第五章 實證結果與分析
第一節 敘述性統計分析
100年度 429 201 265 327 272 472 464 462 255 321 236 260
0
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而外圍之新興區域雖有各項新的大型公共建設之計劃，惟仍處於建設當 中，對生活便利性之影響較大，故外圍區域的成交筆數較少。
二、房價資料
若不予區分區域 99 年度所有房屋交易樣本資料之每坪平均房價為 32.12 元，100 年度每坪平均房價則為 34.69 元。若予以區分區域，則 99 年度台北市平均每坪房價為 41.93 萬元元，高雄市則為 10.84 萬元元；100 年度台北市平均每坪房價為 48.79 萬元，高雄市為 11.25 萬元。由以上資 料可以發現，台北市及高雄市每坪平均房價之差異極大，是本研究在進行 實證分析時，除進行不分區所有房屋成交資料之迴歸分析外，亦將單獨就 台北市及高雄市之房屋成父資料進行迴歸分析，以比較其差異。
另由各區平均每坪房價資料亦可發現，台北市高房價地區多屬市中心 區域，而高雄地區之高房價區域，則包含外圍的新開發地區，究其原因應 為新開發地區之新建案多，且有未來發展題材，故使得新興區域之房價反 較市中心地區之房價為高。
圖十一 台北市、高雄市及合併之 99 及 100 年度每坪平均房價
台北市 高雄市 全區
99年度 41.93 10.84 32.12
100年度 48.79 11.25 34.69
0 10 20 30 40 50 60
單位:萬元
資料來源：內政部地政司、本研究自行整理
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三、空屋率資料
就整體樣本資料而言，空屋率最高者為高雄市鹽埕區，其空屋率為 35.8
％，空屋率最低者則為台北市松山區，其空屋率為 7.6％。另外，台北市 99 年度整體的空屋率為 13.4％，高雄市 99 年度整體的空屋率則為 17.6％，
均較台灣地區 99 年度整體的空屋率為低。惟台北市 99 年度除中山區以外，
其他各區之空屋率皆低於台灣地區 99 年度之空屋率，最高空屋率的區域中 山區與最低空屋率的區域松山區，空屋率的差距為 16.6％；而高雄市 99 年度則有 5 個區域的空屋率大於台灣地區 99 年度之空屋率，且最高空屋率 的區域鹽埕區與最低空屋率的區域旗津區，空屋率的差距為 22.2％，是可 以發現，台北市各區的空屋率差異性較高雄市各區空屋率的差異性為小。
另外，從資料中亦可發現，高雄市空屋率較高的地區集中於新興的區域
（如：鼓山區、新興區。。。等），其原因可能與當地新建案多，且非自 住目的而以投資為目標之購屋者較多有關。
四、屋齡資料
全部房屋成交樣本資料的平均屋齡為 21.44 年，而屋齡最高資料為 59 年，屋齡最低資料為 0 年，若以每五年為一區間來分類10，則成交間數最多 者為屋齡 0 至 5 年的房屋，共成交 2,434 筆，其次則為屋齡 26 至 30 年的 房屋，共成交 2,365 筆，再其次為屋齡 31 至 35 年的房屋，成交筆數為 2,253 筆。由以上資料可以發現，雖然屋齡 0 至 5 年的房屋，由於為新屋，較獲 購屋者喜愛，是成交筆數最多。但成交第二高的屋齡區間則為 26 至 30 年 的房屋，第三高的則為 31 至 35 年的房屋，成交筆數加總共計 4,618 筆，
10 為易於區別，將屋齡未達一年（即標示為 0 年者）之資料併入第一組屋齡資料，即第一組 資料含屋齡 0-5 年之資料。
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成交筆數 2434 1094 1257 1392 1163 2365 2253 1095 597 98 13 30
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成交資料則最少僅 34 筆。由此可以發現，在房地產交易市場上，住宅大樓 及公寓佔大多數，其原因可能為住宅大樓及公寓之房間數至少為兩房，符 合一般家庭所需，用途較具彈性，是較受購屋者青睬。而套房則因使用上 多有限制，是成交資料較少，另因本研究採用之資料為台北市及高雄市之 房屋成交資料，因都市化程度較深，房價較高，寸土寸金，是透天住宅之 資料較少，共計 2,476 筆。
圖十三 99 及 100 年度台北市及高雄市成交房屋用途別統計表
公寓 華廈 住宅大樓 套房 透天住宅
成交筆數 4218 2720 4286 34 2476
