資料說明與變數選取

本研究以高雄市凹子底地區 2011 年 8 月至 2014 年 8 月住宅大樓實價登錄之 價格資料，進行現況調查，共計有為 26 棟住宅大樓、38 種不同商業設施、91 家商業店面；將商業設施分成基本消費、普通消費、娛樂消費、專業服務以及形 象消費等五類。由(圖 5-1)可以得知，住宅大樓中以普通消費占居最多，貼近一 般民眾普遍生活所需的用品，並非每天必須消費之商品服務卻是生活中不可或缺 的商業種類；其次是娛樂消費和專業消費，主要提供休閒以及教育的商業設施與 提供各項專業服務，接下來是形象消費，以較高的消費價位，消費頻率少，並非 生活時常所需；最後是基本消費最少，以居民日常生活必要所需的商業和服務業 為主。

本研究樣本數為 123 筆住宅大樓之交易價格，從商業設施各項分類數量統計 可知，(圖 5-2)住宅大樓基本消費中之小吃行業為最多，其次是便利商店與自助 餐廳；普通消費以女裝行業最多，其次是手搖飲料；娛樂消費則是以補習班居多，

其次是指壓按摩業；形象消費以精品配飾業最多，其次是護膚業；最後在專業消 費中是以仲介業最多，其次則是牙醫與兒鼻喉科等醫療相關行業。研究中認為居 民較有意願選擇多樣性的商業型態且離商業設施近一點的居住環境，減少移動成 本，滿足隨手可得的生活資源，但是何種商業設施會使得房價水準提升或降低？

後續將從實證分析來回答各種商業設施類別對房價之影響。

42.86%

圖 5-2 商業設施各項分類比例

變數選取方面，茲說明如下：

一、依變數

高雄市凹子底地區 2011 年 8 月至 2014 年 8 月住宅大樓類型實價登錄之交易 價格資料，以總交易價格取對數，連續變數，單位：元。

二、自變數

本研究自變數分為三類分別為房屋基本屬性、鄰里屬性以及混合使用屬性，

主要參照過往相關文獻選取出建物實體條件，例如，房屋基本屬性以建物移轉面 積與房廳衛數；鄰里屬性則是以臨近捷運站與公園；混合使用屬性為本研究的研 究重點，為本研究自行蒐集統整住商混合使用相關文獻而得到。各變數操作型定 義如下說明：

(一)房屋基本屬性

本研究樣本以內政部實價登錄之價格交易資料，其資料包括建物位置(地址)、

建坪(坪)、格局(房、廳、衛)、所在樓層/總樓層數、屋齡、成交物件類別及交 易單價與總價。參照張金鶚(1991)對於國內房地產特徵分類，以及前述文獻回顧 篩選出建築面積、房廳衛、所在樓層數、總樓層數、屋齡及產品類型作為本研究 房地產價格影響之一般變數。

1﹒建物移轉面積

本研究以實價登錄所記載之建築物移轉面積坪數，一般稱之為「建坪」，包 含主建築物面積、附屬建築物面積、共同使用持份、其他設施；交易單價乘上建 築面積，因此樓地板面積越大會加重建築成本使得建築總價格越高。預期符號為 正，連續變數，單位：坪。

2﹒房廳衛數

林祖嘉、洪得洋(1999)實證房廳衛數對於住宅價格為正向影響。住宅大樓裡 房間數、客廳堂數以及浴室數越多將提升住宅使用功能與價格。預期符號為正，

連續變數，單位：間。

3﹒總樓層數

總樓層數在不同用途類型的房地產市場中扮演了不同的角色。總樓層數與建 築成本息息相關，較高樓層的住宅大樓、公寓，建材使用多為鋼筋水泥土製造，

而早期興建的公寓則為加強磚造。此外，總樓層數亦可得知使用容積情形，若目 前總樓層數較低，未來重建時建築容積大幅提升的可能性增加。預期符號為正或 負，連續變數，單位：樓。

4﹒移轉樓層數

交易住宅所在樓層會因為各個樓層的高度不同，而連帶日光、採光、景觀、

視野、可及性與隱私性等效用皆不一樣，因此雖屬同一棟大樓之各個樓層得成交 價格也不相同。預期符號為正或負，連續變數，單位：樓。

5﹒屋齡

屋齡可以分為實際屋齡與有效使用屋齡，前者指建築物興建完工至交易時期 所經歷之時間，後者為考量建築物目前效用與品質之下屋齡，本研究採取實際屋 齡，將調查樣本交易年數以虛擬變數分為 100 年 8 月至 101 年 6 月為 0；101 年 7 月至 102 年 6 月為 1；102 年 7 月至 103 年 8 月為 2，因這幾年在凹子底地區的 房價變化相當大，因此設立虛擬變數。隨著時間經歷，住宅發生折舊情形，因此 屋齡越高，住宅價格越低。預期符號為負，虛擬變數。

