研究結論

5.1.1 先天案場環境條件影響

本研究在先天案場環境條件方面，經因素分析法萃取主要因素 後，分別為「設備因素」、「治安因素」、「潛在因素」、「衰敗因素」等 各由四題項所歸納；其他題項間經問卷及分析結果後，其題項間無關、

不顯著、無意義、線性重合者計有十四題，故未被納入考量沒有成為 題組，合計三十題項。

一、 「設備因素」

設備因素收斂了原有題目之 7.22.23.26 等四題，各問題之間的關 聯性顯著，自成一個類型。分別為社區監視系統功能不足，社區消防 設備不足以供火災緊急之用，社區發電機不足以供停電時緊急照明，

以及大樓門禁感應裝置不足以發揮過濾進出功能等所引發的災害。

二、 「治安因素」

治安因素收斂了原有題目之 1.2.3.10 等四題，各問題之間的關聯 性顯著，自成一個類型。分別為社區常發生車輛或住家遭竊事件，社 區常有車速過快或飊車現象，社區常有不明人士或車輛進出，以及社 區附近的暗巷感覺很危險很害怕等所引起的意外。

三、 「潛在因素」

潛在因素收斂了原有題目之 14.15.24.25 等四題，各問題之間的關 聯性顯著，自成一個類型。分別為發生縱火事件，社區有自殺情事發 生，社區機械停車場出現故障傷人事件，以及居住地區民生用水經常 出現斷水或異味等潛在危機。

四、「衰敗因素」

衰敗因素收斂了原有題目之 17.18.19.27 等四題，各問題之間的關 聯性顯著，自成一個類型。分別為社區周邊大樓空屋閒置情形很嚴重，

社區居住住戶成員複雜，社區受到溝渠、河川污染影響很大，以及社 區出入口數量太多難以控管等所造成環境災害。

5.1.2 後天物業管理與勤務督導影響

本研究在後天物業管理與勤務督導方面，經因素分析法萃取主要 因素後，分別為「主動態度」、「角色認知」、「內部管理」、「自我要求」

等四因素。

一、 「主動態度」

主動態度收斂原有題次之 3.5.6.12.14.16.18 等七題，各問題之間的 相關性顯著，自成一個類型。分別為保全哨所外二公尺周邊環境都有 保持清潔，保全人員對大樓機電設備都有故障排除能力，保全人員聽 到住戶壓扣警報器響都會立即處理，保全公司是否經常派員來督導社 區保全，社區保全都會對裝潢施工戶加強巡檢工作，社區保全是否時 時主動調整監視系統鏡頭畫面，以及社區保全在上下午尖峰時段都會 進行交管服務等題項。本項主要是保全人員僅能將本身工作做好即算 合格。但事實上是可以藉由督導的推動，使之更上層樓，進一步提昇 服務品質，而進入角色認知之領域。

二、 「角色認知」

角色認知收斂原有題次之 17.20.21.22.23.24.28 等七題，各問題之 間的相關性顯著，自成一個類型。分別為社區保全都有良好的禮儀動 作，保全人員可以升任社區總幹事的職位，社區保全除警衛工作還會 對住戶客訴現場處理，社區保全經常會扮演起住戶間溝通的橋樑，社 區保全的一切作為都是聽從管理委員會指揮、社區保全都認得住戶經 常來訪之親朋好友，以及社區保全對停放大樓周邊違規車輛會立即通 報拖吊等題項。本項除了保全人員本身工作做好外，還能提昇社區服 務品質，創造保全公司附加價值，使社區管理委員會及住戶對保全勤 務依賴程度提高，相對的來年續約的機會就愈加有希望，最後達到多 贏的境界。

三、 「內部管理」

「內部管理」收斂原有題次之 9.27.29.30.33 等五題，各問題之間 的相關性顯著，自成一個題組類型。分別為居住社區保全都有定期在 職訓練，社區保全與住戶間之有線對講機的操作度很熟稔，路人於社 區外道路滑倒大樓保全會前去協助處理，社區保全夜間安全巡邏次數 比白天頻繁，以及地震或颱風過後物業管理(或樓管)公司會至社區大 樓做全面巡檢等題項。內部管理得宜仍然可以提昇服務品質，至少讓 社區住戶看到品質可見化，保全勤務有否真正落實或執行，對保全公 司的內部管理與勤務督導有著密不可分之關係，服務業本身就應以本 業優勢強項做更有效之教育訓練，以達大樓門禁安全無虞、服務大於 管理，並可淘汰或改善不良或不勝任之保全人員。

四、 「自我要求」

自我要求收斂原有題次之 11.19 等二題，各問題之間的相關性顯 著，自成一個類型。分別為居住社區保全都能認得住戶和車輛，以及 社區保全都會記得每位住戶名字等題項。惟有如此，才能確保大樓門 禁管理安全與管制外來車輛闖入或誤進社區停車場，而造成車禍或竊 盜等意外事件發生，再者社區住戶比較喜於被敬重的感覺和嚴謹把關 的感受。

5.1.3 意外事件發生影響

本研究在意外事件發生頻率方面，經因素分析法萃取主要因素 後，分別為「人為因素」與「天災因素」等二因素。

一、 「人為因素」

人為因素收斂原有題次之 8.9.10.11.12.13.14.15.17.18.20.21.22 等 十三項，各問題之間的關聯性顯著，自成一個類型。分別為社區騎樓 機車遭人縱火，社區變電室發生爆炸或短路漏電，社區公廁、死角有 吸毒事件，社區有老人及小孩不慎摔傷，住戶有意外受傷送醫事件，

社區住戶用火不慎動用消防隊處理，社區無預警停水或水有異味、異 物，社區有疑似爆裂物，社區一樓玻璃常遭不明原因破壞，常有人進 來社區尋人滋事，社區有傳染病群聚或相互傳染，住戶之間有暴力衝 突導致傷害，以及社區住戶車輛和住家遭竊等所引發之人為意外災害。

二、 「天災因素」

天災因素收斂原有題次之 3.4.5.7.19 等五項，各問題之間的關聯性 顯著，自成一個類型。分別為颱風天社區有災情，大樓過後大樓有災 情，以及豪大雨過後社區出現淹水或漏水災情等均屬天災所引發之災 害。

先天案場環境條件不佳狀況下，將直接影響其意外事件發生，其 中又以潛在因素對意外事件發生的影響最大。社區居住地區發生縱火 事件，居住地區常有自殺情事發生，機械停車場發生故障傷人事件，

以及用水出現斷水或異味現象等等，這種潛在因素，遠較設備等其他 因素對社區住戶影響更甚。

後天物業管理與勤務督導，將直接降低影響其意外事件發生，其 中抑制作用最明顯的是，保全本身的角色認知和內部管理二者。研究 發現：社區保全有良好的禮儀動作、保全可升任社區總幹事的社區、

有能力處理住戶客訴，經常扮演起住戶間溝通的保全、社區保全的作 為都能聽從管理委員會指揮、社區保全都認得住戶經常來訪之親朋好 友，以及社區保全對停放大樓周邊違規車輛會立即通報拖吊等符合上 述情況者，意外事件發生情形，通常也比較少。