第二章 文獻回顧
第二節 反向房屋抵押貸款
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第二節 反向房屋抵押貸款
一、反向房屋抵押貸款商品介紹
所謂反向房屋抵押貸款是指說相對於一般房屋貸款是由借款人以房屋為抵 押物，向金融機構借貸一筆金額，借款人須定時償付利息，而於償還完所有本金 和利息之後，取得抵押房屋的所有權利；反向房屋抵押貸款是指借款人(通常為 年齡到達一定歲數之老年人)將房屋抵押給銀行或是保險公司等金融機構，金融 機構依據借款人的年齡、預計壽命、房屋價值等因素進行評估後，將其房屋價值 以一定比例分攤到借款人的預計壽命年限中，按月份或年度或是一次給付的方式 支付現金給借款人，貸款人僅能在借款人死亡、搬離所抵押之房屋或是與第三人 成立買賣契約將房屋售出等條件之一成立的情況下，將房屋拍賣換取價金，以滿 足貸款人之債權，借款人不須定期繳付利息，而是於最後契約終止前在一次結算 償還。反向房屋抵押貸款與一般房屋抵押貸款之房屋權益與貸款債務現金流量的 變化可由圖 1 和圖 2 觀察得知，圖 1 以 30 年期的一般房屋固定利率抵押貸款為 例，其負債額度(Debt)隨時間增加而遞減，房屋權益(Equity)則逐漸增加；圖 2 以 美國住宅權益轉換抵押貸款(Home Equity Conversion Mortgage, HECM)為例，其 負債隨時間持續增加，而房屋權益則逐漸減少。
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圖 1、30 年期的固定利率抵押貸款權益與債務之變化
圖 2、住宅權益轉換抵押貸款權益與債務之變化
資料來源：Szymanoski et al. (2007).
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反向房屋抵押貸款商品對於已屆退休年齡的老年屋主來說，具有以下幾個優 點(Szymanoski 1994)：
1、貸款期間無須償還利息與本金
就反向房屋抵押貸款的商品特性來說，借款人於契約終止前完全不需要償付 利息和本金給貸款人，借款人只需在永久搬離其抵押房屋、死亡或是與第三方進 行買賣交易時，一次支付所累積之貸款餘額或就其拍賣房屋所得之價金作為償付 金額，就已屆退休年齡、沒有固定收入的老年族群而言，反向房屋抵押貸款商品 可以將流動性較差的房屋價值轉換成現金，而且也不需要搬離原來居住的房屋，
無疑是提供了一個絕佳的資金融通方式。
2、無追索權(Non-Recourse)之性質
反向房屋抵押貸款之貸款人所累積之債權僅限於抵押房屋資產之部分，若契 約終止時，貸款餘額已超越抵押房屋當時市場之拍賣價值，借款人或其繼承人僅 需就所得之房屋拍賣金額為償付之最高金額，對於貸款餘額與房屋拍賣金額之差 價，貸款人不得要求借款人或其繼承人以其他資產或現金支付償還。此種無追索 權的契約設計可以避免老年屋主於房屋拍賣時，還必須清償不足之金額；或是避 免債留子孫的情況發生。
3、放款形式彈性
反向房屋抵押貸款之放款方式具有相當大的彈性，借款人可依其生活情形與 資金需求等條件來決定放款方式。一般而言，放款形式包含一次給付(Lump Sum Payments)、固定期間給付(Term Payments)、終身給付(Tenure Payments)、帳戶型 (Line of Credit)等方式。
就美國的反向房屋抵押貸款的市場而言，美國聯邦住宅及都市發展部
