氣循環(1968 年~1975 年)、第二次景氣循環(1975 年~1982 年)、第三次景氣循環 (1982 年~1990 年)、第四次景氣循環(1990 年~2003 年)及第五次景氣循環(2003 年 至今)。以下將介紹各景氣循環時期房地產價格漲跌之背景及原因。
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圖2-1 台北市房價及房價上漲率 資料來源:卓輝華(2014)
到了 1973 年下半年，國際上發生第一次能源危機，OPEC(Organization of Petroleum Exporting Countries，石油輸出國組織)為了打擊以色列及其他支持以色 列的國家，宣布暫停石油出口，使得原油價格從每桶不到 3 美元上漲至每桶 13 美元，引發各國高度通貨膨脹現象。在物價、工資皆大幅上漲的情況下，黃金及 實體資產成為最佳保值商品。而房地產市場受到通貨膨脹預期心理、建築材料成 本上漲及連年上升的貨幣供給年增率影響，從圖2-1 可知，1973 年創下超過 100%
的房價上漲率。政府為打壓房地產投機行為，在當年度宣布對房地產採取限價限 建措施，禁止五樓以上房屋興建，並禁止公務人員從事房地產交易買賣。央行部 分則是在一年內連續四次調升存款利率，提升投機者購屋成本(圖 2-2)，並將貨 幣供給年增率從1973 年的 40%驟降至 1974 年的 18%(圖 2-3)，成功使房價再次 穩定。
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Jul-61 Feb-64 Sep-66 Apr-69 Nov-71 Jun-74 Jan-77 Aug-79 Mar-82 Oct-84 May-87 Dec-89 Jul-92 Feb-95 Sep-97 Apr-00 Nov-02 Jun-05 Jan-08 Aug-10 Mar-13 Oct-15
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Jul-62 Feb-65 Sep-67 Apr-70 Nov-72 Jun-75 Jan-78 Aug-80 Mar-83 Oct-85 May-88 Dec-90 Jul-93 Feb-96 Sep-98 Apr-01 Nov-03 Jun-06 Jan-09 Aug-11 Mar-14 Oct-16
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Jan-60 Jan-63 Jan-66 Jan-69 Jan-72 Jan-75 Jan-78 Jan-81 Jan-84 Jan-87 Jan-90 Jan-93 Jan-96 Jan-99 Jan-02 Jan-05 Jan-08 Jan-11 Jan-14 Jan-17
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1962Q1 1964Q2 1966Q3 1968Q4 1971Q1 1973Q2 1975Q3 1977Q4 1980Q1 1982Q2 1984Q3 1986Q4 1989Q1 1991Q2 1993Q3 1995Q4 1998Q1 2000Q2 2002Q3 2004Q4 2007Q1 2009Q2 2011Q3 2013Q4 2016Q1
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Jan-71 May-73 Sep-75 Jan-78 May-80 Sep-82 Jan-85 May-87 Sep-89 Jan-92 May-94 Sep-96 Jan-99 May-01 Sep-03 Jan-06 May-08 Sep-10 Jan-13 May-15 Sep-17
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此波房地產景氣高峰與前幾次原因稍有不同，一樣是高度經濟成長，但背後 的原因則是由於放寬外匯管制及降低關稅等經濟開放政策造成的。中央銀行部分 則是與前幾次房地產景氣高峰類似，從圖2-2 可以看到，放款利率處於歷史低檔，
僅7%，相較於 1980 年的 16.25%，跌幅超過 50%，而貨幣供給年增率亦處於高 檔。最大的不同在於投機性活動盛行，人們對於風險衡量並不在乎，從股價的暴 漲暴跌可見一斑。
1989 年政府著手抑制房地產的政策，中央銀行宣布實施選擇信用管制，強 制金融機構限定土地貸款成數及限制，並大幅調升購屋貸款利率、降低貨幣供給 年增率，再加上大幅升值的匯率抵銷了經濟成長最重要的出口增幅，導致房價在 1990 年跌落谷底，開啟房地產失落的十年。
