第三章 研究設計
第二節 實證分析資料說明
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第二節 實證分析資料說明
一、實證分析範圍
本研究以新莊副都心重劃區內（副都心一小段）政府公開標售之 52 標抵費 地標售案為實證分析標的。於選擇實證分析標的時，考量控制研究範圍能排除未 知的干擾變數，且於實證操作上，利於驗證分析架構中各操作變數與土地標售溢 價率之關聯。而新莊副都心為土地重劃區域，土地條件相對單純，有利於清楚掌 握土地標售後之開發情形、開發價格、土地移轉情形等，故以新北市新莊副都心 重劃區作為分析之空間範圍。至於觀察之時間範圍係 99 年 6 月 25 日（第一筆土 地標售時點）至 103 年 1 月 31 日止。
二、個案標售狀況說明
（一） 縣市有土地標售規定 1. 政府標售土地現況及流程
依「新北市政府整體開發可見地標售投標須知」規定，於政府之土 地釋出前，須上網公告。而抵費地投標人須填具投標單、繳納保證金，
在規定時間內郵遞投標。
至於開標時間，開標日期為自公告日起 15 日後之隔週星期五上午。
而決標方式則以有效標單之投標金額，出價最高者為得標人；如該筆土 地僅一人投標，其標價與底價相同者亦為得標；如最高標價有二標以上 且金額相同時，由各該最高標者當場填寫比價單，密封後再比價一次，
以出價較高且超出原投標價者得標。
承上所述，由投標流程及得標人為出價最高之人可知，新北市抵費 地標售採第一價格密封競標制度。亦即投標人在不知確切競爭人數及其 他投標人出價策略的情況下，評估標的價值並出價。
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2. 抵費地標售時之底價訂定
由「臺北縣政府標售市地重劃區抵費地及區段徵收區可標售地作業 注意事項」第三條規定，「訂定底價，由主辦單位參酌開發成本、標售當 期公告現值及市價情形擬定底價，分別提交市地重劃委員會或區段徵收 委員會審議。」雖該作業規定已於 99 年 12 月 25 日廢止，惟目前並未公 告新的作業事項，故以此作業事項規定推測底價訂定的方式。
由前述作業規定推測，底價之訂定雖「參酌」開發成本、標售當期 公告現值及市價情形擬定。然而，在底價訂定上，基於欲吸引更多投標 人或其他政策考量，該價格可能與真實市價有所落差（Man and Ng, 2007）。
惟應特別說明的是，因研究目的在於觀察已得標土地溢價率相對較低或 較高及其成因。故在底價與真實市價有落差之情況下，只要底價訂定基 準一致，即便有所落差，仍不影響實證分析時，對於溢價率高低之解釋 方式。
（二） 個案標售結果說明
自新莊副都心完成土地重劃後，曾舉行 5 次抵費地標售，共計 57 筆 土地分 52 標標售。目前可標售土地已全數脫標。其中，民國 99 年 6 月 標售住宅區 24 筆土地分 24 標；民國 99 年 7 月標售中港大排東側商業區 12 筆土地分 11 標；民國 99 年 9 月標售中港大排（中華路旁）西側商業 區 15 筆土地分 14 標、民國 100 年 3 月標售中港大排西側商業區 5 筆土 地分 2 標；民國 101 年 6 月標售商業區 1 筆土地；此外，共 24 標土地由 企業得標，18 標土地由私人得標。至於各筆可標售土地位置如圖 3-2-1 所示、標售結果如表 3-2-1 及圖 3-2-2 所示。至於底價、得標價格之敘述 統計及溢價率相對較高或較低之分界分述如下。
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資料來源：新北市土地標售網
圖 3-2-1 新莊副都心可標售土地示意圖
資料來源：新北市土地標售網
圖 3-2-2 新莊副都心土地標售溢價率分佈圖
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1. 土地標售底價
如表 3-2-2 及圖 3-2-3 所示，經歸納後發現，政府透過以下規則訂定新莊 副都心抵費地之標售底價：土地被劃定為住宅區，底價為每坪 60 萬元；若土 地過於狹長或面積較小，則底價為每坪 55 萬元；若土地被劃定為第一種商業 區，底價為每坪 85 萬元；第二種商業區因容積率較高，底價為每坪 90 萬元。
換言之，抵費地只要為同一土地使用分區，即便土地之各類條件不同（例如 臨路情況、臨路路寬不同），土地標售底價並無不同。
表 3-2-2 底價分類表
分類 容積率 底價（元/坪）
住宅區（土地面積小、基地狹長） 350% 550,000 住宅區（一般） 350% 600,000
第一種商業區 425% 850,000
第二種商業區 440% 900,000
資料來源：新北市土地標售網
圖 3-2-3 底價單價分佈圖 2. 得標價格
於實證區域中，土地標售之得標價格介於每坪 76.5 萬至每坪 232 萬之間。
由表 3-2-3 及圖 3-2-4 所示，多數標售價格介於每坪 120 萬至每坪 180 萬之間。
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低於 80 80-100 100-120 120-140 140-160 160-180 180-200 高於200
