第四章 學校建築維護管理委託「物業管理」之探究
4.2 學校建築維護之物業管理規劃
4.2.1 學校建築維護之物業管理規劃評估
學校建築的維護以委託物業管理的方式來規劃，首先必須清楚學校建築中需要物 業管理的的部份之內容。在教育部《各級學校校舍維護管理參考作業手冊》[2]，附 錄一中「管理維護委外辦理」的事項，其主要在說明學校進行管理維護之委外作業時，
應先考量哪部分管理維護作業必須委外管理、哪些管理維護作業可以委外管理；其 次，確定委外項目之後，校方在執行上應如何辦理、該注意的事項。其內容中主要還 是著重在校方對承包商的監督之責較多，並無提及學校在執行委託管理時，校方應做 哪些事項，來輔助委託業務的運轉更加順利執行。所以學校在委託之前應準備什麼，
變成校方規劃內容的重點之一。
而學校建築與設備維護，實質上應從建築物的生命週期去考量為最適合。因為各 個學校目前的建築與設施的狀況與使用年限都不相同，從建築物的生命週期去考量為 最契合。目前國民小學學校的建築都已經邁入高齡化，從物業管理的角度來看，實質 上幫助維護建築物與設施的使用是最大的標的。但是老舊建築與設施的重建與整建，
也更應該透過物業管理的方式，來協助學校的發展。透過委託物業管理規劃幫助行政 人員的專業不足，以提昇學校建築維護的品質。
從上述中學校建築與設施在委託物業管理時，在透過實際訪談的過程與目前國民 小學委外的行政業務中，可以瞭解到學校建築維護在委託物業管理的行政業務上，校 方必須考量到學校建築物、設施與設備之財務管理、學生教職員使用管理、學校建築 物、設施與設備資料保存等問題，都必須於委託前釐清以利學校的執行。
從劉書瑾（2010）研究中建議，學校在委託物業管理時應先釐清校方之需求及業 務上的衝突。而在委託的程序上應由委託前、執行中、執行後來做規劃，依序規劃出 學校必須要注意的種種事項，及校方必須要注意的細節，其規劃紀要詳表 4.1。
表4.1 學校建築維護委託物業管理之校方重點紀要表[30]
規劃委託之時序 重點紀要 學校部份應準備/達成之事項
（一）委託前準 備
業務委外前 適宜性與效 益之評估流 程
1.學校財產部份的紀要。
2.委託項目內容之確認。
3.建築物與設備年限的確認與檢核的標準。
4.物業管理接收的認定及標準。
5.學校業務配合之人員與事項之確認。
6.委外之方式決定。
7.招標方式流程與法律的規範考量。
（二）委託/執行 中
學校督導/紀 錄/維護修正 機制
1.檢核契約認定之標準與事項。
2.檢核督導維修方法與維修時間。
3.確實的紀錄維修內容與維修時間。
（三）執行後 績效評鑑檢 討與修正
1.廠商部份評核
2.學校評鑑準則的修正
評估 可行性
（一）委託前準備：
校方應依校方的需求與效益及適合度做評估流程，將學校建築維護有關之業務做 釐清與整理，將物業管理的概念建立於學校的機制中，並依所需建立相關之評估流 程，針對校方內部的行政與業務關係，做基本初步檢核的步驟與流程，建立學校在業 務委外時的方向與作法。其建議之基本評估流程如下：
否 可
圖 4.1 學校建築設施維護管理委外業務之流程圖
建築維護委託物業管理
進行篩選與效益分析
決定委外方式
招標/廠商之選擇
監督管理
檢討報告
自行維護管理
（二）委託/執行中
校方在委託期間其進行的主要任務，是以督導為主要的工作項目。其督導的紀錄 與校方行政人員的配合，都應該建置專屬人員於委託執行的階段，進行督導與回報工 作。在維護階段中若有需進行更新或是修繕，校方應依校方之需求建制一套回饋機制 於校方與物業公司之間，以利兩者的溝通與進行討論的機制。
透過物業管理公司專業的建議，學校方面針對維修更新之事宜，依據維修的階級 與校方經費預算，反應於物業公司進而對校方提出最適宜之方案。
監督
專業建議
圖 4.2 學校委託物業管理模式構想圖
（三）執行後
校方與物業管理公司在約期滿後，應該對學校在這委託維護管理期間進行評估。
其評估應從規劃、執行到合約結束，針對該管理公司對校方的維護之執行成效，行政 作業的滿意度及財務檢討，依此為校方來年參酌之基本考量。
學校在瞭解該年的維護修繕之狀況，可依此根據校方之修繕維護計畫，逐年提出 改進計畫，以配合建築物與設備之生命週期的使用率之延長。
物管公司 校方 委 外
1.建築物及基地之維護與修繕 2.建築物附屬設施設備之檢查及
修護
3.校園之清潔及環境衛生之維持 4.校園及其周圍環境安全防災管
理維護
討論平台
修繕維護
進行更新或是修繕維護工作
校方財產
交接部份