：房地產的價格、生產要素的價 格、生產要素的生產力與技術、房地產存量品質及土地及建築融資條件。

在供給面的影響因素分析中可以歸納出各影響因素的風險指標如表 2-7，藉 由各項指標的探討可以掌握不動產供給面的市場風險。

表 2-7 不動產市場供給面影響因素及風險指標 不動產市場 影響因素 風險指標

供給面

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