第五章 實證結果與分析
第二節 台北市、高雄市各區房價與空屋率關係之實證分析
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第二節 台北市、高雄市各區房價與空屋率關係之實 證分析
本節將就樣本資料迴歸分析的結果做討論，本節將分為三個部分，第 一部分為全部樣本資料不區分地區的迴歸分析結果，第二部分為屬台北市 的樣本資料的迴歸分析結果，第三部分為屬高雄市的樣本資料的迴歸分析 結果。
一、整體樣本資料不分區實證結果
本研究將所有樣本資料共計 13,734 筆，不區分區域別進行特徵價格 模型迴歸分析，其迴歸結果如下表：
表四 台北市、高雄市空屋率與房價關係特徵價格模型迴歸結果表
變數 係數 T-值
常數 48.208 62.053***
空屋率 -122.384 -40.590***
戶的特徵變數
移轉土地面積 0.105 4.404***
移轉房屋面積 -0.041 -4.387***
棟的特徵變數
屋齡 0.076 4.661***
面臨路寬 0.337 17.994***
用途類別
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華廈 9.104 17.557***
住宅大樓 7.992 13.802***
套房 22.978 6.919***
透天 -14.944 -24.892***
臨街關係
臨街地 -6.587 -16.042
路角地 -16.194 -25.231
R-square 0.561
註： ＊代表 P＜0.1 達到顯著水準 ＊＊代表 P＜0.05 達到顯著水準 ＊＊＊代表 P＜0.01 達到顯著水準
由以上迴歸結果可以發現，除臨街關係之變數臨街地及路角地外，其 於變數之顯著性均達顯著。在係數部分，空屋率之係數為-122.384，表示 空屋率對房價之影響為負且效果大，與預期相符。移轉房屋面積之係數為 -0.041，表示移轉房屋面積越大，房屋每坪之房價將會降低，此一現象可 能是因為即使房屋之面積較小，但其所享受的社區公共建設並不因此而減 少，因此使得小坪數之房屋每坪房價較大坪數的房屋為高。屋齡之係數為 0.076，與預期不符，表示屋齡越高，房屋之每坪房價將越高，此部分與預 期不符之原因，可能是由於台北市及高雄市之房價差異過大造成，之後篇 幅將對台北市及高雄市資料分別進行實證研究，將就此一變數再作觀察。
面臨路寬之係數為 0.0337，表示面臨路寬越寬，房屋之每坪房價將越高，
符合預期。移轉土地面積之係數為 0.105，表示移轉土地面積越大，每坪 房價越高，與預期相符。用途類別部分，係使用公寓之資料做為參照基準，
由實證結果可以發現，除透天住宅外，華廈、住宅大樓、套房三樣變數之 係數均為正，符合預期，而透天住宅部分之係數為負，不符合預期，此部
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分是否因台北市及高雄市房價差異過大而造成影響，將在之後篇幅再作觀 察。臨街關係使用裡地之資料為做參照基準，實證結果顯示臨街地及路角 地係數均為負數，與預期不符，惟此部分資料未達顯著，另此部分資料與 屋齡資料相同，可能受台北市及高雄市之房價差異之影響，在之後篇幅再 做觀察，以了解兩個城市之房價與空屋率及其他自變數之關係，並與未區 分區域之迴歸結果比較，以釐清未區分區域之迴歸結果是否受台北市及高 雄市之房價差異影響而造成部分自變數之係數與原來之預期不符。
二、台北市樣本資料實證結果
本研究將樣本資料中，屬台北市之樣本資料共計 8,497 單獨進行迴歸 分析，本研究空屋率資料係使用 99 年度台北市各行政區之空屋率，並將台 北市之樣本資料按照區別對應空屋率，同一行政區之房屋成交樣本資料，
將面對相同的空屋率，其分析結果與前述不分區樣本資料之迴歸分析結果 確有不同，以下先將台北市樣本資料進行特徵價格模型迴歸分析之結果整 理如下表：
表五 台北市空屋率與房價關係特徵價格模型迴歸結果表
變數 係數 T-值
常數 45.695 40.808***
空屋率 -37.985 -7.448***
戶的特徵變數
移轉土地面積 0.070 1.502
移轉房屋面積 -0.280 -1.918*
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棟的特徵變數
屋齡 -0.074 -3.325**
面臨路寬 0.357 15.518***
用途類別
華廈 4.633 7.549***
住宅大樓 6.679 8.980***
