實證分析與討論

本研究之目的在於探討住商混合對房價之影響，從同棟混合與相鄰混合比例 對於房價何種影響最為顯著，本研究欲進一步以住宅大樓中商業設施何種商業類 型組合一起對房價之影響效果最好，因此實證分析針對住商混合使用屬性變數對 房價之影響進行驗證。

一、住商混合對房價影響實證結果分析說明：

本研究利用 Rosen(1974)發展出的特徵價格理論設定實證模型，以觀察各特 徵的邊際價格，模型種類為半對數、逆半對數以及雙對數，藉由模型校估的實證 結果可以得知各個投入變數之係數值與顯著性，並進一步分析這些數值背後所代 表的意涵，以判斷變數表現之係數值是否與符合預期，以及 T 值是否位於 90％

之顯著水準下，判斷模型表現優劣之依據為各該變數之顯著水準與判斷係數( ， 單模型大部分變數符合預期符號並達到顯著水準。回歸分析結果茲明如下：

(一)住宅大樓樣本半對數迴歸模型結果分析

住宅大樓迴歸模型之分析數據如(表 5-4)，就模型配適度來看， 為自變數 為因變數解釋能力 0.7985，F 檢定為26 03完全顯著。表示半對數房價模型當中 自變數對依變數之影響顯著。但是「土地使用分區」、「鄰近學校」、「鄰近購 物中心」以及「普通消費」等變數因具有高度相關，其 VIF 值大於 15，產生共 線性問題，予以刪除。然而刪除變數後，一般變數來看，部分變數與過往文獻相 符，移轉面積、房、廳、衛、總樓層數、屋齡對房價之關係皆呈現顯著性，且為 正向關係；在鄰里屬性方面，鄰近捷運與臨路寬變數在 90％之顯著水準下和過 往文獻相符，房價之關係皆呈現正向關係；混合使用屬性方面，相鄰混合使用變 數是完全顯著且對房價為正向關係，商業設施部分則是以娛樂消費和專業服務變 數在 90％之顯著水準下對房價之關係皆呈現顯著性，且為正向關係。

(二) 住宅大樓樣本逆半對數迴歸模型結果分析

住宅大樓迴歸模型之分析數據如(表 5-5)，就模型配適度來看， 為自變數 為因變數解釋能力 0.888，F 檢定為 完全顯著。表示逆半對數房價模型當中自 變數對依變數之影響顯著。其 VIF 值大於 15，產生共線性問題，予以刪除。從 一般變數來看，「房」、「衛」、「臨道路寬」與「形象消費」這四個變數預期 符號不符合相關文獻，且模型的係數值過於龐大，可能造成模型的偏誤，推測可 能是樣本數過少和衡量變數過多的原因，其次是變數之間會有拉扯的現象，進而 造成模型的偏誤，因此本研究決定不採用此模型作為本研究的結論。

(三) 住宅大樓樣本雙對數迴歸模型結果分析

住宅大樓迴歸模型之分析數據如(表 5-6)，就模型配適度來看， 為自變數 為因變數解釋能力 0.0883，F 檢定為 完全顯著。表示雙對數房價模型當中 自變數對依變數之影響顯著。其 VIF 值大於 15，產生共線性問題，予以刪除。

從一般變數來看，「房」與「臨道路寬」兩個變數預期符號不符合相關文獻，但 是本研究主要衡量混合使用變數的效果不如半對數迴歸模型分析之效果明顯，因 此本研究決定不採用此模型作為本研究的結論。

表 5-4 住宅大樓樣本半對數迴歸分析模型

Durbin-watson 檢定 1.4366

表 5-5 住宅大樓樣本逆半對數迴歸分析模型

267321.105 1110774.962

0.251

Durbin-watson 檢定 1.825

表 5-6 住宅大樓樣本雙對數迴歸分析模型

Durbin-watson 檢定 1.735

二、特徵價格模型比較分析

高雄市凹子底區房價模型實證之結果可由表 5-4、5-5 以及 5-6 模型得知，各 變數與房價之間影響之關係，最後本研究係以半對數特徵價格模型作為驗證假說 之結果，分析結果如下：

(一)、顯著變數效果分析 1﹒房屋基本屬性

房屋基本屬性變數呈顯著的變數(P 值<0.01)，有「移轉面積」與「房間數」， 其中房間數與過往文獻相符，對房價呈現正向之影響，其原因是住宅大樓為水平 面固定面積，房間數越多則房間使用面積越多，因此對於房間數每增加 1 平方公 尺，房價上漲 22.32％萬元。

另外，在(P 值<0.1)的變數有，「移轉樓層數」皆對房價呈現負向之影響，

顯示原因可能是交易住宅所在樓層會因為各個樓層的高度不同，雖屬同一棟大樓 之各個樓層得成交價格也不相同；「道路寬度」對房價呈現正向之影響，是住宅 大樓直接緊鄰大路，可及性與便利性提升，下面商業使用的店家獲得利益，因此 道路寬度每增加 1 公尺，房價上漲 1.75％萬元。

2﹒鄰里屬性

鄰里屬性變數呈顯著的變數(P 值<0.1)只有鄰近捷運站，研究樣本範圍在高 雄市凹子底地區，其主要串連整個大高雄市的重要大眾交通之一，不僅提升可及 性與便利性提升，且減少讓人移動的時間成本，(林楨家、蕭博正，2006)實證也 指出捷運提升民眾可及性會使得有利於住商混合的發展，因此鄰近捷運站每 1 公 里，房價上漲 44.61％萬元。

3﹒混合使用屬性

混合使用屬性變數呈顯著的變數(P 值<0.01)唯一變數為相鄰混合使用，本 研究建物以「棟」為單位，相鄰大樓裡商業使用面積所佔總樓地板面積之比例，

若商業樓地板面積所佔比率越高，代表其混合程度越高。依據結果顯示，相鄰混 合比例每增加 1％，則房價上漲 10.4％萬元，背後代表著，住宅大樓的居民不願 意將商業活動帶進自己所居住的活動空間，寧願花多一點的時間成本進行消費，

也不願意讓商業活動破壞自己的居住品質。另外，在(P 值<0.1)的變數有，「娛 樂消費」與「專業消費」兩個變數皆對房價呈現正向之影響，其中娛樂消費之變 數係以提供休閒以及教育的商業設施，商業的類型主要係以小型書局或是補習、

安親班等居多，商業類型單純，對居民而言，居住環境品質較不受到外此類商業 活動干擾，因此居民較能接受，符合預期符號；專業消費在變數定義中，主要係 以醫療類相關診所以及房屋仲介類型居多，服務範圍擴大且店面數量少，服務的 對象不只是周遭居民，依照行業性質可能服務範圍會大到整個鄰里或是社區，住 宅大樓因商業的活動關係，人群出入複雜，對於住宅的安寧性產生危害，與預期 符號相反。