拍賣理論觀點溢價率之分析

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第四章 實證分析

第一節 拍賣理論觀點溢價率之分析

一、 共同價值特性

由相關係數及檢定發現，於 99%的信心水準下，參與競標人數與土地標售溢 價率呈現中度正相關（ρ＝0.62）。若進一步將變數分類，如表 4-1-2 所示，於 99%

之信心水準下，土地標售溢價率與競爭人數顯著相關。此外，透過列聯表（表 4-1-1）得知，當參與競標人數越多，越可能產生高溢價率，但參與競標人數較 少時，土地標售溢價率之高低程度則不一定。

於第一價格密封拍賣制度中，土地標售溢價率與競爭拍賣標的之人數理應無 關。然而，參與投標之人即便無法得知確切競標人數，仍能透過向他人探聽或觀 察標單上的序號推測競爭人數多寡。換言之，雖然土地以第一價格密封拍賣制度 釋出，仍能透過拍賣理論之共同價值之觀點論述土地標售溢價率。於該理論觀點 中，拍賣溢價率相對較高之原因來自土地投標人不顧忌贏家詛咒。

至於不顧忌贏家詛咒是否即為非理性之行為？拍賣理論觀點認為競標人數 與土地標售溢價顯著相關為不理性之行為（Thaler, 2009:92），惟在一不動產市場 較為樂觀之地區，雖競標人數與土地標售溢價率可能有正向關聯，但不代表得標 人不理性。如於高雄抵費地價格之研究中，張莞玲（2009）指出建商大多出價保 守，得標金額均未達最高願付價格。至於新莊副都心地區，於市場上普遍以樂觀 角度看待該區發展之情況下，投標者於投標當下不顧忌贏家詛咒，亦可能為保守 出價，即贏家詛咒發生機率低。換言之，當溢價率與競爭人數有所關聯時，不能 直接與不理性劃上等號。

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表 4-1-1 參與競標人數與溢價率列聯表 溢價等級

參與競標人數 低溢價率 高溢價率 總計

少於10人 17 12 29

大於10人 2 21 23

總計 19 33 52

Yates 連續性校正卡方值： 11.719***

二、 私人價值特性

（一） 得標後將土地售出

如表 4-1-2 所示，得標後是否將土地轉售與土地標售溢價率之高低有 顯著相關。此外，如表 4-1-2 所示，取得土地後將土地售出者，大多傾向 以較高的溢價率標得土地；土地並未售出者，土地標售溢價較高或低則不 一定。如同 Haile(2003)指出，拍賣標的物是否有二手市場將影響投標人之 出價，而本研究之個案證實了有無二手市場亦影響土地投標人支付更多價 格取得土地之意願，進而影響土地標售溢價率之高低。

此外，如表 4-1-3 所示，投標人於得標後將土地轉售者幾乎為私人，

自行開發土地機率較低，且有 71％的土地於 1 年內移轉。除規避地價稅，

亦可能係為了規避特種貨物及勞務稅¹⁵。代表多數將土地售出之得標者，

係以短期買進買出之投機角度參與投標，使土地以高溢價率標出。

15特種貨物與勞務稅（簡稱奢侈稅）於民國 100 年 6 月 1 日開始施行。於登記後一年內移轉不動 產者，需課徵交易金額之 15%；於兩年內移轉不動產者，需課徵交易金額之 10%。

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Yates 連續性校正卡方值：2.883*

表 4-1-3 取得土地至移轉經歷天數與得標者性質

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Yates 連續性校正卡方值：2.489（不顯著）

綜而言之，於新莊副都心之抵費地標售個案中，其拍賣之溢價率高低成因，

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