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第六章 結論與建議
空屋率究竟對房價有什麼樣的影響？在不斷颷升的房價和逐年上升 的空屋率下，許多人心中都產生此一疑問，本研究為對此問題有一明晰之 了解，而就空屋率對台北市及高雄市房價之影響進行實證研究，本章節將 彙整實證研究之結果，並說明本研究之限制及對購屋者進行購屋決策時如 何解讀空屋率資料提出建議。
第一節 研究結論
本研究目的係在於探討空屋率與房價之間的關係，使用資料為內政部 地政司所公布之 99 年至 100 年間台北市及高雄市的房地產交易價格資料，
空屋率資料則是使用行政院主計處 99 年度人口及住宅普查所公布之住宅 單位數資料，總樣本數共計 13,734 筆，其中台北市樣本資料有 8,497 筆，
高雄市樣本資料 5,237 筆，參考文獻資料，建立迴歸模型後進行實證分析，
研究結果如下：
一、若不對樣本資料進行區域之區分，空屋率對房價有顯著的負向的 影響。惟此部分可能由於台北市及高雄市之房價差異較大，且高 雄市之空屋率均較台北市為高而造成此一結果。
二、若僅對台北市樣本資料進行迴歸分析，可以發現空屋率對房價有 顯著的負向影響，惟此部分之迴歸結果，R-square 值僅 0.276，
表示此一模型對台北市房價的解釋力不強，顯示模型中之變數，
可能非影響台北市房價之主要原因，在此情形下，空屋率可能亦 非影響台北市房價之主要因素。
三、若僅對高雄市樣本資料進行迴歸分析，可發現空屋率對高雄市的 房價有顯著之正相關，此部分可能由於高雄市新興區域較多，且 新興區域所建新屋量大，吸引非自住之購屋者購買房屋投資，而
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因非自住型購屋者購屋後並不入住，使得新興區域空屋率較高，
又因新興區域之新屋價格較高，且預期新興區域建設完成後房價 將進一步上揚，是造成空屋率與房價呈正向關係。
由以上實證結果可以發現，空屋率對房價之影響，隨著區域之不同而 有所不同，並不如一般所設想的，空屋率較高將導致房價下跌，其可能原 因如下：
一、 空屋率可能無法準確反應市場上供需不均的情形：實際空屋率 並不代表真正在房屋市場上供出售之房屋，造成市場價格調整 的直接原因，應為實際空屋率與自然空屋率之差額（林韋宏、
彭建文、林子欽，2003）。是高空屋率並不表示房屋市場的供 給亦高，從而發生影響房屋價格的狀況。
二、 其他原因影響房價的效果更強：影響房屋價格之因素極多，空 屋率雖為其中一種，惟在考量其他因素的情況下，可能使得房 價在高空屋率的情況下，仍持續的上漲。如目前低利率之環境，
房屋持有者在持有成本低廉且預期未來房價仍會上漲的情況 下，並不急於出售房屋，而是待房屋價格上漲至其所預期之價 格時，才會考慮出售房屋，而使得房價持續上漲。
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第二節 研究限制及建議
本研究係以內政部地政司所公布之房地產交易價格資料，該資料係由 各直轄市、縣（市）政府所轄地政事務所就買賣及公地標售案件派員向當 事人、經紀人、仲介業、地政士、交易案例四鄰、公有土地管理機關等調 查土地及建物之買賣、標售資料，上開資料係屬詢問調查而得資料，是否 準確尚有可議之處。另就全台灣地區而言，部分鄉鎮因 99 及 100 年度無房 屋成交資料，是無法就全台灣地區之房價及空屋率做實證研究，是本研究 僅對台北市及高雄市之資料進行分析。現不動產交易價格實價登錄三法11已 完成修正，並於 101 年 8 月 1 日起施行，今後不動產交易資料將更透明化，
後續研究可利用實價登錄施行後的資料，將研究範圍擴大至全台灣地區，
將可使得空屋率對台灣各地區房價之影響有一更完整明晰的面貌。
而對欲購屋者而言，就本研究結果，空屋率對房價之影響於各不同區 域有所不同，且影響房價之因素眾多，購屋者在進行購屋決策時，仍應視 地區之不同及其他與房價有關之因素多方面考量，方可得到最佳之決策結 果。
11 係指不動產經紀業管理條例、地政士法及平均地權條例。
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