6﹒面臨道路寬度

住宅坐落道路之寬度，於高雄市都發展局都市計畫整合平台系統查詢得知。

臨道路越寬表示交通便利性越高，預期對住宅價格呈正向影響，連續變數，單位：

公尺。

(二) 鄰里環境屬性

林祖嘉、洪得洋(1999)參酌 Alson 之競爭價格理論，將研究範圍內鄰里環境 因素標的視為中心，設其房屋至各種影響因素的距離函數，如捷運、鄰里公園、

學校、購物中心以及百貨公司等設施。本研究以高雄市都發展局都市計畫整合平 台系統查詢取得住宅大樓與各個自變數之間最近距離。

1﹒至最近捷運站距離

本研究依據各筆交易資料房地產之所在位置，測量其至最近捷運站之距離，

測量範圍為高雄市巨蛋與凹子底捷運站，其住宅距離捷運愈近，因交通便利性及 可及性提高會影響房價上漲，預期符號為正向影響，連續變數，單位：公里。

2﹒至最近公園距離

本研究依據各筆交易資料房地產之所在位置，測量其至最近公園之距離，測 量範圍為鄰里性小公園，主要因鄰里性公園以步行的方式即可到達，比較貼近於 民眾生活。依據陳章瑞、宋維真(2007)實證指出離最近公園 500 公尺內，有助於 提高房價依變數解釋能力，因此住宅距離越近，則房價越高。預期符號為正向影 響，連續變數，單位：公里。

3﹒至最近學校距離

本研究依據各筆交易資料房地產之所在位置，測量其至最近學校之距離，測 量範圍為分成兩類，以國中小為高雄市華明國中、龍華國中為一類，另外則是三 民家商。因學校具有鄰里性公園的效用，學生放學下課後，校園空間會開放給周 圍的居民作活動使用，因此有益於房地產價格之正面影響。預期符號為正向影響，

連續變數，單位：公里 4﹒至最近購物中心距離

本研究所定義之購物中心，僅含好事多(Costco)在研究範圍所開設店面，間 接提升鄰近地區之消費水準與生活便利性，故列入為本研究變數。預期符號為正 向影響，連續變數，單位：公里

5﹒至最近百貨公司距離

本研究所定義之購物中心，僅含漢神百貨公司所設置在研究範圍，由於百貨 公司因商業強度高，易聚集或帶動周邊餐飲及娛樂業，嚴然形成小型商圈，提升 鄰近地區之消費水準與生活便利性進而帶動房價，因此對房地產價格有正面影響，

預期符號為正向影響，連續變數，單位：公里 (三) 混合使用屬性

本研究係將住商混合變數視為重要變數，在空間尺度部分之變數以同棟混合 和相鄰混合表示；商業設施的組合效益是以商業機能度變數為表示；商業設施的 分類則是以「中華民國行業標準定義與分類」之服務業為基準，將各項商業活動 業種分類成基本消費、普通消費、娛樂消費、專業服務以及形象消費五種類型，

最後依實際調查每棟住宅大樓底下之商業活動比例，各項混合使用變數如下說 明：

1﹒同棟混合

同棟大樓裡商業使用面積所佔總樓地板面積之比例，若商業樓地板面積所佔 比率越高，代表其混合程度越高；依據黃健二(1991)研究發現居民較不願意接受 同棟建築物的混合使用。研究預期同棟混合程度越高可能將影響住戶安寧導致房 地產價格下跌，預期符號為負向影響，連續變數，單位：百分比。

2﹒相鄰混合

相鄰大樓裡商業使用面積所佔總樓地板面積之比例，若商業樓地板面積所佔 比率越高，代表其混合程度越高；民眾選擇居住地點會考量到完善的生活機能，

較有意願選擇多樣性的商業型態且離商業設施近一點的居住環境，減少移動成本，

但是又不願意讓商業設施太靠近居住環境，因此本研究預期相鄰混合程度越高對 於房地產價格影響可能會出現正反兩極的評價，預期符號為正負向之影響，連續 變數，單位：百分比。。

3﹒商業機能混合

日本學者澤田清氏針對東方商業空間採都市商業機能度（C.B.D ratio）作 為指標，將不同的商業設施給予評定不同等級。計算其值越高代表該地區商業的 種類以及使用強度越強，吸引客人的服務範圍就越大，對於居民的生活品質會因 為商業強度而遭受干擾。研究預期商業機能可能會使房地產價格有負面影響，預 期符號為負向影響，連續變數，單位：數值。

4﹒使用分區

本研究樣本所包含土地使用分區主要以商業區和住宅區，依據實價登錄網站 樣本資料之分為商四、住五與住四，因使用強度而不同，一般商業區之房地產價 格大於住宅區，所以預期符號商四為正面影響，住五與住四則是為負面影響。虛 擬變數，將虛擬變數設定為商四=2；住五=1；住四=0。

5﹒基本消費

此類基本消費係以居民日常生活必要所需的商業和服務業，鄰近居民生活周 遭，服務範圍較小且開設店面類型與地點最多，服務的對象可能是一條街或是幾 棟大樓的住戶，例如：小吃、早餐、自助餐、便利商店、雜貨店、藥房等類型的商業，

此類基本消費係以居民日常生活必要所需的商業和服務業，鄰近居民生活周 遭，服務範圍較小且開設店面類型與地點最多，服務的對象可能是一條街或是幾 棟大樓的住戶，例如：小吃、早餐、自助餐、便利商店、雜貨店、藥房等類型的商業，