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(Department of Housing and Urban Development, HUD)於 1987 年推出由其轄下聯 邦住宅管理局(Federal Housing Administration, FHA)提供貸款保險的反向房屋抵 押貸款商品(即住宅權益轉換抵押貸款(HECM))，自此之後，反向房屋抵押貸款 商品在美國地區開始有了較蓬勃的發展。在美國，最為退休屋主所接受的三種主 要商品為：住宅權益轉換抵押貸款(HECM)、由Fannie Mac發行的所有權人反向 房屋抵押貸款(Home Keeper Reverse Mortgage)以及由Financial Freedom發行的現 金帳戶反向房屋抵押貸款(Cash Account Advantage Plan)1。其中，由於住宅權 益轉換抵押貸款(HECM)由聯邦住宅管理局(FHA)提供貸款保險，被視為是最安 全、而且也是市面上最為消費大眾所接受的商品，根據美國反向房屋抵押貸款貸 款人協會(National Reverse Mortgage Lenders Association, NRMLA)的資料，現在 市場上新發的反向房屋抵押貸款幾乎都為住宅權益轉換抵押貸款(HECM)，圖 3 為住宅權益轉換抵押貸款(HECM)開辦以來，歷年所核准通過的貸款數量。也因 為目前在美國市場上，反向房屋抵押貸款商品幾乎都以住宅權益轉換抵押貸款 (HECM)為主，本研究在下文的分析過程中，也將以住宅權益轉換抵押貸款 (HECM)的商品內容做為例子。
1 現金帳戶反向房屋抵押貸款計畫目前已不再發行。
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積速度增加；3、未來房屋價值的減損。(Phillips and Gwin 1992; Szymanoski 1994;Chen, Cox et al. 2010)。
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 157 389 1,019 1,964 3,365 4,165 3,596 5,208 7,896 7,982 6,640 7,781 13,049 18,097
37,829 43,131 76,351
107,558
112,154 114,692
55,306*
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終止率會受到死亡率和搬遷率(Mobility Rate)的影響，兩者對於反向房屋抵押貸 款商品的影響一樣，借款人可能因為他們個人健康、婚姻狀況、配偶死亡、或是 單純的想搬家等問題而離開他們原本居住且設定抵押的房屋。然而在本研究中，
因為我們對於住宅權益轉換抵押貸款(HECM)借款人搬遷的資料不足以讓我們去 預估可能發生的搬遷率，從另一方面來說，雖然房地產市場和利率會影響借款人 決定是否提早搬離或是償付已累積的貸款餘額，但是反向房屋抵押貸款商品真正 吸引人的是它可以提供老年且沒有固定收入又不想要搬家的退休屋主一筆貸款 金額，並讓他們可以繼續居住的原來的房屋裡，因此，反向房屋抵押貸款商品的 契約有效期間主要就是由死亡率來決定。而由於死亡率自 1970 年代有了明顯的 改善，長壽風險已經成為反向房屋抵押貸款商品中，最關鍵的風險因素(Wang, Valdez et al. 2008)。
利率風險
目前美國市場反向房屋抵押貸款商品的貸款利息主要以變動利率的方式來 做計算，貸款人會定期檢視，並依照當時的市場利率來調整貸款利率，而反向房 屋抵押貸款商品採用變動利率計很重要的原因是因為美國反向房屋抵押貸款的 主要購買人聯邦房貸協會(Federal National Mortgage Association, Fannie Mae)，不 購買採用固定利率計息的反向房屋抵押貸款(Szymanoski, Enriquez et al.
