土地標售之溢價率分析—以新莊副都心抵費地標售為例 - 政大學術集成

全文

(1)國立政治大學地政學系碩士論文私立中國地政研究所. 政治大. 立土地標售之溢價率分析 ‧. ‧ 國. 學. —以新莊副都心抵費地標售為例. n. er. io. sit. y. Nat. al. 中. 華. Ch. engchi. i n U. 研究生：. 杜宇璇. 指導教授：. 陳奉瑤博士. 民. 國. 一. ○. 三. v. 年. 六. 月.

(2) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.

(3) 謝誌大學時期於奉瑤老師的研究室工讀，常看著學長們與老師及師丈相當熱烈的討論不動產相關議題。當下很喜歡那種氛圍，覺得他們好厲害，很希望自己也能有條理、有見解的陳述事情。在陳老師的鼓勵下，開啟了我的第一個小小研究。在對研究到底是什麼還懵懵懂懂之際，很幸運的發現博雅書院的專題研究課程，謝謝陳良弼老師與明錡助教的啟蒙，開啟了我對研究領域的瞭解、也很難得的可以知道一個研究者該有的態度、瞭解研究過程中無可避免有撞牆期的痛苦、有新突破的喜悅以及瞭解研究就是不斷的做中學。先試著體會這些眉眉角角與可. 政治大在撰寫碩士論文的過程中，很感謝在職專班學長們於團咪時總是拋出好多想立. 能面臨心路歷程，讓我能滿開心的渡過這兩年的研究生活。. 法與相互鼓勵，那種討論的氛圍讓我們彼此能有些突破、做得更好。也謝謝奉瑤. ‧ 國. 學. 老師給我很大的彈性與空間去做研究，並且在我卡關時總能提供我許多意見、協助我再更往前一步。. ‧. 至於做研究以外的生活，謝謝龍豬芳儀、肥豬豐荃、美豬亭均，妳們總能找. y. Nat. sit. 到好多有趣的通告能一起參加、一起開心大笑；謝謝狗狗這幾年的陪伴，在學期. n. al. er. io. 間因為有你而多了很多生活樂趣、也能一起努力成為更好的人；也謝謝同家的兄. i n U. v. 弟姊妹阿傑、威霖、逸瑋、胖虎、趴趴、小美、昆霈，我喜歡與你們一起處理瑤. Ch. engchi. 家的大小事、一起討論事情及互相照顧。另外，謝謝研究室的論文戰友們，在需要大量寫出文字的痛苦階段，有你們的陪伴及互相鼓勵感覺很好。最後，謝謝爸爸、媽媽、弟弟，因為你們的支持，讓我能無後顧之憂的去完成自己想做的事。再次感謝身旁的所有人，因為你們，才有今天的我。杜宇璇謹誌於台北木柵.


(5) 摘要於土地標售成交案例中，市場上不乏以高溢價率標得土地之案例。惟究竟土地投標人何以願意支付高出底價甚多之金額取得土地?何以部份土地溢價率相對較高，其他土地溢價率相對較低?則未能從過去之單一文獻探究。本文透過彙整過去關於土地標售溢價率之文獻，歸納拍賣理論共同價值觀點、私人價值觀點、特徵價格理論觀點、實質選擇權理論觀點，建立土地標售溢價率之分析架構。此外，本文以新莊副都心為實證分析標的，說明該分析架構之操作方式。其中，透過列聯表分析，卡方獨立性檢定、相關係數及其檢定，驗證新莊. 治政歸納為受人的因素、地的特質影響。至於該實證分析衍生之政策意涵有二。第一，大立若以財政角度切入，政府得將待標售抵費地劃分為面積較小之土地，藉以降低進副都心土地標售溢價率高低之成因能透過前述四大觀點切入，且影響溢價率可再. ‧ 國. 學. 入門檻；此外，政府亦能透過加強宣傳或採第二價格密封拍賣制增加競標人數，以創造高溢價率、達到增加財政收入之目的。第二，以社會責任角度切入，政府. ‧. 應擬定及檢視相關政策是否能減少因得標後短期轉售土地所創造之高溢價率，以. io. sit. y. Nat. 降低市場上之投機情形。. n. al. er. 關鍵詞：土地標售、溢價率. Ch. engchi. i n U. v.


(7) Abstract Why do the land auction participants bid a land at a premium? While reviewing the paper about the land auctions, none of the papers can describe the high premium situation in land auction completely. This thesis constructs a framework of price premium analysis in land auctions and includes the views of auction theory, hedonic model theory and real option theory. Besides, this research presents how to analyze the price premium in land auctions with an empirical study. Using the contingency table, Pearson's chi-squared test of independence and calculating the correlation coefficient with 52 land auction data in Xinzhuang Fuduxin, there are two findings. First, we can use the points of the analyzed framework to describe the price premium. Second, the reason of the price premium can be summarizes as the factors of people and land characters. According the empirical result, there are some policy implications. First, due to the view of enhancing revenue, the government can create high premiums by dividing the land into small areas to lower the entry barrier to participate the auction. Besides, the government can have more advertisements or sell the land through second price sealed bid auctions to increase the number of the competitors. Second,. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. due to the view of responsibility, the government should restrain the phenomenon of selling the land in the short term.. Nat. n. al. er. io. sit. y. Keywords: land auction, auction premium. Ch. engchi. i n U. v.


(9) 目錄第一章緒論...............................................................................................1 第一節研究動機與目的...................................................................................... 1 第二節研究方法及研究範圍.............................................................................. 3 第三節研究流程.................................................................................................. 5. 第二章文獻回顧 ......................................................................................7 第一節土地標售溢價率之意涵.......................................................................... 7 第二節土地標售溢價率之成因........................................................................ 11 第三節小結........................................................................................................ 19. 政治大. 第三章研究設計 ....................................................................................21. 立. ‧ 國. 學. 第一節溢價率分析架構.................................................................................... 21 第二節實證分析資料說明................................................................................ 26 第三節小結........................................................................................................ 43. ‧. 第四章實證分析 ....................................................................................45. er. io. sit. y. Nat. 第一節拍賣理論觀點溢價率之分析................................................................ 45 第二節非拍賣理論觀點之溢價率分析............................................................ 49 第三節小結........................................................................................................ 54. n. 第五章結論與建議 ................................................................................ 57 a v. i l C n 第一節結論........................................................................................................ 57 hengchi U 第二節建議........................................................................................................ 58. 參考文獻...................................................................................................61 附錄—各實證變數之獨立性檢定及列聯表 ..........................................67. i.

(10) 圖目錄圖 1-2-1. 新莊副都心位置示意圖..............………………...……………...………..4 圖 1-3-1 研究流程圖..............……………………………….......…...........…..........6 圖 2-3-1 土地標售溢價率分析架構圖.....................................................................19 圖 3-1-1 變數處理及分析流程圖.............……………………………………........21 圖 3-2-1 新莊副都心可標售土地示意圖………………………………….…...….30 圖 3-2-2 新莊副都心土地標售溢價率分佈圖…………………………….…...….30 圖 3-2-3 底價單價分佈圖..............………………………………………..........….31 圖 3-2-4 圖 3-2-5 圖 3-2-6 圖 3-2-7 圖 3-2-8 圖 3-2-9. 得標價格直方圖..............………………………………………..........….32 土地標售溢價率直方圖.............…………………………………...….....33 土地競標人數次數分配圖.............…………………………………...….34 路角地位置分佈圖.............……………………………………................37 住宅區及商業區位置分佈圖.............………………………………...….38. 圖 3-3-1 圖 4-2-1. 新莊副都心土地標售溢價率成因分析架構圖.............……………...….43 路角地及非路角地溢價率示意圖.............................................................50. 圖 4-2-2 圖 4-3-1. 各溢價影響變數關聯圖...........……………………………………..........51 新莊副都心土地標售溢價成因架構圖.....................................................56. 政治大公共設施位置標示圖....................…………………………….................40 立圖 3-2-10 地價指數與新北市信義房價月指數.........................................................42 ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. ii. i n U. v.

(11) 表目錄. 取得土地至移轉經歷天數與得標者性質..............…..............................47 區內擁有土地筆數與標售率溢價列聯表..............……………..............48. ‧. 路角地與標售溢價率列聯表..............………………..............................49 標售溢價率中位數..............………………..............................................49 進入門檻與溢價率列聯表..............………………..................................51 與捷運站最近距離與標售溢價率列聯表..............………………..........52 與捷運站最近距離與使用分區列聯表..............………………..............52 不確定性與標售溢價率列聯表................……………............................53. y. Nat. io. al. n. 表 4-2-1 表 4-2-2 表 4-2-3 表 4-2-4 表 4-2-5 表 4-2-6. 政治大參與競標人數與標售溢價率列聯表..............………………..................46 立土地轉售與溢價率列聯表..............………………..................................47. 學. 表 4-1-2 表 4-1-3 表 4-1-4. 各投標人於區域內擁有之土地面積統計表..............………………......36 新莊副都心容積管制表..............……………….............……….............38 使用分區、底價與土地面積關係表..............………………..................39 各批土地標售時間及標售筆數統計表..............………………..............42 分析變數彙整表........................................................................................44. sit. 表 3-2-8 表 3-2-9 表 3-2-10 表 3-2-11 表 3-3-1 表 4-1-1. er. 表 3-2-2 表 3-2-3 表 3-2-4 表 3-2-5 表 3-2-6 表 3-2-7. 新莊副都心土地標售結果..............……………….............…………….28 底價分類表..............……………….............……………..............….......31 得標單價次數分配表..............……………….............…………….........32 土地標售溢價率次數分配表..............……………….............……….....33 土地標售溢價率之敘述統計..............………………..............…...….....33 競爭人數高低之次數統計表..............………………..............…...….....34 土地合併情形..............………………..............……................................35. ‧ 國. 表 3-2-1. Ch. engchi. iii. i n U. v.


