第六章 結論與建議
第一節 結論
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第六章 結論與建議
第一節 結論
本文之研究目的在於探討我國總體景氣波動對台北市房屋價格是否有顯著的影響，
且進一步探討總體景氣於繁榮及衰退兩個不同期間的波動對於台北市房屋價格的影響 是否具有不對稱性。我們以信義房屋所公布之信義房價指數作為被解釋變數，並帶入總 體景氣波動、放款利率、貨幣供給額年增率、股價指數及通貨膨脹率作為解釋變數，以 探討各變數對於房屋價格的影響方向及程度。其中，我們以失業率及經濟成長率作為總 體景氣波動的代表變數。
本文利用 2005 年 1 月到 2017 年 12 月共 156 筆的時間序列總體經濟月資料，採用 複迴歸模型以最小平方法(Ordinary Least Square，OLS)對我國台北市房價進行實證分析。
主要的發現分為兩部分，以下分別說明。
結論一、台北房屋價格為順景氣循環
第一部分可由實證結果證明，以經濟成長率作為總體景氣波動之模型，不論是單獨 討論景氣波動的影響效果，或是加入其他解釋變數後的完整模型，都能顯示經濟成長率 和台北市房屋價格呈現正向關係，亦即隨著景氣更趨繁榮，台北市房屋價格會越高，此 實證結果也證明我國總體景氣波動與台北市房屋價格呈現正向循環，也就是同向變動的 關係。在其他解釋變數方面，發現利率及股價顯著影響台北市房屋價格，通貨膨脹率顯 著性稍差，而貨幣供給額年增率則完全不顯著。
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結論二、我國總體景氣波動對台北市房價有不對稱性影響
接著，本研究進一步將總體景氣波動拆解為繁榮與衰退期間後，討論不同景氣波動 期間，對我國台北市房屋價格影響效果的差異。若觀察表5-6 及表 5-10，可發現當以失 業率做為總體景氣波動的代表變數時(表 5-6)，對於房價顯著程度較低的原因為：當景氣 處於衰退期間，房屋價格顯著受到總體景氣的影響(表 5-10 的𝑈𝑁+)，但當景氣處於繁榮 期間，房屋價格受到總體景氣變動的影響並不大(表 5-10 的𝑈𝑁−)，也因此拖累了整體景 氣波動影響房價的顯著程度。至於經濟成長率的部分，其於總體景氣波動期間顯著影響 房價，在將總體景氣波動拆解為繁榮及衰退期間後，價格於總體景氣率退期間顯著受到 影響，但總體景氣繁榮期間對房價的影響並不顯著，表示景氣繁榮期間的低顯著性並無 拖累景氣衰退期間的高度顯著性。
另外，從 Wald 檢定結果可以觀察到，以失業率做為總體景氣的代表變數時，景氣繁 榮及衰退對於台北市房價的影響程度並無顯著差異，但若以經濟成長率做為總體景氣的 代表變數時，景氣繁榮及衰退對於台北市房價的影響程度則有顯著差異，可於 1%顯著 水準下拒絕虛無假設，又由係數絕對值大小可知，景氣衰退對台北市房價的影響程度比 景氣繁榮對台北市房價的影響程度要高。
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綜合以上所述，本研究的最終結論為：
一、總體景氣循環期間，經濟成長率能解釋房價的變動。然以失業率來說，總體景氣循 環會被景氣繁榮期間對房價的低顯著性所拖累，進而無法對房價產生影響。
二、於總體景氣衰退期間，房屋價格會顯著受到負面影響，造成房價下跌。
三、於總體景氣繁榮期間，房屋價格與總體景氣相關性較低，亦及，此時期房價的漲跌 與總體景氣較無關，房價並不會隨著景氣好轉而上漲。
四、對照總體景氣繁榮及衰退期間，以經濟成長率所建立之模型對於房價的影響 程度有不對稱性發生，且景氣衰退期間對房價的負向影響效果大於景氣繁榮期間 對房價的正向影響效果。
因此，本研究的建議為，當總體景氣處於衰退期間時，應減少房屋持有比重，盡量 保有現金或進行定存等無風險報酬投資，以避免資本損失。
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第二節 研究限制與建議
(一)擴增實證樣本
本研究所採用之房屋價格指數月資料僅能代表台北市房屋價格，即使細看信義房屋 所編製之月房價指數，也只有台北、新北及大台北地區，然而本研究所採用的總體經濟 資料為以全國為基礎所製成之官方統計資料，相較之下難免有誤差，若未來能將房屋指 數擴大至各縣市或是將總體經濟資料以各縣市區分，對於不同區域的分析及比較將會更 加完整。且信義房屋指數主要是基於其本身的營業資料所編製，對於整體房市的實際狀 況也許無法完整反映，若能綜合各房屋公司之資料，可望建立較完整的房屋指數。另由 於官方依照實價登錄所建立之房價指數期間過短，因此本研究仍以信義房價指數作為分 析資料。
(二)擴大解釋變數範圍
在選取解釋變數的部分，本文所使用的解釋變數皆為總體經濟變數，然影響房市之 因素並不單單僅有總體經濟，不論是建商建築成本、政府新政策或是人口紅利即將終結 所帶來的利多及利空，都對房價有一定影響力，因此未來的研究可以多嘗試放入不同方 面之解釋變數。
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