學校建築維護之物業管理內容要項

校方財產

交接部份

二、委託項目內容之確認

在教育部《各級學校校舍維護管理參考作業手冊》，一般校園校舍委外管理維護的類 型，可以區分為以下四類：

（ㄧ）第一類＿建築物及基地之維護與修繕

相關科目內容之管理維護技術詳本手冊第二章，其中可以委外管理維護的事項：

1.建築物構造體之龜裂、鬆脫檢查 2.工程修繕代辦申請或委託.3 室內裝修 4.基地鋪 面。總務人員應注意的事項：1.涉及建築物之建造、改善事項應依建築法規規定交由 依法登記開業之建築師及營造業辦理；2.涉及建築物室內裝修事項應依「建築物室內 裝修管理辦法」規定辦理。

（二）第二類＿建築物附屬設施設備之檢查及修護

相關科目內容之管理維護技術詳本手冊第三章，其中可以委外管理維護的事項：

1.配電盤、配電箱 2.照明設備及插座設備 3.開關箱及管線 4.緊急發電機及其附屬設備 5.避雷設備 6.集中電表 7.地下受水槽與高架水槽 8.污水槽、廢水槽 9.揚水泵；10.污水 泵、廢水泵 11.給排水管線 12.集中水表 13.消防安全設備 14.送風機、排風機。

（三）第三類＿校園之清潔及環境衛生之維持

可以委外管理維護的服務事項：1.特定建築物空間或校園空間的清潔維護 2.垃圾 集中場所 3.雜草 4.環境消毒及滅鼠 5.水塔 6.外牆清洗 7.化糞池。總務人員應注意的事 項：垃圾集中場之垃圾需運至垃圾處理廠者，應委託登記有案廢棄物清除處理業理。

（四）第四類＿校園及其周圍環境安全防災管理維護

可以委外管理維護的服務事項：1.管制人員及車輛進出 2.防盜 3.防火 4.防災。

總務人員應注意的事項：1.涉及建築物公共安全檢查申報事項應依「建築物公共安全 檢查簽證及申報辦法」規定辦理；2.委外之各項服務內容，涉及保全業務範圍者，不 得牴觸保全業法及其施行細則之規定。

三、建築物與設備年限的確認與檢核的標準。

學校建築物與設備之年限的確定，應依財產登記上的日期為主要的依歸，清楚的

認定日期的起始，再依使用年限上的標準，作為判定的依據。瞭解到學校整個建築物 與設備的情況，依此作為校方之標準。以下為建築物設備修繕維護年限之參考表：

表4.2 建築物設備修繕維護年限之參考表[38]

修繕性質 計畫修繕項目（修繕、更新） 修繕週期

（年）

屋外部 3~4年

建築物周圍之金屬塗裝

屋內部 4~6年

建物

關係 屋頂外露防水場合之表層塗裝 4~6年

給水幫浦類分解檢修 5~6年

設備

關係 與設備有關的金屬塗裝 4~6年

★屋頂（外露防水）、改修（更新） 12~15年

☆外壁綜合改修（結構體改修+重新粉刷） 12~15年

☆磁磚補修、天花板材質替換 12~15年

☆露台、開放走廊、樓梯間等樓板之防水 12~15年

建物 關係

☆金屬部位、金屬劣化部位修繕、部份更新 12~15年

TV 天線更新 10~15年

★TV 公共系統機器類之更新 15~20年

面向屋外者 12~15 年

照明器具之更新

屋內者 15~20年

★給水幫浦、馬達更新 15~20年

設備 關係

★給水設備控制盤等更新 15~20年

停車場、道路、鋪裝改修 15~20年

短期者

（4~6年）

屋外

設施 屋外遊戲設施等之部份修繕、更新 15~20年

★屋頂防水（混凝土構造者）改修 18~25年

☆鋼製建具（玄關門、PS 門、閘門）更新 24~36年 建物

關係

☆鋁製柵欄、鐵窗、扶手等更新 24~36 年

★儲水槽、高置水槽更新 20~25年

★給水管更正、更新 20~25年

★排水管更正、更新 25~30年

★瓦斯管更正、（屋外埋設配管） 24~36年

電梯（電梯、捲器、控制盤等）更新 25~30年

★電力配線關係（動力、電燈幹線等） 24~36年

長期者

（24~36年）

※主體全面

更新 設備

關係

★開閉器盤、分電盤、開關、插座 24~36年

備註 ※ 計畫修繕中有些需設立鷹架，這些計畫項目加註「☆」號表示。

※ 因受基地之現況條件、構成材料等而在週期上有特別變化幅度者，這些 項目加註「★」號表示.