四、第四次景氣循環(1990 年~2003 年)
1991 年至 1995 年房市維持低檔，1996 年由於台北捷運通車帶動周邊房價，
使得台北房市回春，然而 1997 年 7 月爆發亞洲金融風暴，隔年經濟成長率僅 4.83%，是自 1974 年以來最低數值，這也讓稍微復甦的房價再次跌落谷底。到了 2000 年三月，全球網路泡沫破裂，美國那斯達克指數在兩年半內從 5100 點崩盤 至 1100 點，跌幅接近八成，使得國際經濟景氣反轉，從圖 2-5 可以看到，國內 經濟成長率一度出現負值且台北市房價上漲率在三年內再次呈現負值。
第四次景氣循環房地產並未出現明顯的景氣高峰，與許多人所認為之房地產 市場大約每七年出現一高峰不符。1從圖2-5 及 2-4 可知，1990 年至 2003 年經濟
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成長率平均僅 5.8%，失業率亦從 1.5%一路上漲至 5%，與前幾期相去甚遠，中 央銀行方面，利率變動不大，但貨幣供給額年增率穩定下滑，而且大幅度飆漲的 股市也分散了資金，在股市崩盤後更是造成普遍民眾閒置資金蒸發，在總體景氣 大幅衰退以及民眾資金不足的情況下，當然無法撐起足夠的房屋需求。為了解決 委靡不振的房市，政府在2000 年提出低利貸款、優惠購屋專案及青年優惠房屋 貸款以刺激房屋需求，儘管在2003 年遭遇 SARS(嚴重急性呼吸道症候群)爆發，
影響民眾看屋意願，但僅是短期現象，2004 年開始，房市明顯回溫。
五、第五次景氣循環(2004 年~)
2004 年至 2008 年第一季，經濟成長率平均為 6.13%，放款利率亦僅有 3.5%
左右，不錯的經濟情況、寬鬆的借貸條件以及受到油價攀升而成長的通膨(圖 2-7)，使得這 4 年來房價緩步上漲，直到 2008 年，國際經濟受到美國次級房貸爆 發影響，全球景氣普遍開始轉向，一路高漲的油價更於當年7 月達到每桶 144 萬 美元後急轉直下，僅僅半年內便跌至每桶 40 美元，導致通膨在 2009 年呈現負 值，台灣股市亦從接近萬點大關一路下殺至4000 點才止跌回升。2008 年第二季 開始的一年內，經濟成長率達到-5.73%，失業率更於 2009 年 8 月首次超過 6%，
各數據皆顯示國內經濟景氣相當之差，造就台北市房價上漲率自 2002 年以來首 次呈現負值。
金融風暴過後，自 2009 年 5 月以來，各國競相採取 QE(量化寬鬆政策)，從 年初開始反彈的油價帶動通膨，受惠於低基期下的經濟成長率以及為了因應金融 風暴的大幅度降息使得放款利率僅2.5%，各式各樣的利多條件使得 2009 年每坪
氣一循環”之情事，房地產景氣循環會因為不同地區及異質性而有差異。
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平均60 萬的台北市房價在短短 4 年內就突破每坪 100 萬，房價所得比從 8 倍上 漲至15 倍，高房價成為民眾重大的壓力。政府為落實居住正義，採取一系列行 動：於2011/6/1 通過特種貨物及勞務條例，對短期交易者課徵奢侈稅，遏止投機 風氣；2012/8/1 實施實價登錄，消除消費者與屋主甚至房仲間資訊不對稱的現象，
使消費者能夠規避不合理的購屋價格；2016/1/1 起實施房地合一稅，填補現行稅 制缺失，並於 2017/5/1 將遺贈稅與贈與稅從原本的單一稅率 10%調整為 10%、
15%及 20%的三級累進稅率，拉近貧富差距。
本章小結
在了解完台灣房地產過過去幾次循環後，我們可以得知就整體趨勢而言，房 價在大多時間是上漲的，且房價的上漲與總體經濟變數有很重要的連結，特別是 經濟成長率、失業率、貨幣供給、利率、通貨膨脹率和股價，故本文將這些經濟 變數納入模型並加以研究。
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圖2-7 消費者物價指數年增率 -4
-2 0 2 4 6 8
1982M01 1983M02 1984M03 1985M04 1986M05 1987M06 1988M07 1989M08 1990M09 1991M10 1992M11 1993M12 1995M01 1996M02 1997M03 1998M04 1999M05 2000M06 2001M07 2002M08 2003M09 2004M10 2005M11 2006M12 2008M01 2009M02 2010M03 2011M04 2012M05 2013M06 2014M07 2015M08 2016M09 2017M10