問卷計劃

一、 研究架構

本研究調查時間為 2009 年 8 月至 2009 年 10 月。

二、 問卷調查地點

本問卷調查地點係以潤 O 保全股份有限公司所服務的案場大樓，

分別為桃園縣、台北縣及台北市等三個縣市，共計 15 個案場大樓。桃 園縣部份稱為桃園區，計有馬可波羅一期、馬可波羅二期、潤泰大家 等 3 個案場大樓，台北縣部份分別為板中區及淡水區等二個區域，板 中區計有台北新大陸辦公棟、台北新大陸住宅棟、凱旋門、馥華大台 北、台北囍多等 5 個案場大樓，淡水區計有海景園中園、潤泰綠邑、

克拉美地等 3 個案場大樓，台北市部份稱為台北區，計有復華建經、

香草山莊、金融大樓、潤泰敦仁等 4 個案場大樓，以問卷調查方式進 行。各大樓背景除了凱旋門(皇 O 建設)、馥華大台北(馥 O 建設)、克 拉美地(興 OO 建設)、香草山莊(華 O 建設)等四個大樓由不同建商所興 建外，其餘十一個大樓均為潤 O 建設所建，且大樓由其子公司潤 O 保 全股份有限公司服務迄今的年限長至 18 年之久，維護管理的大樓十年 以上的也有八棟之多；雖是區域性文化有所不同，卻由潤 O 保全公司 不斷的要求及標準一致性作業下，對於死角及夜間檢測進行勤務督導 非常落實，可是勤務督導非萬靈丹，需要持之以恆且要投入大量成本 做為後盾。

三、 問卷調查方式

本問卷調查方式以桃園區為例，先將大小案場大樓之戶數做個大 概比率後，再分配問卷調查表數量，依馬可波羅一期戶數 556 戶、馬 可波羅二期戶數 165 戶，分配問卷調查表數量分為 150 份及 50 份。各 大樓性質不一，大樓坪數：在同一大樓有大坪數也有套房小坪數，大 的有 140 坪，小的有 20 坪；大樓社區戶數也有不同：大社區 400~600 戶，中社區 101~399 戶，小社區在 100 戶以內；大樓價位更應區域而 極大懸殊：台北市黃金地帶每坪 100~140 萬元，台北縣則為每坪 18 萬元以上；大樓屋齡：有新建未滿兩年，也有近十八年的大樓。

四、 案場親自訪談填答

本問卷調查表依問卷調查方式由研究者親自至各區域各案場大 樓，針對問卷內容部份及填表人基本資料等兩部分加以解說，因問卷 內容計有「先天案場環境條件」、「後天物業管理與勤務督導情形」、「意 外事件發生頻率」等三個構面，共計 85 個問項，對填答者(住戶)而言，

勢必須經冗長時間及經一番思考居住大樓情形後，填答才不致於失 真。因此，首先需充分瞭解問卷調查表內容者應是各案場大樓主管、

總幹事或服務團隊，以及當場填答之社區管理委員會成員與熱心參與 填答之住戶。一般而言，對於居住大樓之區分所有權人其填答速度較 快且較能配合進行，對於承租戶住戶訪談填答時間則較長，其思考也 較慢，較沒耐性，又豪宅住戶填答問項遠比一般集合住宅的住戶認真，

所以須委請各案場大樓主管多多惠予支持與幫忙，好讓填答問卷份數 能有效且回收份數能提升。

五、 研究結果假設

依據本研究之研究架構，先天案場環境條件構面之問項，依自然 因素、社會因素、硬體管理、人員管理等四個特徵來設計問卷，其問

項包含計有：請問您是否聽聞居住地區常發生車輛或住家遭竊事件等 30 個問題；後天物業管理與勤務督導情形構面之問項，依勤務業務、

督導功能、督導項目、教育訓練等四個特徵來設計問卷，其問項包含 計有：請問您觀察所居住社區的安全，年齡多數偏高等 33 個問題；意 外事件發生構面之問項，依天然災害、人為因素等二個特徵來設計問 卷，其問項包含計有：請問您是否經常聽聞社區住戶裝潢違建的情形 等 22 個問題。每題問項有僅一個勾選或含一個以上之勾選，其各構面 之各問項，計有提出本研究之研究假設如下：

(一) 測量模式假設

假設一：「先天案場環境條件」為一內因潛在變項，由「自然因素」、

「社會問題」、「硬體管理」，以及「人員管理」等四個外 因觀察變項所控制。

假設二：「物業管理與勤務督導」為一內因潛在變項，由「勤務功 能」、「勤務業務」、「教育訓練」，以及「督導項目」等四 個外因觀察變項所控制。

假設三：「意外事件發生」為一內因潛在變項，由「人為因素」、「天 災因素」等二個外因觀察變項所控制。

(二) 結構模式假設

假設一：「先天案場環境條件」正向影響「意外事件發生」。 假設二：「後天物業管理與勤務督導」直接負向影響「先天案場環

境條件」，以及間接影響「意外事件發生」。

(三) 假設模式之規範

研究模式之規範如下：

1.每一個觀察變項皆有一個不是零的負荷量(nonzero loading,λ) 在其所建構的潛在因素上，但對其他的潛在因素之負荷量是 0。

2.觀察變項與觀察變項間所連結的測量誤(errors of measurement) 彼此之間不相關。

3.潛在因素與潛在因素間殘差項(residuals)彼此之間不相關。

4.潛在變項的殘差項與測量誤差項之間不相關。