第三章 文獻回顧
第二節 變數介紹
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第二節 變數介紹
根據本研究第三章的文獻回顧，為了完整建立我國總體景氣循環是否影響房價變動 的模型，本節將就房屋價格指數定義及衡量方法先做詳細說明，再分別對各個總體經濟 解釋變數(失業率、經濟成長率、貨幣供給額年增率、貸款利率、通貨膨脹率以及股價指 數)進行介紹並於下節闡述資料來源及敘述統計結果。
(一)台北市房屋價格指數
一般來說，價格指數多半用來衡量相同產品的價格波動，亦即被衡量的財貨基本上 皆為同質性商品，例如消費者物價指數衡量的是相同品質的一籃子財貨的價格波動。然 而房地產有其異質性，沒有完全相同的兩間房屋，若直接以交易案例取平均值再依此計 算房價指數，會發生比較基礎不一致的問題。為解決房地產價格指數不易編制的問題，
Rosen(1974)提出特徵價格理論：異質性商品的特徵含有隱含價格，且異質性商品的價格 即為各個特徵提供的價格變動之總和，例如兩間地點、坪數大小、公設比等其他條件完 全相同的房地產，其中一間房地產內部牆壁若已粉刷完成，則此特徵將為此間房地產帶 來一定的價格提升。亦即，住宅價格可由以下函數表示：
𝑃 = 𝑓(𝑥) = 𝛼 + ∑ 𝛽𝑋 + 𝜀 (4.2.1) 其中，P 為房地產價格，X 為房地產之特徵向量，𝛽為特徵價格，即為某項特徵(𝑥1)
對P 的邊際價格，𝛼為截距項，𝜀為殘差項。
Case and Shiller(1990)則提供不同的思維，由於房地產具有可重複交易的性質，他們 利用相同房地產於兩次不同時間的交易價格變動衡量房屋價格指數，因為是相同房地產 的交易，故其特徵可以視為固定不變，即為同質性商品。然而房屋作為長期耐久財，重
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有正向的影響。另外，由於經濟成長率為季資料，本研究透過EVIEWS 內建之 Quadratic-match average 方法進行內插以求得月資料。(三)失業率
失業率係指失業者占勞動力之比率，根據行政院主計總處，失業者定義為 15 歲以 上民間人口且同時符合(1)無工作；(2)隨時可以工作；(3)正在尋找工作或已找工作 在等待結果等條件者。而勞動力則定義為15 歲以上民間人口扣除非勞動力(身心
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障礙者等)之數值。失業率為勞動市場重要指標之一，若失業率高，原因之一可能為失 業者增加，而造成失業者增加的原因可能是廠商對未來景氣看法保守，而不願增加工作 機會，減少勞動市場職缺，而這會降低購屋能力及意願。除了經濟成長率以外，本文以 失業率做為另一項衡量總體景氣之代表變數，並預估其對房價有負向的影響。
(四)貨幣供給額年增率
貨幣供給額分為狹義貨幣供給額(M1A、M1B)與廣義貨幣供給額(M2)，由於貨幣供 給額之於資產就如同血液之於人體，較高的貨幣供給額年增率將使得資金大量流入市場，
並挹注至各項標的，對於推升資產價格有幫助，故本研究採用M2 年增率作為市場資金 流量大小之代表變數，並預估貨幣供給額年增率對房價影響為正向，且為顧慮到傳遞時 間差，採用前一期之M2 年增率。
(五)放款利率
利率係指民眾從銀行所獲得的利息抑或是虧欠於銀行的額外支出。以購買房地產為 例，大部分民眾礙於現金不足，無法直接買入房地產，此時為滿足民眾的龐大資金需求，
銀行會藉由貸款的方式給予幫助並收取一定的費用，而費用的多寡會受到央行調升或調 降利率影響，當央行調升利率，民眾借款成本增加，故借款人數或金額將會下降，導致 市場游資減少，不利資產價格上漲，反之亦然。一般來說，利率影響了建商的興建成 本、投資人的投資成本及自住型購屋者的購屋意願。本研究所採用之利率為五大銀 行新承做放款利率，並預估利率對房價有負向的影響。
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(六)消費者物價指數年增率
消費者物價指數是反映與居民生活有關的產品及勞務價格統計出來的物價 變動指標，因此消費者物價指數變動的幅度，可以反應當時物價影響民眾日常生 活消費的大小程度，故通常作為觀察通貨膨脹水平的重要指標。若物價上漲率過 高，民眾在通貨膨脹的壓力下，會預期未來物價上漲，並購入能夠保值的資產性 財貨，如黃金、房地產等，而不願將資產存入銀行，避免貶值(當通貨膨脹率高於 銀行定存利率時，將現金存入銀行並無法增值)。本文以消費者物價指數做為物 價之代表變數，並預估其對房價有正向的影響。
(七)台灣加權股價指數
房地產價格與股市價格具有一定的相關性，當股市處於牛市，投資人會將獲利了結 後的部分資金轉移至房地產市場避險，進而推升房價，此為股市所帶來之財富效果。但 當股市處於熊市時，部分投資人會將實體資產變現以撐住維持保證金，故兩市場間應為 正向相關。代表股價的加權指數眾多，本文以台灣最具代表性的台灣加權股價指數作為 股市之代表變數，並預估其對房價有正向的影響。