基本理論

一、Alonso 競租理論（1964）

近代學者阿龍索（William Alonso 1964）提出競標價格（bid price）或競 標地租（bid rent）之觀念。其所謂之價格是指「某段時間內，使用者支付給地 主使用一單位土地的權利之貨幣數額。」此理論說明土地價值在沒有任何外在限 制因素下，以單核心都市而言，地租高低係由市場機制所決定，土地租賃關係採 取競租的方式，出價最高者即可租用此塊土地，因此地租與距離之關係為一條向 下傾斜之地租結構曲線，距離市中心越近地租越高，反之，距離越遠則越低。它 的研究同時指出地租與人口密度會向市中心外圍減少，基地面積則自市中心向外 遞增，而且所得越高，住家離市中心越遠。而實際社會當中，政府部門對土地使 用的各類管制將會使土地產生各種使用分區，這些分區隨著人口及經濟成長，將 會促使土地使用分區開發之壓力加大，進而產生地價上漲之現象。

(一)土地利用的競爭意義：

就是指有幾種用途之土地利用同時想要在同一塊土地上立足，但土地面積有 限，供某一種用途使用則需排除其他用途。其決定勝負的因素，就是地租負擔。

(二)引起土地利用競爭的原因:

1.土地本身的特性：數量固定，用途多樣性。

2.人口增加及產業成長：引起對各種土地需求隨之增加。

3.都市發展：都市成長規模擴大。

4.社會與經濟發展。

5.政府各項重大建設：如公共設施、運輸設施等。

6.外環境影響：例如政府加入WTO之衝擊。

(三)以競租理論分析土地利用型態決定:

R：表示單位地租 D：表示距離 t：表示地租坡度線

Ⅰ：商業區

Ⅱ：住宅區

Ⅲ：工業區

Ⅳ：農業區

圖 3-1 土地利用型態與地租關係圖

1.在競租理論中，各種土地使用型態的區位係決定於該活動支付地租的能力，由 於土地被各種活動競相使用，透過地租的調節可決定各種活動之最佳區位。其決 定競爭勝負的主要因素，就是地租負擔，那一種用途能負擔較大的地租，就能占 領競爭的土地。例如：商業區因具有較高的競爭能力，可支付較高的地租，因此 位於市中心;其次是住宅區、工業區，最外是農業區。

2.當運輸設施和可及性改善後由於運輸成本降低，土地使用向外擴張，部分土地 可能變更使用。即當商業區（Ⅰ）的價值上漲，住宅區（Ⅱ）勢必轉用因而面積 減少，從而住宅區價格上揚，又造成工業區（Ⅲ）轉用而面減少，從而工業區價 格上揚，又造成農業區（Ⅳ）轉用，依此類推，直至各種分區之供需平衡為止。

3.以此種地租負擔原理，可以推論離市中心遠近形成各種土地利用競爭勝負決定 土地利用型態。

二、Wheaton 競租函數理論(1976)

Wheaton(1976) 從效用最大理論推演出非區位性支出之競租函數，假設不同 的社會階層，對住宅的需求並不相同，區位選擇的影響因素包括消費者的社經變 數、住宅屬性變數、區位屬性變數。但相同的消費者其最終的效用水準是相同的，

而其對各種相同屬性願付出之價格也是相同的。

Wheaton 競租理論的研究中，認為半封閉型都市，交通成本或地租成替代關 係，亦即越接近市中心所花費之交通成本越少，並且轉嫁至地租成本。將住宅市 場視為只有單一個並且有 n 個消費者，然後於此單一市場中，有許多住宅商品在 進行交易，這些住宅商品的屬性、特徵都不一，其屬性、特徵以向量 X 來代表，

其效用決定於消費者購買的住宅商品屬性以及其他財貨支出，方程式如下式。

( ^{X M} )

Ui = ,

消費者收入假設為 Yi，其支出項目有通勤支出(以 T 表示)、住宅租金支出(以 R 表示)以及其他財貨消費支出(以 M 表示)。其預算限制式如下。

M R T

Yi = + +

( X M )

Ui = ,

( ^{X Yi T R} )

Ui = , − −

假設消費者效用函數為 Cobb-Douglas 形態表示如下式。

( )

1 α

α

Yi T R X

Ui

兩邊同取 log，再經過反函數移項得到下式，進行迴歸分析。

( Yi T R ) log Ui log X

log

2 α

α

− − = −