住商混合對房價影響之研究－以高雄凹子底地區住宅大樓為例

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(1)國立屏東大學不動產經營學系碩士班碩士論文指導教授：黃名義博士. 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. 研究生：張晉挺撰. 中華民國一百零四年六月.

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(3) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. 誌謝兩年時光有如光陰似箭，輾轉之間又從學校畢業了，求學的路程將在此告一段落，求學的路上總是搖搖晃晃，沿途遇到許多挫敗，也有幾分甜美的回憶，感謝這一路上幫助我的人，由衷感謝。論文完成無非要感謝指導教授黃名義老師的指導，用很多耐心與細心的照顧，讓我能夠順利畢業，在寫論文的過程中難免會遇到挫折與瓶頸，老師總是耐著性子幫助我突破難關，盡責的態度讓我由衷佩服，感謝老師兩年以來的照顧。另外，研究室的同窗好友們宇敏、惠雅和妙芳姐，兩年時光的陪伴讓我學習很多新鮮事，也感謝研究所各位大哥們，在你們身邊讓我學習到處事的態度與實務的經驗。此外，要特別感謝呂宗盈老師，從大學時期頻頻的照顧我，讓我進入屏東大學的生活不會感到特別陌生，也時常談天說地非常開心，還有白金安老師，一起跑步追風的日子特別舒服，看見老師的精神與努力的背影，讓人不禁鼓起勇氣有要追逐上去，還有感謝家人的支持與鼓勵，讓我無後顧之憂可以向前走，也感謝以前同窗好友國弘、冞芸、威辰、淳鋒等，在屏東讀書這段日子的照顧與關心。如今也畢業了，人生又是匆匆忙忙地往下一個地方前進，但是沿途的風景有你們的幫助，增添了幾份美麗的色彩，感謝!!. 張晉挺謹誌於屏東大學不動產經營系 2015 年 6 月 I.

(4) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. 摘要本研究目的為探討住商混合使用對於住宅價格之影響，過去混合使用著重在商業設施的相容性影響與住戶的最低可接受程度，但是鮮少透過商業強度探討對房價的影響，以普羅大眾的觀點來看，民眾選擇居住地點會考量到完善的生活機能，但是又不願意讓商業設施太靠近居住環境，深怕商業活動破壞居住環境。本研究在住宅大樓得允許商業使用下，解析混合使用是否影響房價，探討的方式從空間上使用尺度與商業設施種類，即「同棟混合」、「相鄰街廓混合」及機能度(商業活動層級)進行實證分析。探討不同空間混合對房價有不同差異的影響；其次，探討不同商業設施的組合對房價不同差異的影響。研究範圍以高雄市凹子底地區為研究對象，樣本資料以「實價登錄」民國 100 年 8 月至 103 年 8 月內政部不動產交易實價登錄之資料，選取住宅大樓類型之交易資料進行研究分析。研究模型分別為半對數，以住宅成交價為依變數，自變數分為房屋基本屬性(臨路寬、移轉面積、屋齡、房廳衛數、總樓層數、所在樓層數等)，鄰里屬性(鄰近公園、鄰近學校、鄰近購物中心、鄰近百貨公司)與混合使用屬性等三大類。混合使用變數為本研究之焦點，在空間比例為同棟混合使用比例與相鄰混合使用比例；商業設施的組合為商業設施機能度；商業設施類別分別是：基本消費、普通消費、娛樂消費、專業服務和形象消費等五類，其他為土地使用變數。本研究成果發現，在混合比例方面，相鄰混合比例最為顯著，其混合比例若越高，房價越上漲；商業設施類別則是以娛樂消費和專業服務兩個變數對房價有正向顯著關係的影響，可以表示住宅大樓的居民並不排斥此類商業，所以此行業組合有助於房價上漲；其他變數則無顯著效果。. 關鍵詞：住宅大樓、住商混合、房價、特徵價格。. II.

(5) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. Absrtact The objective of this research is set to explore the impact of mixed land use on housing price. Mixed focuses on the influence of the compatibility of commercial facilities and the minimum acceptable level of households, in the past . But rarely investigate the effect on prices through commercial strength . However, with the general public's point of view, People would consider the choice of residence life to improve performance, but is reluctant to be too close to the living environment of commercial facilities, and fearing damage to the living environment of business activity. This study was allowed in residential buildings under commercial use and analytical mix whether the impact house prices. To explore ways to use from the space scale and kinds of commercial facilities. Empirical analysis of namely, same-building, neighboring-blocks and CBD ratio. The research hypotheses are twofold: first, the impact of intensity of mixed land use on housing prices in general; second, the impact of different combinations of commercial facilities at various spatial scales. A Case Study of Residential Building in Aozihdi , Kaohsiung City. sample data mining〝Actual Price Registry Scheme〞 from 2011 to 2014 half of transaction information, select buildings kinds of types transaction data analysis. Research models is quantile regression model to residential transaction price dependent variables, independent variables divided into general variables (Pro lane, transfer area, housing construction, housing age squared, number of rooms hall guard, where the floor and the total number of floors, etc.)；Neighborhood variables (parks, schools, shopping center, department stores) and Mixed Use three of kinds variables , ect. This research focus on the mixed use variables is same-building and neighboring-blocks in the space ratio. A combination of commercial facilities for the performance of commercial facilities; commercial facilities category are basic consumption, the ordinary consumer entertainment consumer, professional services and image consumption five other land use variables. The research found that mixing ratio of the neighboring-blocks most significant in terms of the mixing ratio. If the mixing ratio is higher, the rise in housing prices; Business facilities category is based on the entertainment consumer and professional service two variables have significant positive impact on the relationship between prices. Residential buildings can be expressed does not exclude such a business, so this combination helps industry prices rose; there was no significant effect of other variables. keywords: Residential Building、Mixed use、Housing price、Hedonic price model III.

(6) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. 目錄誌謝............................................................... I 摘要............................................................... II Absrtact ........................................................... III 圖目錄………………………………………………………………………………. V 表目錄………………………………………………………………………………. V 第一章、緒論........................................................ 1 第一節、研究動機................................................................................................ 1 第二節、研究目的................................................................................................ 2 第三節、研究內容................................................................................................ 3 第四節、研究範圍................................................................................................ 5 第五節、研究方法與流程.................................................................................... 7 第二章、理論基礎與文獻回顧......................................... 10 第一節、房地產價格理論.................................................................................. 10 第二節、商業空間結構理論.............................................................................. 12 第三節、土地混合使用相關探討...................................................................... 15 第四節、住商混合對房價影響之相關文獻...................................................... 19 第五節、影響房地產價格因素相關文獻.......................................................... 20 第六節、文獻評述與研究假說建立………………………………………….22 第三章、研究設計................................................... 23 第一節特徵價格模型........................................................................................ 23 第四章、高雄市凹子底現況探討與分析................................. 25 第一節、基本介紹.............................................................................................. 25 第二節、不動產市場分析.................................................................................. 27 第五章、實證分析................................................... 31 第一節、資料說明與變數選取.......................................................................... 31 第二節、樣本統計描述...................................................................................... 41 第三節、實證分析與討論.................................................................................. 43 第六章、結論與建議................................................. 50 第一節、結論...................................................................................................... 51 第二節、建議...................................................................................................... 53 參考文獻........................................................... 54 附錄一商業設施調查表............................................... 60. IV.

(7) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. 圖目錄圖 1-1 高雄市研究範圍位置圖 ......................................... 6 圖 1-2 研究流程圖 ................................................... 9 圖 2-1 商店類別與地租關係 .......................................... 12 圖 4-1 高雄市凹子底範圍圖 .......................................... 26 圖 4-2 高雄市凹子底新建案推出戶數量 ................................ 27 圖 4-3 不動產類型交易筆數 .......................................... 28 圖 4-4 高雄市左營區成屋單位成交價之比例圖 .......................... 29 圖 4-5 高雄市鼓山區成屋單位成交價之比例圖 .......................... 29 圖 5-2 商業設施各項分類比例 ........................................ 33. 表目錄表 1-1 商業設施基準與評分表.......................................... 4 表 2-1 商業設施類型與評分 .......................................... 13 表 2-2 特徵價格模型影響房價因素相關研究綜理表 ...................... 21 表 4-1 高雄市凹子底 2009-2013 年住宅成屋成交狀況分析表............... 30 表 5-1 操作型定義表................................................. 40 表 5-2 全體樣本敘述性統計表......................................... 42 表 5-3 虛擬變數樣本敘述性統計表..................................... 42 表 5-4 住宅大樓樣本半對數迴歸分析模型............................... 45 表 5-5 住宅大樓樣本逆半對數迴歸分析模型............................. 46 表 5-6 住宅大樓樣本雙對數迴歸分析模型............................... 47. V.