(13) 土地標售之溢價率分析—以新莊副都心抵費地標售為例. 第一章緒論. 第一節研究動機與目的一、研究動機由歷史來看，臺北地區之國有土地標售不乏以高溢價標得土地之案例。例如，民國 76 年，國泰人壽以高出底價（Reservation Value）三倍、約每坪 90 萬元標得位於臺北市南京東路三段土地1；民國 95 年，新莊人壽以高於底價 2.7 倍之價格標得臺北市建國南路二段之信義聯勤土地；民國 99 年 6 月 TVBS 以「一坪 158. 政治大. 萬，新莊標地創天價」為題報導新莊副都心的標售狀況（古彩彥，2010），且該. 立. 地區抵費地標售亦曾出現高於底價 2.7 倍之得標價額。惟究竟土地得標人為何願. ‧ 國. 學. 意花高出底價甚多之價格取得特定土地？若將得標人之得標價格與底價之落差定義為溢價，更深一層的疑問是，我們該以哪些角度看待土地標售之溢價或溢價. ‧. 率之高低？. sit. y. Nat. 回顧過去文獻發現，有眾多文獻以土地標售價格為主題加以研究，而部份研. io. er. 究亦有提及土地標售溢價。例如：部分研究認為溢價來自透過拍賣制度釋出土地（Chow et al., 2013; Qu and Liu, 2012; Gwin et al., 2005）；亦有研究認為政府刻意. n. al. Ch. i n U. v. 以低於市場行情之價格訂定底價導致底價與得標價格有所差距（Man and Ng,. engchi. 2007）；此外，部份研究以實質選擇權觀點分析土地標售溢價率時，認為溢價出價係投資人考量各種不確定性後的出價結果（Shen and Pretorious, 2012）；而楊甫聖（2011）及王佳于（2006）則以特徵價格觀點研究土地標售價格；曲衛東、劉曉龍（2013）則進一步透過實證說明土地特徵除了影響標售價格外，亦影響土地標售溢價。雖然不同文獻對於土地標售價格及溢價成因之切入角度不同，惟難以透過單一文獻之角度解釋前述疑問。換言之，過去研究土地標售價格及溢價之觀點相當多元，若能整合這些觀點，將能使分析土地標售溢價之論述方式更為完整，並提供分析土地標售溢價時的思考依據。 1. 現為六福皇宮。 1.

(14) 第一章緒論. 此外，回顧土地標售之相關研究發現，承前所述，相關研究除了分析土地標售溢價之成因外，亦有文獻著重於檢視政府以土地拍賣制度釋出土地是否妥當。該研究探討方向除了分析適當的底價訂定方式（李彬，2010；季朗超，2003；甘方勝，2004）並對「價高者得」之得標制度有一些思考（葉劍平，2004；包宗華， 2004），亦有文獻論述國有地以高價標出與房地產價格之關係（卓輝華，2012）。而若能建構完整之土地標售溢價分析架構，則能協助此類文獻於探究土地標售相關政策妥當與否時，能先分析標售溢價高低產生之原因，再針對土地以標售釋出政策加以探究，使其論述內容更為完整。再者，標售制度為政府釋出土地經常使用之工具，透過本文建立之分析架構，再以一國內個案操作該分析架構，將能提供我國土地標售之相關政策建議。. 治政綜上所述，本文將回顧土地標售價格之相關文獻，探究其切入角度及分析觀大立點，整合土地標售溢價之分析架構，並以實證分析，說明土地標售溢價分析架構 ‧ 國. 學. 之操作方式，並試圖提供相關政策建議。此外，考量土地以高溢價或低溢價標出，並非絕對之概念而為相對概念，為比較土地標售價格相較於其他土地係高溢價或. ‧. 低溢價，於後續研究中，均以土地標售溢價率加以說明。至於溢價率之定義方式，. y. sit. io. er. 二、研究目的. Nat. 本文定義為得標價格除以底價，如此定義之理由於第二章第一節詳細說明。. （一）建立土地標售溢價率之分析架構，以釐清土地標售溢價率之成因。. n. al. Ch. i n U. v. （二）透過實證分析，驗證由各理論觀點切入說明溢價率之可行性。. engchi. （三）透過土地標售溢價率之分析，提供公部門未來擬定土地標售相關政策時之參考。三、研究課題（一）如何透過拍賣理論觀點分析土地標售之溢價率？（二）如何透過特徵價格理論觀點分析土地標售之溢價率？（三）如何透過實質選擇權理論分析土地標售之溢價率？. 2.

(15) 土地標售之溢價率分析—以新莊副都心抵費地標售為例. 第二節研究方法及研究範圍一、研究方法（一）歸納法本研究透過文獻蒐集及歸納，先定義何謂土地標售溢價率，再歸納各土地標售價格相關文獻之分析角度或觀點，建立土地標售溢價率之分析架構，作為論述影響土地標售溢價率高低之基礎。此外，因本研究著重於土地標售之分析，故文獻之蒐集著重於土地拍賣（或標售）價格之相關文獻。（二）量化分析法. 政治大. 本研究選取一組土地標售案例作為土地標售溢價率分析架構之操作示範。其. 立. 中，以列聯表觀察土地標售溢價率與特定變數是否有所關聯，再透過卡方獨立性. 學. ‧ 國. 檢定、相關分析係數檢定，驗證標售溢價率高低與特定成因之關聯性，藉以說明如何以各理論觀點描述土地標售溢價率高低之產生原因。. ‧. 二、實證分析之研究範圍. sit. y. Nat. （一）空間範圍. io. er. 本文以新莊副都心地區為分析架構之操作個案。新莊副都心地區為一土地重劃之區域，如圖 1-2-1 所示，該區係由思源路以西、中原路以北、中山路以南、. n. al. Ch. i n U. v. 特二號快速道路以東包圍的區塊。該地區之北側為五股工業區，東側為頭前重劃區，南側為新莊舊市區。. engchi. 因新莊副都心鄰近臺北市區及桃園機場，位於主要之交通廊道，相當具有發展潛力。而新北市政府透過一高、二快、三捷運2的交通運輸網絡建置及重劃區之規劃，期待新莊副都心與新板特區能共同提昇新北市中心之商業機能，降低對臺北市中心商業區之依賴，故該區域於民國 96 年 6 月完成土地重劃，將土地重新規劃整理，並於民國 99 年 6 月起標售抵費地。. 一高是指經由五股交流道即可連接中山高速公路；二快則是特一號（台 64 線）快速道路及特二號（台 65 線）快速道路，三捷運是指新莊捷運線、機場捷運線、環狀捷運線三條捷運路網。 3. 2.

(16) 第一章緒論. 立. 政治大. 圖 1-2-1 新莊副都心位置示意圖. ‧ 國. 學. 本研究主要目的在於整合過去關於土地標售溢價之文獻，建構出土地標售溢價率之分析架構，並透過實證分析，說明該分析架構之操作方式。為達到前述目. ‧. 的，考量新莊副都心為重劃區，土地產權相對單純、於小範圍內有眾多土地標售. sit. y. Nat. 案例，容易掌握整體區域狀況及土地移轉情形等，有利操作本文建立之分析架構。此外，因新莊副都心抵費地標售時間點為民國 99 至 101 年，相較於其他年代較. io. n. al. er. 為久遠之抵費地標售案例，新莊副都心之標售相關資訊較容易取得，因此，本研究認為新莊副都心為相當合適之實證分析地區。（二）時間範圍. Ch. engchi. i n U. v. 新莊副都心地區土地重劃完成後，於民國 99 年開始標售抵費地，至 101 年標售最後一筆抵費地。故本研究實證樣本以民國 99 年至 101 年標售之個案為實證對象，並觀察標售個案之產權及區域狀況至 103 年 1 月 31 日止。. 4.

(17) 土地標售之溢價率分析—以新莊副都心抵費地標售為例. 第三節研究流程本研究除第一章為緒論外，第二章先回顧過去研究如何定義土地標售溢價並回顧各種關於土地標售溢價之分析觀點，以建立土地標售溢價率的分析架構；第三章為研究設計，其中包含溢價率分析之操作方法及建立個案（新莊副都心）之溢價率分析架構；第四章分析新莊副都心土地標售溢價率高低之成因；第五章為結論與建議。關於本文之研究流程，如圖 1-3-1 所示。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 5. i n U. v.

