問卷調查的設計

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第四節 問卷調查的設計

針對房屋貸款風險因子的種類，本章第一節綜合文獻回顧及引用資料歸 納出非市場面及市場面二大風險因素的構面，但在運用分析網絡程序(ANP) 法或是分析層級程序(AHP)法時，研究設計基於人類不易對七種以上的事物進 行比較的假設下，每一層級的要素不宜超過七個，且假設複雜問題有n個要 素時，欲利用成對比較而獲得比率尺度，則需要作n(n-1)/2 個判斷，在最 大要素 7 個以內，則可進行合理的比較(鄧振源，1989)。為符合問卷設計的 要求，我們必須對於風險因子進行取捨，以縮減風險因子的個數，儘量符合 層級避免複雜的問卷要求。

在風險因子篩選的過程中，主要是以具有風險代表性及資料取得可行 性，作為因子選取的主要依據，首先依本研究的主題將「影響房屋貸款擔保 品的風險」設定為決策目標，其次將影響房屋貸款擔保品風險的九個層面設 定為準則，並於每個層面中選擇三項影響因素作為每一層面的次準則，其目 標及準則分類如表 3-7。各層級說明如下：

第一層 決策目標：設定為「影響房屋貸款擔保品的風險」。

第二層 準則：從「公共政策因素」、「心理因素」、「總體經濟因素」、「景氣面 因素」、「金融面因素」、「供給面因素」、「需求面因素」、「價格 面因素」及「成交量因素」等九個層面，找出影響房屋貸款擔 保品風險的重要程度，並給予適當的權重。其變數說明如下：

1.公共政策因素-不動產市場是公共政策介入很深的市場，不論是住 宅政策、重要交通建設或是公共土地的開發，都會對 不動產市場的興衰產生很重大的影響，因此有必要對 公共政策加以探討。

2.心 理 因 素 -在消費行為中「買低賣高」是一種理性的選擇，但 是當市場有不確定影響因素出現時，消費者會產生追 高殺低的不理性行為，這種心理因素所造成的過度反 應，對不動產市場會產生相當大的影響，因此心理因 素有必要列入討論的項目中。

3.總體經濟因素-總體經濟因素是市場動向的重要指標，總體經濟的 指標有很多，無法一次全部予以涵蓋討論，本研究將 由不動產市場所具有自住與投資的雙重特性著手，從 不動產的獲利性及所得的影響兩方面對總體經濟作 討論。

4.景氣面的因素-經濟景氣具有循環的特性，景氣的好壞會直接影響 不動產市場的供需價量，因此需要將景氣面的因素列 為探討的對象。

5.金融面的因素-不動產的價格昂貴，大部分的交易皆需要透過金融 機構的融資才能完成，因此金融環境的改變對不動

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6.供給面的因素-不動產是商品的一種，其價格是受供給與需求交互 影響所產生，而房地產價格是決定房屋貸款區域風 險的主因之一，因此在探討房地產風險時必需將供 給面因素列入考量。

7.需求面的因素-由於不動產具有自住與投資雙重特性，因此不動產 的總需求是由自住需求及投資需求組成，不動產需 求的變動會造成房屋市場風險的改變，因此本研究 將需求面的因素列為風險因子之一。

8.價格面的因素-由於房屋貸款的額度是建立在房價的基礎上，若房 價下跌造成貸款擔保品產生「負權益」，會讓房屋 貸款的風險大幅升高，因此價格面的因素有必要列 為本研究探討的風險因子之一。

9.成交量的因素-本研究主要是從市場的角度探討房屋貸款擔保品 的風險，而不動產市場的供需及價格交互影響的結 果最後會表現在不動產的成交量上，因此藉由對不 動產市場成交量的變化，可以釐清市場因素對房屋 貸款擔保品風險的影響大小。因此本研究將不動產 的成交量列為探討的風險因子之一。

第三層 次準則：次準則是從準則層級中的九個層面，細分出影響房屋貸款擔 保品風險的指標，透過對這些指標的分析，以掌握各個層面 對擔保品風險的影響。其相關變數說明如下：

1.公共政策因素

(1).住宅政策-政府的住宅政策如「青年成家優惠貸款」、「捷運沿線 平價住宅」等，常會左右不動產市場的動向，因此 本研究將住宅政策列為公共政策因素的指標。

(2).交通建設-如高鐡、捷運、快速道路等公共建設，可提供便捷的 生活機能，縮短通勤時間，帶動交通沿線不動產市 場的活絡，因此將交通建設列為公共政策的指標。

(3).重劃區的開發-重劃區的開發會使建築基地及街廓方正，再伴隨 公共基礎的建設，使重劃區內的不動產價格具上漲 的力道，且會帶動鄰近不動產價格的上揚，故重劃 區的開發對不動產市場會有一定的影響力，因此將 其列為公共政策的指標。