(8) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. 第一章、緒論第一節、研究動機目前國內住商混合使用早已是普遍情況，對於民眾而言，住宅區所追求的是寧適性的生活；而商業活動1則是以人潮與錢潮的方向聚集，因此兩者所追求的目的是互相違背的。然而，住商混合使用型態將住宅與商業活動的距離縮短，更容易滿足民眾生活需求，同時提升公共運輸系統的功能，連帶也影響地方的生活便利性、可及性和居住性，所以柳環瑜(2012)認為達到相當規模的商業密度時，可能有助於地區房價的成長，但若商業密度超過地區之容受力，則導致生活環境品質降低，將會產生反效果，進而降低房價的水準。另外，Jane Jacobs(1961) 則認為住商混合使用裡商業強度過強的環境可能產生安寧上的危害，而商業強度過低的環境則容易造成生活的不便。然而，目前混合使用對房價影響的文獻仍然有限，也鮮少探討住商混合中商業設施的組合使用以及混合使用程度的對房價之影響是否具有差異，是以引發本文研究之動機。過去住商混合相關文獻中，賴春綢(1990)指出雖然國內住商混合研究已發現有超過兩成的居民對於多種商業使用表示不滿意，且在混合使用的方式上，黃健二(1991)研究發現居民對於非同棟建物的混合使用接受度高於自身同棟建築物的混合使用。由此可知，民眾選擇居住地點會考量到完善的生活機能，較有意願選擇多樣性的商業型態，且偏好離商業設施近一點的居住環境，減少移動成本，滿足隨手可得的生活資源；但是居民很矛盾又不願意讓商業設施太靠近居住環境，深怕商業活動破壞居住環境。對民眾而言，生活機能往往是購屋考量的原因之一，住宅與商業的混合程度、商業設施的組合種類與房價的關連性都有待深入探討。本研究以高雄市凹子底地區住宅大樓為研究主體，將住商混合程度以“建物” 作為分析單元，考量不同的混合程度對房價之影響，將混合使用方式歸類成垂直的同棟混合與水平面的相鄰混合；商業設施則是調查實際使用情況加以分析。研 1. 曾凡玲(2003)定義之商業活動，認為商業活動除了商品的交易外，尚應包括資本的交易（如銀行、有價證劵業、信託業及金融業等）與營務的交易（或稱為服務活動）。 1.

(9) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. 究樣本擷取內政部不動產「實價登錄」2011 年 8 月至 2014 年 8 月高雄市左營區與鼓山區住宅大樓房屋成交之資料，並透過特徵價格法與 Box-Cox 轉換函數釐清住商混合與房價之關係。. 第二節、研究目的住宅與商業活動混合是台灣土地的使用特色，常會因聚集經濟而出現繁榮的商業活動，其周邊之住宅更是對商業的高可及性與便利性有高度的依賴性，但是住宅追求寧適性的生活，商業活動則是以吸引人潮聚集為主，雖然兩者之間有互助的效益，亦有互相矛盾的地方；既然住宅大樓依法規定可以做商業使用，且足夠的商業機能也會使得房價提升；但是不同的商業強度和混合使用程度是否對房價具有差異則成為本研究之重點。綜合上所述，本研究探討住宅與商業的混合程度、商業設施的組合種類與房價之間的關連性，研究目的如下： (一)、探討住商混合比例對房價的影響。本研究以建物作為分析單位，將混合方式分成「同棟混合」與「相鄰混合」，以實證研究得知何種混合比例對房價的影響。 (二)、探討住商混合中哪種商業設施的組合對房價影響最為顯著。本研究蒐集住宅大樓中商業設施實際的使用情況，依據商業性質予以分成五大類，經實證研究分析何種商業類型對房價之影響最高。. 2.

(10) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. 第三節、研究內容本研究針對住宅與商業活動混合使用有助於房價提升，亦有可能使房價下跌，商業使用規模對於房價有正負兩面影響，探討不同的商業強度和混合使用程度對房價如何之影響？商業設施按「中華民國行業標準分類2」之服務業為基準，將現行調查商業設施使用情況分類成基本消費、普通消費、娛樂消費、形象消費以及專業服務等五類商業設施，並將給予評點與分類基準；其次，以特徵價格模型為理論基礎，利用多元迴歸分析法建立迴歸、半對數、逆半對數以及雙對數模型藉以解住商混合比例與商業設施的組合對房價之影響程度差異。依據陳坤宏 (1995)、張國楨、彭佳姿 (1999)、梁炳琨(1999)、黃名義(1995)等之研究，將商業設施種類分成五種類型，每種商業設施會依照行業的特性，會有不同的服務範圍與消費對象，且每個行業業種皆為獨立個體互不干涉，詳細商業行業種類詳見(附錄一)，其定義如下表(表 1-1)說明：. 2. 本研究參照「中華民國行業分類」包含批發及零售業、住宿及餐飲業、運輸、倉儲及通信業、金融及保險業、不動產及租賃業、專業科學及技術服務業、醫療保健業、文化、運動及休閒服務業及其他服務業九類。 3.

(11) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. 表 1-1 商業設施基準與評分表類別基本. 分類基準內容評分係以居民日常生活必要所需的商業和服務業，鄰近居民生活周 1. 消費. 遭，服務範圍較小且開設店面類型與地點最多，服務的對象可能是一條街或是幾棟大樓的住戶，例如：小吃、早餐、自助餐、便利商店、雜貨店、藥房等類型的商業。. 普通. 係以中低價位，貼近一般民眾普遍生活所需的用品，並無品牌 2. 消費. 代言或是較無稀有性的商品，消費頻率較基本消費少，並非每天必須消費之商品服務卻是生活中不可或缺的商業種類，例如：女裝、鞋店、速食店、美容美髮等類型的商業。. 娛樂. 以提供休閒以及教育的商業設施，因住宅大樓裡商業面積有. 消費. 限，商業的類型主要係以小型書局或是補習、安親班等居多，消費價位上較為普通，消費頻率較少。. 專業. 係以提供各項專業服務，消費價格依照各項專業服務所需金額 4. 服務. 收費，主要係以醫療類相關診所以及房屋仲介類型居多，服務範圍擴大且店面數量少。. 形象. 係以較高的消費價位，消費頻率少，並非生活時常所需，並有 5. 消費. 較有名的品牌、特定銷售管道，吸引較多人潮，服務範圍擴大且店面數量少，服務的對象並非只限當地鄰里居民，例如：精品店、首飾珠寶、皮件、護膚等商業類型。. 4. 3.

(12) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. 第四節、研究範圍一、時間範圍以高雄市凹子底地區 2011 年 8 月至 2014 年 8 月住宅大樓類型實價登錄之價格資料作為分析樣本，其資料包括物件位置(地址)、建坪(坪)、格局(房、廳、衛)、所在樓層/總樓層數、屋齡、成交物件類別、成交價等做為影響房價之一般變數，本研究在資料樣本選取排除總交易價格附有車庫或是停車位之價格，避免影響房地產價格之間的差異。另外，「實價登錄3」之資料無法確切提供地址，因此透過高雄市建築物使用執照查詢系統，依實價登錄之資料所提供「建物總樓層數」、「建物地段」與「使用執照核發日期」對應到使用執照查詢系統比對資料，得到建築物實際門牌號碼、總樓地板面積以及商業使用面積，後續進行現地商業使用情況資料收集，做為實證分析對象，探討各種商業設施類別對房價影響之結果。二、空間範圍本研究範圍為高雄市凹子底地區，行政劃分隸屬左營區、鼓山區及三民區，共計 18 個里，調查對象為 26 棟住宅大樓、38 種不同商業設施、90 家商業店面，以住宅大樓類型作為本研究對象，總樣本數為 123 筆住宅大樓類型之交易價格，如圖 1-1 所示。. 3. 內政部地政司，實價登錄制度施行因個資法為由以區段化、去識別化方式對外提供查詢，自 103 年 4 月 1 日起查詢案件的區段化區間由門牌號碼 50 號改為 30 號。 5.

(13) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. ● 高雄市住宅大樓位置. 圖 1-1 高雄市研究範圍位置圖. 資料來源：高雄市都發展局都市計畫整合平台，本研究修改。. 6.