(18) 第一章緒論. 研究動機 1.如何分析土地標售溢價率？ 2.相同地區溢價率相對較高或較低之原因為何？定義標售溢價率溢價率成因拍賣理論觀點. 實質選擇權理論觀點. 特徵價格理論觀點. 政治大. 學. ‧ 國. 立土地標售溢價率之分析架構研究設計. ‧. 溢價率分析架構操作方法. 建立個案之溢價率分析架構. 相關係數及相關係數檢定. n. Ch. engchi. 實證分析結果. 拍賣理論觀點. er. io. al. sit. y. Nat. 列聯表分析及卡方獨立性檢定. 個案說明. i n U. v. 非拍賣理論觀點. 個案土地標售溢價率成因結論與建議. 圖 1-3-1 研究流程圖. 6.

(19) 土地標售之溢價率分析—以新莊副都心抵費地標售為例. 第二章文獻回顧. 土地拍賣（auction）或標售（bidding）係指透過公開競價方式，將財貨及特定權利轉讓給買受人或得標人的一種買賣方式3。因本研究主要著重於研究影響土地標售溢價率高低之因素，故於本章分為三節：第一節回顧過去研究如何定義溢價；第二節回顧不同理論觀點如何看待土地標售溢價；第三節為小結，說明土地標售溢價率之分析架構。. 第一節土地標售溢價率之意涵. 治政大土地標售溢價係指得標價格與某一特定價格之落差，至於該特定價格在不同立研究中之定義不同。故本節先說明不同拍賣制度及其得標價格之決定方式，界定 ‧ 國. 學. 本研究主要探究之拍賣類型，再說明不同研究對於土地標售溢價之定義。. ‧. 一、不同拍賣制度下之得標價格決定. y. Nat. 拍賣制度基本上能分為四種：英式拍賣、荷式拍賣、第一價格密封拍賣及第. n. al. er. io. （sealed bid）。. sit. 二價格密封拍賣。前兩者屬公開喊價制（open outcry），後兩者為密封投標制. Ch. （一）英式拍賣（English auction）. engchi. i n U. v. 又稱加價拍賣（Ascending auction）在特定的場合中（可能是拍賣會場或網路平台），得標者可以在一定時間內不斷出價，價格是由底價往上出價，直到期限屆滿或無人出價時，由喊出最高價格者得標。（二）荷式拍賣（Dutch auction）又稱減價拍賣（Descending auction）。與英式拍賣相反，荷式拍賣係由最高價往下出價，在拍賣過程中若有人願意出價即得標。. 台灣目前尚未有拍賣法規，亦未有公開資訊針對拍賣下定義，而根據中華人民共和國拍賣法第三條規定：「拍賣係指以公開競價形式，將特定物品或財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。」雖然各類拍賣類型並非均為出價最高者得標，但該法對於拍賣下了明確的定義。 7. 3.

(20) 第二章文獻回顧. （三）第一價格密封拍賣（First price sealed bids）投標人在指定期間內將出價金額郵寄至主辦拍賣單位，在投標期限截止後，進行開標，由最高出價人得標並支付其出價金額。換言之，投標人可能事前略知競標人數，但彼此不知對方之出價金額。（四）第二價格密封拍賣（Second price sealed bids）與第一價格密封拍賣類似，由最高出價人得標，但需支付之價金為第二高價之金額。同一標的在前述四種拍賣制度中，基於拍賣方式不同，拍賣結果將有所不同. 政治大拍賣情形決定出價金額；荷式拍賣與第一價格密封拍賣制度中，前者無法得知其立他出價人何時出價；後者在開標前未知他人出價金額，故出價人在出價當下已有. 。英式拍賣與第二價格密封拍賣制對拍賣標的不見得事先有價值認定，而是視. 學. ‧ 國. 4. 對標的價值之認定（宋佳樺，2006）。. ‧. 我國公有土地拍賣制度中，不論是國有土地拍賣或縣市有土地拍賣，均採第一價格密封拍賣制。基於不同拍賣制度下之，投標人的出價行為將有所不同，進. y. Nat. sit. 而影響土地標售價格結果，故於後續文獻回顧時主要針對第一價格密封制拍賣土. n. al. er. io. 地之相關研究進行回顧與分析。. Ch. engchi. i n U. v. 例如，我國銀拍屋採英式拍賣制、法院拍賣採第一價格密封賣制，而彭芳琪（2004）即指出因銀拍屋及法拍屋底價訂定有所差異造成銀拍屋成交價低於法拍屋。換言之，制度及執行細節的差異將導致成交價格不同。 8 4.

(21) 土地標售之溢價率分析—以新莊副都心抵費地標售為例. 二、得標價格溢價率之定義過去研究對於標售價格之溢價定義不同，所謂溢價係指得標價格與某種價格之價差稱為溢價。至於該價格為何，大致能歸納為以下四類：（一）標售底價過去研究曾將得標價格與政府公告底價之價差視為土地標售溢價。例如： Man and Ng(2007)於香港國有地標售之研究中指出，公私部門事前預估價格（底價）與得標價格之落差情況高達 56%，而該落差可能源自於公部門想要鼓勵大家投標，故公布較低的底價。此外，亦有研究將標售溢價定義為實質選擇權的溢價比（option premium）。該研究認為標售底價僅單純由市場資訊組成，而投標者的. 政治大. 出價則考量了市場狀況、個人財務結構、自身其他資產配置等私人因素，造成溢. 立. 價的產生（Shen and Pretorious, 2012）。. ‧ 國. 學. （二）Nash 均衡價格. ‧. 若以實驗法研究標售溢價，則將溢價定義為得標價格高於 Vickrey(1961)推導之風險中立納許均衡價格（Risk Neutral Nash Equilibrium，簡稱 RNNE）。假設土. y. Nat. sit. 地競標價格在無私人因素影響之情況下，透過模擬競標，即能觀察得標價格是否. al. er. io. 有高於理論均衡價之溢價情形（Gwin et al., 2005）。Gwin 之研究成果指出，得標. v. n. 價格普遍高於理論得標價格（風險中立下的納許均衡價格），而原因在於出價者. Ch. engchi. 願意減少部分利益確保能取得土地。. i n U. （三）特徵價格法推估價透過特徵價格法，以非拍賣樣本推算影響土地價格之變數及其影響係數，再將被標售土地之特徵帶入係數值，推算土地的「實質價值」。而實質價值與拍賣價格之價差即為標售溢價（曲衛東、劉曉龍，2013）。以前述方法定義標售溢價，隱含了透過拍賣制度交易土地將多付更多的價額。詳言之，以特徵價格法定義「實質價值」，隱含在一般交易之情況下，土地應有的價值為何。而將一般交易情況下的土地價值與透過拍賣得標之價格落差稱為溢價，代表該溢價係因拍賣制度而產生。. 9.

(22) 第二章文獻回顧. （四）最低投標價格張菀玲（2011）以最低投標價與得標價格之價差作為溢價的定義，用以分析參與投標人數提高對溢價比例之影響。以最低投標價格推算標售溢價，應能代表於標售市場上最低願付價格與最高願付價格的落差。由過去研究對土地標售價格溢價之定義歸納可知，溢價之解釋將根據溢價定義而有所不同。以底價與得標價定義溢價，應注意底價的訂定可能並非真實價格，而是有其他的政策考量（Man and Ng, 2007）；RNNE 價則是在眾多假設條件下推算理論價格，或許以實驗法研究溢價時，得以該價格與得標價格價差作為溢價，若以實證分析，則可能基於實際市場狀況與 RNNE 假設條件的不符，在推論上. 政治大交易案例與待拍賣土地位於同一區域時，以該方法定義溢價應較為適當；至於以立有所疏漏；若欲以特徵價格推算正常價格（或稱為實質價值），則建構係數值之. ‧ 國. 學. 最低投標價與得標價格作為溢價，則能真實反應市場上出價情形之間的落差。. 至於在本研究中如何定義土地標售溢價？考量於私部門參與投標決定出價. ‧. 金額時，能參考之價格為該筆土地之底價，故本研究以得標價與底價之價差作為溢價，並以得標價格除以底價作為土地標售溢價率之定義。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 10. i n U. v.