得標價格（單位：萬元/坪）
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低於 140% 140%-160% 160%-180% 180%-200% 200%-220% 220%-240% 240%-260% 260%-280%
土地標售溢價率
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1-5 6-10 11-15 16-20 21-25 25以上
土地競標人數次數分配圖
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407、452、453 407 407、452、453 得標人自行整併土地
3. 區域內擁有土地面積
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（三）特徵價格理論觀點操作變數 1. 路角地
由地籍圖、都市計畫圖確認土地是否為路角地。如圖 3-2-7 所示，共 17 標土地為路角地；35 標土地非路角地。
圖 3-2-7 路角地位置分佈圖
2. 區位
過去研究納入區位變數係因研究之範圍較大。例如，曲衛東、劉曉龍
（2013）之研究範圍為北京市，故將研究樣本之區位分為北京東城、南城、
西城、北城並驗證區位與溢價率之關係。而本研究之研究範圍僅四條主要 道路所包圍之範圍，各土地所面臨之鄰里條件極為類似，故實證分析時由 土地特徵角度切入分析溢價率時，並未將區位變數納入。
3. 使用分區
新莊副都心之土地使用管制主要依據民國 95 年 11 月公告之「變更新 莊都市計畫（配合副都心中心地區）細部計畫（土地使用分區管制要點）
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書」規定。其中，依該區管制要點第 4 點規定，新莊副都心之建蔽率、容 積率如表 3-2-9 所示。
表 3-2-9 新莊副都心容積管制表
使用分區 建蔽率 容積率
第一種住宅區 60% 300%
第二種住宅區 60% 350%
第一種商業區 60% 425%
第二種商業區 60% 440%
此外，依該區管制要點第 6 點規定，新莊副都心地區內若規劃為第一、
二種商業區之土地，土地開發後四樓以上得供住宅使用，惟供住宅使用之 樓地板面積不得大於 50%。
基於資料筆數限制，並考量商業區與住宅區有不同之使用限制，本研 究於第四章實證分析時，依土地使用分區將標售個案資料分類為住宅區及 商業區。如圖 3-2-8 土地使用分區分佈所示，新莊副都心地區之抵費地標 售案例中，共計 28 標為商業區土地；24 標為住宅區土地。
圖 3-2-8 住宅區及商業區位置分佈圖
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土地與否，故於實證分析時，應將距捷運站距離遠近作為公共設施與標售 溢價高低之分析變數。
於新莊副都心中，因各宗抵費地距離捷運站之平均距離為 538 公尺，
又不動產估價師公會全國聯合會公告之「敘述式不動產估價書範本」中，
建議以標的周圍 500 公尺說明公共設施概況。故本文以 500 公尺作為各土 地與捷運站距離遠近之劃分標準。其中，共 18 標土地距捷運站超過 500 公尺，共 34 標土地與捷運站距離在 500 公尺之內。
圖 3-2-9 公共設施位置標示圖
（四）實質選擇權理論觀點操作變數—標售時間
若欲以實質選擇權觀點分析土地標售溢價率，則其論點為：土地 標售當下的時點不同，代表面對的不確定性不同。而土地標售得標人 可能因面對之不確定性不同，願意多付或少付權利金（即溢價高低）
以購買選擇任一時點開發土地的權利。
捷運站（未通車）
公園 中央聯合 辦公大樓
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14資料來源為信義房屋網站：http://www.sinyi.com.tw/knowledge/HPI_month.php/4163/2
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房價月指數 地價指數
地價指數與新北市信義月指數
新北市信義房價月指數(基期:90年) 新莊地價指數(基期:97年)
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表 3-3-1 分析變數彙整表
切入觀點 分析內容 分析變數
拍賣理論共同價值觀點 投標時是否顧忌贏家詛
咒與溢價之關聯 競標人數 拍賣理論私人價值觀點 是否有私人價值考量與
溢價之關聯
區域內擁有土地面積 得標後是否轉售土地
特徵價格理論觀點 土地特徵與溢價之關聯
路角地 進入門檻
距離捷運站距離 實質選擇權理論觀點 不確定性不同是否願意
額外支付權利金之關聯 開標時間
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