而學校必要檢核的項目中，建議應以月份依學校需求建立巡檢之標準。一般而言 校園安全檢核是依上、下年度為準，其中包含「校舍建築物安全檢核」、「水電消防 設備安全檢查」、「飲用水設備維護」、「遊戲器材檢查」、「電梯安全檢核」、「化 糞池清理」、「冷卻水塔清洗」、「消防安全設備檢修申報」、「飲用水安全檢核」、

「廚房水塔清洗」與「建築物公共安全檢查簽證及申報」等共十一個不同項目任務 [40]，茲說明如下：

（一）校舍建築物安全檢核：必須檢查門窗是否損壞，門、鎖是否能正常使用，窗框 有無脫離、窗軌是否腐朽、窗戶有無變形，牆面有無裂縫，天花板是否龜裂漏水，樑 柱有無傾斜，扶梯欄杆是否鏽蝕鬆動，鐵捲門能否正常操作，地下室是否積水，每月 檢修一次。

（二）飲用水設備維護：檢查飲水機有無遭破壞，能否正常供水，濾心、管路是否該 更替換，飲水機維護並做成紀錄，每月檢修一次。

（三）水電消防設備安全檢查：檢查火警受信總機，排煙、撒水、泡沫、緊急廣播系 統是否正常，消防栓能否使用，滅火器有無過期，緊急避難逃生設備是否妥適，電氣、

排水衛生設備有無故障，發電機能否立即發電，每月檢修一次。

（四）遊戲器材檢查：檢查遊樂器材有無故障，是否出現裂縫、傾斜現象，基座有否 裸露，每月檢修一次。

（五）電梯安全檢核：定期檢修電梯確保電梯正常使用安全無虞，每月檢修一次。

（六）化糞池清理：定期清理化糞池，以確保衛生避免環境污染，每年清理一次。

（七）冷卻水塔清洗：定期清理冷卻水塔，每半年清洗一次

（八）消防安全設備檢修申報：依法必須檢修申報，每年申報一次。

（九）飲用水安全檢核：檢測飲用水水質及大腸桿菌總菌數，每三個月檢測一次．

（十）廚房水塔清洗：確保廚房用水衛生安全，每一年清洗一次。

（十ㄧ）建築物公共安全檢查簽證及申報：依法必須檢修申報，每年申報一次。

其他有關建築物與設備檢核的認定標準，應參考各級學校校舍維護管理作業手冊。

四、物業管理驗收的認定及標準

學校在針對物業管理驗收與標準，基本上校方應依養護修繕計畫中，建立等級的 區分，並配合建構之年限為標準。檢查學校建築物設施與設備，依維護管理之等級要 求，將校方內之設施進分級與分類，依校方主要之維護管理計畫，進行排序與檢核。

學校若發生有緊急之餘部份宜先優先處理，避免造成驗收或認定的標準不一。依此條 件在校方建築物與設備中得知實質上狀況，於委託業務之時可避免有疏漏之餘。驗收 之流程程序，學校應事前建立完整的驗收之流程程序，且應在主要必須注意之部份認 定，要說明清楚與陪同檢核認定，逐次依序是為主要重點。

五、學校業務配合之人員與事項之確認

學校之建築維護管理中，負責建築物及各項設備之使用與維護作業之管理人員，

包含辦理維護、更新、修復作業、訂定與執行各項設備使用維護管理計畫、控制使用 維護作業金額及管理各項資產之人員，應就本身之業務進行確認。確認的項目與內容 也應就委外管理之權責劃分清楚，以建立監督管理的機制與行政層級的編制，確立人 員與職責切合，有效達成各項業務的掌握。

對於學校維護管理業務與職掌，需與各處室進行平行向的協助與溝通，達成順利 進行業務的流程與人員的支援。在分層負責的學校體系中，對外的窗口宜單一話與簡 單化以利與廠商溝通。

六、委外之方式決定

學校要進行委託物業管理公司時，應先瞭解到委託模式的意涵，充分瞭解學校適 合之方式，配合學內部作業流程，去評斷哪一種比較能夠讓學校的行政業務相配合。

在學校業務委託物業管理公司與文獻分析中，瞭解到現況的委託物業管理模式，基本 上可以分為兩種模式[41]：

（ㄧ）模式一

業主無物業管理方面的專業人員和技術，缺乏管理物業足夠知識與經驗。透過物 業管理公司提供專業諮詢，專業服務公司提供具體操作(清潔、保安、維修等)。

土 建 維 修 單 位

清 潔 單 位 電

梯 維 修 單 位

空 調 維 修 單 位

電 器 維 修 單 位

給 排 水 維 修 單 位

專 業 保 安 單 位

綠 化 單 位

土 建 維 修 單 位

電 梯 維 修 單 位

空 調 維 修 單 位

電 器 維 修 單 位

給 排 水 維 修 單 位

專 業 保 安 單 位

清 潔 單 位

綠 化 單 位 諮詢

專業服務公司

圖4.4 委託物業管理模式一[41]

（二）模式二

業主將業務全部委託物業管理公司。物業管理公司-實施具體的專業操作(專業服 務公司：部份專業操作。)

圖4.5 委託物業管理模式二[41]

學校單位 物業管理公司

學校單位

物業管理公司

校方應依學校之基本需求與實質上的考量，針對學校建築維護管理瞭解何種模式 需求適合校方使用，於委託前評估作業中完成委託模式之決定。

七.招標方式流程與法律的規範考量

目前學校的委外業務中，都是依照採購法之規定。其中必須注意之法律細節部 份，學校作業之前都應先清楚規範為何。而在採購作業需建立完整流程，可以參考教 育部《各級學校校舍維護管理參考作業手冊》委外篇之內容：流程先認定採購金額，

再組合適當的招、決標方式，如圖 4.6 採購作業流程示意圖。

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圖 4.6 採購作業流程示意圖[2]