套房 22.595 6.306***
透天 9.316 1.861*
臨街關係
臨街地 -4.053 -7.907***
路角地 -4.538 -4.783***
R-square 0.276
註： ＊代表 P＜0.1 達到顯著水準 ＊＊代表 P＜0.05 達到顯著水準 ＊＊＊代表 P＜0.01 達到顯著水準
由以上迴歸結果可以發現，除移轉土地外，其餘變數均達顯著。而在 空屋率部分，係數為-37.985，與預期相符，表示在台北市，空屋率將對房 價有負向之影響。而在面臨路寬及移轉土地部分，係數符號亦與預期相符，
惟移轉土地此一變數之 P 值未達到顯著水準。而原來在未分區時表現與預 期不符之屋齡之係數，在單獨以台北市之資料進行迴歸分析時，已與預期 相符，其係數為-0.074，表示當屋齡越高時，每坪房屋價格將會降低。在 用途類別部分，以公寓之資料為基準，實證結果各變數之係數均與預期相 符，原在未分區時透天住宅係數表現與預期不符的情況，在此處已消失，
將在以下篇幅進行高雄市資料實證分析時對此變數給果持續觀察。而在臨
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街關係部分，臨街地及路角地二項變數則仍然與預期不符，可能是因為本 研究所使用的樣本資料均為住家，而臨街關係原設計係基於房間規畫及交 通之便利性而設計，以裡地為基準，並預期臨街地及路角地相對裡地應有 正向影響，惟交通便利的路角地及臨街地亦有噪音之問題，若購屋者以居 住為目的購買房屋時，噪音問題將會使其購買意願及願付價格降低，原進 行設計時未考量此部分，是造成迴歸結果與預期不符。
另台北市迴歸分析結果，雖除移轉土地外，其餘自變數 P 值均達顯著，
且除臨街關係外，各係數均符合預期，惟 R 平方值僅 0.276，表示此一模 型對台北市房價之解釋力並不高。
三、 高雄市樣本資料實證結果
本研究將樣本資料中，屬高雄市之樣本資料共計 5,237 單獨進行迴歸 分析，本研究空屋率資料係使用 99 年度台北市各行政區之空屋率，同樣的 同一行政區之房屋成交樣本資料，將面對相同的空屋率，以下將高雄市樣 本資料進行特徵價格模型迴歸分析之結果整理如下表：
表六 高雄市空屋率與房價關係特徵價格模型迴歸結果表
變數 係數 T-值
常數 4.494 15.697***
空屋率 19.964 19.805***
戶的特徵變數
移轉土地面積 0.039 6.672***
移轉房屋面積 0.001 0.665
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棟的特徵變數
屋齡 -0.042 -7.869***
面臨路寬 0.061 8.738***
用途類別
華廈 -0.337 -1.298
住宅大樓 0.981 4.540***
套房 -0.111 -0.039
透天 3.788 21.161***
臨街關係
臨街地 -0.056 -0.362
路角地 0.313 1.448
R-square 0.483
註： ＊代表 P＜0.1 達到顯著水準 ＊＊代表 P＜0.05 達到顯著水準 ＊＊＊代表 P＜0.01 達到顯著水準
由以上迴歸結果可以發現，除移轉房屋面積、用途類別中之華廈、套 房兩自變數及臨街關係之臨街地及路角地外，其餘變數均達顯著。而在係 數部分，空屋率之係數為 19.964，表示空屋率越高的區域，高雄市每坪房 屋價格越高，此部分與預期不符。而在移轉土地面積部分，係數為 0.039，
與預期相符。而在屋齡部分，在使用高雄市的資料單獨進行迴歸分析時，
其係數為-0.042，與台北市的資料相同，表現已與預期相符，顯示在不分 區進行實證分析時，台北市及高雄市房屋之價差確有可能影響實證結果。
而在移轉房屋面積部分，高雄市之係數為 0.001，表示在高雄市移轉房屋 面積越大，則每坪房屋價格越高，與未分區資料及台北市資料皆不相同，
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但這項變數的 P 值並未達到顯著標準。另在用途類別中，以公寓之資料為 基準，實證結果華廈及套房兩變數之係數均為負，與預期不符，惟此二變 數之 P 值均未達顯著。臨街關係部分，以裡地為基準，臨街地及路角地之 係數均為負，與預期不符，但與台北市樣本資料之迴歸結果相符，是本部 分可能亦有噪音等其他因素之影響，致係數與預期不符，惟本項變數之 P 值亦未達顯著標準。
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