(23) 土地標售之溢價率分析—以新莊副都心抵費地標售為例. 第二節土地標售溢價率之成因基於研究主軸在建構土地標售溢價率成因之分析架構，又標售即為拍賣，於文獻回顧時，先探究拍賣理論觀點如何看待土地標售溢價率；惟透過拍賣理論，可能無法完整解釋何以部份土地溢價率較高，其他土地溢價率較低，因此，本研究試圖回顧其他土地標售價格相關文獻，觀察非拍賣理論觀點如何看待土地標售溢價率。本節分為二部份。第一部份以拍賣理論觀點探討土地標售溢價，第二部份則由非拍賣理論觀點切入探討土地標售溢價，並於第三節綜合前二部份之觀點，建. 政治大. 立土地標售溢價率成因之分析架構。. 立. 一、拍賣理論觀點. ‧ 國. 學. 於拍賣溢價的實證研究中，已有研究證實透過拍賣與非拍賣方法成交之價格不同。且土地透過拍賣方法出賣，通常成交價格高於非拍賣之交易方式所成交之. ‧. 金額（Qu and Liu, 2012; Gwin et al., 2005）。. sit. y. Nat. 詳言之，Qu and Liu 以北京市為實證地區，透過北京 2003 年至 2010 年 368. io. er. 筆非拍賣土地交易價格及 163 筆土地拍賣價格資料研究土地標售溢價。該研究先透過非拍賣樣本，以特徵價格模型推算各變數之影響係數，再透過該係數值及拍. n. al. Ch. i n U. v. 賣樣本之特徵，推算拍賣樣本之內在價值（intrinsic value）。而各拍賣樣本之內. engchi. 在價值與得標價格差異即為溢價。Qu and Liu 指出，北京市得標價格與內在價值之差異平均達 39.7%，代表土地以拍賣方式交易之成交價額高於一般協議後成交之價額。至於 Gwin et al.則透過實驗法，先設計待標售土地之各類條件，並推算該土地於風險中立下之納許均衡價格價格（RNNE）作為合理價格，再要求實驗參與者（即土地投標人）以第一價格密封拍賣制度參與投標。實驗結果顯示，土地得標價格均高於納許均衡價格，代表投標人有溢價標得土地之情形。此外，於第一次投標實驗完成後，即便要求同樣之實驗參與者再次出價投標土地，仍會產生溢價標售之情形。換言之，土地以拍賣方式釋出，假設投標人無任何私人考量之情況下，通常拍賣得標價格仍會高於非拍賣方式之成交金額。 11.

(24) 第二章文獻回顧. 而若以拍賣理論觀點探究溢價率高低之原因，則必須先從拍賣標的特性談起。於拍賣理論中，不同拍賣商品根據其特性可分為具有共同價值（common value）特性或私人價值（private value）特性。當拍賣標的特性不同，解釋溢價成因之方式將有所不同。當被拍賣之標的具有共同價值特性，係指被拍賣標的具有客觀的真實價值（true value），但真實價值為何則未知。每位投標者對於願付價格或保留價值（reservation）的評估來自市場，因此，拍賣理論認為，存在二手市場（second market）之拍賣標的於二手市場中交易價格為客觀價值，適用「共同價值模型」（簡立賢、張淑惠，2009）。此外，於共同價值模型中，投標人對出價金額的判. 治政產生贏家詛咒（winner’s curse）的現象（Tse et al., 大 2011）。立. 斷來自於市場及其競爭者，出價人為了贏得拍賣標的可能出價過高（overbid），. ‧ 國. 學. 所謂贏家詛咒，係指拍賣出價時的不理性現象，而贏家詛咒通常透過兩種方. 式解釋。第一，當得標價格超過開發的價值，標案贏家蒙受損失；第二，得標價. ‧. 格遠高於真實價值，使標案贏家感到失望。為避免贏家詛咒，在理性的情況下，當投標人數增加，出價應該變得更保守；於不顧忌贏家詛咒可能發生的情況下，. Nat. sit. y. 當投標人數增加，得標人反而出價更積極（Thaler, 2009:92）。綜而言之，若以拍. er. io. 賣理論共同價值觀點分析土地標售溢價，即透過土地標售價格與溢價之關聯性，. al. 分析投標人於出價時是否因不顧忌贏家詛咒，進而產生較高之土地標售溢價（宋. n. v i n Ch 佳樺，2006）；至於在操作上，則能透過觀察競標人數與土地標售溢價高低之關 engchi U 聯性加以驗證前述觀點。. 若標的具有私人價值特性，則代表被拍賣標的無真實價值，標的有多少價值係由主觀認定，典型具私人價值之拍賣物為藝術品或古董拍賣。因拍賣標的價值係主觀認定，故無所謂贏家詛咒的現象，而拍賣溢價主要來自私人的主觀考量。多數的拍賣標的同時兼具共同價值及私人價值的部分特性（Feldmen and Mehra, 1993；Giliberto and Varaiya, 1989）。當土地作為一種拍賣物，亦同時具備兩種特性。詳言之，於不動產估價理論中，土地能透過一定程序及估價方法，求得最可能交易的價格，並落於價格區間內（梁仁旭、陳奉瑤，2009：16），亦即土地有一客觀價值，符合共同價值的特性；此外，土地作為拍賣物亦有私人價值 12.

(25) 土地標售之溢價率分析—以新莊副都心抵費地標售為例. 特性存在。當投標者的融資能力、公司財務結構不同、在拍賣標的周遭是否有其他土地等，均會影響投標者的出價行為（Shen and Pretorious, 2012）。換言之，對於每位投標者而言，該筆土地價值的認定亦包含主觀因素，即被拍賣之土地存在私人價值的特性。至於土地投標人於出價時，可能有以下考量，使土地投標人願付較高之金額取得土地，進而產生較高之溢價率。（一）可運用資金土地投標人的財務狀況或可運用資金多寡將影響其取得土地後，是否有能力支付貸款利息或能否等待一段時間再開發土地（Shen and Pretorious, 2012）。換言之，土地投標人可運用資金之多寡，將影響其願付價格，當投標人標得土地，其. 政治大. 私人價值考量將影響土地拍賣溢價率之高低。. 立. （二）合併土地. ‧ 國. 學. 以合併為目的購買土地，於不動產估價中屬限定價格5之概念。因土地面積與土地價值為非線性關係（Lin, 2005），投標人欲標得土地與鄰地共同開發利用. ‧. 時之價值可能大於兩宗土地單獨利用之價值總和。當土地投標人為鄰地所有權人時，可能願意額外支付更高價額取得土地。換言之，基於得標人對土地價值的主. y. Nat. al. er. io. （三）於同一區域內擁有之土地面積. sit. 觀認定，將影響投標人之出價行為，使其以較高溢價率標得土地。. n. v i n 當投標人在同一區域內有土地所有權，投標人將考量已取得土地與待標售土 Ch engchi U 地之間的關係，因而傾向以更高之出價取得土地。例如：若土地相近，則可能會考慮取得待標售土地後共同規劃及開發土地；或希望藉由高價標得土地，提高區。惟亦有研究以個案舉例，認為域內其他土地之價值（Shen and Pretorious, 2012）少數個案以高價標出之案例難以持續影響市場行情（卓輝華，2012）。換言之，土地投標人於區域內擁有之土地面積多寡與溢價率高低是否有所關聯，可能視個案情況而定。. 不動產估價技術規則第 2 條第 2 款規定：「限定價格：指具有市場性之不動產，在下列限定條件之ㄧ所形成之價值，並以貨幣金額表示者：（一）以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的。（二）以不動產合併為目的。（三）以違反經濟合理性之不動產分割為前提。」 13 5.

(26) 第二章文獻回顧. （四）得標後是否將土地售出土地市場存有次級市場，亦即土地投標人取得土地後，可再將土地售予他人。而 Haile(2003)認為當土地有機會轉手，則轉賣的可行性將影響取得土地當下的出價行為。換言之，當投標人標得土地後有出售之考量，使取得土地後的選擇彈性增加，該主觀考量將可能使土地標售溢價率增加。綜合而言，以拍賣理論觀點論述標售溢價率，得透過共同價值觀點及私人價值觀點論述。拍賣理論共同價值特性認為溢價來自投標人於投標當下不顧忌贏家詛咒。而拍賣理論私人價值觀點認為土地標售溢價率之高低受到投標人私人考量影響。即土地投標人可運用資金多寡、是否以合併為目的出價、於區域內擁有之. 政治大. 土地面積多寡、是否打算於得標後轉售土地均會影響土地標售溢價率之高低。. 立. 雖宋佳樺（2006）曾試圖研究土地標售價格較符合共同價值特性或私人價值. ‧ 國. 學. 特性，惟透過前述推論，土地應同時具備兩種特性之可能性極高，故以拍賣理論分析土地標售溢價率時，需要分別透過被拍賣土地的共同價值與私人價值特性加. sit. y. Nat. 二、非拍賣理論觀點. ‧. 以論述，才能較為完整的解釋土地標售溢價率之成因。. er. io. 回顧土地標售價格或溢價之相關文獻發現，多數文獻以特徵價格理論觀點切. al. v i n Ch 特徵價格理論及實質選擇權觀點與土地標售溢價率之關係。 engchi U n. 入，近年來則有部份研究以實質選擇權之觀點探討土地標售溢價。以下分別論述. （一）特徵價格理論觀點特徵價格（Hedonic price）最早源自效用的概念。一位消費者購買商品時，實質上是購買商品各種特徵屬性之組合所產生的效用。因此，透過商品的特徵屬性，能確定商品的價值（Lancaster，1966；Muth，1966）。 Roason(1974)整合效用理論及 Alonso 競價理論觀點建立了特徵價格模型，使特徵價格的概念受到後續各類研究之應用。由於不動產具有高度異質性，意即透過各種不動產的特徵屬性能決定不動產價格，使得特徵價格模型亦廣泛應用於不. 14.