2007 )，因此未來利率的波動也為反向房屋抵押貸款貸款人帶來未來收益的不確 定性。當借款人申辦貸款時，一次貸得或是每月提領之金額已是申貸時以當時之 貸款利率為標準，計算出的一個固定數值，其額度並不因未來利率變動而有所增 減，所以當利率上升時，貸款人的機會成本也相對增加，考驗著貸款人在資產負 債管理的能力。
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房屋價格風險
貸款人在核辦反向房屋抵押貸款時，會考慮未來房價增值率(Appreciation Rate)，推估一個合理的預期房屋價格，進而決定最終可貸成數，因此，未來房 價波動的不確定性也是反向房屋抵押貸款貸款人所需面臨的另外一個風險。如果 未來房地產市場表現不如預期，在契約終止時，貸款餘額可能會出現高於實際房 屋價格的情況，在無追索權的前提下，貸款人將遭受損失。當貸款人放款範圍涵 蓋多個區域時，可以利用集合各區域的房屋貸款，將單一區域的房屋價格風險部 分分散掉(Mitchell and Piggott 2004)，此外，房屋價格指數並不服從定態時間序 列過程(Stationary Time-Series Process)，住宅房屋價格的波動將可能隨著時間延 長而增加，這意味著若要預測越更長期的房屋價格，其預測的準確性將會有著較 大的誤差。由於房屋價格指數為非定態的原因，簡單的風險調整方法(如加成法) 將不適用(Szymanoski 1994)。
三、反向房屋抵押貸款之避險方法
要規避反向房屋抵押貸款商品為貸款人所帶來的風險，傳統的做法就是購買 保險。住宅權益轉換抵押貸款(HECM)就是一個購買貸款保險來規避商品潛在風 險的例子。HECM的貸款人為一般民營金融機構，而由FHA擔任貸款保險保險人 的角色，貸款人可將承做反向房屋抵押貸款的擔保品風險2移轉給FHA承擔。當貸 款餘額超過最高理賠金額3
2 擔保品風險(Collateral Risk)是指於契約到期時，貸款餘額高於抵押資產市值的風險。由於 HECM 具有無追索權的特色，導致貸款人可能面臨貸款金額無法完全回收的風險。
(Maximum Claim Amount)的 98%時，貸款人即可將貸 款移轉給FHA，由FHA負擔未來繼續放款的義務(Assignment Option)。此筆保險 費由借款人負擔，計入貸款餘額中於契約終止時一併計算扣除。由於貸款人在貸 款餘額累積達到最高理賠金額之一定比例後，即將貸款移轉給FHA，亦即將
3 最高理賠金額為房屋的估計價值與各區域所規定之貸款金額上限(203(b) limit)中，兩者取其較 低者。參閱 HECM Handbook: 1-4A.。
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HECM中因存有無追索權(Non-recourse)特性而可能遭受償付金額不足的風險移 轉給FHA承擔，採用保險的方式來規避風險，貸款保險的保費是否充足就影響到 保險人(在此指FHA)的營運情況。Chen et al. (2010) 利用Conditional Esscher Transform來對無追索權條款進行定價，並將所得之數額與現行HECM收取的保險 費用做比較，利用Lee-Carter 模型來捕捉死亡率非對稱性波動(asymmetric mortality jump)的影響，取代原來HECM所採用的靜態生命表(static mortality tables)；以ARIMA-GARCH 過程對未來房價進行預測，取代HECM中以幾何布 朗運動(Geometric Brownian Motion, GBM)預測未來房價的方法。作者發現，在改 變以上的參數預測方法使預測值更接近實際情況後，現行HECM所收取之保費仍 足以涵蓋反向房屋抵押貸款商品，因含有無追索權特性所產生的風險。
Wang et al. (2008) 認為要管理反向房屋抵押貸款所可能遭遇的長壽風險，證 券化(Securitization)會是一個可行的解決方案。死亡率證券化(Mortality
Securitization)允許保險人將所承擔之風險藉由資本市場做移轉，以達到更有效率 的風險分散效果，被視為是一種具有彈性的風險移轉方法。在此研究中，作者利 用兩種類型的生存債券(Survivor Bond)為例，模擬總報酬的預期損失，作者利用 Renshew et al. (1996)提出以廣義線性模型(Generalized linear model, GLM) 的方 法來預測未來死亡率，其方法類似 Lee-Carter 模型。此外，作者以單因子隨機利
Securitization)允許保險人將所承擔之風險藉由資本市場做移轉，以達到更有效率 的風險分散效果，被視為是一種具有彈性的風險移轉方法。在此研究中，作者利 用兩種類型的生存債券(Survivor Bond)為例，模擬總報酬的預期損失，作者利用 Renshew et al. (1996)提出以廣義線性模型(Generalized linear model, GLM) 的方 法來預測未來死亡率，其方法類似 Lee-Carter 模型。此外，作者以單因子隨機利