鄰里特質與空間互動因素

鄰里特質與空間互動因素在說明，土地使用並非在個別區位上獨立發展，每 ㄧ個發展皆會影響鄰里條件及附近區位。在此類影響因素內，本研究取公告現 值、公告現值差額、交通可及性作為影響變數。

1. 公告現值

由於臺北市政府為保護土地擁有者的權益，無法直接取得研究範圍內的 土地地段地號圖。故在資料取得時，須先透過「臺北市地理資訊 e 點通」求 得網格內的地段地號，如圖 3.5 所示。再利用臺北市政府地政處的「公告土 地現值及公告地價查詢系統」查詢歷年的土地公告現值，如圖 3.6 所示。倘 若此地區在研究年期內有進行地段地號的變更，則利用各區地政事務所提供 的「重測前舊地號查詢系統」，先查詢舊地號，再查詢當年的土地公告現值。

2. 交通可及性-各網格到捷運站的距離

由於本研究希望探討捷運站區步行距離內，土地使用變遷的影響，故研 究範圍只劃定在捷運站 400 公尺內。故在交通可及性上，也只考慮各網格到 捷運站的可及性，並以距離來代表其可及性。

而其距離的求法是先將每個捷運站所在的位置以點標示出來，並利用地 理資訊軟體 ArcMap 中 ArcToolbox 的功能，先取得各網格中心點的位置，

再求各網格中心點到捷運站的距離，如圖 3.7 所示。

圖 3.5 臺北市地理資訊 e 點通

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圖 3.6 臺北市地政處--公告土地現值及公告地價查訊系統

圖 3.7 地理資訊軟體 ArcMap 3.4.5 基地條件因素

所謂基地條件因素是指該宗土地的屬性特質或所有者、使用者能掌握控制的 資源，並足以影響所有者或使用者的土地使用變遷決策。在此類影響因素內，本 研究取土地面積大小、初始土地使用類型、相鄰土地使用類型為商業區的比例、

鄰近土地使用類型為住宅區的比例及鄰近道路寬度為影響變數 1. 初始土地使用類型

在決定網格內土地使用類型時，本研究採佔網格比例最大的土地使用類 型為此網格的土地使用類型。舉例來說，如圖 3.8 所示，黃色為住宅使用、

紅色為商業使用、黑色為空地，清楚可經由眼睛判識的網格，則可如圖簡單

的決定此網格之土地使用類型，倘若無法簡單由眼睛判識的網格，則利用地 理資訊軟體 ArcMap 來求各類土地使用在網格內所佔的面積，再依照面積大 小來決定網格所屬的土地使用類型。

圖 3.8 網格土地使用類型判識圖 2. 相鄰土地使用類型為商業區的比例

延續上述決定初始土地使用類型的方式，在各網格決定土地使用類型 後，計算相鄰土地使用類型為商業區的比例，計算方式如圖 3.9 所示。

3. 相鄰土地使用類型為住宅區的比例

延續上述決定初始土地使用類型的方式，在各網格決定土地使用類型 後，計算相鄰土地使用類型為住宅區的比例，計算方式如圖 3.9 所示。

圖 3.9 鄰近土地使用類型判識圖

商業使用 商業使用 商業使用

住宅使用 住宅使用 住宅使用

住宅使用 住宅使用 住宅使用 住宅使用

商業使用 以正中間的住宅使用網格為例-

„ 相鄰土地使用類型為商業區的比例3 8

„ 相鄰土地使用類型為住宅區的比例5 8 住宅使用

住宅使用 住宅使用

空地 商業使用

住宅使用 商業使用

空地 商業使用

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40m 40m 40m 40m 40m 40m

40m

40m 40m

40m

11m 11m 11m 11m

8m 11m 11m 11m

11m

第四章 個體選擇模式

經過第三章模式建構的介紹，完整說明模式該如何建立以及模式內含元素該 如何的訂定。在這個體選擇模式中，本研究取台北捷運的三個捷運站區為實例，

利用實際的資料來校估個體選擇模式，作為轉換規則的依據。

4.1 研究地區特性

本研究的研究地區為台北捷運木柵線內的其中三個站區，分別是大安站、科 技大樓站和六張犁站，並且劃定在以捷運站為中心，方圓四百公尺的範圍內。由 於本研究要利用民國 83 年到民國 95 年的資料來做模式的驗證，故以下內容介紹 自民國 83 年以來此三個站區的土地使用變化。

4.1.1 地理位置

本研究的研究地區，大安站和科技大樓站皆位於台北市的大安區，而六張犁 站則位於大安區和信義區的交界處，如圖 4.1 所示。

圖 4.1 研究地區之地理位置示意圖

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3. 小結

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圖 4.4 民國 83 年捷運大安站周圍土地使用示意圖

圖 4.5 民國 89 年捷運大安站周圍土地使用示意圖

圖 4.6 民國 95 年捷運大安站周圍土地使用示意圖

2. 科技大樓站

由捷運科技大樓站近幾年的土地使用圖(圖 4.7、圖 4.8、圖 4.9)可看出，

在民國 83 年到民國 89 年間，主要道路上的商業活動範圍擴增、商業活動強 度增加。由原先僅分布在復興南路及和平東路上的住商混合情形，擴張至街 廓內的小巷道發展。而商業強度高的純商業使用也由捷運站出口，逐漸向外 擴張。同時純住宅使用也往高強度(高樓層)的趨勢發展，除了原先已有的成 功國宅外，另外新的住宅社區也多朝高容積率低建蔽率方向興建。