(14) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. 第五節、研究方法與流程本研究主要將住宅大樓價格與商業設施混合使用兩者間之關連做一個鏈結，分析出住商混合與房地產價格之間係為正向亦或是負向關係。本研究針對住宅與商業活動混合使用有助於房價提升，亦有可能使房價下跌，商業使用規模對於房價有正負兩面影響，探討不同的商業強度和混合使用程度對房價如何之影響？實證分析方面採用特徵價格理論(hedonic price theory)來建構房價與各變數之最佳模式，並檢視各影響變數對於房價影響之顯著程度，透過實證分析反映出的訊息做總體性的討論並歸納結論，最後則是對後續研究者提出建議，詳細的研究方法與分析流程敘述如下: 一、研究方法 (一)、文獻整理本研究首先藉由相關文獻的蒐集，整理國內與國外探討房價，商業空間結構，以及住商混合之文獻進行評論分析。參考文獻又可以分為影響房地產價格因素之文獻、商業設施種類與機能度文獻、研究分析方法應用之文獻，以及住商混合對房價之文獻等四部分。 (二)、資料蒐集與彙整以高雄市凹子底地區 2011 年 8 月至 2014 年 8 月住宅大樓類型實價登錄之價格資料作為分析樣本，並將範圍縮小為高雄市凹子底地區之住宅大樓交易案件，以進行後續與住商混合兩者相關性的研究分析，作為本研究之主軸。 (三)、敘述性統計分析敘述性統計是用來分析變數的標準偏差、中央傾向、分佈的大小、峰態、自變數和應變數的標準差，主要功能是用來檢視資料，此為任何統計分析之前必須要作的事，目的是為了確保資料分析結果的正確性。本研究敘述性統計探討各變數之次數分配或是百分比等相關分析，以了解這些資料的特性並呈現分布情況。. 7.

(15) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. (四)、特徵價格理論(hedonic price theory) Lancaster(1965)認為消費者購買商品來源於對商品特徵所產生的需求， Rosen(1974)依其理論進而提出特徵價格理論(hedonic price theory)，認為產品是由許多特徵所組成，其價格也應由各特徵的價格所決定。在特徵價格方程式運用上，是以價格為依變數，產品的各種特徵當成自變數，利用商品特徵對價格進行迴歸，即可求得特徵之隱含價格。二、研究流程本研究的架構可以分為三大部分，第一部份為相關文獻整理，包括房價、商業空間結構，以及住商混合三方面進行文獻回顧與歸納；第二部份為研究設計與實證分析，建立研究假說再進行實證模型的研擬，並對研究所選取的樣本資料進行敘述統計分析，以及篩選異常樣本，以確保整體研究樣本的正確性與完整性；其次，再建構出房價與住商混合之特徵價格模型作為實證模型；第三部份則是提出結論與建議，即住商混合對房價之影響是否有顯著影響﹖對於商業設施種類房價是否有顯著影響﹖在來則是詳述本研究著手進行時所遭受之限制，並提出建議，以供後續相關研究人員之參考。研究流程圖如下(圖 1-2):. 8.

(16) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. 研究動機與目的. 研究範圍與內容. 相關理論與文獻回顧. 房地產價格理論. 商業空間結構理論. 影響房地產價格因素. 土地混合使用相關文獻探討. 房價模型建立. 高雄市凹子底現況探討與分析. 模型驗證與分析. 研究結論與建議. 圖 1-2 研究流程圖 9.

(17) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. 第二章、理論基礎與文獻回顧本章主要是針對房地產特性、房地產價格理論及其形成、影響房地產之價格因素，以及住商混合定義與混合使用影響力國內外文獻進行蒐集，並彙整影響房地產價格變數為何？以便後續研究選取。另外，研析商店設立與聚集之理論架構，從商業活動之定義、商店位置選擇及空間結構理論進行商業設施種類分類，釐清住商混合中商業的使用對房價之影響，如此在變數選取和實證結論分析方能言而有據。茲就房地產特性、房地產價格形成理論及其影響因素，以及商業設施空間結構空間對房價之影響等相關文獻說明如下：. 第一節、房地產價格理論一、特徵價格理論本節參考 Alonso（1964）、Rosen（1974）、王潔敏(2008)對於特徵價格法的說明，整理如下：傳統消費者需求理論認為，消費者獲得來自商品消費最大效用滿足，決定了該商品的價格與數量之關係，而消費者對單一商品的效用，則是來自於商品本身。此種論述係假設商品品質是均一的，且其所生之效用有連續性的基礎下，所建立的消費者需求理論。然而，同質性商品也有可能因品牌、包裝、產地等，使消費者產生特殊的偏好而出現異質性。所以，近代經濟學的消費者需求理論認為，商品係多種特徵屬性的組合，這些屬性組合乃是決定影響該商品需求價格的重要因素。其後，Rosen(1974)又將 Lancaster(1966)等人的特徵消費理論，與 Alonso(1964)的競價(bit price)及競租(bit rent)理論的概念結合，擴充到異質性產品上，建立了均衡的市場供需模型，成為後來建構完整供需理論架構的特徵價格法。依據 Rosen(1974)所建立的理論架構，特徵價格法必須要透過二階段的處理方式才算完備。第一階段係在消費者效用最大化及生產者利潤最大化的假設下，利用差異性財貨的市場價格，建立其特徵價格函數，並估計其所隱含的各 10.

(18) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. 種「屬性（attributes）」的邊際價格；第二階段再結合消費者之個別屬性，利用第一階段所求算出的隱含邊際價格來估計各屬性的供需函數。特徵價格理論具有下列五項基本假設： (一)、市場為完全競爭市場，消費者與生產者均為價格的接受者（Price Taker）。即買賣雙方均無法以個人力量影響市場的均衡價格。 (二)、財貨價格是由其所隱含的屬性組合（Attributes）所決定，而各項屬性均能量化。 (三)、消費者與生產者皆以最大化原則（即消費者效用最大化，生產者利潤最大化）來決定消費與生產的數量。 (四)、市場上存有大量的差異性財貨，故消費與生產可有不同之連續組合。但屬性的組合是無法分離的，任何一位消費者或生產者均不能改變現有財貨之屬性。 (五)、假設二手市場不存在，可省卻折舊、估價等複雜問題。二、小結由於房地產市場並非完全競爭市場，且商品異質性高，而且除了基本房屋屬性之外，還有受到鄰里屬性、財務因素、外在環境因素等特性之影響，故國內房地產價格研究仍多以特徵價格理論為研究方法。. 11.

(19) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. 第二節、商業空間結構理論一、競價地租理論(Bid Price Rent Seeking Theory) Alonso(1964)與 Scott(1976)提出競價地租理論，以競標地租之觀點說明不同商業空間結構之區域分佈。由競價地租理論可知，中心商業區的主要街道應會有業種聚集的現象。因為在高地價路段，僅有少部分業種能支付高額租金，因此會產生排擠效應，而形成部分業種在特定路段或區塊的現象。此外，某些路段或商業區塊因為特定業種聚集，產生強大集客力，大幅提高該類業種的獲利能力，進而產生排擠效應，使特定的某些業種能更進一步地形成聚集現象。黃幹忠、葉光毅(2001)應用該理論比較各類商店之可及性的需求程度，說明不同商店的分佈區位，進而提出假設：(詳見圖 2-1) (一)、在同一個距離下，各方向的可及性相同。 (二)、每一家商店有充分的情報作理性選擇。 (三)、沒有特殊社會習俗與法令之限制。. 女性服裝珠寶. 圖 2-1 商店類別與地租關係趙達文(1996)認為土地使用競爭，係經由價格決定，最有利潤的使用，而價高者得。韓乾(2004)則認為土地使用型態往往反映市場不同的區位，運輸成本便成為關鍵，所以競租情況之下，付租能力的高低，就成為不同不動產佔有空間特定區位使用之關鍵因素。本研究中商業設施係因土地使用分區管制商業使用強度與類型，但是商業設置位置多半還是以租金高低而決定，因此僅有部分業種能支 12.

(20) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. 付高額租金，所以商業設施設置的種類是否會影響房價之水準，仍待後續進行實證分析。三、商業機能度（C.B.D ratio）日本學者澤田清氏針對東方商業空間採都市商業機能度（C.B.D ratio）作為指標，對不同的商業設施給予評定不同等級。其觀點認為，提供高級選購品的服務業設施，屬於商業空間中機能最高者，該類型商業設施所提供的商品具多樣性與精緻性，因而能吸引廣大地區的消費者與服務廣大區域；相對的，提供日常用品的服務業設施，僅能供應日常所需用品，設施數量極多，遍佈各地，共服務範圍小，商業機能也最低。綜觀上述，澤氏認為各類型商業設施間，可以劃分為若干等級，而給予不同權重評分比較，以界定出各商業核心區間的強度，本研究參考黃名義(1995)所提出之商業設施類型評分。如表 2-1 表 2-1 商業設施類型與評分商業評分. 行業類型. 1. 基本消費. 2. 普通消費. 3. 娛樂消費. 4. 專業服務. 5. 形象消費. 資料來源：本研究整理將評分標準代入都市商業機能度(C.B.D. ratio)公式加以計算分析，機算公. 式如下： ………………………………（1） Bi：i 商業設施類型所占百分比 Wi：i 商業設施類型評分計算的值越高代表該地區的商業機能強度越強。. 13.