(27) 土地標售之溢價率分析—以新莊副都心抵費地標售為例. 動產相關的研究領域6。特徵價格模型除應用於不動產（建物及土地）價格之相關研究，亦應用於土地標售價格相關研究中。楊甫聖（2011）即指出，高雄市國有土地標售價格受到交易年期、區位、土地使用分區、移轉面積影響；且透過迴歸分析發現土地標售價格與非標售土地成交價格之間有顯著相關；而王佳于（2006）則發現台北三峽北大特區土地標售價格則受土地面積、面臨路寬、與鄰避設施（NIMBY）及迎毗設施（YIMBY）距離影響。換言之，土地透過拍賣方法交易，除了拍賣方法影響土地的標售價格外，各筆土地的「特徵」仍為影響土地標售價格的重要因素。再者，於土地標售溢價率之研究中，曲衛東、劉曉龍（2013）於北京的溢價. 政治大的影響因素。亦即土地的特徵除了影響標售「價格」，亦影響標售價格之「溢價立. 研究亦指出土地用途、容積、方位、是否為國營企業、區位均為土地拍賣溢價率. ‧ 國. 學. 率」。因此，建立土地標售溢價率之分析架構時，特徵價格觀點應予以納入，並透過實證分析研究影響溢價率的成因。. sit. y. Nat. 1. 土地面積. ‧. 綜合前述文獻，與土地標售溢價率高低有關之土地特徵可歸納為五種類型：. al. er. io. 過去研究認為土地面積與價格為非線性關係（Lin, 2005），因此土地面. v. n. 積明顯不同時，將影響投標人願意額外支付高於底價多少之金額取得土地，. Ch. engchi. 進而影響土地標售溢價率之高低。. i n U. 2. 路角地路角地因雙面臨街，未來開發後一樓較具有商業效益，因此土地是否為路角地將影響土地開發後之價值，進而影響投標之出價時願意額外支付之價金多寡，進而影響土地標售溢價率之高低。. Sirmans(2005)即回顧國外以特徵價格為模型，並以價格為因變數時，有哪些自變數被納入研究。蘇偉強等人（2013）則針對中國 CSSCI 及台灣 TSSCI 之期刊，歸納不動產研究領域中，應用特徵價格模型的自變數類型。由此類回顧性文獻可知特徵價格模型已被廣泛應用於不動產之研究領域中。 15. 6.

(28) 第二章文獻回顧. 3. 區位因區位條件不同，代表各土地所面臨之鄰里環境、公共設施、交通條件不同，故投標人出價時願意額外支付之價金亦有所不同，進而影響土地標售土地標售溢價率之高低。 4. 使用分區土地使用分區不同，將影響土地開發之內容及開發量體。而土地開發內容與開發量體將影響該筆土地開發後之價值，進而影響土地價值。因此，土地之使用分區會影響投標人出價考量並影響溢價率之高低。 5. 與公共設施距離. 立. 政治大. 公共設施又可分為迎毗設施（YIMBY）及鄰避設施（NIMBY），標的. ‧ 國. 學. 與迎毗設施對土地價值正面影響，鄰避設施對土地價值有負向影響，進而影響投標人出價考量及影響土地標售溢價率之高低。. ‧. （二）實質選擇權觀點. Nat. sit. y. 實質選擇權顧名思義為一種於實質資產上的「選擇權利」。其內涵主要為投. al. er. io. 資任何標的時，均考量投資人具有選擇的彈性（flexibility）及考量市場的不確定性（uncertainty）。因市場變動具有不確定性，而投資人具有選擇放棄投資、延遲. n. v i n C h，進而產生實質選擇權的價值投資、擴大或減少投資規模的彈性（Ooi and Sirmans, engchi U 2010）。例如，家計單位具有租屋或購屋的選擇彈性，且有決定何時執行權利的選擇權（選擇何時租屋或購屋）。在房價波動變大時，該權利價值增加；在自備款增加時，該權利價值減少（林左裕、曾建智，2002）；此外，若以土地所有權人為例，土地所有權人擁有一塊土地即擁有等待何時開發的權利，而該權利之價值的增減則受不確定性的影響（劉佳侑，2007）。當實質選擇權價值被考慮，能改進財務分析中淨現值法（NPV 法）分析結果與現實狀況的脫勾7；亦能描述部分透過傳統方法評估價值時與現實不符的原. 利用 NPV 法進行財務分析時，假設投資人無決策彈性，並假設分析標的具有不可回復及不可延遲性。但以土地市場為例，因開發土地需投入大量資金，符合不可回復假設；然而，購買土地後無須馬上開發土地，此與 NPV 法不可延遲假設不符，可能導致 NPV 法的評估結果有所偏誤。 16. 7.

(29) 土地標售之溢價率分析—以新莊副都心抵費地標售為例. 因。故考量實質選擇權價值的不動產估價方法，將能使估價結果更為準確（Chiang et al., 2005），使實質選擇權理論觀點在不動產領域有應用上之實質意義。自實質選擇權概念被引入土地開發研究領域後，關鍵的研究問題有三。第一，執行「選擇權」的權利有多少價值？（即購買選擇權需支付多少權利金）第二，什麼時間點會執行權利？第三，影響選擇權價值增減的原因是什麼？欲回答第一個問題，推算標的隱含多少實質選擇權的價值時，於方法建立上，最早係由 Titman(1985)以都市內部之空地為例，說明如何透過二項式模擬計算當下開發與等待一期開發的 NPV 價值，兩者相減即為土地價格隱含的實質選擇權價值。至於 Quigg(1993)承襲 Titman 觀點建立實質選擇權的實證方法，其認為已. 政治大為實質選擇權價值。其藉由特徵價格模型，分別透過已開發不動產價格推算美國立開發不動產已無等待開發之實質選擇權價值，而空地則有，故將兩者之價差定義. ‧ 國. 學. 西雅圖（Seattle）地區之土地內含價值（intrinsic value）；由未開發土地價格推算包含實質選權之空地價值，再透過兩者價差，推算出研究區域內之實質選擇權溢. ‧. 價比；而後續研究則在 Quigg 實證方法脈絡下，實證各地區的實質選擇權價值（Tsekrekos and Kanoutos, 2013; Ooi and Sirmans, 2010;Sing and Patel, 2001）；至. Nat. sit. y. 於近期研究則試圖找出實質選擇權的替代變數，推算土地價格內隱含的實質選擇. n. al. er. io. 權價值比例（Clapp, 2012；梁仁旭，2007）。. i n U. v. 另一部分的實質選擇權研究，著重於土地開發權利人什麼時間點會執行權利。. Ch. engchi. 例如 Grovenstein et al.(2011)即指出等待開發選擇權（options to defer）較少的標的，其取得土地時點與開始開發時點間格較短，而該結論隱含小規模開發或開發成本較低之住宅開發專案，其等待開發選擇權較少；而劉佳侑（2007）利用台灣地區未開發土地研究土地開發時機，其研究成果與一般對於等待選擇權的預測相同：房價不確定性增加將延後土地開發時機，且不確定性增加亦增加未開發土地之價值。亦有一部份之研究者著重於探究哪些原因影響選擇權價值的增減。於不動產再開發時機的研究中，即指出再開發選擇權價值受到容積獎勵倍數、租金預期成長率、租金預期成長率變異數、再開發可銷售金額、不動產殘餘耐用年數、相關更新成本影響；除殘餘耐用年數、相關更新成本與實質選擇權價值為負相關外， 17.

(30) 第二章文獻回顧. 其餘均為正相關（彭建文等，2011；陳奉瑤，2003）。若欲以實質選擇權觀點分析土地標售溢價率，研究的問題與前述第一種關鍵問題相關：土地標售當下的時點不同，代表面對的不確定性不同，而土地標售得標人是否因面對之不確定性不同，而願意多付或少付權利金（即溢價）以購買選擇任一時點開發土地的權利（Shen and Pretorious, 2012）？詳言之，未來的不確定性將影響投資人於投資當下的行動（Titman,1985）。而 Chiang et al.(2005)亦指出投資者直覺（gut feeling）的出價金額比一般認定的土地價值多，而原因在於一般所認定的合理價值未考量取得土地後得標人所獲得的「彈性」。因此，於溢價率分析中，應納入實質選擇權觀點，由不確定性之角度探究土地標售溢價率之高低。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 18. i n U. v.

(31) 土地標售之溢價率分析—以新莊副都心抵費地標售為例. 第三節小結綜上所述，土地標售溢價率高低之分析，得分為受到拍賣制度本身影響，或受到拍賣制度以外之因素影響。又受到拍賣制度影響之溢價率，得透過共同價值特性及私人價值特性觀點論述。除了因拍賣制度產生之溢價率外，過去眾多研究透過特徵價格理論，證實土地特徵會影響土地標售價格，亦影響土地標售溢價率，雖不同地區影響土地標售溢價率之原因可能有所不同，惟無可否認的是土地標售溢價率與土地之特徵應有所關聯，必須納入土地標售溢價率之分析或思考架構中；此外，近年來則有有研. 治政額外支付之權利金。投標人於投標當下面臨之不確定性不同可能影響土地溢價率大立之高低。根據以上文獻回顧，本研究建構之土地標售溢價分析架構如圖 2-3-1 所究透過實質選擇權觀點研究土地標售溢價率。其中，實質選擇權觀點將溢價視為. ‧ 國. 學 ‧. io. sit. y. Nat. 拍賣制度造成溢價. 分析土地標售溢價率. 非拍賣制度造成溢價. n. al. er. 示。. 拍賣理論. 共同價值觀點. Ch. v. 實質選擇權理論. 土地特徵. 不確定性與. engchi. 私人價值觀點. i n U. 特徵價格理論. 等待開發選擇權是否顧忌. 可. 合. 區土. 轉. 土. 路. 區. 使. 與. 贏家詛咒. 運. 併. 內地. 售. 地. 角. 位. 用. 公. 用. 土. 擁面. 土. 面. 地. 分. 共. 資. 地. 有積. 地. 積. 區. 設施. 金. 距離. 圖 2-3-1 土地標售溢價率分析架構圖 19. 多支付的權利金為溢價.