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表 3-9 影響房屋貸款擔保品風險因子的分類

決策目標 準則 次準則

影響房屋貸款擔保品的風險

1.公共政策因素 (1).住宅政策 (2).交通建設 (3).重劃區開發 2.心理因素 (1).房價泡沫化

(2).預期心理 (3).房地產偏好 3.總體經濟因素 (1).股價指數

(2).通貨膨脹率 (3).家戶所得

4.景氣面因素 (1).景氣領先指標綜合指數 (2).房地產景氣綜合指標

(3).房地產景氣對策訊號(燈號) 5.金融面因素 (1).新承做房屋貸款金額

(2).逾期放款率

(3).五大銀行新承作購屋放款利率 6.供給面因素 (1).住宅供給率

(2).建照執照面積 (3).使用執照面積 7.需求面因素 (1).房價所得比

(2).住宅使用率 (3).家戶數年增率 8.價格面因素 (1).新推個案標準價格

(2).住宅租金價格指數 (3).信義房屋指數

9.成交量因素 (1).建物買賣移轉登記件數 (2).土地增值稅額

(3).新推個案成交金額 2.心理因素

(1).房價泡沫化-泡沫化使得房價下跌的風險增加，消費者在面對不 動產泡沫化的危機時，對不動產的投資會產生猶豫 的心理，這也造成了不動產市場交易的停滯，就心 理因素而言，房價泡沫化是很重要的指標。

(2).預期心理-市場的形成主要是由商品數量與價格交互影響所形 成，當預期房價會上漲，則不動產市場的交易會增 加，反之，不動產市場的交易則會下降，預期心理

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是造成房價上漲或下跌的動力之一，因此本研究將 預期心理列為心理因素的指標之一。

(3).房地產偏好-房地產的偏好包括了房屋的類型、式樣、舒適性、

寧靜度等內外在的條件，特定的房地產偏好會影響 房地產市場的發展，例如台北市明星學區內的房價 會高於學區外，就是典型的房地產偏好影響房價的 例子，因此房地產市場的偏好確實足以作為心理因 素的指標。

3.總體經濟因素

(1).股價指數-股市是經濟的櫥窗，其漲跌代表著當時總體經濟的好 壞，而股市具體的表現是反應在股價的指數上，因此 股價指數可以作為總體經濟因素的指標。

(2).通貨膨脹率-通貨膨脹會造成消費力的減弱是貨幣價值的減項，由 於不動產具有保值對抗通膨的作用，當通膨增加時會 讓不動產的交易增加，其與不動產市場之間具有相當 程度的相關性，因此可以作為總體經濟因素的指標。

(3).家戶所得-家戶所得代表了房價的承擔能力、貸款的承受能力、市 場的就業狀況、失業率等多項意涵，因此，在討論總 體經濟的影響時，家戶所得是很重要的一項指標。

4.景氣面的因素

(1).景氣領先指標綜合指數-房地產市場的景氣受總體經濟景氣的影 響很大，在討論房地產市場的景氣時，必需將總體經 濟的因素列入考慮，判斷總體經濟景氣好壞最直接的 指標就是經建會發佈的景氣領先指標綜合指數，因此 有必要將該指數列為景氣面的參考指標。

(2).房地產景氣綜合指標-房地產市場景氣綜合指標是內政部建築研 究所與國立政治大學台灣房地產研究中心合作定期 發佈的「房地產景氣動向季報」中，關於房地產市場 景氣的重要訊息，因此列為景氣面的參考指標。

(3).房地產景氣對策信號(燈號)- 「房地產景氣動向季報」中另一項 有關景氣的訊息是房地產景氣對策信號(燈號)，該訊 號的編制及解讀方式，如同經建會發布總體經濟景氣 對策信號的程序，在考慮房地產景氣面的因素時，可 作為景氣分析的指標。

5.金融面因素

(1).新承作房屋貸款金額-由於房屋的價格昂貴，不動產的交易通常需 要金融機構的融資才能完成，因此金融機構承作房屋 貸款的金額成為不動產風險金融面的重要指標。

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(2).逾期放款-金融機構的逾期放款可以反應不動產市場融資的違約 情形，也代表了一部分的不動產市場景氣的衰榮，在 考量不動產的風險時，逾期放款可列為一項很重要的 指標。

(3).五大銀行新承作購屋放款利率-利率是融資的價格，利率的變動會 決定借款人的負擔，也會影響不動產市場融資風險的 高低，因此有必要將金融機構承做放款的利率列為金 融面的指標之一。

6.供給面的因素

(1).住宅供給率-住宅供給率=(住宅存量/家戶數)，即單位家戶所能分 配的住宅存量，住宅供給率是住宅供給滿足與否的指 標，在考慮不動產供給面的因素時是重要的參考指 標。

(2).建照執照面積-建照執照的面積是代表市場上未來將建築的不動 產面積，為不動產供給面的領先指標，因此本研究將 其列為供給面因素的研究指標。

(3).使用執照面積-使用執照面積是指己建築完成可立即使用的不動 產面積，是不動產供給面的同時指標，因此本研究將 其列為供給面因素的研究指標之一。

7.需求面的因素

7.需求面的因素