(21) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. 四、小結由上述文獻得知，商業空間結構會因為租金價格的高低而坐落在不同的位置，所以業種會依照負擔的租金選擇區位，而部分業種在特定路段或區塊會有聚集的現象；另外，過去學者就針對不同的商業設施給予評定不同等級，認為商業機能度越強，則提供的商品越具多樣性與精緻性，因而能吸引廣大地區的消費者與服務廣大區域，本研究調查樣本計有 26 棟住宅大樓，由於行業業種會依照負擔的租金選擇區位，透過實際調查蒐集大樓底下的商業活動以後，按照行業性質分類為五種不同商業強度類型，而商業機能度則是衡量商業設施組合後使用強度的一種概念，認為商業機能強度愈強則能提供的商品越多樣且精緻，致使吸引更多的消費者，對於住宅社區追求的寧適性是背道而馳的，間接破壞住宅社區生活品質，則會使得房價下跌；然而，商業機能強度剛好符合住宅社區的需求，則有助於房價上漲。. 14.

(22) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. 第三節、土地混合使用相關探討一、混合使用的背景 (一)、國外土地混合使用發展背景自 1960 年起，在美國各地的分區條例就將就業、購物、服務與住宅隔離，因此住宅區距離工作和服務很遠的區域。後來在 1980 年發展分區會議上，一群土地使用專家一起努力研討，綜合美國房屋與都市發展部門和美國都市土地協會 (ULI)之意見，最後發表出有關土地混合使用之定義與方向。而在英國的計畫政策中指出，1.混合使用可藉由提供民眾較相近的活動需求，來降低旅次的需求； 2.推廣混合使用可以促使都市發展多樣化，以及增加都市活力。近期，此混合使用的正面影響逐漸受到更多的重視，研究著重於混合使用提高社區的活動便利性或可及性，營造有利大眾運輸發展與步行的建成環境，間接地促成大眾運輸使用率提高，進而減少交通所引起的能源消耗、空氣與噪音污染 (Frank and Pivo, 1994;Ewing.and Deanna, and Li. 1996; Cervero and Kockelman,1997;曾慧真， 1999)，促進社會互動機會（Grant，2002）。 (二)、國內土地混合使用發展背景早期台灣土地使用分區並無分區使用規定，許多土地使用類別早已存在，加上分區管制實施後並未嚴謹的將不同使用細緻的劃分，在部分分區內已允許某些程度的混合使用(如街屋延伸的店鋪)。過去因分區實際混合使用狀況時有不合規定的使用情況產生，因此許多研究著重在減少土地使用間不相容性的影響賴彥伶 (2006)，莊琮博(2001)指出居民對於混和使用環境滿意度調查的意願，間接影響居住地區之選擇；其次，若干研究探討土地混合使用對於交通行為（如旅運需求、停車需求）的影響(林楨家、蕭博正，2006；陳昌顯，1994)。近期有較少研究針對以空間尺度分類的混合使用探討房價影響(蔡育新、王大立、劉小蘭，2011；柳環瑜，2012)。. 15.

(23) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. 綜合而言，國內外研究土地混合使用的方式與問題的產生是不相同的，過去國外研究較為著重人與生活需要活動之間的距離，在生活中如何提高可及性與便利性，配合大眾運輸與步行的的方式來滿足需求，並土地混合使用可以讓都市機能發展多樣化以及增加都市活力；反觀國內則是因為地狹人稠，土地利用有限，在未推行分區使用管制規定時，已有部分商業活動融入居民生活中，雖然土地混合使用早已屢見不鮮，但時有不合規定的使用已經影響居民的生活品質，所以過去過內研究著重減少土地使用間不相容性與環境品質滿意度。二、混合使用定義相關文獻過去相關研究學者對於混合使用的定義，會因為混合使用方式的不同而給予不同的定義，因此並無較一致的定義。經文獻彙整後可以歸列出過去學者對於混合使用的定義，大致可分為四個面向。 1﹒以土地混合使用的定義 Burton.（2002）認為混合使用提供多樣性設施與服務，可便利於使用各項生活設施與提升生活機能，並兼顧居住與就業。陳亮全(1989)則認為所謂混合使用可視為不同使用單元相互鄰接的狀況。 2﹒以空間上混合使用的定義 Jacobs(1961) 主要的混合使用，應該是著重在居住、工作及服務的功能上，讓多數人在此區域移動。 3﹒以混合使用的相容性定義 Nijkampand Rodenburg.and Vreeker. (2003)認為土地混合使用是依據不同使用卻能產生交互作用與聚集作用的影響。許戎聰(2000)將不同使用性質之活動用途，容納在一定的範圍內，其使用性質必須考量彼此的相容性，以達到都市機能互不干擾。陳俞翔(2013)要考慮地區環境容受力混合使用強度、密度、區位與公共設施服務水準，才是好的混合使用方式。. 16.

(24) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. 4﹒時間尺度的定義 Hoppenbrouwer and Louw(2005)、許智宏(2006)皆認為除了功能與空間尺度之外，混合使用可以分時段使用。因此，商業的使用會隨著時間的改變而作不同的使用，如白天與晚上在同一個地區做不同的使用。綜合上述文獻之觀點，過去學者將土地混合使用之定義從水平面的混合影響，發展至垂直面的混合影響，而土地的混合隨著時代的演進發展出更多形式的混合方式，因此本研究將在下一段文獻彙整出土地混合使用的操作型定義。三、土地混合使用指標土地混合指標主要功能是為了衡量混合使用之強度，過去研究在分析混合使用時多以熵指標(Entropy)做為檢驗指標(Cervero,1997、蕭博正，2003、Song andKnaap,2004、蔡育新、王大立、劉小蘭 2011)。另外，土地混合使用指標則是以與其他生活所需活動之間的距離而訂定，如公園、學校、商業活動、工業等最近距離來衡量混合使用程度（Cervero and Kockelman,1997）。其他土地混合使用指標變數包括：herfindahl-hirschman index(HHI 值)(Song,2005)、住工均衡指數(Cervero and Duncan，2004)、某一空間範圍內住宅與非住宅混合使用程度，以及與不同空間比例土地混合之變數(賴彥伶，2003、楊珮欣，2008、柳環瑜，2012)。 1﹒熵值(Entropy)：過去最多研究學者引用作為住商混合指標。. 面積比例；k=土地類別。熵值越低，土地使用同質性高，反之值越高，則土地使用呈現多樣性。 2﹒HHI 值：係以測量其他生活所需活動之間距離的指標。 HHI(K) 其中，值介於 1/k 至 1 之間，值為 1 時為僅有單一土地使用。. 17.

(25) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. 3﹒住工均衡指數：係用來衡量住宅與工作之間的混合使用程度，評估一地區內受雇居民與工作機會的比例。. 其中，. ：五英里半徑範圍受雇居民之比例。：五英里半徑範圍工作量之比例。. 4﹒空間尺度混合指標：將不同空間比例的混合使用分為三種類別，分別為同棟混合、同一街廓混合、對面街廓混合，以不同空間尺度來衡量住家與其他鄰近商業活動、公寓、機關場所、工業、公園之土地混合使用程度。. 同棟混合：. 同棟建物中個別住、商、工樓地板面積. 同街廓混合：. 相鄰街廓：. 同棟建物總樓地板面積. 同街廓建物中個別住、商、工樓地板面積同街廓建物總樓地板面積. 相鄰街廓建物中個別住、商、工樓地板面積相鄰街廓建物總樓地板面積. 四、小結由上述文獻得知過去學者多半使用熵值(Entropy)作為衡量指標，主要探討大範圍面積的住商混合使用情況，而本研究對象僅聚焦於商業使用與住宅大樓的混合，設定其他類型土地使用為虛擬變數，建築物以「棟」為單位，在不同空間比例的混合使用方式分為兩類，其一是混棟混合作為立體式混合使用；其二則是相鄰棟混合作為水平面混合使用，為本研究分析住商混合使用程度之指標。. 18.

