研究方法與流程

本研究主要將住宅大樓價格與商業設施混合使用兩者間之關連做一個鏈結，

分析出住商混合與房地產價格之間係為正向亦或是負向關係。本研究針對住宅與 商業活動混合使用有助於房價提升，亦有可能使房價下跌，商業使用規模對於房 價有正負兩面影響，探討不同的商業強度和混合使用程度對房價如何之影響？實 證分析方面採用特徵價格理論(hedonic price theory)來建構房價與各變數之最 佳模式，並檢視各影響變數對於房價影響之顯著程度，透過實證分析反映出的訊 息做總體性的討論並歸納結論，最後則是對後續研究者提出建議，詳細的研究方 法與分析流程敘述如下:

一、研究方法 (一)、文獻整理

本研究首先藉由相關文獻的蒐集，整理國內與國外探討房價，商業空間結構，以 及住商混合之文獻進行評論分析。參考文獻又可以分為影響房地產價格因素之文 獻、商業設施種類與機能度文獻、研究分析方法應用之文獻，以及住商混合對房 價之文獻等四部分。

(二)、資料蒐集與彙整

以高雄市凹子底地區 2011 年 8 月至 2014 年 8 月住宅大樓類型實價登錄之價格資 料作為分析樣本，並將範圍縮小為高雄市凹子底地區之住宅大樓交易案件，以進 行後續與住商混合兩者相關性的研究分析，作為本研究之主軸。

(三)、敘述性統計分析

敘述性統計是用來分析變數的標準偏差、中央傾向、分佈的大小、峰態、自 變數和應變數的標準差，主要功能是用來檢視資料，此為任何統計分析之前必須 要作的事，目的是為了確保資料分析結果的正確性。本研究敘述性統計探討各變 數之次數分配或是百分比等相關分析，以了解這些資料的特性並呈現分布情況。

(四)、特徵價格理論(hedonic price theory)

Lancaster(1965)認為消費者購買商品來源於對商品特徵所產生的需求，

Rosen(1974)依其理論進而提出特徵價格理論(hedonic price theory)，認為產 品是由許多特徵所組成，其價格也應由各特徵的價格所決定。在特徵價格方程式 運用上，是以價格為依變數，產品的各種特徵當成自變數，利用商品特徵對價格 進行迴歸，即可求得特徵之隱含價格。

二、研究流程

本研究的架構可以分為三大部分，第一部份為相關文獻整理，包括房價、商 業空間結構，以及住商混合三方面進行文獻回顧與歸納；第二部份為研究設計與 實證分析，建立研究假說再進行實證模型的研擬，並對研究所選取的樣本資料進 行敘述統計分析，以及篩選異常樣本，以確保整體研究樣本的正確性與完整性；

其次，再建構出房價與住商混合之特徵價格模型作為實證模型；第三部份則是提 出結論與建議，即住商混合對房價之影響是否有顯著影響﹖對於商業設施種類房 價是否有顯著影響﹖在來則是詳述本研究著手進行時所遭受之限制，並提出建議，

以供後續相關研究人員之參考。研究流程圖如下(圖 1-2):

研究動機與目的

研究範圍與內容

相關理論與文獻回顧

房地產價格理論 商業空間結構理論

影響房地產價格因素 土地混合使用相關

文獻探討

房價模型建立

高雄市凹子底現況探討與分 析

模型驗證與分析

研究結論與建議