土地混合使用相關探討

一、混合使用的背景

(一)、國外土地混合使用發展背景

自 1960 年起，在美國各地的分區條例就將就業、購物、服務與住宅隔離，

因此住宅區距離工作和服務很遠的區域。後來在 1980 年發展分區會議上，一群 土地使用專家一起努力研討，綜合美國房屋與都市發展部門和美國都市土地協會 (ULI)之意見，最後發表出有關土地混合使用之定義與方向。而在英國的計畫政 策中指出，1.混合使用可藉由提供民眾較相近的活動需求，來降低旅次的需求；

2.推廣混合使用可以促使都市發展多樣化，以及增加都市活力。近期，此混合使 用的正面影響逐漸受到更多的重視，研究著重於混合使用提高社區的活動便利性 或可及性，營造有利大眾運輸發展與步行的建成環境，間接地促成大眾運輸使用 率提高，進而減少交通所引起的能源消耗、空氣與噪音污染 (Frank and Pivo, 1994;Ewing.and Deanna, and Li. 1996; Cervero and Kockelman,1997;曾慧真，

1999)，促進社會互動機會（Grant，2002）。

(二)、國內土地混合使用發展背景

早期台灣土地使用分區並無分區使用規定，許多土地使用類別早已存在，加上 分區管制實施後並未嚴謹的將不同使用細緻的劃分，在部分分區內已允許某些程 度的混合使用(如街屋延伸的店鋪)。過去因分區實際混合使用狀況時有不合規定 的使用情況產生，因此許多研究著重在減少土地使用間不相容性的影響賴彥伶 (2006)，莊琮博(2001)指出居民對於混和使用環境滿意度調查的意願，間接影響 居住地區之選擇；其次，若干研究探討土地混合使用對於交通行為（如旅運需求、

停車需求）的影響(林楨家、蕭博正，2006；陳昌顯，1994)。近期有較少研究針 對以空間尺度分類的混合使用探討房價影響(蔡育新、王大立、劉小蘭，2011；

柳環瑜，2012)。

綜合而言，國內外研究土地混合使用的方式與問題的產生是不相同的，過去 國外研究較為著重人與生活需要活動之間的距離，在生活中如何提高可及性與便 利性，配合大眾運輸與步行的的方式來滿足需求，並土地混合使用可以讓都市機 能發展多樣化以及增加都市活力；反觀國內則是因為地狹人稠，土地利用有限，

在未推行分區使用管制規定時，已有部分商業活動融入居民生活中，雖然土地混 合使用早已屢見不鮮，但時有不合規定的使用已經影響居民的生活品質，所以過 去過內研究著重減少土地使用間不相容性與環境品質滿意度。

二、混合使用定義相關文獻

過去相關研究學者對於混合使用的定義，會因為混合使用方式的不同而給予不 同的定義，因此並無較一致的定義。經文獻彙整後可以歸列出過去學者對於混合 使用的定義，大致可分為四個面向。

1﹒以土地混合使用的定義

Burton.（2002）認為混合使用提供多樣性設施與服務，可便利於使用各項 生活設施與提升生活機能，並兼顧居住與就業。陳亮全(1989)則認為所謂混合使 用可視為不同使用單元相互鄰接的狀況。

2﹒以空間上混合使用的定義

Jacobs(1961) 主要的混合使用，應該是著重在居住、工作及服務的功能上，

讓多數人在此區域移動。

3﹒以混合使用的相容性定義

Nijkampand Rodenburg.and Vreeker. (2003)認為土地混合使用是依據不同 使用卻能產生交互作用與聚集作用的影響。許戎聰(2000)將不同使用性質之活動 用途，容納在一定的範圍內，其使用性質必須考量彼此的相容性，以達到都市機 能互不干擾。陳俞翔(2013)要考慮地區環境容受力混合使用強度、密度、區位與 公共設施服務水準，才是好的混合使用方式。

4﹒時間尺度的定義

Hoppenbrouwer and Louw(2005)、許智宏(2006)皆認為除了功能與空間尺度 之外，混合使用可以分時段使用。因此，商業的使用會隨著時間的改變而作不同 的使用，如白天與晚上在同一個地區做不同的使用。

綜合上述文獻之觀點，過去學者將土地混合使用之定義從水平面的混合影響，

發展至垂直面的混合影響，而土地的混合隨著時代的演進發展出更多形式的混合 方式，因此本研究將在下一段文獻彙整出土地混合使用的操作型定義。

三、土地混合使用指標

土地混合指標主要功能是為了衡量混合使用之強度，過去研究在分析混合使用時 多以熵指標(Entropy)做為檢驗指標(Cervero,1997、蕭博正，2003、Song andKnaap,2004、蔡育新、王大立、劉小蘭 2011)。另外，土地混合使用指標則 是以與其他生活所需活動之間的距離而訂定，如公園、學校、商業活動、工業等 最近距離來衡量混合使用程度（Cervero and Kockelman,1997）。其他土地混合 使用指標變數包括：herfindahl-hirschman index(HHI 值)(Song,2005)、住工 均衡指數(Cervero and Duncan，2004)、某一空間範圍內住宅與非住宅混合使用 程度，以及與不同空間比例土地混合之變數(賴彥伶，2003、楊珮欣，2008、柳 環瑜，2012)。

1﹒熵值(Entropy)：過去最多研究學者引用作為住商混合指標。

面積比例；k=土地類別。

熵值越低，土地使用同質性高，反之值越高，則土地使用呈現多樣性。

2﹒HHI 值：係以測量其他生活所需活動之間距離的指標。

HHI(K)

其中，值介於 1/k 至 1 之間，值為 1 時為僅有單一土地使用。

3﹒住工均衡指數：係用來衡量住宅與工作之間的混合使用程度，評估一地區內 受雇居民與工作機會的比例。

其中， ：五英里半徑範圍受雇居民之比例。

：五英里半徑範圍工作量之比例。

4﹒空間尺度混合指標：將不同空間比例的混合使用分為三種類別，分別為同棟 混合、同一街廓混合、對面街廓混合，以不同空間尺度來衡量住家與其他鄰近商 業活動、公寓、機關場所、工業、公園之土地混合使用程度。

同棟混合：同棟建物中個別住、商、工樓地板面積 同棟建物總樓地板面積

同街廓混合：同街廓建物中個別住、商、工樓地板面積 同街廓建物總樓地板面積

相鄰街廓：相鄰街廓建物中個別住、商、工樓地板面積 相鄰街廓建物總樓地板面積

四、小結

由上述文獻得知過去學者多半使用熵值(Entropy)作為衡量指標，主要探討 大範圍面積的住商混合使用情況，而本研究對象僅聚焦於商業使用與住宅大樓的 混合，設定其他類型土地使用為虛擬變數，建築物以「棟」為單位，在不同空間 比例的混合使用方式分為兩類，其一是混棟混合作為立體式混合使用；其二則是 相鄰棟混合作為水平面混合使用，為本研究分析住商混合使用程度之指標。