(26) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. 第四節、住商混合對房價影響之相關文獻住商混合使用對房價的影響，當商業密集度出現相當規模的商業密度時，因為具備優良的區位與高獲利性的條件，價格理論上應該最高。根據過去研究顯示， GeogheganandWainger.and Bockstael.(1997)研究結果顯示，在市中心地區，商業規模與住宅的混合使用會使得房價提高，可能是市中心的居民偏好高可及性的環境；然而，對於偏好住宅寧適性的郊區居民，混合使用反而會造成房價的下跌。另外，Song and Knaap(2004)的研究指出，大規模、高密度商業活動會造成房價下跌，但是與住宅兼容的小規模商業活動，如文教、健康、生活零售等服務則會使得房價上升，可能是對於生活所需可以立即滿足，而對房價有立即正面影響。其次，在空間混合尺度下，蔡育新、王大立、劉小蘭(2011)指出同棟建物內混合與同街廓內的混合，皆降低住宅單價；此現象可能反映出，街廓空間尺度層級以下的混合使用，造成住戶生活環境品質的降低，高於日常生活活動可及性提高的效益；從數量面向而言，與住宅相容的日常生活活動土地使用種類越多，住宅單價越高。因此，混合使用政策應可考慮以跨街廓的混合型態為主，減少同街廓與同棟混合。另外，柳環瑜(2012)在台中市西屯區實證亦得到以相鄰街廓對於房價正向影響較優，是三種空間尺度中最理想的住商混合型態。商業設施對住商混合之影響，在混合使用情況下，居民偏好高可及性的環境， Cao and Cory(1981)認為高度商業比例與住宅混合使用，將影響住宅寧適性的結果，會使得房價有下降的情形。Hans and Rouwendal. (2012)針對住宅與商業用途和就業做半對數迴歸分析，實證得出在公寓類型住宅的民眾願意多支付 2.5％的價格，住進住商混合的社區。綜合上述顯示，認為既然住宅大樓依法規定可以做商業使用，且足夠的商業機能將會使房價提升；但是不同的商業強度和混合使用方式是否具有差異之影響？過去研究結果顯示住商混合會使居民對商業的可及性增加，若有密度不高且多樣性的商業使用，可能對房價即有正面影響；而空間尺度的混合使用下，當商業距. 19.

(27) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. 離住宅愈近，則房價愈可能下跌，因此必須保持一定的距離。. 第五節、影響房地產價格因素相關文獻國內房地產價格研究多以特徵價格理論為研究方法，房地產價格之影響因素分析，是長期以來都是特徵價格相關研究重要課題之一。為瞭解影響房地產價格之各方面要素，本研究將先前相關文獻所選取之重要房屋屬性變數以參考文獻方式舉例說明，詳見如下(表 2-2)。住宅面積大小象徵建築成本高低，Maurer, Martin and Steffen, (2004)、彭宴伶 (2005)、邱鼎峰(2008)等研究均指出住宅面積為顯著影響房價之因素；林祖嘉 (1990)、Arimah(1992)等研究指出房間數、廚房數、衛浴數對房價有顯著之影響；林國民(1996)、劉嘉瑩(2002)、陳慧潔(2007)等實證住宅所在樓層與總樓層數不同，其對通風、採光、避難、逃生等效用對該各樓層別之房價均有顯著影響；其次屋齡也是影響住宅價格的重要因素，其表示使用年限與折舊程度，以往文獻如翁淑貞(1992)、Glasock et al.(2000)、Chang-Hee et al.(2003)、李怡婷(2005) 等人研究均指出，屋齡越高房價越低，該變數對房價有負相關之影響；臨街道路寬，表示道路越寬其交通便利性愈好，有正面性帶動房價之上漲，張梅英(1992)、蔡仲苓(2008)、何政憲(2011)等人之研究證實面臨道路寬為影響房價之因素。整體而言，影響房價主要因素為屋齡與面積。就環境設施對不動產價格影響方面，主要係以交通與特定區位為主要影響之因素，如捷運、火車站、公園、學校等變數， (王俊仁，2008、Cevero and Duncan， 2001、林禎家、黃志豪，2003)指出交通系統與捷運在營運前後會對房價產生不同的影響；彭宴玲(2005)研究綠地對房價之影響，指出半徑五百公尺範圍內之綠覆面積每增加 1 公頃，房價約上漲 23080 元，各行政區域綠覆面積每增加 1％，房價增加 80.78 萬元；陳章瑞、宋維真(2007)指出離最近公園 500 公尺內，有助於提高房價水準，顯示都市綠地對鄰里環境品質與房價有正面的效益；其次各種學區房價探討，林素菁(2004)認為明星國中學區比明星國小學區邊際價格高，邱. 20.

(28) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. 豐鼎(2008)從上研究實證數據顯示，明星學區的周圍房地產價格高於非明星學區之房地產。楊宗憲、蘇幸慧(2011)研究發現距離百貨公司和大型體育場館距離每增加 100 公尺，房價平均減少 0.24％及 0.12％；蔡育新、王大立、劉小蘭(2011) 實證商業數量面向而言，與住宅相容的日常生活活動土地使用種類越多，住宅單價越高。表 2-2 特徵價格模型影響房價因素相關研究綜理表特徵屬性. 選取變數. 作者與研究年期. 屋齡. 翁淑貞(1992)、Glasock et al.(2000)、Chang-Hee et al.(2003)、李怡婷(2005). 所在樓層高/總樓層數房屋基本屬性. 林國民(1996)、劉嘉瑩 (2002)、陳慧潔(2007). 建物總面積. Raimond Maurer(2004)、彭宴伶(2005)、邱鼎峰(2008). 房、廳、衛數. 林祖嘉(1990)、Arimah(1992) 張梅英(1992)、蔡仲苓. 面臨道路寬度. (2008)、何政憲(2011) 王俊仁（2008）、Cevero and. 離捷運距離. Duncan(2001)、林禎家、黃志豪(2003). 鄰里屬性. 彭宴玲(2005). 離公園距離. 陳章瑞、宋維真(2007). 離學校距離. 林素菁(2004)、邱豐鼎(2008). 離購物中心、百貨公司距離楊宗憲、蘇幸慧(2011) 住商混合屬性. 混合使用比例. 蔡育新、王大立、劉小蘭(2011). 資料來源：本研究部分彙整參考鐘菡蓉(2013). 21.

(29) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. 第六節、文獻評述與研究假說建立住商混合的現象，達成了居民生活更具便利性及可居性的理想，住宅區對於自身或鄰近地區之住商混合型態，皆可能因商業可及性的增加、生活機能與便利性提升，對其房地產價格而言，確實具有影響力。國內過去在土地混合使用之相關研究上多聚焦於土地使用間的相容性影響，與住戶的最低可接受程度等，並對土地使用種類、最小空間尺度、混合比例等提出政策建議，鮮少篇幅提出對於住商各種混合方式對房價之影響結果，本研究以住宅大樓成交價格為依變數，探討住商混合對房價之影響其之間相關關係，本研究提出以下兩假設：。假設一: 綜合上述，過去研究結果顯示住商混合使得居民對商業之可及性增加，若有密度不高且多樣性的商業使用，可能房價即有正面影響，如提升活動的可及性縮短時間成本、提升生活便利性滿足生活需求；但是負面的影響，如氣味、人群吵雜、隨意亂停車等。假設忽略負面的影響，即住商混合的生活環境會隨著可及性增加而有助於住宅效益，因此本研究以同棟與相鄰棟兩種空間混合尺度比例，其混合比例越高，代表商業使用面積越大可及性增加，對房價的純效益越高，使得住宅價格上漲。假設二: 根據上述相關文獻描述，商業設施的特性會依照競價地租理論以及現行土地使用管制的方式選擇區位，因商業種類多樣而難以界定，就商業活動使用種類對居民而言，商業強度越強，雖然減少移動時間的成本，但是對於生活環境品質可能會間接被破壞，造成房價下跌，因此何種商業設施組合在一起的效果是對房價為最佳適合?又建議何種商業設施組合對居民來說是不適合放在一起?本研究將針對商業設施分成五大類，並驗證其商業設施組合對房之影響。. 22.

(30) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. 第三章、研究設計第一節特徵價格模型一、特徵價格法模型建立房屋是一種典型的差異性財貨，消費者購買房屋時，其實是透過房屋所隱含的一組特徵屬性來滿足其慾望，包含房屋基本屬性、鄰里屬性及環境屬性等。依據 Rosen(1974)理論，購屋者透過住宅特徵達到效用上滿足，其消費者行為可以數學表示為：. MaxU=U(X,H, ,. ,...... ) ,.... .....................................................{1}. 其中 H 代表住宅大小，X 為住宅以外的組合性商品，以及. 分別指組合性商品. 和住宅的單位價格，為該住宅的屬性，利用 Largrange 函數可表示為： {2} 由第一階條件得到. 將上式整理，我們可以得知各項屬性對住宅價格的偏微分，及邊際願付價格 {4} 其中為單位效用的貨幣價值，. 為各屬性的邊際效用，兩者的乘積為各屬性的. 邊際價值。利用上式可將住宅特徵價格函數模型縮減表示為： {5} ：為誤差項本研究主要探討住商混合對房價之影響，因此依據公式{5}建立本研究之實證模型，依變數為取對數住宅交易總價。過去引述陳怡文(2007)「認為特徵價格方法建立實證模型以半對數和雙對數作迴歸分析，發現兩者差異不大，反而半對數迴歸分析比較貼近現實面」，王恭棋(2006)則利用大量的中古屋交易資料，建立半對數的特徵房價模型，對桃竹地區主要市鎮進行課題之比較分析，並編製市 23.