而由民國 89 年到民國 95 年間，可看出商業活動緩慢的擴張中，在鄰近 住宅社區的部份，為因應住宅區居民的需求，發展輕度的商業活動。而小部 分的純住宅使用，多ㄧ樣偏向高容積率低建蔽率的理念興建。

圖 4.7 民國 83 年捷運科技大樓站周圍土地使用示意圖

圖 4.8 民國 89 年捷運科技大樓站周圍土地使用示意圖

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圖 4.9 民國 95 年捷運科技大樓站周圍土地使用示意圖 3. 六張犁站

由捷運六張犁站近年來土地使用圖(圖 4.10、圖 4.11、圖 4.12)可看出，

從民國 83 年到民國 89 年間，木柵線捷運通車後，沿主要道路上的住商混合 情況大幅度的增加，幾乎道路兩側都已發展為住商混合使用。在純商業使用 的部份，除了敦化南路旁的企業整體開發外，很少有純商業使用的地區。純 住宅使用地區雖然發展不快，但也可略見是由中強度的住宅使用(住二)逐漸 往高強度的住宅使用(住三)發展。

而在民國 89 年到民國 95 年間，由於台北市都發局所劃設的敦化專用 區，促進敦化南路旁的發展，故敦化南路旁兩側除了眷村用地之外，其餘的 皆轉變為純商業使用。而靠近捷運站出口處的地方也由於交通的便利性，而 逐漸發展出純商業使用的大廈。

圖 4.10 民國 83 年捷運六張犁站周圍土地使用示意圖

圖 4.11 民國 89 年捷運六張犁站周圍土地使用示意圖

圖 4.12 民國 95 年捷運六張犁站周圍土地使用示意圖 4.1.4 政府政策

本研究在後續的政策模擬時，會考量研究地區目前的情況以及當地政府對研 究地區的未來遠景，並針對未來可能實施的政策來做模擬。故在此部份，本研究 簡述台北市大安區及信義區都市計畫通盤檢討計畫，用以更了解政府單位對此研 究地區所抱持的想法。

1. 土地使用分區 (1)捷運大安站

捷運大安站周圍的主要道路為信義路與復興南路，沿著主要道路旁 多設置第三種商業區(特)，而街廓內除信義路以北、復興南路以東為第 四種住宅區，其餘的多為第三種住宅區。且周圍有許多學校用地，是個 優質住宅導向的地區。

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圖 4.13 捷運大安站民國 95 年土地使用分區圖 (2)捷運科技大樓站

此站區的主要道路為復興南路及和平東路，在和平東路以北的地 區，沿著主要道路旁為第三種商業區(特)，而街廓內的土地則劃為第三 種住宅區，延續著捷運大安站的優質住宅區形式。

圖 4.14 捷運科技大樓站民國 95 年土地使用分區圖

(3)捷運六張犁站

此站區位於基隆路、和平東路、樂利路、崇德街的交叉路口，是個 道路很寬、路線很複雜的路口，沿著主要道路劃為第三種商業區(特)、

第二種商業區及第三之ㄧ種住宅區，而街廓內為第三種住宅區。同樣也 是個以優質住宅發展為主站區。

圖 4.15 捷運六張犁站民國 95 年土地使用分區圖 2. 土地使用計畫檢討

自台北市大安區都市計畫通盤檢討計畫書中，節錄有關研究地區內的土 地使用計畫檢討，以便後續政策模擬時，在提出大眾運輸導向政策時，可一 併考量到土地使用計畫的需求，找出最符合研究地區環境背景的政策。

(1)住宅區

現況普遍發展的住商混合型態，實際上許多住宅 2、3 樓以上才為 住家，1 樓多為商業使用，此類情況為幹道沿線商業行為擴展至主要巷 道的結果，雖然便利購物，但卻破壞住宅景觀及居住品質。

在老舊、窳陋社區部分，未來宜朝向透過容積等獎勵辦理更新，放 寬住宅區容積，往高層化發展，以改善目前之居住環境。

(2)商業區

本研究地區的主要幹道沿線皆發展了較高強度的商業活動，甚至有 些商業活動強度已超過法規規定住宅使用內所能接受的商業強度，在未 來應將此區的一些住宅區變更為商業區，使能夠有更多可進行商業活動 的地方，並結合實際的現況發展，配合未來台北市雙核心的發展遠景。

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3. 計畫原則與構想

由台北市大安區都市計畫通盤檢討案內挑選與本研究有關的土地使用 的計畫原則與構想，以便在第五章進行模擬時，可以考量到台北市政府對此 研究地區的計畫原則和構想，並試著採用各種政策來模擬出捷運週遭所可能 改變的模樣。

(1)住宅區 A. 優質住宅

本研究地區文教氣息濃厚，又鄰近綠意盎然的大安森林公園，具有 發展為優質住宅之潛力，未來將配合更新地區的劃定逐步改造附近老 舊、窳陋住宅地區，提升公共設施服務水準，創造高品質之住宅環境。

B. 住宅再發展地區

規劃為都市更新地區的再發展地區應鼓勵民間投資更新事業，讓民

規劃為都市更新地區的再發展地區應鼓勵民間投資更新事業，讓民