第二章 文獻回顧
第一節 影響房價之因素
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第二章 文獻回顧
第一節 影響房價之因素
一、不動產、房地產定義及其特性
依據民法第六十六條規定：「稱不動產者，謂土地及其定著物。」；
依不動產經紀業管理條例第四條第一項就其條例用辭所作之定義，其中第 一款就不動產所作之定義為：「不動產：指土地、土地定著物或房屋及其 可移轉之權利；房屋指成屋、預售屋及其可移轉之權利。」，而第二款就 成屋所作之定義為：「成屋︰指領有使用執照，或於實施建築管理前建造 完成之建築物。」，第三款就預售屋所作之定義為：「預售屋︰指領有建 造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。」。是若依 以上之定義，不動產包括之範圍較廣，除了房屋外，其他定著於土地上之 物皆包含在內。然而，一般在日常生活中，談到不動產時，一般係指「房 地產」，即房屋、土地及財產權屬，是房地產係屬於不動產之一部分內容。
依據以上對不動產及房地產之定義，可知其具有別於其他商品之特 性。卓輝華（1992）提出不動產具有的特性為數量有限性、位置固定性、
用途多樣性、價值永續性。張金鶚（2003）提出房地產之特性為不可移動 性－區位決定價格與未來發展潛力、異質性－價格不易統一，認清品質差 異是關鍵、不可分割性－房地產、公共設施、鄰里環境品質整體購買、長 久性－投資折舊低並影響市場的存量與流量、昂貴性－交易金額大且交易 次數少、投資宜慎重及投資與消費雙重性－使用價值與投資價值不易區分。
二、影響房價之因素
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因房地產特性中的不可移動性、長久性及昂貴性，房地產交易為一般 人之重大決定，也因此過去研究者對影響房價之因素亦抱持有高度的興 趣，對此頗有著墨。卓耀華（1992）提出影響不動產價格因素可分類為社 會因素、經濟因素、行政因素、區域因素及個別因素。張金鶚（1997）則 依據特徵價格理論提出影響房地產價格的因素有戶的特徵、棟的特徵、鄰 里小環境特徵、鄰里大環境特徵、縣市環境特徵、總體環境特徵及其他個 體特徵。綜合兩者之論述，影響房地產價格的主要因素大致可分類為外在 因素及房地產本身的因素兩類。本研究將就以往之相關文獻予以分類並回 顧。
（一）外在因素 1.經濟因素
經濟因素如利率、貨幣供給、物價水準、股價。。。等，
均對房價有影響。Fortura 及 Kushner（1986）以迴歸分析方式 就加拿大的房屋價格做實證研究，其結果顯示預期通貨膨脹透 過物價水準及利率的影響，將使得房價上漲。Darrat 及 Glasock
（1993）以美國芝加哥地區之房地產市場為研究範圍，以自我 迴歸整合移動平均模式（Autoregressive Integrated Moving Average, ARIMA）做實證研究，實證結果顯示貨幣供給額及利 率等變數之變動會領先房地產價格，且有顯著之相關。吳森田
（1994）就台北市之房價以迴歸分析做實證研究，其研究結果 顯示，貨幣供給、預期增值對房價有正面影響，認為房價之變 動與整體金融情勢之變動具有密切的關連。彭建文及張金鶚
（2000）以共積檢定及誤差修正模型檢視總體經濟變數對台北 市及台北縣預售屋房價，實證結果顯示台北市及台北縣之預售 屋房價與貨幣供給、空屋數及建造面積具有長期均衡關係存
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在，此表示房地產景氣會因總體經濟變數與房地產市場本身供 需變化而調整。彭建文、林秋瑾及楊雅婷（2004）以誤差修正 模型及衝擊反應分析對台北市及台北縣預售屋房價做實證分 析，其研究結果顯示股價是導致房價結構性改變的最直接因 素，貨幣供給則為間接因素。洪淑娟及雷立芬（2010）以因果 關係檢定、共整合檢定及估計向量誤差修正模型比較總體經濟 變數對中古屋、新成屋／預售屋房價3影響之差異，其實證結果 顯示，總體經濟變數對中古屋、新成屋／預售屋市場之影響確 有差異。其中貨幣供給額及儲蓄率對中古屋房價及預售屋／新 成屋房價皆有影響；物價及利率則僅對中古屋房價有顯著影 響；平均每人 GDP 則僅對預售屋／新成屋有顯著影響；股價與 中古屋房價及預售屋／新成屋房價均存在單向因果關係，其係 為股價領先於中古屋房價指數，預售屋／新成屋之房價指數又 領先於股價。
2.社會因素
人口結構、失業率、人口遷徒、犯罪率、都市化的程度甚 或是結婚率等，均為影響房價變動之社會因素。吳森田（1993）
以大台北地區房價4做實證研究，其研究預期家戶增加數應對房 價有正向之影響，惟其研究結果與預期不符，家戶增加數對房 價之影響為負向。吳紫誼（2010）以台灣之預售屋及成屋市場 與總體經濟因素之互動做實證研究，其結果顯示失業率與預售 屋房價存在雙向回饋關係。黃佳惠（2011）則將台灣地區區分 為北部、中部及南部地區，並以最小平方法（OLS）及固定效果
