第五章 結論與建議
第二節 建議
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高溢價標出，以檢視該政策成效。
此外，因競爭人數高產生之溢價，為透過標售制度釋出土地產生之溢價，該 溢價率並非由土地本身之特殊條件所產生，惟溢價於土地開發後，如同前述，墊 高之成本可能轉嫁予不動產之購買人。換言之，高標售溢價率雖使政府創造更多 財政收入，惟是否高標售溢價率對整體社會有正面影響、究竟是否應以標售方式 釋出土地，或許有再討論之空間。
二、後續研究建議
（一） 建立並實證不同切入觀點中，可能影響土地標售溢價率之實質變數 不同之分析個案所面臨之影響土地標售溢價率變數可能有所不同，雖均 能歸納至之本文四個切入角度中，惟該細節之影響溢價率高低之細部成因有 待後續研究加以補充、驗證。此外，於本研究之實證分析中，因個案資料特 性限制，以下變數與溢價率之關係有待後續研究驗證。
1. 驗證以合併為目的參與投標時，土地標售溢價率是否有所不同。
因土地面積與土地價值為非線性關係，而本文於實證分析中，未能 驗證出以合併為目的參與投標時，投標人願意額外支付之價金是否有所 不同，待後續研究驗證。
2. 驗證不確定性對土地標售溢價率之影響
本研究中，因各批土地釋出之土地數量有明顯落差，而難以透過統 計方法分析不確定性與土地標售溢價率（權利金）之關聯，有待後續研 究驗證。
（二） 溢價定義不同對於土地標售溢價率分析之影響
本研究將土地標售溢價率定義為得標價格除以底價。惟根據過去研 究有數種溢價之定義方式，究竟不同的溢價率定義對於土地標售溢價率 結果分析之影響為何？有待後續研究驗證。
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附錄—各實證變數之獨立性檢定及列聯表
如下圖所示，於本研究之實證分析中，當土地投標人「售出土地」、「區內土 地持有面積少於 500 坪」及被標售之土地為低進入門檻（住宅區、土地面積小、
底價低）或投標人當下競爭人數超過 10 人時，土標標售結果通常為高溢價。此 外，如下圖所示，各變數之間較戶影響，兩兩變數經卡方獨立性檢定具有顯著相 關，至於各檢定結果及列聯表呈現如下。
一、 進入門檻—競爭人數
競爭人數與進入門檻列聯表 門檻
人數等級 低進入門檻 高進入門檻 總和
低競爭 9 20 29
高競爭 15 8 23
總和 24 28 52
高標售 溢價
低門檻 住宅區 土地面積小
底價低 區內土地
持有面積 低於 500
坪
售出土地
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競爭人數與進入門檻卡方檢定
檢定方式 數值 自由度 漸近顯著性 (雙尾) Pearson卡方 6.031a 1 .014
連續性校正 4.734 1 .030
a. 0格 (.0%) 的預期個數少於 5。 最小的預期個數為 10.62。
二、 進入門檻—區內擁有土地面積
進入門檻與區內擁有土地面積列聯表 門檻
區內土地面積 低進入門檻 高進入門檻 總和
少於500坪 17 11 28
高於500坪 7 17 24
總和 24 28 52
進入門檻與區內擁有土地面積卡方檢定
檢定方式 數值 自由度 漸近顯著性 (雙尾) Pearson卡方 5.175a 1 .023
連續性校 3.984 1 .046
a. 0格 (.0%) 的預期個數少於 5。 最小的預期個數為 11.08。
三、 進入門檻—是否轉售土地
進入門檻與是否轉售土地列聯表 門檻
得標後轉售 低進入門檻 高進入門檻 總和
否 12 26 38
是 12 2 14
總和 24 28 52
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進入門檻與是否轉售土地卡方檢定
檢定方式 數值 自由度 漸近顯著性 (雙尾) Pearson卡方 12.064a 1 .001
連續性校正b 9.984 1 .002
a. 0格 (.0%) 的預期個數少於 5。 最小的預期個數為 6.46。
四、 區內擁有土地面積—是否售出土地
區內擁有土地面積與是否售出土地列聯表 區內土地面積
得標後轉售
少於500坪 高於500坪 總和
否 16 22 38
是 12 2 14
總和 28 24 52
區內擁有土地面積與是否售出土地卡方檢定
檢定方式 數值 自由度 漸近顯著性 (雙尾) Pearson卡方 7.829a 1 .005
連續性校正b 6.172 1 .013
a. 0格 (.0%) 的預期個數少於 5。 最小的預期個數為 6.46。