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第一章 緒論
第一節 研究動機與目的
一、研究動機
由於「安土重遷」及「有土斯有財」的傳統觀念的影響，房地產無論 作為自住或投資之用，均受國人之偏好，許多人的人生規劃中，擁有一間 屬於自己的房屋，一直是熱門選項。而為了「成家立業」，將結婚的新人也 將有一間屬於自己的房子視為必要。
然而近年內，由於房價的快速飆漲，內政部營建署公布之最新（101 年第 2 季）住宅需求動向調查顯示，台灣六大都會區1之整體房價所得比高 達 8.5 倍，台北市的房價所得比更達 13.7 倍之多，由該調查數據可知，房 價已成為欲購屋者沉重的負擔。而該調查中，新購置住宅及欲購置住宅者 對房價合理性的看法項目，認為「非常不合理」及「不合理」者之合計高 達 55％。是買不起作為棲身之所的房屋已成為重要的社會議題之一，民眾 高喊「居住正義」，也因此政府採取了一系列的相關措施，如特種貨物及勞 務稅條例之實施、豪宅稅的開徵、緊縮房屋貸款成數、興建合宜住宅及最 近上路的不動產交易實價登錄等，意圖透過政策達成穩定房價的目標。
而另一方面，台灣住宅市場呈現高空屋率的狀況，根據最新行政院主 計處民國 99 年最新人口及住宅普查結果，無人經常居住且未供其他用途
（含待租、待售、已租及已售）之住宅 1,559,604 宅，佔 19.3％。上一次 於民國 89 年之人口及住宅普查結果，無人經常居住且未供其他用途之住宅 1,232,128 宅，佔 17.6
1 依行政院主計總處網站（http://www.dgbas.gov.tw/mp.asp?mp=1）所載住宅需求動向調查統 計背景資料說明，其調查範圍包含台北市、台北縣、桃園縣、新竹縣市、台中縣市、台南縣市 及高雄縣市。
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％，十年間增加 327,476 宅，增加比率高達 26.6％。其中以北部地區增加 177,620 宅最多，佔全部增加數的 54.2％，增幅高達 31.5%。
為了因應住宅市場交易及人口的遷移等需要，住宅市場中將存在有一 部分的空屋，該比率在一般已開發國家中約為 4%－5%，稱之為自然空屋率。
林祖嘉（1994）以臺灣 23 個縣市 1981 至 1989 年資料所做估計，台灣地區 的自然空屋率約為 4.59％。以上的資料顯示，台灣實際的空屋率不但遠高 於國外正常空屋率，亦過去學者實證研究所估計之台灣應有自然空屋率為 高。
面對同時呈現高房價及高空屋率的住宅市場，不斷有人提出房價將向 下修正的可能性，但觀察房價之趨勢，卻仍持續上漲。在簡單的供需理論 下，當某物的供給量上升時，在其他條件不變下，應使得該物的價格下降，
空屋率的上升表示市場有可供出售的房屋增加，而為什麼台灣的房價與空 屋率的關係似不符合供需理論。是本研究欲探討空屋與房價間究竟呈現何 種關係，又台灣不同地區間，空屋率與房價間之關係是否有所不同。
二、研究目的
基於以上的研究動機，本研究將以台北市及高雄市為研究標的，蒐集 相關資料，深入探討二個都市區房價與空屋之間的關係，是本研究之研究 目的可區分為四部分：
（一）了解房價與空屋之間的關係。
（二）探討在台灣不同都會區之空屋率與房價的關係是否有所不同。
（三）藉由研究結果探討若空屋率持續上升，是否將使房價向下修 正，以做為欲購屋者決策時及解讀空屋資訊時之參考。
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第二節 研究內容與方法
一、研究內容
本研究將以民國 99 年主計處最新人口及住宅普查結果所得到之空屋 資料及同期（民國 99 年度）和後一期（民國 100 年度）臺北市及高雄市2之 房屋成交價格作實證分析，以釐清房價與空屋之關係，並進一步了解房價 與空屋間之關係，是否因為地區的不同而有所差異。
二、研究方法
依據本研究之研究動機及目的，將使用以下研究方法：
（一）文獻回顧法
本研究為釐清房價與空屋間之闗係，將回顧房價與空屋關係相 關之文獻，以了解過往之研究成果並歸納整理。又為本研究之後實 證分析所需，亦將蒐集探討房價影響因素之相關文獻，整理歸納出 影響房價之相關因素，以利後續之實證分析變數選擇之參考依據。
（二）迴歸分析法
以民國 99 年之人口及住宅普查之空屋資料及 99 至 100 年間台 北市及高雄市之房價資料建構迴歸模型，以探討房價與空屋率之間 關係，並比較不同地區間房價與空屋率關係之差異。
2 考量分析資料一致，行政區域之劃分將採 2010 年中華民國縣市改制直轄市（五都改制）前之 行政區域劃分。
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第三節 研究架構與研究流程
一、研究架構
本研究主要為探討空屋率與房價之間的關係，研究架構將分為以下五 章，第一章為「緒論」，內容包含研究動機、目的、內容、方法、架構及流 程，將本文研究之內容予以初步呈現。第二章為文獻回顧，將就房價之相 關因素及空屋與房價相關之文獻整理回顧，並以所得相關內容做為本研究 實證分析之基礎。第三章為台灣地區及台北市及高雄市住宅市場及空屋概 況分析，將先就台灣地區整體之住宅市場及空屋狀況作一說明，再分別就 台北市及高雄市之情形分別說明及分析，並將相關數據資料呈現於此章。
第四章為實證研究與分析，將使用迴歸分析方法，將取得之數據資料做分 析，並呈現迴歸分析後之結果。第五章為結論與建議，將就房價與空屋率 關係之量化研究結果做出結論，並對有購屋需求者提出決策之相關建議。
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二、研究流程
根據本研究之研究動機、目的及研究方法繪製本研究之研究流程如 下：
圖一 研究流程圖 研究動機與目的
確定研究問題及研究方法
文獻回顧
影響房價之因素 房價與空屋關係之可能性 特徵價格理論
台灣地區及台北市、高雄市房價及空屋概況分析
研究設計
實證分析
結論與建議
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