影響土地使用變遷的因素

土地使用的形成是一個社會主客觀互動的結果，社會主觀意識是以價值觀來 表達，而土地使用的狀況是社會的客觀表現，人們對當代的土地使用若不滿意，

就是主客觀之間有了差距，其間的互動會影響將來土地使用發展的方向。如圖 2.1 所表達土地使用形成的互動關係。

圖 2.1 形成土地使用之影響變因互動關係

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2.1.1 形成土地使用的因素

影響土地使用的因素相當廣泛，舉凡自然、社會、經濟、政治、文化等，均 會影響到土地使用的現況。下面列出四項常見的影響土地使用行為：

1. 經濟行為

經濟行為指追求效用與利潤的行為。一般消費者的行為在追求生活品質 效用的提高，而生產者無論從事生產、提供技術、或勞務服務，其工作的目 的皆在謀求利潤。生產和消費行為所需求的土地類型，構成了都市絕大部分 的土地需求。譬如住屋消費形成住宅用地需求，購物消費一般生活用品產生 商業用地需求，服務業有辦公樓地板面積需求，製造業有工業用地需求，而 為了放鬆身心每個人均有休閒遊憩用地需求，依此類推，經濟行為的影響非 常深遠。

2. 社會行為

社會行為係指互助互利方式追求個人或團體安全、歸屬、自尊以及自我 肯定之行為。譬如社區守望相助組織在追求社區居住之安全與歸屬感，勞工 團體之行為在追求勞工工作之保障與職業安全，身心障礙社團之行為在追求 身心障礙者之生活權益和工作保障。各種社會組織會形成壓力團體透過各種 與論影響空間結構和土地使用。

3. 政治行為

政治行為係指以互助互利的方式追求團體利益的行為。政治行為會以各 種型態存在於各種不同的社會，民主社會最常見者包括政府、議會、各種利 益團體等，透過法令規章、規劃策略對土地利用產生影響。政治行為類似於 社會行為是團體的互助互利之結合，不同於社會行為是為主導權、為領域而 爭。

4. 生理行為

生理行為是人類基本的行為，為生存、成長等生老病死等生理現象而產 生。具體的表現為休閒娛樂、醫療養護、生育等行為，這些行為會產生對土 地利用的需求。

2.1.2 影響土地使用變遷的因素

由上述土地使用形成因素的分析，我們可以得到土地使用是受到各種不同的 作用力與決定因子交互作用下的結果，因此要建立土地使用變遷模式前，我們必 須先了解有哪些因子會造成土地使用變遷的影響，並進ㄧ步地量化這些因子。以 下便將這些因子整理如下(丁志堅，2002；鄒克萬、張曜麟，2004)：

1. 自然環境因子

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價高低、交通可及性等，皆會影響地區發展的可能性與發展潛力；土地的所 有權屬反映著土地轉換的難易度與自由度，鄰近土地使用類別則對土地的轉 換程度具有某種程度的制約性。

5. 基地條件因子

所謂基地條件因子是指該宗土地的屬性特質或所有者或使用者能掌握 控制的資源，並足以影響所有者或使用者的決策經營，對土地使用有影響 著，例如土地面積大小、初始土地利用方式、鄰接土地利用方式、土地形狀、

鄰接道路寬度等。

6. 計畫環境因子

此因子包括土地使用計畫與空間政策兩類。前者係依據地區人口、產業 成長與分布、地區空間結構目標、未來實質發展潛力，將地區土地合理分配，

劃定住宅、商業、工業、農業等各種使用區的範圍與位置，並提供使用類型、

類別、發展強度等管制內容，計畫對土地使用的發展具有指導性、引導性、

限制性等功能。後者則為國家或區域層級的政策對於土地使用具有相當的影 響力，特別是空間形式的政策，例如保育區的劃設、土地所有權的轉移、科 技工業區設置或特定產業發展政策等，更是會影響土地使用變遷的空間型 態。