第一章 緒論
第一節 研究動機與目的
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第一章 緒論
銀行對授信風險評估的觀念，在銀行法修正時產生了很大的變化，保證 人的功能降低而借款人及擔保品於貸款中的擔保價值大幅提高，為了因應銀 行法的修正，銀行對授信風險的控管不能只針對借款人的基本條件作評估，
而必須將擔保品的擔保價值作更審慎的評估，才能降低整體貸款的風險。
第一節 研究動機與目的
商業銀行的放款業務可分為企業金融與消費金融兩大項，消費金融中的 房屋貸款業務則是目前商業銀行主要的獲利來源之一，足見房屋貸款業務在 銀行生存發展中占有舉足輕重的地位，為此銀行對房屋貸款風險的控管尤其 重視。本研究希望在房屋貸款擔保品方面可以作一些探討，因而產生了本研 究的動機與目的。
一、研究動機
銀行對房屋貸款風險的掌控可以分為人與物兩方面來討論，在傳統銀行 放款的觀念中認為，借款人主導了還款的來源，因此放款的風險主要是來自
〝人〞的因素，關於風險的研究多集中在借款人背景因素或是借款人行為因 素的探討，強調金融機構應該更積極的預測借款人的償債能力與意願才能預 防呆帳的發生(李桐豪、呂美惠，2000)。目前銀行在辦理放款時，對擔保品 價值的評估僅以當時的市場價值作直接的判斷，並依判斷結果來決定貸款的 成數，這樣的決策並未考慮擔保品本身所處的區域條件及其未來的發展性，
因而產生了風險判斷的偏誤。以長期來看，區域發展的影響因素會遠大於放 款當時，房地產市場行情對擔保品價值所產生的影響。當經濟景氣遭受不可 預知因素的衝擊而有重大改變時，不同區域的擔保品其授信風險的涵蓋能力1 會產生很大的差異，有些區域的房價受到經濟景氣因素的影響較少而相對抗 跌，而有些區域的房價在經濟不景氣時則會大幅滑落(Anthony Sanders，
2008)，在市場的供需運作下，不同區域的房地產價格會有不同的差異，也造 成在房屋貸款中不動產擔保品的擔保價值有很大的不同，因此銀行在貸款之 初對擔保品風險的判斷，不應該僅以房屋價值作為決定貸款成數(Loan to Value，LTV)的依據，惟目前對擔保品風險的研究大多集中於價格影響因素的 分析，較少從市場供需的角度對不動產的風險作探討，因此是否可以從市場 的供需面將房屋貸款的風險大小依區域劃分等級，以提昇銀行房屋貸款的品 質？引發了本研究的第一項動機。
在銀行授信 5P2中就有 4 個項目是在討論有關借款人的特質與行為，在擔 保品方面的討論相對較少，但是房屋貸款的風險除了借款人本身的特質外，
1 授信風險涵蓋力=擔保品價值/貸款餘額，當涵蓋力的數值愈大表示授信風險愈低。
2 銀行授信 5P 是指借款人(people)、借款目的(purpose)、還款來源(payment)、未來展望(perspective)、
債權保障(protection)，除債權保障外，其餘四項皆是以借款人的行為或是人格特質作為風險控管的 依據。
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應該還需要不同角度的探討，尤其是在擔保品方面，但是目前實證研究方向 多數偏向借款人的行為特質，例如李桐豪、呂美惠(2000)證實學歷、金融往 來關係、借款人與擔保人關係及借款人擔保品位置與擔保品位置的相對關係 是影響房屋貸款品質好壞的主要因素。蔡士斌(2007)則提出所得、負債負擔 比例、卡片是否使用循環信用與正常繳款機率呈現顯著相關。方光顯、張曉 楨(2008)研究證實性別、敎育程度、婚姻狀況、職業等變數對於銀行逾期放 款的發生較有影響。目前大多數文獻對於房屋貸款的研究，均較少觸及擔保 品風險的探討，為了解其他影響房屋貸款的風險，本研究將針對房屋貸款擔 保品的風險因子加以探討，以找出影響房屋貸款風險的其他因素，產生了本 研究的第二個研究動機。
自銀行法第 12-1 條3修正施行前，銀行尚可對資信不足的借款人以徵提 連帶保證人的方式，加強授信案件的信用評分，但在銀行法第 12-1 條修正施 行後，讓銀行藉由借款人的人格特質或是行為特質，來加以判斷放款風險的 傳統授信觀念，受到很大的衝擊，擔保品價值已成為掌控放款風險的關鍵因 素。另外，觀察 2007 年美國雷曼兄弟投資公司倒閉所引發的全球性金融風 暴，雖然是因為以次級房貸為標的之衍生性金融商品所造成的連鎖效應，但 背後的主要原因之一是不動產市場價格下跌，造成房屋貸款的擔保品價值下 降，不足以涵蓋貸款風險所造成的。區域擔保品是否會有大幅跌價的可能，
應該於貸款之初即多加掌握，因此是否可以利用不同的角度或方法對區域房 屋貸款的風險加以判斷，以減低銀行承做房屋貸款的風險？這是本研究的第 三個動機。
二、研究目的
由於房屋價格受區域性的影響很大，因此在討論不動產抵押擔保品價值 與放款的風險時，必須將區域的因素列入考慮，但是傳統銀行授信觀念多重 在借款人行為特質的探討，對於擔保品的研究只集中在市場價格的判斷，其 餘方面的研究相對較少，本研究將針對區域房貸的風險作分析，研究目的可 分為下列幾點：
(一)、 本研究將透過不動產的供需價量的關係，嘗試找出影響擔保品風 險的因子，以補借款人行為特質分析所得到的房屋貸款風險因子 之不足。
(二)、 分析房屋貸款的風險因子，運用不同的模型以掌握各區域房屋貸 款風險大小的差異性，並依房屋貸款的風險大小，將研究區域劃 分不同的風險等級。
(三)、 利用不同的角度或方法，對房屋貸款的風險作分析，以進一步檢 驗各種模型對區域風險分類之異同及功能，以建立模型提供銀行
3 銀行法第 12-1 條：銀行辦理自用住宅放款及消費性放款，己取得前條所定之足額擔保時，不得要 求借款人提供連帶保證人。銀行辦理授信徵取保障人時，除前項規定外，應以一定金額為限。未 來求償時，應先就借款人進行求償，其不足部分得就連帶保證人平均求償之。但為取得執行名義
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於承做房屋貸款或制定放款政策時，作為決定貸款成數(LTV)的 參考依據，避免銀行貸款日後遭受擔保品價格下跌所產生的風 險。
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