（Chow et al., 2013; Qu and Liu, 2012; Gwin et al., 2005）；亦有研究認為政府刻意 以低於市場行情之價格訂定底價導致底價與得標價格有所差距（Man and Ng, 2007）；此外，部份研究以實質選擇權觀點分析土地標售溢價率時，認為溢價出 價係投資人考量各種不確定性後的出價結果（Shen and Pretorious, 2012）；而楊甫 聖（2011）及王佳于（2006）則以特徵價格觀點研究土地標售價格；曲衛東、劉
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圖 1-2-1 新莊副都心位置示意圖
本研究主要目的在於整合過去關於土地標售溢價之文獻，建構出土地標售溢 價率之分析架構，並透過實證分析，說明該分析架構之操作方式。為達到前述目 的，考量新莊副都心為重劃區，土地產權相對單純、於小範圍內有眾多土地標售 案例，容易掌握整體區域狀況及土地移轉情形等，有利操作本文建立之分析架構。
此外，因新莊副都心抵費地標售時間點為民國 99 至 101 年，相較於其他年代較 為久遠之抵費地標售案例，新莊副都心之標售相關資訊較容易取得，因此，本研 究認為新莊副都心為相當合適之實證分析地區。
（二）時間範圍
新莊副都心地區土地重劃完成後，於民國 99 年開始標售抵費地，至 101 年 標售最後一筆抵費地。故本研究實證樣本以民國 99 年至 101 年標售之個案為實 證對象，並觀察標售個案之產權及區域狀況至 103 年 1 月 31 日止。
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第三節 研究流程
本研究除第一章為緒論外，第二章先回顧過去研究如何定義土地標售溢價並 回顧各種關於土地標售溢價之分析觀點，以建立土地標售溢價率的分析架構；第 三章為研究設計，其中包含溢價率分析之操作方法及建立個案（新莊副都心）之 溢價率分析架構；第四章分析新莊副都心土地標售溢價率高低之成因；第五章為 結論與建議。關於本文之研究流程，如圖 1-3-1 所示。
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二價格密封拍賣。前兩者屬公開喊價制（open outcry），後兩者為密封投標制（sealed bid）。
（一）英式拍賣（English auction）
又稱加價拍賣（Ascending auction）在特定的場合中（可能是拍賣會 場或網路平台），得標者可以在一定時間內不斷出價，價格是由底價往上 出價，直到期限屆滿或無人出價時，由喊出最高價格者得標。
（二）荷式拍賣（Dutch auction）
又稱減價拍賣（Descending auction）。與英式拍賣相反，荷式拍賣係 由最高價往下出價，在拍賣過程中若有人願意出價即得標。
3台灣目前尚未有拍賣法規，亦未有公開資訊針對拍賣下定義，而根據中華人民共和國拍賣法第 三條規定：「拍賣係指以公開競價形式，將特定物品或財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。」
雖然各類拍賣類型並非均為出價最高者得標，但該法對於拍賣下了明確的定義。