變數選取及模型建立

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第二節 變數選取及模型建立

一、變數選取

本研究係以特徵價格法為理論基礎，以空屋率為個別房屋的屬性之 一，探討空屋率及其他房屋屬性對個別房價的影響，是排除總體環境之變 數，僅使用張金鶚（1997）影響房地產價格因素分類中屬戶之特徵的移轉 土地面積及移轉房屋面積；屬棟之特徵的面臨路寬、臨街關係、用途類別、

屋齡；並加入空屋率作為自變數。以下將說明本研究選取之變數及其定義：

（一）應變數

本研究應變數係選自 99 至 100 年度內政部地政司所編製之房地 產交易價格簡訊中台北市及高雄市之房地產交易價格，且為避 免不同坪數造成誤差，故捨房地產交易總價，而以房地產交易 之平均每坪房價做為應變數，單位為萬元。本研究乃針對作為 住宅使用房屋之房價與空屋率之關係，是樣本內容將排除店 面、辦公商業大樓、工廠、廠辦、農舍及倉庫之資料。

（二）自變數

1.空屋率：係使用主計處 99 年度人口及住宅普查中台北市報告 及高雄市報告之住宅單位數統計表，該統計表將統計之住宅 依使用情形分類為有人經常居住、無人經常居住但供其他用 途及空閒三種，本研究所採取之空屋率，係以下列方式計算：

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空屋率高，表示閒置住宅數量多，隱含在房屋交易市場有供 給過多情況，是對房價有能有負向之影響，本項變數預期符 號為負。

2.屋齡：資料選自 99 至 100 年度內政部地政司所編製之房地產 交易價格簡訊台北市及高雄市之房地產交易資料。屋齡係指 房屋建造完成後，隨著時間的經過，其結構、外表。。。等 將會產生耗損，致房屋的價值發生減損，是屋齡越長，代表 折舊數越大，可能對房屋每坪價格有負向的影響。本變數單 位為年，預期符號為負。

3.移轉土地面積：資料選自 99 至 100 年度內政部地政司所編製 之房地產交易價格簡訊台北市及高雄市之房地產交易資料。

係指移轉房屋中所含土地面積，成交房屋所含土地面積越 大，因土地無折舊之計算，可能對房屋每坪價格有正向之影 響。本變數單位為坪，預期符號為正。

4.移轉房屋面積：資料選自 99 至 100 年度內政部地政司所編製 之房地產交易價格簡訊台北市及高雄市之房地產交易資料。

移轉房屋面積越大，房屋交易的成交的總價越高，但若以每 坪的單價而言，是否移轉面積越大，每坪單價也越高，或是 將持平，是本變數對房屋每坪價格之影響未定。本變數單位 為坪，預期符號未知。

5.用途類別：資料選自 99 至 100 年度內政部地政司所編製之房 地產交易價格簡訊台北市及高雄市之房地產交易資料。依該 資料，其住宅用房屋類型有五類，其認定標準如下：

（1）透天住宅：全棟單一門牌之住宅。

（2）套房：一房一廳一衛之住宅。

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（3）住宅大樓：十一層含以上有電梯之住宅。

（4）華廈：十層樓含以下有電梯之住宅。

（5）公寓：五層樓含以下無電梯之住宅。

透天住宅由於所含之土地面積大，是以價格最高。其次則為 套房，因其坪數小，且出租容易，房屋總價平均至每坪的價 格較高。其後依其建材、設備、管理、屋齡。。。等因素，

其價格依序可能為住宅大樓、華廈及公寓。本項變數為虛擬 變數，以公寓為基準。預期各用途類別資料相較於用途類別 為公寓者為正。

6.面臨路寬：資料選自 99 至 100 年度內政部地政司所編製之房 地產交易價格簡訊台北市及高雄市之房地產交易資料。係指 房屋所面臨的路寬，路寬越寬，表示車輛及行人的進出較為 順暢，可能對房價有正向的影響。本變數單位為公尺，預期 符號為正。

7.臨街關係：資料選自 99 至 100 年度內政部地政司所編製之房 地產交易價格簡訊台北市及高雄市之房地產交易資料。該資 料將房屋所在地與道路之關係區分為四類，其認定標準如下：

（1）路角地：指面臨兩條交叉「路」、「街」之土地。

（2）臨街地：指自路角地以外，以「路」、「街」為出入之土 地。

（3）裡地：係指「路」、「街」以外，以巷、弄出入之土地。

（4）袋地：指「路角地」、「臨街地」、「裡地」以外之其餘 土地。

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VACANT：代表各行政區的空屋率 YEAR：代表屋齡

STREET：代表房屋臨街關係，其類別有裡地、臨街地及路角地

本研究在之後的章節，將使用前述的房價模型，以迴歸分析的方式進 行實證研究，並探討房價與空屋率之間的關係。

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