(32) 第二章文獻回顧. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 20. i n U. v.

(33) 土地標售之溢價率分析—以新莊副都心抵費地標售為例. 第三章研究設計. 本章分為三部分，第一節說明溢價率分析架構之操作方法；第二節說明新莊副都心之範圍、土地使用管制及投標當下之市場狀況，第三節彙整前述內容，建立新中副都心土地標售溢價率之分析架構。. 第一節溢價率分析架構一、溢價率分析架構之流程. 治政大析。其中，如圖 3-1-1 所示，若觀察之變數為等距變數（interval vairables），除了立以相關係數及檢定分析該變數與標售溢價率之相關性之外，亦將變數分類後轉換本研究欲以列聯表、卡方獨立性檢定、相關係數及相關係數檢定完成實證分. ‧ 國. 學. 為名目變數（nominal vairables），除能進行列聯表分析及卡方獨立性檢定外，亦能觀察不同變數之間之關聯性。. ‧ y. Nat. 觀察變數類型. n. al. Ch. engchi. 等距變數. 敘述統計. i n U. v. 名目變數. 分類. 推算相關係數. 相關係數檢定. er. io. sit. 分析溢價率與特定變數之關聯性. 敘述統計. 列聯表分析. 卡方獨立性檢定. 圖 3-1-1 變數處理及分析流程圖 21.

(34) 第三章研究設計. 二、模型選擇本研究以新莊副都心地區 52 標土地標售案例8作為實證分析標的。雖資料筆數大於複迴歸分析（Multiple regression analysis）之最低要求 30 筆，惟透過特徵價格模型分析時，虛擬變數可能過多造成實證結果有所偏誤。因此，本研究決定透過列聯表（Contingency table）、卡方檢定之獨立性檢定（Chi-squared test of independence）及相關係數檢定（Correlation coefficient）探究各分析角度之變數與土地標售溢價率之關連性。三、實證模型建立（一）相關係數檢定 1. 相關係數. 政治大. 立. 依循圖 2-3-1 之分析框架，當變數為等距變數（interval vairables）時，. ‧ 國. 學. 得透過相關係數及相關係數檢定推算該變數與標售溢價率之關係。其中，相關係數推算方式如下：. ‧. （3.1）. al. n. ρxy ＝為溢價率與觀察變數之相關係數；. Ch. engchi. er. io. sit. y. 𝑥 𝑆𝑦. Nat. 其中，. 𝑆𝑥𝑦. 𝜌𝑥𝑦 = 𝑆. i n U. v. sxy ＝溢價率與觀察變數之共變異數； 𝑠𝑥 = 溢價率之標準差； 𝑠𝑦 = 觀察變數之標準差。. 當 |ρxy | > 0.7，代表高度相關；0.7 > |ρxy | > 0.3，代表中度相關； |ρxy | < 0.3，則代表低度相關。. 該區共 57 筆土地抵費地釋出，部分土地係兩筆或三筆土地併同拍賣（共分 52 標），本研究為研究得標價格與底價之落差，故以「標」為單位進行分析。 22. 8.

(35) 土地標售之溢價率分析—以新莊副都心抵費地標售為例. 2. 相關係數檢定假說 𝐻0 ：ρxy ＝0 （代表土地標售溢價率與特定變數無關） 𝐻1 ：ρxy ≠ 0（代表土地標售溢價率溢價率與特定變數有關） 3. 樣本統計量. 𝜌𝑥𝑦. 𝑡∗ =. （3.2）. ~𝑡(𝑛 − 2). 1−𝜌2 𝑥𝑦. √. 𝑛−2. n − 2 = 自由度. 政治大. 立. 4. 拒絕域. ‧ 國. 學. RR={𝑡 ∗ ≥ |𝑡𝛼∗ (n − 2)|} 2. 𝛼 = 顯著水準. ‧ y. Nat. io. sit. 5. 顯著性判定. n. al. er. 若 𝑥02 ∈ RR，則拒絕 𝐻0 ；若. 𝑥02. Ch. ∈ AR(接受域)，則不拒絕 𝐻0. engchi. i n U. v. 此外，本文於實證研究時，透過 P-Value 值判斷顯著性：若 P-Value≤ α，則拒絕 𝐻0 P-Value> α，則不拒絕𝐻0. 23. （3.3）.

(36) 第三章研究設計. （二）卡方獨立性檢定依循圖 2-3-1 之分析框架，透過卡方檢定之獨立性檢定驗證土地標售溢價率與各變數之關係。其中，本研究建立之研究假說如下： H0 : 土地標售溢價率與與特定觀察變數無關係 H1 : 土地標售溢價率與與特定觀察變數有關係 1. 樣本統計量 (1) 在一般情況下，卡方獨立性檢定之樣本統計量為： 𝑥 2 ＝ ∑𝑟𝑖=1 ∑𝑐𝑗=1. (𝑂𝑖𝑗 −𝐸𝑖𝑗 )2. ～𝑥 2 ((r-1)(c-1)). 政治大 𝑂 ＝觀察值. 立. 𝐸𝑖𝑗. 𝑖𝑗. 學. 𝐸𝑖𝑗 ＝期望價值. ‧ 國. （3.4）. (r-1)(c-1)＝自由度. ‧. (2) 當自由度等於 1，應參考慈氏校正(Yate’s Correction for Continuity)統計. n. al. Ch. 2. 拒絕域（Rejest region）. (｜𝑂𝑖𝑗 −𝐸𝑖𝑗 ｜−0.5)2. ～𝑥 2 ((2-1)(2-1)). er. io. 𝑥 2 ＝ ∑2𝑖=1 ∑2𝑗=1. sit. y. Nat. 量：. 𝐸𝑖𝑗. engchi. i n U. （3.5）. v. RR={𝑥 2 ≥ 𝑥𝛼2 ((r − 1)(c − 1))}. （3.6）. 𝛼 = 顯著水準. 3. 樣本觀察卡方值 𝑥02 ＝ ∑𝑟𝑖=1 ∑𝑐𝑗=1. 24. (𝑂𝑖𝑗 −𝐸𝑖𝑗 )2 𝐸𝑖𝑗. （3.7）.

(37) 土地標售之溢價率分析—以新莊副都心抵費地標售為例. 4. 顯著性判定若 𝑥02 ∈ RR，則拒絕 𝐻0 ；若 𝑥02 ∈ AR(接受域)，則不拒絕 𝐻0 此外，本文於實證研究時，透過 P-Value 值判斷顯著性：若 P-Value≤ α，則拒絕 𝐻0 P-Value> α，則不拒絕𝐻0 四、驗證內容. 政治大. 根據圖 2-3-1 之土地標售溢價率分析架構，於實證分析中驗證內容如下：. 立. （一）共同價值特性觀點. ‧ 國. 學. 土地投標人是否不顧忌贏家詛咒與土地標售溢價率高低有關。. ‧. （二）私人價值特性觀點. sit. y. Nat. 土地投標人之私人價值之考量與土地標售溢價率之高低有關。. io. n. al. 土地特徵與土地標售溢價率之高低有關。（四）實質選擇權觀點. Ch. engchi. er. （三）特徵價格觀點. i n U. v. 投標人投標時面對之不確定性與土地標售溢價率之高低有關。. 25.

(38) 第三章研究設計. 第二節實證分析資料說明一、實證分析範圍本研究以新莊副都心重劃區內（副都心一小段）政府公開標售之 52 標抵費地標售案為實證分析標的。於選擇實證分析標的時，考量控制研究範圍能排除未知的干擾變數，且於實證操作上，利於驗證分析架構中各操作變數與土地標售溢價率之關聯。而新莊副都心為土地重劃區域，土地條件相對單純，有利於清楚掌握土地標售後之開發情形、開發價格、土地移轉情形等，故以新北市新莊副都心重劃區作為分析之空間範圍。至於觀察之時間範圍係 99 年 6 月 25 日（第一筆土. 政治大. 地標售時點）至 103 年 1 月 31 日止。二、個案標售狀況說明. 立. ‧ 國. 學. （一）縣市有土地標售規定 1. 政府標售土地現況及流程. ‧. 依「新北市政府整體開發可見地標售投標須知」規定，於政府之土. y. Nat. sit. 地釋出前，須上網公告。而抵費地投標人須填具投標單、繳納保證金，. n. al. er. io. 在規定時間內郵遞投標。. i n U. v. 至於開標時間，開標日期為自公告日起 15 日後之隔週星期五上午。. Ch. engchi. 而決標方式則以有效標單之投標金額，出價最高者為得標人；如該筆土地僅一人投標，其標價與底價相同者亦為得標；如最高標價有二標以上且金額相同時，由各該最高標者當場填寫比價單，密封後再比價一次，以出價較高且超出原投標價者得標。承上所述，由投標流程及得標人為出價最高之人可知，新北市抵費地標售採第一價格密封競標制度。亦即投標人在不知確切競爭人數及其他投標人出價策略的情況下，評估標的價值並出價。. 26.

