評分評等的設計

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第三節 評分評等的設計

近年來銀行放款業務的重心已由少量大額的企業貸款，逐漸偏向多量小 額的消費性貸款，基於作業成本的考量，徵信作業需要符合簡單、快速、模 式化的要求，因此信用評分的概念己普遍獲得銀行業的認同。國內銀行在實 施信用評分制度之初，係依經驗針對借款戶的每一項特點進行評估，並綜合 所有評估後給予評分，但是由於缺少實證研究的結果作基礎，評分結果僅只 於參考之用，實施成效不彰，部分銀行有感於評分制度的重要，遂向國際知 名信用評分專業機構如美國的 FICO(Fair Isaac Corporation)購買套裝軟體 建制評分系統，以下即以國內知名金控銀行之評分系統為例，介紹此類評分 系統之運用。

一、評分評等的現況說明

FICO 於 1956 年由工程師費爾(Fair)和數學家伊薩克(Isaac)創立。全球 第一家為金融機構提供風險管理工具的專業化公司。1989 年推出 FICO Score，2004 年首次發表 Global FICO Score，美國三家信用報告公司 (EQUIFAX、EXPERIAN 和 TRANS UNION)均採用 FICO 評分計算公式，現在美國 大約有 75%的貸款由申請者的 FICO 分數來決定。Global FICO Score 是以 FICO Score 為基礎，以運用信用報告資訊，客觀、一致性地來評定顧客風險，該 系統是使用在北美以外的國家中，因各國信用報告資訊差異性大，Global FICO Score 設計成可運用在不同信用報告資訊中，並有效區分顧客風險高 低，以利使用機構管理顧客 Life-cycle，Global FICO Score 所使用信用報 告資訊之主要類型：

1.查詢資訊：新信用申請頻率。

2.違約/逾期資訊：歷史繳款行為。

3.信用產品資訊：信用產品持有時間長度、使用的信用產品種類。

4.額度資訊：目前信用產品使用率。

Global FICO Score 系統提供兩項目信用指標供使用者參考，第一項指 標為「信用評分」，評分區間：400 至 1000 分，分數越高表示違約機率越低，

信用評分共劃分為六個等級，如表 3-5。第二項指標為「評分百分位點」，評 分區隔以 1%為單位，評分百分位點之意義係將過去 240 天當中，所有評分對 象(過去 240 天中所有消金產品申請人)之分數由低至高排列，該申請人成績 分佈之位置，假設百分點為 20，表示該申請人的評分在 100 人當中只高過 20 人，故百分點之數值越高，屬於違約機率越低之客戶。

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表 3-5 信用評分等級

等級 1 2 3 4 5 6 評分 921 以上 901~920 861~900

及 0 821~860 771~820 770 以下 案例銀行在利用 Global FICO Score 時，將評分等級分為七級，另利用 貸款人申請房貸時的綜合資訊對貸款人作「房貸風險等級」的評估，房貸風 險等級亦分為七個等級，依序為等級 1 至等級 7，風險程度分別從極低至極 高排序。取得客戶 Global FICO Score 分數及「房貸風險等級」後，再利用 此兩項數據編製借款人的綜合債信指標。綜合債信指標共分為六級，其分類 組合如表 3-6。第一級借款人的債信風險綜合評估後的違約機率最低，第二 級次之，以此類推，第六級借款人債信風險綜合評估後的違約機率最高。債 信指標係作為貸款利率優惠減碼之依據，惟由分類表可以看出，債信指標僅 係兩項數據的排列組合結果，缺乏實證數據支持，且房貸風險等級的分類是 依該銀行以往經驗所作之判斷，其過程類似黑箱模型無明確的實證分析作依 據，評估是否合理仍有討論空間。.

表 3-6 借款人債信指標分類 Global FICO Score

等級 1 2 3 4 5 6 7

分數 951 以上 921-950 901-920 861-900, 0

821-860 771-820 1-770

房貸風險等級 1

Ⅰ Ⅰ Ⅰ

Ⅱ Ⅱ

Ⅲ Ⅳ

2 Ⅱ Ⅲ

3 Ⅱ Ⅲ Ⅳ

4 Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅴ

5 Ⅲ Ⅳ

Ⅵ 6 Ⅲ

Ⅳ Ⅳ Ⅴ Ⅴ

7 Ⅳ Ⅵ Ⅵ

案例銀行除利用 Global FICO Score 系統對借款人作信用評分外，對於 擔保品座落地區亦依貸款成數上限劃分等級，區域等級之劃分如表 3-7。該 銀行依過去貸款經驗及參考國泰房地產指數季報之市場資訊後，將行政區劃 分為 A~F 六個等級，A 級貸款成數上限最高、B 級次之，以此類推至 E 及 F 級貸款成數上限最低。案例銀行依推展業務需要所劃分之貸款成數等級，其 意涵即為該銀行對各區域房屋貸款擔保品風險的看法，而等級的劃分係以主

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二、指標資料的處理與評分評等的設計

（一）、指標資料的處理

指標表現的形式有絶對量指標、速度指標與協調指標。例如貨幣供給額 (M2)是絶對量指標，貨幣供給額變動率是速率指標，而集中巿場營造建材類 股價/整體股市加權股價指數是協調指標。由於在計算房地產巿場風險綜合指 標時，一些指標如果採用絶對量指標，變動幅度會變大，除了造成很不穩定 外，相對權重也會變得比較大，進而影響其它指標的判斷，故採用比較穩定 的速度指標與協調指標做為房地產巿場風險指標。