3 該研究以信義房價指數代表中古屋之價格，國泰房價指數則代表預售屋／新成屋之價格。
4 房價數據係採用楊忠欽（1992）依太聯企管顧問公司出版之「房屋市場月刊」中所列大台北地 區之２樓以上預售屋單價計算之指數。
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模型（Fixed Effect Model）就影響區域房價之因素做實證分 析，其研究結果顯示就台灣整體住宅市場而言，人口密度、結 婚率、家戶人口數及家戶數對住宅房價影響顯著，北部地區房 價則顯著受人口密度及家戶數影響；中部地區房價受人口密度 及結婚率影響；南部地區房價受家戶人口數、家戶數及失業率 影響。丁安正（2011）以 PANEL DATA 的分析方式就台北市之房 價做實證分析，其研究結果顯示台北市十二個行政區域的人口 變化多寡，十年來與房屋價格沒有顯著的因果關係，並認為都 市人口集中的地方不必然與房屋價格的變化有所關聯。吳瑞
（2012）以人口做為地區特性之一，代表一個地區對房地產的 需求，利用階層線性模型，以台中市中古屋市場為研究範圍，
其研究結果顯示，地區人口屬性對住宅價格之解釋能力高於房 屋特徵之解釋能力，地區人口屬性與房屋特徵之交互作用，對 房價有顯著之影響。在針對國外的研究部分，余世傑（2011）
以美國為研究範圍，使用 G. Donald Jud and Daniel T. Winkler
（2002）所建立的模型做實證研究，其研究結果顯示人口變數 中 20 歲到 30 歲人口對房價的影響不顯著，31 歲到 64 歲人口對 房價的影響為顯著正相關，64 歲以上人口對房價影響則為顯著 負相關，而其中又以 31 歲到 64 歲人口對房價的影響最大。林 書儀（2012）以美國的大都會區為研究範圍，其研究結果顯示，
總人口數、老年人口比例、亞洲人口比例、家戶中位數所得、
租金所得比率對房價有正向影響，而暴力犯罪率、法拍屋率、
空屋率或固定抵押貸款利率對房價有負向影響。
3.政治及政策因素
政府政策無論是針對房地產市場的，如：特種貨物及勞務
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稅條例、豪宅稅、緊縮房屋貸款成數、不動產交易實價登錄。。。
等；或整體性的政策，如：貨幣供給、利率、物價控制。。。
等，皆會對房地產市場有一定的影響。彭建文、吳森田及吳祥 華（2006）以台北市大同區及內湖區為研究範圍，研究不動產 有效稅率對房價之影響，其結果顯示，不動產有效稅率提高將 使房價降低，且不動產有效稅率每增加一個百分點，房價將降 低 2.02％。之研究顯示，林正平（2008）以改變供給、貸款貼 補、購屋補助做情境模擬，使用系統動態學模擬交易住宅時對 房價造成的影響，在民國九十年至九十五年間，我國房地產市 場在人口成長趨緩和家戶所得支出拉近下，房價仍持續上漲，
在模擬利率由高轉低的情況觀察房價變化情形後，推論房價的 上漲為受優惠房貸政策影響所致。方婉容（2009）以兩岸三通 對台北市房價的影響以迴歸分析的方式做實證研究，其研究結 果顯示，台北市人口總數對於房價變動的影響為負向影響，兩 岸三通則對台北市房價有顯著之正向影響。李元媛（2009）以 桃園、中壢都會區、新竹次都會區、台中、彰化大都會區、嘉 義次都會區及台南都會區為實證範圍，以特徵價格函數建構迴 歸模式，實證重大交通建設（高速鐵路）對房價之影響，其研 究結果顯示高速鐵路對於桃園中壢都會區、新竹次都會區、台 中、彰化都會區及嘉義次都會區房價有顯著之影響，對台南都 會區的房價顯響則不顯著，另高鐵區位的設立會影響使用率，
對各都會區也會有不同的影響程度。黃翊綸（2011）以台北市 為研究範圍，研究優惠房貸與土地增值稅減半徵收對房價之影 響，其研究結果顯示，優惠房貸政策對房價之影響有短期的顯 著性；土地增值稅減半徵收則有助於房市交易的活絡。鄭嵐鴻
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（2012）以 2011 年 6 月 1 日實施的特種貨物及勞務稅條例對房 價的影響為研究內容，以台北市信義區、大安區、中正區、萬 華區及大同區5為研究範圍，實證結果顯示，特種貨物及勞務稅 對高房價地區如：信義區、大安區、中正區之房價僅有一季之 效果，對房價較低的地區如：萬華區及大同區之房價，則因本 非奢侈稅針對之區域，是無顯著效果。
（二）房地產本身因素
房地產具有異質性，是各房地產擁有其獨有的特質，即使 同一建商所建造的同一建案，也會因為其座向、樓層、房間數 量。。。等原因而在房價上有所差異。房地產本身特性可分為 建物物理特徵及宗地條件兩種。建物物理特徵含：房屋屋齡、
建物面積、建物構造、房間數量、客廳數量、廚房數量、衛浴
建物面積、建物構造、房間數量、客廳數量、廚房數量、衛浴