(39) 土地標售之溢價率分析—以新莊副都心抵費地標售為例. 2. 抵費地標售時之底價訂定由「臺北縣政府標售市地重劃區抵費地及區段徵收區可標售地作業注意事項」第三條規定，「訂定底價，由主辦單位參酌開發成本、標售當期公告現值及市價情形擬定底價，分別提交市地重劃委員會或區段徵收委員會審議。」雖該作業規定已於 99 年 12 月 25 日廢止，惟目前並未公告新的作業事項，故以此作業事項規定推測底價訂定的方式。由前述作業規定推測，底價之訂定雖「參酌」開發成本、標售當期公告現值及市價情形擬定。然而，在底價訂定上，基於欲吸引更多投標人或其他政策考量，該價格可能與真實市價有所落差（Man and Ng, 2007）。. 政治大較高及其成因。故在底價與真實市價有落差之情況下，只要底價訂定基立. 惟應特別說明的是，因研究目的在於觀察已得標土地溢價率相對較低或. ‧ 國. 學. 準一致，即便有所落差，仍不影響實證分析時，對於溢價率高低之解釋方式。. ‧. （二）個案標售結果說明. sit. y. Nat. 自新莊副都心完成土地重劃後，曾舉行 5 次抵費地標售，共計 57 筆. io. er. 土地分 52 標標售。目前可標售土地已全數脫標。其中，民國 99 年 6 月標售住宅區 24 筆土地分 24 標；民國 99 年 7 月標售中港大排東側商業區. n. al. Ch. i n U. v. 12 筆土地分 11 標；民國 99 年 9 月標售中港大排（中華路旁）西側商業. engchi. 區 15 筆土地分 14 標、民國 100 年 3 月標售中港大排西側商業區 5 筆土地分 2 標；民國 101 年 6 月標售商業區 1 筆土地；此外，共 24 標土地由企業得標，18 標土地由私人得標。至於各筆可標售土地位置如圖 3-2-1 所示、標售結果如表 3-2-1 及圖 3-2-2 所示。至於底價、得標價格之敘述統計及溢價率相對較高或較低之分界分述如下。. 27.

(40) 第三章研究設計. 表 3-2-1 新莊副都心土地標售結果 B. 地號. 得標人. 底價(元)（A）. 得標總價(元)（B）溢價率（） A. 121. 企業 E. 122,144,055. 289,106,903. 237%. 142. 私人 15. 21,103,005. 30,024,423. 142%. 155. 企業 E. 144,597,420. 374,620,446. 259%. 156. 企業 C. 36,241,466. 88,956,326. 245%. 161. 私人 6. 25,232,433. 55,053,945. 218%. 168. 企業 G. 32,226,838. 44,824,892. 139%. 187. 企業 O. 78,600,390. 181,100,495. 230%. 197. 私人 18. 79,674,870. 188,563,859. 237%. 217. 企業 I. 43,322,235. 95,308,917. 220%. 220. 企業 H. 223. 企業 I. 235. 私人 4. 238. 私人 5. 256. 政治 371,668,736 大 58,609,980 128,941,956 立 81,406,380 179,411,588 143,778,855. 259% 220% 220%. 私人 13. 21,296,000. 學. 214%. 35,235,200. 165%. 331. 私人 11. 23,741,713. 61,296,785. 258%. 337. 私人 9. 79,977,975. 211,952,650. 265%. 25,016,145. 58,219,392. 233%. 47,404,170. 116,930,286. 247%. 56,116,170. 116,922,601. 208%. 61,748,795 a40,870,019 v i l23,878,140 59,044,128 n Ch e n g c h i U268,819,200 135,529,680. 151%. y. Nat. 342-1 私人 12 344 私人 7. sit. ‧ 國. 175,200,117. ‧. 82,059,780. 351. 私人 17. 358. 企業 I. 360. 企業 C. 363. 私人 10. 60,427,400. 163,264,574. 270%. 99. 企業 I. 40,197,864. 89,019,996. 221%. 5. 企業 K. 613,991,813. 1,289,382,806. 210%. 10. 企業 P. 1,286,868,578. 2,516,538,269. 196%. 14. 企業 L. 551,880,698. 919,801,163. 167%. 22. 企業 Q. 314,459,640. 517,112,563. 164%. 31. 企業 A. 949,874,805. 1,772,401,840. 187%. 48. 企業 Q. 459,976,055. 990,304,967. 215%. 51. 企業 Q. 566,464,374. 1,219,568,881. 215%. 73. 企業 R. 308,267,163. 566,124,177. 184%. 80. 企業 N. 264,841,321. 503,559,529. 190%. 433. 企業 Q. 765,215,798. 1,496,424,815. 196%. n. er. 私人 8. io. 347. 28. 247% 198%.

(41) 土地標售之溢價率分析—以新莊副都心抵費地標售為例. 表 3-2-1 新莊副都心土地標售結果（續）地號 19、. 得標人. B. 底價(元)（A）. 得標總價(元)（B）溢價率（） A. 企業 F. 922,453,785. 2,183,140,624. 237%. 284. 私人 2. 277,417,305. 423,895,680. 153%. 291. 企業 G. 266,237,510. 551,880,201. 207%. 294. 企業 D. 325,880,225. 752,441,439. 231%. 304. 企業 R. 405,843,529. 1,061,028,483. 261%. 293,659,891. 479,677,800. 163%. 568,187,111. 1,192,170,915. 210%. 1,135,208,690 治政 276,034,275 527,632,546 大 278,691,435 630,973,787 立. 238%. 791,368,133. 1,503,599,452. 190%. 287,071,290. 529,506,026. 184%. 290,234,835. 554,776,558. 191%. 1,108,536,660. 2,468,252,051. 223%. 538,303,590. 1,388,890,488. 258%. 3,032,059,140. 6,165,465,344. 310 私人 14 318、企業 Q 324 321 私人 16. 企業 F. 419. 企業 I. 425. 企業 I. 431. 企業 J. 企業 M. al. n. 370. io. 453. Nat. 444 企業 B 281、企業 Q 440 407、 452、企業 P. y. 401. sit. 私人 1. ‧ 國. 382. ‧. 私人 3. 學. 374. 477,686,825. 3,180,010,680. Ch. engchi. 965,118,083. 資料來源：新北市土地標售行動網、土地謄本. 9. 191% 226%. 203%. er. 4359. 併同標售 29. 6,115,899,328. v. 192%. 2,132,781,571. 221%. i n U.

(42) 第三章研究設計. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 資料來源：新北市土地標售網. 圖 3-2-1 新莊副都心可標售土地示意圖. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 資料來源：新北市土地標售網圖 3-2-2 新莊副都心土地標售溢價率分佈圖. 30.

(43) 土地標售之溢價率分析—以新莊副都心抵費地標售為例. 1. 土地標售底價如表 3-2-2 及圖 3-2-3 所示，經歸納後發現，政府透過以下規則訂定新莊副都心抵費地之標售底價：土地被劃定為住宅區，底價為每坪 60 萬元；若土地過於狹長或面積較小，則底價為每坪 55 萬元；若土地被劃定為第一種商業區，底價為每坪 85 萬元；第二種商業區因容積率較高，底價為每坪 90 萬元。換言之，抵費地只要為同一土地使用分區，即便土地之各類條件不同（例如臨路情況、臨路路寬不同），土地標售底價並無不同。表 3-2-2 底價分類表. 政350% 治大550,000 住宅區（土地面積小、基地狹長）住宅區（一般） 600,000 立 350%. 底價（元/坪）. 第一種商業區第二種商業區. 425% 440%. 850,000 900,000. ‧. ‧ 國. 容積率. 學. 分類. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 資料來源：新北市土地標售網圖 3-2-3 底價單價分佈圖 2. 得標價格. 於實證區域中，土地標售之得標價格介於每坪 76.5 萬至每坪 232 萬之間。由表 3-2-3 及圖 3-2-4 所示，多數標售價格介於每坪 120 萬至每坪 180 萬之間。 31.

(44) 第三章研究設計. 表 3-2-3 得標單價數分配表得標價格（萬/坪）. 次數. 低於 80. 1. 80-100. 3. 100-120. 1. 120-140. 13. 140-160. 11. 160-180. 11. 180-200. 6. 200 以上. 6. 得標價格（單位：萬元/坪）. 政治大. 14. 13. 立. 12. 11. 11. 0. 80-100. io. 低於 80. 1 100-120. y. 1. 3. Nat. 2. 6. ‧. 4. 6. 120-140. 160-180. 180-200. 高於200. a l圖 3-2-4 得標價格直方圖 i v n Ch U engchi. n 3. 土地標售溢價率. 140-160. sit. 6. er. 8. 學. ‧ 國. 10. 於新莊副都心之土地標售案例中，如表 3-2-5 所示，標售溢價介於 139.1% 至 270.2%之間，最低溢價率及最高溢價率差距高達達 94%10。因溢價率主要集中於 180-240％之區間（如圖 3-2-5），故如表 3-2-4 所示，本研究以溢價 200% （即高出底價 2 倍）作為列聯表分析及卡方獨立性檢定時，「高溢價率」與「低溢價率」之分界點。. 10 270.2%−139.1%. 139.1％. = 94% 32.