(31) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. 鎮區域的房價指數。張怡文(2007)研究也指出特徵價格取對數所為之分析，房價之分布比較常態。綜合上述文獻，本研究將特徵價格模型設定為半對數、逆半對數與雙對數的形態，如下: (一)、半對數. (二)、逆半對數. (三)、雙對數. P: Z:. 總價非虛擬變數. D: :. 虛擬變數係數. :. 常數項殘差項. 本研究欲檢視商業設施混合在同一棟大樓或相鄰棟大樓對房價影響的效果為何？在混合使用變數中將商業設施分類為五類進行實證，另外，半對數、逆半對數與雙對數迴歸模型的自變數對依變數在不同住宅交易價格下，各該自變數所帶來之影響效果。. 24.

(32) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. 第四章、高雄市凹子底現況探討與分析第一節、基本介紹高雄市凹子底是北高雄發展新社區之一，地理位置於高雄市之中北部，西至半屏山山麓及台鐵縱貫線與中華路，北與高雄縣仁武鄉為鄰，南以仁愛河為界，總面積約 1,040 公頃，延伸向外交通往北至橋頭、台南等地必經之地，往西可通高雄市鼓山區與左營區，往東可通高雄市三民區，行政劃分隸屬左營區、鼓山區及三民區，現行行政里界劃分共計 18 個里(如圖 4-1)。早期凹子底地區原名「漯仔底」日治時期改名「凹子底」迄今。凹子底位置在三塊厝通往舊城之渡口地，所以開發甚早。明鄭時期設有營盤田，私人也入墾此地，清領雍正時期移入者漸多，自行開墾或設大給人墾殖；光緒年間，此地繁榮與埤仔頭哨船頭同名，清領末期大租繳不起田租，放棄大租權給客家人，乃重回鼓山，或南移三塊厝，此後即漸沒落。80 年代高雄市政府著手規劃凹子底為副都市中心，使凹子底逐漸由農業機能轉變為住宅及商業機能。高雄市的發展一直存有重南輕北的情況，舉凡金融機構、百貨公司或是交通建設等多項重大建設大多集中在南高雄地區，因資源分配不對稱而造成南北高雄發展速度明顯有落差，近幾年來政府欲想平衡南北發展差距，積極以公辦、自辦重劃區；交通建設與多項重大建設，如鐵路地下化、美術館建立、巨蛋商業圈、凹子底森林公園等公共設施，強化北高雄之中心都市機能。因凹子底位置緊鄰左營高鐵與台鐵站、境內又有凹子底與巨蛋捷運站穿梭、未來還有臨港輕軌線接逢生活機能趨於完善；又因近年房價上漲屢創新高引起不少話題，進而帶動許多建築開發案紛紛投入建設，使得住宅大樓密集度增加，未來凹子底地區會朝向休閒機能、商業、生態文化觀光發展。. 25.

(33) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. 圖 4-1 高雄市凹子底範圍圖資料來源：高雄市都發展局都市計畫整合平台，本研究修改。. 26.

(34) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. 第二節、不動產市場分析近年來，凹子底地區主要是北高雄市發展最快速的地區，許多重大建設投入如台鐵、高鐵與捷運三鐵交匯、凹子底森林公園、高雄美術館、巨蛋商圈等多項建設，使得凹子底地區塑造成具有人文涵養、生態環境以及商業活力的居住環境，帶動商業效益、產業匯聚與整體生活環境提升，成為吸引房地產投資的誘因。高雄市凹子底地區主要行政劃分係以左營區、鼓山區、三民區等行政區，由(圖 4-2) 得知在 2009 年至 2013 年間房地產建案推出戶數逐年攀升，其中重大建設主要多集中在左營區、鼓山區兩個行政區內，使得兩個行政區內建築開發案不斷增加。 4000. 3,415. 3500. 3,373. 3,230. 3000 2,405. 2500 2000 1500. 1009. 1000. 500 0. 推出戶數(戶) 2009年. 2010年. 2011年. 2012年. 2013年. 圖 4-2 高雄市凹子底新建案推出戶數量另外，從不動產交易筆數來看高雄市凹子底建案推出戶數量，將不動產交易類型大致上分類成四種透天厝、公寓、華廈以及住宅大廈等類型，由於新建築開發案主要圍繞在高雄市左營與鼓山兩個行政區建設，由(圖 4-3)可以得知近年來凹子底地區建築開發類型主要係以住宅大樓為首要開發對象，其次是華廈，後面接續是透天厝跟公寓。因此近年來全高雄市住宅大樓開發密度最密集的地方為凹子底地區，亦是目前高雄市房地產交易最熱絡的地方。. 27.

(35) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. 10000. 873. 1000. 298 212 146. 282 115. 100. 5747. 3053. 53. 28. 62. 670 315345. 2992. 307 177201. 61 31. 10. 1 2010年. 2011年. 透天厝. 2012年. 公寓. 華廈. 2013年. 2014年. 大廈. 圖 4-3 不動產類型交易筆數從成屋成交狀況分析，左營區在 2013 年的成交價格總價分布來看，主要係以 300-500 萬間，約 36.5％，相較去年少了 9.4％；然而 500-700 萬間相較去年反而增加 4.5％，總計這兩種產品價格佔成屋市場六成四的交易量。另外從平均單價來看，2009 年到 2013 年之間平均每坪單價漲了 7.4 萬元，平均成交價格落在 705 萬元。就成交坪數而言，在 2013 年主要係以 35-45 坪間，約 37.9％，相較去年減少了 3.3％；反而 25-35 坪數間相較去年增加了 9.7％。就結果來看，左營區的房價在 2009 年到 2013 年間變化是房地產面積坪數縮小而價格增高，亦是說，房地產價格變貴了，推測是近年來北高雄市重大建設工程不斷增加，交通上便利許多，生活環境逐漸成熟完全，又有許多新聞報導資訊增加曝光率，吸引許多投資客或是自住客購買，使得房地產市場價格飆漲。鼓山區成屋成交狀況分析，在 2013 年的成交價格總價分布來看，主要係以 300-500 萬間，約 20.5％，相較去年減少了 0.05％且房價逐漸偏向 500-700 萬間；然而 500-700 萬間相較去年成長了 11.7％，總計這兩種產品價格佔成屋市場五成八的交易量，從統計表內容可以看出 300-500 萬間的價格產品漸漸上漲到 300-500 萬之間，甚至更高一點的價格產品上。另外從平均單價來看，2009 年到 2013 年之間平均每坪單價漲了 6.8 萬元，平均成交價格落在 800 萬元左右。從. 28.

(36) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. 表內容得知成交坪數，在 2013 年主要係以 35-45 坪間，約占 32.1％，相較去年增加 5.7％，但是 25-35 坪間的產品在 2009 年到 2013 年間成長了 13.4％，有坪數縮減產品價格增加的情況，推測是受到農十六重劃區彌天喊價的影響以及高雄美術館優渥的生活環境連帶影響到整體的房地產產品價格，而且土地資源有限，開發商為了增加住宅戶數減少房屋的坪數，造成坪數縮減房地產市場價格增加 (詳見如表 4-1)。. 1000-2000萬 13.60%. 2000萬以上 1.80%. 300萬以下 3.30% 300-500萬 27.10%. 700-1000萬 16.90%. 500-700萬 37.40%. 圖 4-4 高雄市左營區成屋單位成交價之比例圖資料來源：信義不動產企劃研究室 2000萬以上 4.40% 1000-2000萬 12.70%. 300萬以下 3.90% 300-500萬 20.50%. 700-1000萬 21.00% 500-700萬 37.60%. 圖 4-5 高雄市鼓山區成屋單位成交價之比例圖資料來源：信義不動產企劃研究室 29.

