商業空間結構理論

一、競價地租理論(Bid Price Rent Seeking Theory)

Alonso(1964)與 Scott(1976)提出競價地租理論，以競標地租之觀點說明不 同商業空間結構之區域分佈。由競價地租理論可知，中心商業區的主要街道應會 有業種聚集的現象。因為在高地價路段，僅有少部分業種能支付高額租金，因此 會產生排擠效應，而形成部分業種在特定路段或區塊的現象。此外，某些路段或 商業區塊因為特定業種聚集，產生強大集客力，大幅提高該類業種的獲利能力，

進而產生排擠效應，使特定的某些業種能更進一步地形成聚集現象。黃幹忠、葉 光毅(2001)應用該理論比較各類商店之可及性的需求程度，說明不同商店的分佈 區位，進而提出假設：(詳見圖 2-1)

(一)、在同一個距離下，各方向的可及性相同。

(二)、每一家商店有充分的情報作理性選擇。

(三)、沒有特殊社會習俗與法令之限制。

圖 2-1 商店類別與地租關係

趙達文(1996)認為土地使用競爭，係經由價格決定，最有利潤的使用，而價 高者得。韓乾(2004)則認為土地使用型態往往反映市場不同的區位，運輸成本便 成為關鍵，所以競租情況之下，付租能力的高低，就成為不同不動產佔有空間特 定區位使用之關鍵因素。本研究中商業設施係因土地使用分區管制商業使用強度 與類型，但是商業設置位置多半還是以租金高低而決定，因此僅有部分業種能支

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付高額租金，所以商業設施設置的種類是否會影響房價之水準，仍待後續進行實 證分析。

三、商業機能度（C.B.D ratio）

日本學者澤田清氏針對東方商業空間採都市商業機能度（C.B.D ratio）作 為指標，對不同的商業設施給予評定不同等級。其觀點認為，提供高級選購品的 服務業設施，屬於商業空間中機能最高者，該類型商業設施所提供的商品具多樣 性與精緻性，因而能吸引廣大地區的消費者與服務廣大區域；相對的，提供日常 用品的服務業設施，僅能供應日常所需用品，設施數量極多，遍佈各地，共服務 範圍小，商業機能也最低。綜觀上述，澤氏認為各類型商業設施間，可以劃分為 若干等級，而給予不同權重評分比較，以界定出各商業核心區間的強度，本研究 參考黃名義(1995)所提出之商業設施類型評分。如表 2-1

表 2-1 商業設施類型與評分

商業評分 行業類型

1 基本消費

2 普通消費

3 娛樂消費

4 專業服務

5 形象消費

資料來源：本研究整理

將評分標準代入都市商業機能度(C.B.D ratio)公式加以計算分析，機算公 式如下：

………（1）

Bi：i 商業設施類型所占百分比 Wi：i 商業設施類型評分

計算的值越高代表該地區的商業機能強度越強。

四、小結

由上述文獻得知，商業空間結構會因為租金價格的高低而坐落在不同的位置，

所以業種會依照負擔的租金選擇區位，而部分業種在特定路段或區塊會有聚集的 現象；另外，過去學者就針對不同的商業設施給予評定不同等級，認為商業機能 度越強，則提供的商品越具多樣性與精緻性，因而能吸引廣大地區的消費者與服 務廣大區域，本研究調查樣本計有 26 棟住宅大樓，由於行業業種會依照負擔的 租金選擇區位，透過實際調查蒐集大樓底下的商業活動以後，按照行業性質分類 為五種不同商業強度類型，而商業機能度則是衡量商業設施組合後使用強度的一 種概念，認為商業機能強度愈強則能提供的商品越多樣且精緻，致使吸引更多的 消費者，對於住宅社區追求的寧適性是背道而馳的，間接破壞住宅社區生活品質，

則會使得房價下跌；然而，商業機能強度剛好符合住宅社區的需求，則有助於房 價上漲。