(45) 土地標售之溢價率分析—以新莊副都心抵費地標售為例. 表 3-2-4 土地標售溢價率次數分配表標售溢價率 (得標價格/底價). 次數. 低於 140%. 1. 140%-160%. 3. 低標售溢價率. 160%-180%. 4. 19. 180%-200%. 11. 200%-220%. 9. 220%-240%. 14. 高標售溢價率. 240%-260%. 7. 33. 260%-280% 總計. 3 52. 政治大. 表 3-2-5 土地標售溢價率之敘述統計最小值. 最大值. 211.7%. 215.3%. 139.1%. 270.2%. 土地標售溢價率. Nat. 11. al. n. 10 8 6. Ch. y. sit. io. 12. 14. 9. engchi. er. 14. ‧. 16. ‧ 國. 立中位數. 學. 平均數. i n U. v. 7. 4 4 2 0. 3. 3. 1 低於 140% 140%-160% 160%-180% 180%-200% 200%-220% 220%-240% 240%-260% 260%-280%. 圖 3-2-5 土地標售溢價率直方圖. 33.

(46) 第三章研究設計. 三、實證分析變數處理依據圖 2-3-1 之溢價率分析架構，以下檢視分析架構之各變數於實證分析中操作之可行性，藉以建立新莊副都心土地標售溢價率之分析架構。（一）拍賣理論共同價值觀點操作變數—競標人數本研究實證個案之參與競標人數係由各標售日期當日之新聞報導彙整而得。其中，如圖 3-2-6 所示，競標人數多集中於 6-10 人，超過 10 人之次數分配明顯減少。因此，於列聯表分析及卡方獨立性檢定競標人數多寡與溢價率高低之關聯時，以 10 人作為「高競爭人數」及「低競爭人數」之分界點，如表 3-2-6 所示。. 政治大表 3-2-6 競爭人數高低之次數統計表立次數. 11-15 人. 11. 16-20 人. 6. 21-25 人. 3. 高競爭. 3. io. n. al. 23. er. 25 人以上. 29. y. 17. sit. 6-10 人. 低競爭. ‧. 12. Nat. 1-5 人. 學. ‧ 國. 競標人數. iv. n 土地競標人數次數分配圖 C. 17. 18. hengchi U. 16 14. 12 11. 12 10 8. 6. 6 3. 3. 21-25. 25以上. 4 2 0 1-5. 6-10. 11-15. 16-20. 圖 3-2-6 土地競標人數次數分配圖 34.

(47) 土地標售之溢價率分析—以新莊副都心抵費地標售為例. （二）拍賣理論私人價值觀點操作變數 1. 可運用資金於新莊副都心抵費地標售個案中，雖能掌握土地得標人之姓名，惟難以得知各投標人可運用資金之多寡，故於本研之實證分析中，並無分析可運用資金多寡與溢價率高低之關聯。 2. 合併土地本研究由地籍異動索引，觀察土地是否合併。若土地合併，由標售土地與鄰地之土地所有權人異動清冊，觀察得標土地係「事後由他. 政治大「以整併為目的參與投標」者才可能具有私人價值之考量，進而影響立土地標售溢價率。人整併」或投標人「以整併為目的參與投標」。其中，根據文獻回顧，. ‧ 國. 學. 然而，於新莊副都心範圍中，被標售之土地至 103 年 3 月 31 日. ‧. 止，共 8 筆土地有土地合併之情形。查詢地籍異動清冊後，確認 8 筆土地中僅 187 地號之土地投標人於投標之前已為鄰地所有權人（如表. y. Nat. io. sit. 3-2-7 所示）。. n. al. er. 該筆土地之標售溢價率為 230%，於區內 52 個土地標售案例中屬. i n U. v. 於高標售溢價率。而由拍賣理論私人價值觀點，該土地之溢價率偏高. Ch. engchi. 可能之推測為，得標人之出價具有以合併為目的之私人考量。然而，因此類案例於本研究之實證案例中僅 1 筆，無法透過統計檢定驗證「以合併為目的參與投標」與「土地標售溢價率」之關聯性。故於後續實證分析時，未將此變數納入分析。表 3-2-7 土地合併情形被標售土地地號. 合併後地號. 161. 158. 被合併地號 158、159、160、161. 合併情況事後由他人整併土地得標人於 98.9.3 購買. 187. 187. 187、188、189. 188 地號，99.8 再標得 187 地號. 223. 222. 222、223、247、248. 事後由他人整併. 35.

(48) 第三章研究設計. 表 3-2-7 土地合併情形（續）被標售土地地號. 合併後地號. 256. 253. 253、254、255、256. 事後由他人整併. 329. 329、330、331、342、344. 事後由他人整併. 281. 281、440. 得標人自行整併土地. 407. 407、452、453. 得標人自行整併土地. 331 344 281、440 407、452、453. 被合併地號. 合併情況. 3. 區域內擁有土地面積本研究透過調閱新莊副都心一小段各宗土地之謄本，統計各土地所有權人區內擁有之土地面積。其中，於實證地區中，共 21 位投標. 政治大. 人於新莊副都心區域內沒有土地，其他擁有土地者，擁有之土地面積. 立. 如表 3-2-8 所示。基於大多數投標土地之人於實證地區沒有其他土地，. ‧ 國. 學. 又擁有土地者，擁有土地面積於 304.2 坪至 617.1 坪之間沒有其他數值，適合作為劃分擁有土地面積多寡之界線。故本研究以 500 坪作為. ‧. 於區內擁有土地面積多寡之劃分點。其中，得標人於實證區域內擁有. y. Nat. 土地面積多寡之次數分配為：24 標土地之得標者擁有土地面積大於. io. sit. 500 坪；28 標土得標者擁有土地面積小於 500 坪。. n. al. er. 表 3-2-8 各投標人於區域內擁有之土地面積統計表11 0 (21 位). 42.7. 74.1. 273.0. 814.1. 868.3. 991.0. 1157.7. Ch. 303.8. 304.2. 2065.9. 2590.1. engchi. i n U. v. 617.1. 649.7. 670.8. 711.2. 2831.2. 3385.1. 3783.3. 4129.0. （單位：坪） 4. 是否轉售土地本研究由土地異動清冊觀察投標人標得土地後，是否經由買賣而移轉土地。其中，共 14 標土地於標售後再被轉售；38 標土地未有轉售情形。. 11. 同一投標人可能標得實證地區內數筆土地，故表 4-1-8 並未呈現 52 標資料。 36.

(49) 土地標售之溢價率分析—以新莊副都心抵費地標售為例. （三）特徵價格理論觀點操作變數 1. 路角地由地籍圖、都市計畫圖確認土地是否為路角地。如圖 3-2-7 所示，共 17 標土地為路角地；35 標土地非路角地。. 立. 政治大. n. 2. 區位. Ch. engchi. er. io. al. sit. y. ‧. ‧ 國. 學. Nat. 圖 3-2-7 路角地位置分佈圖. i n U. v. 過去研究納入區位變數係因研究之範圍較大。例如，曲衛東、劉曉龍（2013）之研究範圍為北京市，故將研究樣本之區位分為北京東城、南城、西城、北城並驗證區位與溢價率之關係。而本研究之研究範圍僅四條主要道路所包圍之範圍，各土地所面臨之鄰里條件極為類似，故實證分析時由土地特徵角度切入分析溢價率時，並未將區位變數納入。 3. 使用分區新莊副都心之土地使用管制主要依據民國 95 年 11 月公告之「變更新莊都市計畫（配合副都心中心地區）細部計畫（土地使用分區管制要點） 37.

(50) 第三章研究設計. 書」規定。其中，依該區管制要點第 4 點規定，新莊副都心之建蔽率、容積率如表 3-2-9 所示。表 3-2-9 新莊副都心容積管制表使用分區. 建蔽率. 容積率. 第一種住宅區. 60%. 300%. 第二種住宅區. 60%. 350%. 第一種商業區. 60%. 425%. 第二種商業區. 60%. 440%. 此外，依該區管制要點第 6 點規定，新莊副都心地區內若規劃為第一、. 政治大樓地板面積不得大於立50%。. 二種商業區之土地，土地開發後四樓以上得供住宅使用，惟供住宅使用之. 學. ‧ 國. 基於資料筆數限制，並考量商業區與住宅區有不同之使用限制，本研究於第四章實證分析時，依土地使用分區將標售個案資料分類為住宅區及. ‧. 商業區。如圖 3-2-8 土地使用分區分佈所示，新莊副都心地區之抵費地標. n. al. er. io. sit. y. Nat. 售案例中，共計 28 標為商業區土地；24 標為住宅區土地。. Ch. engchi. i n U. v. 圖 3-2-8 住宅區及商業區位置分佈圖 38.