(37) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. 表 4-1 高雄市凹子底 2009-2013 年住宅成屋成交狀況分析表年度 2009 2010 2011 高雄市左營區單位成交價件數占總成交件數比. 2012. 2013. 300 萬以下. 42.9％. 25.3％. 12.1％. 9％. 3.3％. 300-500 萬單位成 500-700 萬. 35.7％ 8.9％. 32.6％ 19.0％. 43.4％ 22.3％. 36.5％ 32.9％. 27.1％ 37.4％. 交價. 10.7％. 6.3％. 13.9％. 11.7％. 16.9％. 14.7％ 2.1％. 7.8％ 0.6％. 8.6％ 1.4％. 13.6％ 1.8％. 570. 563. 610. 705. 12.7. 15.9. 700-1000 萬. 1000-2000 萬 1.8％ 2000 萬以上 0％平均總價(萬元). 418. 平均單價(萬元/坪) 8.5 10.3 11.7 高雄市左營區單位成交坪數件數占總成交件數比 15 坪以下. 0％. 0％. 0％. 1.5％. 0.4％. 15-25 坪單位成 25-35 坪. 2.0％ 32.7％. 7.5％ 20％. 7.4％ 23.0％. 5.5％ 17.6％. 7.9％ 27.3％. 交坪數 35-45 坪. 32.7％. 35％. 34.5％. 41.2％. 37.9％. 26.5％ 6.1％. 21.3％ 16.3％. 21.0％ 14.2％. 22.1％ 12.1％. 13.8％ 12.7％. 68.9. 56.3. 44.6. 66.5. 52.1. 6.4％. 3.9％. 45-55 坪 55 坪以上流通天數(天). 高雄市鼓山區單位成交價件數占總成交件數比 300 萬以下 23.4％ 16.8％ 7.1％ 300-500 萬單位成 500-700 萬交坪數 700-1000 萬. 29.7％. 37.2％. 35.5％. 32.8％. 20.5％. 15.6％ 14.1％. 23.9％ 13.3％. 23.9％ 15.5％. 25.9％ 18.5％. 37.6％ 21.0％. 6.2％. 12.9％. 12.2％. 12.7％. 1000-2000 萬 14.1％ 2000 萬以上平均總價(萬元). 3.1％ 676. 2.7％ 638. 5.2％ 745. 4.2％ 760. 4.4％ 791. 平均單價(萬元/坪). 11.6. 11.8. 14.6. 16.3. 18.4. 1.1％. 0.9％. 高雄市鼓山區單位成交坪數件數占總成交件數比 15 坪以下 0％ 0％ 0％ 15-25 坪. 6.7％. 7.8％. 8.8％. 11.0％. 14.7％. 單位成 25-35 坪交坪數 35-45 坪. 15.0％ 28.3％. 23.5％ 30.4％. 21.1％ 32.7％. 28.6％ 26.4％. 28.4％ 32.1％. 45-55 坪. 16.7％. 19.6％. 11.6％. 15.4％. 13.3％. 33.3％. 18.6％. 25.9％. 17.6％. 10.6％. 89.5. 79.2. 60.4. 50.0. 57.5. 55 坪以上流通天數(天). 資料來源：信義不動產企劃研究室 30.

(38) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. 第五章、實證分析第一節、資料說明與變數選取本研究以高雄市凹子底地區 2011 年 8 月至 2014 年 8 月住宅大樓實價登錄之價格資料，進行現況調查，共計有為 26 棟住宅大樓、38 種不同商業設施、91 家商業店面；將商業設施分成基本消費、普通消費、娛樂消費、專業服務以及形象消費等五類。由(圖 5-1)可以得知，住宅大樓中以普通消費占居最多，貼近一般民眾普遍生活所需的用品，並非每天必須消費之商品服務卻是生活中不可或缺的商業種類；其次是娛樂消費和專業消費，主要提供休閒以及教育的商業設施與提供各項專業服務，接下來是形象消費，以較高的消費價位，消費頻率少，並非生活時常所需；最後是基本消費最少，以居民日常生活必要所需的商業和服務業為主。本研究樣本數為 123 筆住宅大樓之交易價格，從商業設施各項分類數量統計可知，(圖 5-2)住宅大樓基本消費中之小吃行業為最多，其次是便利商店與自助餐廳；普通消費以女裝行業最多，其次是手搖飲料；娛樂消費則是以補習班居多，其次是指壓按摩業；形象消費以精品配飾業最多，其次是護膚業；最後在專業消費中是以仲介業最多，其次則是牙醫與兒鼻喉科等醫療相關行業。研究中認為居民較有意願選擇多樣性的商業型態且離商業設施近一點的居住環境，減少移動成本，滿足隨手可得的生活資源，但是何種商業設施會使得房價水準提升或降低？後續將從實證分析來回答各種商業設施類別對房價之影響。. 31.

(39) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. 30. 28. 25. 基本消費. 20 18. 15. 普通消費. 18. 娛樂消費 14. 10. 形象消費. 12. 專業消費. 5 0 基本消費. 普通消費. 娛樂消費. 形象消費. 專業消費. 圖 5-1 商業設施數量統計圖 7. 42.86%. 6 5 4. 3. 14.29%. 14.29%. 14.29%. 2. 7.14%. 7.14%. 1 0 基本消費小吃. 自助餐. 7. 便利商店. 中西藥房. 配鎖刻印. 檳榔. 21.43%. 6. 17.86%. 5 4 3. 10.71% 7.14%. 7.14% 7.14%. 2. 7.14% 3.57%. 7.14% 3.57%. 3.57% 3.57%. 1 0 普通消費. 火鍋城. 速食店. 西點. 手搖飲料. 女裝. 童裝. 家具行. 洗衣店. 美容美甲. 美容美髮. 鐘錶行. 幼兒用品. 32.

(40) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0. 44.44%. 11.11%. 11.11% 5.56%. 5.56%. 5.56%. 娛樂消費 PUB. 彩券. 寵物店. 才藝中心. 補習班. 手工藝. 5. 22.22% 4 16.67%. 16.67%. 3 11.11%. 11.11% 11.11%. 2. 5.56%. 5.56%. 1 0 專業消費. 顧問. 仲介. 牙科. 耳鼻喉科. 7. 婦產科. 動物醫院. 電腦. 通信器材. 42.86. 6 5 4. 21.43%. 3. 2. 21.43%. 14.29% 7.14%. 7.14%. 1 0. 形象消費茶藝館. 咖啡店. 精品店. 皮件. 護膚. 圖 5-2 商業設施各項分類比例. 33. 指壓按摩.

(41) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. 變數選取方面，茲說明如下：一、依變數高雄市凹子底地區 2011 年 8 月至 2014 年 8 月住宅大樓類型實價登錄之交易價格資料，以總交易價格取對數，連續變數，單位：元。二、自變數本研究自變數分為三類分別為房屋基本屬性、鄰里屬性以及混合使用屬性，主要參照過往相關文獻選取出建物實體條件，例如，房屋基本屬性以建物移轉面積與房廳衛數；鄰里屬性則是以臨近捷運站與公園；混合使用屬性為本研究的研究重點，為本研究自行蒐集統整住商混合使用相關文獻而得到。各變數操作型定義如下說明： (一)房屋基本屬性本研究樣本以內政部實價登錄之價格交易資料，其資料包括建物位置(地址)、建坪(坪)、格局(房、廳、衛)、所在樓層/總樓層數、屋齡、成交物件類別及交易單價與總價。參照張金鶚(1991)對於國內房地產特徵分類，以及前述文獻回顧篩選出建築面積、房廳衛、所在樓層數、總樓層數、屋齡及產品類型作為本研究房地產價格影響之一般變數。 1﹒建物移轉面積本研究以實價登錄所記載之建築物移轉面積坪數，一般稱之為「建坪」，包含主建築物面積、附屬建築物面積、共同使用持份、其他設施；交易單價乘上建築面積，因此樓地板面積越大會加重建築成本使得建築總價格越高。預期符號為正，連續變數，單位：坪。 2﹒房廳衛數林祖嘉、洪得洋(1999)實證房廳衛數對於住宅價格為正向影響。住宅大樓裡房間數、客廳堂數以及浴室數越多將提升住宅使用功能與價格。預期符號為正，連續變數，單位：間。 3﹒總樓層數 34.

(42) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. 總樓層數在不同用途類型的房地產市場中扮演了不同的角色。總樓層數與建築成本息息相關，較高樓層的住宅大樓、公寓，建材使用多為鋼筋水泥土製造，而早期興建的公寓則為加強磚造。此外，總樓層數亦可得知使用容積情形，若目前總樓層數較低，未來重建時建築容積大幅提升的可能性增加。預期符號為正或負，連續變數，單位：樓。 4﹒移轉樓層數交易住宅所在樓層會因為各個樓層的高度不同，而連帶日光、採光、景觀、視野、可及性與隱私性等效用皆不一樣，因此雖屬同一棟大樓之各個樓層得成交價格也不相同。預期符號為正或負，連續變數，單位：樓。 5﹒屋齡屋齡可以分為實際屋齡與有效使用屋齡，前者指建築物興建完工至交易時期所經歷之時間，後者為考量建築物目前效用與品質之下屋齡，本研究採取實際屋齡，將調查樣本交易年數以虛擬變數分為 100 年 8 月至 101 年 6 月為 0；101 年 7 月至 102 年 6 月為 1；102 年 7 月至 103 年 8 月為 2，因這幾年在凹子底地區的房價變化相當大，因此設立虛擬變數。隨著時間經歷，住宅發生折舊情形，因此屋齡越高，住宅價格越低。預期符號為負，虛擬變數。 6﹒面臨道路寬度住宅坐落道路之寬度，於高雄市都發展局都市計畫整合平台系統查詢得知。臨道路越寬表示交通便利性越高，預期對住宅價格呈正向影響，連續變數，單位：公尺。. 35.