0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000
資料來源：內政部地政司、本研究自行整理
六、移轉房屋坪數資料
內政部地政司所公布之房地產交易價格簡訊中，房屋移轉面積係以坪 做為單位，而本研究所有樣本之房屋移轉面積，最大值為 388.55 坪，最小 值為 1.88 坪，平均移轉坪數為 36.30 坪。全體樣本資料中，若以每二十坪 為一區間分類，房屋移轉面積在 20 坪至 40 坪者佔最多數，共計 6,869 筆，
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已佔全部樣本資料的一半。其次為 40 坪至 60 坪之房屋，共計 2,794 筆，
成交筆數佔第三者，則為 20 坪以下之房屋，共計 2,509 筆。由以上資料可 以發現，雖若以每二十坪為一區間分類，共可以區分為二十組，但可以發 現，成交筆數較高的三組為移轉房屋坪數最低的三組，即為移轉房屋坪數 在 60 坪以下之房屋，且成交筆數加總已達 12,172 筆，佔所有樣本資料的 88.62％，是可以發現，房地產市場上交易最多的房屋仍屬中小坪數之房 屋，此一情形與除與房價高漲有關，亦與台灣目前少子化、晚婚、不婚之 社會現象有關，家庭成員的減少，使得購屋者在預算有限的情況下，即使 選擇較小坪數之房屋，亦不致有使用空間不足之問題。
七、移轉土地面積資料
內政部地政司所公布之房地產交易價格簡訊中，土地移轉面積與移轉 房屋面積相同，係以坪做為單位。觀察所有樣本資料之移轉土地面積平均 數為 10.36 坪，遠低於移轉房屋坪數平均數之 36.30 坪。且若與移轉房屋 坪數相同，以二十坪為一區間分類，則樣本資料中，移轉土地坪數位於第 一個分類，即小於 20 坪者，筆數共計 11,879 筆，已達樣本數之 86.49％。
此一觀察結果是由於目前房屋建築形式，少有平房，是一般而言，移轉土 地坪數均小於移轉房屋坪數，若為住宅大樓類型之房屋，因樓層數多，戶 數較多，每間房屋之移轉房屋坪數更將遠低於與移轉土地坪數的。
八、面臨路寬資料
內政部地政司所公布之房地產交易價格簡訊中，房屋面臨路寬係以公 尺做為單位，樣本資料房屋面臨路寬之平均值為 13.97 公尺。此一寬度可 允許道路兩方來車錯車。另樣本資料中，房屋面臨寬度筆數較多者為 6 公 尺、8 公尺、10 公尺及 12 公尺，共計 7,688 筆，佔所有樣本數的 55.97％，
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房屋面臨 6 公尺以下道路的資料，因 6 公尺以下之道路已難以錯車，交通 較為不便，是此類資料較少，合計僅 948 筆。
九、臨街關係資料
內政部地政司所公布之房地產交易價格簡訊，99 及 100 年度之台北市 及高雄市之資料，臨街關係可分為路角地、臨街地、裡地及袋地，其中屬 袋地之資料僅有一筆，是本研究予以刪除，所有樣本資料中，臨街關係屬 臨街地者最多，共計 6,633 筆，而路角地則因其定義為兩條街路交叉之土 地，在數量上本就較為稀少，是樣本資料中，臨街關係屬路角地者最少，
共計 1,529 筆，居中者則為臨街關係屬裡地者，共計 5,572 筆。
圖十四 99 及 100 年度台北市及高雄市成交房屋臨街關係統計表
臨街地, 6633
路角 地, 1529 裡地, 5572
單位：筆
資料來源：內政部地政司、本研究自行整理
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表四 各項變數敘述統計表
單位 資料筆數 平均值 最大值 最小值
房價
台北市 萬元 8,497 45.1319 689.38 9.77 高雄市 萬元 5,237 11.0331 85.90 0.56
空屋率
台北市 ％ 8,497 13.4 24.2 7.6 高雄市 ％ 5,237 17.6 34.3 13.6
屋齡
台北市 年 8,497 22.0039 59 0 高雄市 年 5,237 20.5404 59 0
面臨路寬
台北市 公尺 8,497 14.0084 100 1 高雄市 公尺 5,237 13.9257 80 2
用途類別
公寓 4,218 筆 － － －
華廈 2,720 筆 － － －
住宅大樓 4,286 筆 － － －
套房 34 筆 － － －
透天住宅 2,476 筆 － － －
臨街關係
裡地 5,572 筆 － － －
臨街地 6,633 筆 － － －
路角地 1,529 筆 － － －
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