第二章 文獻回顧
第一節 土地標售溢價率之意涵
二價格密封拍賣。前兩者屬公開喊價制（open outcry），後兩者為密封投標制
（sealed bid）。
（一）英式拍賣（English auction）
又稱加價拍賣（Ascending auction）在特定的場合中（可能是拍賣會 場或網路平台），得標者可以在一定時間內不斷出價，價格是由底價往上 出價，直到期限屆滿或無人出價時，由喊出最高價格者得標。
（二）荷式拍賣（Dutch auction）
又稱減價拍賣（Descending auction）。與英式拍賣相反，荷式拍賣係 由最高價往下出價，在拍賣過程中若有人願意出價即得標。
3台灣目前尚未有拍賣法規，亦未有公開資訊針對拍賣下定義，而根據中華人民共和國拍賣法第 三條規定：「拍賣係指以公開競價形式，將特定物品或財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。」
雖然各類拍賣類型並非均為出價最高者得標，但該法對於拍賣下了明確的定義。
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（三）第一價格密封拍賣（First price sealed bids）
投標人在指定期間內將出價金額郵寄至主辦拍賣單位，在投標期限截 止後，進行開標，由最高出價人得標並支付其出價金額。換言之，投標人 可能事前略知競標人數，但彼此不知對方之出價金額。
（四）第二價格密封拍賣（Second price sealed bids）
與第一價格密封拍賣類似，由最高出價人得標，但需支付之價金為第 二高價之金額。
同一標的在前述四種拍賣制度中，基於拍賣方式不同，拍賣結果將有所不同
4。英式拍賣與第二價格密封拍賣制對拍賣標的不見得事先有價值認定，而是視 拍賣情形決定出價金額；荷式拍賣與第一價格密封拍賣制度中，前者無法得知其 他出價人何時出價；後者在開標前未知他人出價金額，故出價人在出價當下已有 對標的價值之認定（宋佳樺，2006）。
我國公有土地拍賣制度中，不論是國有土地拍賣或縣市有土地拍賣，均採第 一價格密封拍賣制。基於不同拍賣制度下之，投標人的出價行為將有所不同，進 而影響土地標售價格結果，故於後續文獻回顧時主要針對第一價格密封制拍賣土 地之相關研究進行回顧與分析。
4 例如，我國銀拍屋採英式拍賣制、法院拍賣採第一價格密封賣制，而彭芳琪（2004）即指出因 銀拍屋及法拍屋底價訂定有所差異造成銀拍屋成交價低於法拍屋。換言之，制度及執行細節的差 異將導致成交價格不同。
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Man and Ng(2007)於香港國有地標售之研究中指出，公私部門事前預估價格（底 價）與得標價格之落差情況高達 56%，而該落差可能源自於公部門想要鼓勵大家 投標，故公布較低的底價。此外，亦有研究將標售溢價定義為實質選擇權的溢價 比（option premium）。該研究認為標售底價僅單純由市場資訊組成，而投標者的 出價則考量了市場狀況、個人財務結構、自身其他資產配置等私人因素，造成溢 價的產生（Shen and Pretorious, 2012）。
（二）Nash 均衡價格
若以實驗法研究標售溢價，則將溢價定義為得標價格高於 Vickrey(1961)推導 之風險中立納許均衡價格（Risk Neutral Nash Equilibrium，簡稱 RNNE）。假設土 地競標價格在無私人因素影響之情況下，透過模擬競標，即能觀察得標價格是否
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（四）最低投標價格
張菀玲（2011）以最低投標價與得標價格之價差作為溢價的定義，用以分析 參與投標人數提高對溢價比例之影響。以最低投標價格推算標售溢價，應能代表 於標售市場上最低願付價格與最高願付價格的落差。
由過去研究對土地標售價格溢價之定義歸納可知，溢價之解釋將根據溢價定 義而有所不同。以底價與得標價定義溢價，應注意底價的訂定可能並非真實價格，
而是有其他的政策考量（Man and Ng, 2007）；RNNE 價則是在眾多假設條件下推 算理論價格，或許以實驗法研究溢價時，得以該價格與得標價格價差作為溢價，
若以實證分析，則可能基於實際市場狀況與 RNNE 假設條件的不符，在推論上 有所疏漏；若欲以特徵價格推算正常價格（或稱為實質價值），則建構係數值之 交易案例與待拍賣土地位於同一區域時，以該方法定義溢價應較為適當；至於以 最低投標價與得標價格作為溢價，則能真實反應市場上出價情形之間的落差。
至於在本研究中如何定義土地標售溢價？考量於私部門參與投標決定出價 金額時，能參考之價格為該筆土地之底價，故本研究以得標價與底價之價差作為 溢價，並以得標價格除以底價作為土地標售溢價率之定義。