(43) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. (二) 鄰里環境屬性林祖嘉、洪得洋(1999)參酌 Alson 之競爭價格理論，將研究範圍內鄰里環境因素標的視為中心，設其房屋至各種影響因素的距離函數，如捷運、鄰里公園、學校、購物中心以及百貨公司等設施。本研究以高雄市都發展局都市計畫整合平台系統查詢取得住宅大樓與各個自變數之間最近距離。 1﹒至最近捷運站距離本研究依據各筆交易資料房地產之所在位置，測量其至最近捷運站之距離，測量範圍為高雄市巨蛋與凹子底捷運站，其住宅距離捷運愈近，因交通便利性及可及性提高會影響房價上漲，預期符號為正向影響，連續變數，單位：公里。 2﹒至最近公園距離本研究依據各筆交易資料房地產之所在位置，測量其至最近公園之距離，測量範圍為鄰里性小公園，主要因鄰里性公園以步行的方式即可到達，比較貼近於民眾生活。依據陳章瑞、宋維真(2007)實證指出離最近公園 500 公尺內，有助於提高房價依變數解釋能力，因此住宅距離越近，則房價越高。預期符號為正向影響，連續變數，單位：公里。 3﹒至最近學校距離本研究依據各筆交易資料房地產之所在位置，測量其至最近學校之距離，測量範圍為分成兩類，以國中小為高雄市華明國中、龍華國中為一類，另外則是三民家商。因學校具有鄰里性公園的效用，學生放學下課後，校園空間會開放給周圍的居民作活動使用，因此有益於房地產價格之正面影響。預期符號為正向影響，連續變數，單位：公里 4﹒至最近購物中心距離本研究所定義之購物中心，僅含好事多(Costco)在研究範圍所開設店面，間接提升鄰近地區之消費水準與生活便利性，故列入為本研究變數。預期符號為正向影響，連續變數，單位：公里 5﹒至最近百貨公司距離 36.

(44) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. 本研究所定義之購物中心，僅含漢神百貨公司所設置在研究範圍，由於百貨公司因商業強度高，易聚集或帶動周邊餐飲及娛樂業，嚴然形成小型商圈，提升鄰近地區之消費水準與生活便利性進而帶動房價，因此對房地產價格有正面影響，預期符號為正向影響，連續變數，單位：公里 (三) 混合使用屬性本研究係將住商混合變數視為重要變數，在空間尺度部分之變數以同棟混合和相鄰混合表示；商業設施的組合效益是以商業機能度變數為表示；商業設施的分類則是以「中華民國行業標準定義與分類」之服務業為基準，將各項商業活動業種分類成基本消費、普通消費、娛樂消費、專業服務以及形象消費五種類型，最後依實際調查每棟住宅大樓底下之商業活動比例，各項混合使用變數如下說明： 1﹒同棟混合同棟大樓裡商業使用面積所佔總樓地板面積之比例，若商業樓地板面積所佔比率越高，代表其混合程度越高；依據黃健二(1991)研究發現居民較不願意接受同棟建築物的混合使用。研究預期同棟混合程度越高可能將影響住戶安寧導致房地產價格下跌，預期符號為負向影響，連續變數，單位：百分比。 2﹒相鄰混合相鄰大樓裡商業使用面積所佔總樓地板面積之比例，若商業樓地板面積所佔比率越高，代表其混合程度越高；民眾選擇居住地點會考量到完善的生活機能，較有意願選擇多樣性的商業型態且離商業設施近一點的居住環境，減少移動成本，但是又不願意讓商業設施太靠近居住環境，因此本研究預期相鄰混合程度越高對於房地產價格影響可能會出現正反兩極的評價，預期符號為正負向之影響，連續變數，單位：百分比。。. 37.

(45) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. 3﹒商業機能混合日本學者澤田清氏針對東方商業空間採都市商業機能度（C.B.D ratio）作為指標，將不同的商業設施給予評定不同等級。計算其值越高代表該地區商業的種類以及使用強度越強，吸引客人的服務範圍就越大，對於居民的生活品質會因為商業強度而遭受干擾。研究預期商業機能可能會使房地產價格有負面影響，預期符號為負向影響，連續變數，單位：數值。 4﹒使用分區本研究樣本所包含土地使用分區主要以商業區和住宅區，依據實價登錄網站樣本資料之分為商四、住五與住四，因使用強度而不同，一般商業區之房地產價格大於住宅區，所以預期符號商四為正面影響，住五與住四則是為負面影響。虛擬變數，將虛擬變數設定為商四=2；住五=1；住四=0。 5﹒基本消費此類基本消費係以居民日常生活必要所需的商業和服務業，鄰近居民生活周遭，服務範圍較小且開設店面類型與地點最多，服務的對象可能是一條街或是幾棟大樓的住戶，例如：小吃、早餐、自助餐、便利商店、雜貨店、藥房等類型的商業，其商業機能強度最低，居民可以減少移動成本，對於房地產價格有正面影響，以. 百分比為單位，預期符號為正向關係。 6﹒普通消費此類普通消費係以中低價位，貼近一般民眾普遍生活所需的用品，並無品牌代言或是較無稀有性的商品，相較於基本消費，商業的類型與服務範圍增多，但是消費頻率較基本消費少，並非每天必須消費之商品服務卻是生活中不可或缺的商業種類，例如：女裝、鞋店、速食店、美容美髮等類型的商業，其商業機能強度較低，對於房地產價格有正面影響，以百分比為單位，預期符號為正向關係。. 38.

(46) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. 7﹒娛樂消費此類娛樂消費係以提供休閒以及教育的商業設施，因住宅大樓裡商業面積有限，商業的類型主要係以小型書局或是補習、安親班等居多，消費價位上較為普通，消費頻率較少，服務範圍逐漸擴大，開設店面數量較少，其商業機能強度低，對於房地產價格有正面影響，以百分比為單位，預期符號為正向關係。 8﹒專業服務此類專業服務消費係以提供各項專業服務，消費價格依照各項專業服務所需金額收費，主要係以醫療類相關診所以及房屋仲介類型居多，服務範圍擴大且店面數量少，服務的對象不只是周遭居民，依照行業性質可能服務範圍會大到整個鄰里或是社區，住宅大樓因商業的活動關係，人群出入複雜，對於住宅的安寧性產生危害，其商業機能強度較強，對於房地產價格有負面影響，以百分比為單位，預期符號為負向關係。 9﹒形象消費此類形象消費係以較高的消費價位，消費頻率少，並非生活時常所需，並有較有名的品牌、特定銷售管道，吸引較多人潮，服務範圍擴大且店面數量少，服務的對象並非只限當地鄰里居民，例如：精品店、首飾珠寶、皮件、護膚等商業類型。其商業機能強度最強，對於房地產價格有負面影響，以百分比為單位，預期符. 號為負向關係。各變數之意義與說明如下：表 5-1. 39.

(47) 住商混合對房價影響之研究‐以高雄凹子底地區住宅大樓為例. 表 5-1 操作型定義表變數名稱. 預期符號. 說明. 移轉面積. +. 實價登錄記載建物移轉面積坪數，單位：坪。. 房. +. 房間數量，單位：間數。. 廳. +. 客廳、飯廳數量，單位：間數。. 衛. +. 衛浴設備數量，單位：間數。. 總樓層數. +/-. 房屋所在總樓層，單位：樓。. 移轉樓層數屋齡. +/-. 房屋移轉所在樓層，單位：樓。建立虛擬變數 100 年 8 月至 101 年 6 月=0；101 年 7 月至 102 年 6 月=1； 102 年 7 月至 103 年 8 月=2。房屋座落道路之寬度，單位：公尺。. 臨道路寬. +. 鄰近捷運. +. 鄰近公園. +. 以高雄市都發展局都市計畫整合平. 鄰近學校. +. 台系統測得樣本與各變數之間最近. 鄰近購物中心鄰近百貨公司. + +. 距離，單位為公里。. 商業機能度. -. 商業設施類型所占百分比商業設. +/-/-. 施類型評分。建立虛擬變數。商四=2；住五=1；. 土地使用分區. 住四=0。同棟混合使用比例. -. 同棟建物中個別商樓地板面積/同棟總樓地板面積，單位為百分比。. 相鄰混合使用比例. +/-. 相鄰棟建物各總商業地板面積/相. +. 鄰棟總樓地板面積，單位為百分比。日常生活必要所需的商業活動設. 基本消費. 施，單位：％。普通消費. +. 非每天必須消費之商品服務卻是生活中不可或缺的商業服務種類，單位：％。. 娛樂消費. +. 提供休閒以及教育的商業設施，單位：％。. 專業服務. -. 提供各項專業服務的商業設施，單位：％。. 形象消費. -. 較高消費價位的商業設施，單位：％。. 40.