房地產市場的直接指標和相關指標很多，但未必能真正適合用來建構房 屋貸款風險指標。有些指標很重要，但資料不可靠；有些指標資料準確完整，

卻對房地產市場的發展評估沒有幫助。初期指標的選擇上，應儘量能代表房 地產巿場之重要性、全面性、資料的及時性及可靠性，對於具有上述特性之 指標，僅只有數筆近期資料也可考慮採用。

基於各地區房地產市場發展情況會有所不同，理想狀況是範圍愈小，房 地產市場發展的狀況愈趨一致，愈能反應區域房地產市場的風險狀況。然而 由於全國性房地產市場指標較地區性多，能反應的房地產市場風險情況相對 的也較地區性指標多，但是就房屋貸款業務的發展而言，區域性的風險評估 較有使用的價值。故本研究將同時採用全國性指標及縣市指標及鄉鎮性指標 作為評估區域房屋貸款風險的依據。

在指標資料的處理上，由於各指標的度量單位或有差異，即便有數值也 無法綜合各指標。因此，需要進行度量單位的統一，把各指標數據標準化。

資料來源有季資料、月資料以及年資料，資料的頻率並不相同，在月資料及 季資料的處理上，會依據資料的性質分別先求取算術平均數、中位數或是幾 何平均數，以配合年資料週期，最後即可求取各項指標的變動率。

本研究為了能多方面掌握風險指標，需要人們憑經驗、閱歷、知識和智 慧進行判斷決策，而應用上簡便易行，又能對定性問題和定量問題進行綜合 分析的層級分析法，以解決房地產巿場風險指標的模糊性及不確定性，並確 定各指標的權重。層級分析法可分為分析層級程序法（AHP）及分析網路程 序法（ANP），本研究將分別使用這兩種方法求取各風險因子的權重，再依 照各指標的重要性給予權重的配置。

由於本研究同時採用全國性指標、縣市指標及鄉鎮性指標作為評估區域 房屋貸款風險的依據，因此對不同區域性的資料，要視其影響程度及風險指 標的多寡，給予不同的權重。本研究所使用的指標包括有年資料及季資料，

全國-年資料有家戶數、家戶經常性收入、 建物買賣移轉登記件數、建照面 積、使照面積、土地增值稅應納稅額、購置住宅貸款餘額、消費者物價指數、

五大銀行新承做購屋放款利率、整體股市加權股價指數；全國-季資料有新推 個案標準價格、房屋租金指數、新推個案之成交金額、住宅供給率、房價所

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得比、信義房價指數、房價指數、住宅使用率、景氣對策訊號(燈號)、房地 產景氣領先綜合指標；縣、市-年資料有家戶數、家戶經常性收入、建物買賣 移轉登記件數、建照面積、使照面積、土地增值稅應納稅額、購置住宅貸款 餘額、消費者物價指數、五大銀行新承做購屋放款利率、整體股市加權股價 指數；縣、市-季資料有新推個案之成交金額、住宅供給率、房價所得比、信 義房價指數、房價指數、住宅使用率；鄉鎮-季資料有逾期放款、新推個案可 能成交價、家戶數。雖然全國性的資料較多，但是對區域房屋貸款的風險影 響較不明顯，因此給予30%的權重，縣市資料雖不若全國性的資料齊全，但 是對區域性房屋貸款的風險影響，則比較明顯，因此給予縣市資料40%的權 重，至於鄉鎮資料對區域房屋貸款的風險影響很明顯，但是礙於資料的來源 及種類較少，因此給予鄉鎮資料30%的權重。各項風險指標資料經過風險因 子的加權，再經過全國、縣市及鄉鎮區域權重的加權後，才能綜合做為評判 房地產市場風險的綜合指標。

（二）、區域房屋貸款風險評分評等的劃分

本研究的目的是要將各鄉鎮或行政區劃分不同的房屋貸款等級，其步驟 如下：

1.評分的步驟：

(1) 評分所採用的方法為連續性測量法中的語意差別法，首先是蒐 集與房地產市場有關的全國性資料、縣市資料及鄉鎮資料，依 據各風險指標最近三年的變動情形給分，給分級距如表 3-8。

其中（＋）代表增加、（－）代表減少、0 代表持平不變，再依 據變動的方向給予 2~-2 等五個級距的分數。分數的絕對值愈高 代表變動愈大，在評分的過程中除了可依據變動的方向給分 外，也對變動的大小給予適當的百分比，以區別不同變動等級 所對應分數。

表 3-8 變動情形給分表

-2 -1 0 1 2

(-)、(-) (+)、(-) (0)、(0) (-)、(+) (+)、(+) (2)其次是在求得各風險因子的分數後，分別以 AHP 與 ANP 的專家

問卷所得到的權重進行加權計分。由於風險因子的影響所及跨 全國、縣市及地區，每一層級風險因子對區域房屋貸款風險的 影響大小不同，因此有必要對不同區域等級的風險指標給予區 域加權，最後才求出各鄉鎮或行政區個別的風險分數。

2.評等的步驟：

(1)在劃分房屋貸款的風險等級的方法上，本研究將採用百分比變 動分位評分法，其方法為找出第 k 個百分位數所對應的值，取

(1)在劃分房屋貸款的風險等級的方法上，本研究將採用百分比變 動分位評分法，其方法為找出第 k 個百分位數所對應的值，取