中 華 大 學

中 華 大 學 碩 士 論 文

以物業管理觀點探討國民小學 建築之維護管理

The Elementary School Build in Maintenance and Management From The Viewpoint of

The Property Management

系 所 別：營建管理學系碩士班 學號姓名：M10016002 陳鍾雄 指導教授：石 晉 方 博 士

中 華 民 國 101 年 7 月

摘 要

現行國民小學學校行政業務中，有許多業務已委託民間來處理，降低學校許多繁 雜業務。學校建築維護管理若欲委託由物業公司管理，有其風險之存在。因此，校方 事先整體的規劃與考量成了委託的必備要件。

因此，本研究對學校委託物業管理公司的考量提出探究。透過深度的訪談、現況 的調查及資料的分析，瞭解到學校建築維護的現有困難與問題，並針對這些問題導入 物業管理的概念，從維護管理的行政業務整合與維護管理項目檢核兩個面向，提出具 體合理的解決策略與作業流程模式。並透過檢核表的使用，來清楚瞭解學校在委託物 業管理公司前，校方應具備之事項。希望藉此幫助學校提昇維護管理的品質，健全校 園環境的安全。

綜合本研究結果發現，為提昇學校建築維護管理的品質，導入物業管理的概念對 學校有實質上的助益，而在規劃階段可以依照本研究所建立之模式，來制定學校建築 維護管理的方向與策略。

關鍵詞 關鍵詞

關鍵詞關鍵詞：國民小學、學校建築、維護管理、物業管理

ABSTRACT

Since a lot of current administrative operations of elementary schools are contracted to private companies, the schools have reduced a lot of burdens. But there are existed risks if school building maintenance and management were managed by the property companies.

Therefore, comprehensive planning and consideration are important to contract the school building maintenance and management.

This research explored the school concern on contracting the school building maintenance and management to the property management companies. To understand the difficulties and problems of school building maintenance, deep interviews, survey of actual situation and analysis of data were executed. To conduct the idea of property management into the campus, the reasonable strategy and operation flow chart were offered based on two aspects including administrative works integration and check items. Through the check list, the school has a complete concept what should prepared before contracting the property management company. Hope this research will lift the quality of campus property management and campus safety.

From the research, it is helpful to induct the concept of property management into the school on the quality lift of the school buildings maintenance. The model from this research can be consulted by the school on the planning phase to set up the direction and strategy on the maintenance management of the school buildings.

Keywords: elementary school, school construction, maintenance, property management

誌 誌 誌

誌 謝 謝 謝 謝

歲月如梭，韶光荏苒，一轉眼就到了畢業的時刻。回首在中華大學的這段求學的 過程中，雖然充滿艱辛，但卻有許多很值得回憶的點點滴滴。也是這輩子中學習到最 多、最充實的求學生活。在即將畢業的前夕，心中有許多不捨與激動，著實是筆墨所 難形容的。

本論文能夠順利的完成，最感謝應該是我的恩師石晉方教授，在生活上與研究上 細心的觀照，無私地帶領著我進入研究的領域，讓我能夠在研究中，學習到獨立思考 與判斷的能力，並提昇自己的專業智能，讓我獲益良多。並從老師身上學到不輕易放 棄與堅持的態度，心中萬般佩服，在此致上內心最誠摯的敬意。

在研究所的這段期間，感謝所長鄭紹材教授對我們的關心與叮嚀，適時的為我們 打氣。也感謝余文德、邱垂德、蕭炎泉教授，無私的為我們在口試中提出寶貴的建議，

讓我們的論文研究內容更加嚴謹，心中至上無限的敬意。也感謝班代邱詩珣這兩年來 的辛苦付出，同組的同學的相互照顧，讓我們能夠順利的完成學業，心中無限感激。

最後僅將本論文獻給我最敬愛的家人－父親、母親、老婆與女兒，謝謝你們在我 求學期間無限地關愛與包容，讓我在求學這段期間無後顧之憂，得以順利完成學業。

在此呈上我最深的謝意，願你們與我共同分享這份喜悅。

陳鍾雄 謹致於 中華大學營建管理研究所 中華民國一百零一年七月

目 目 目

目 錄 錄 錄 錄

摘要……….i

ABSTRACT………...ii

誌謝………...iii

目錄……….. iv

表目錄………..vii

圖目錄………...ix

第一章 緒論………..1

1.1 研究動機景...………1

1.2 研究目的..………....2

1.3 研究的範圍與限制..………....2

1.4 研究方法與預期結果…..………3

1.5 研究流程……..………...4

第二章 文獻回顧………..6

2.1 學校建築之意涵..………6

2.1.1 學校建築..………6

2.1.2 學校建築之意義…..………7

2.2 學校建築物維護管理…..………...9

2.2.1 建築物維護管理的意義………..………9

2.2.2 建築物維護管理的內容與方式..………..11

2.2.3 學校建築物維護管理…..………..12

2.2.4 公有建築與私有建築物維護管理之差異………..………..14

2.3 物業管理……..……….16

2.3.1 物業管理的意義……..………..16

2.3.2 物業管理之內容與範疇……..………..17

2.3.3 物業管理現況之探究..………..18

2.3.4 國內公部門物業管理委外之探討…..………..19

2.4 現有文獻彙整…..……….22

第三章 學校管理管理組織現況探討………29

3.1 學校管理組織與建築物.………..29

3.1.1 學校行政管理組織…..………...29

3.1.2 學校建築物與設備………..………..36

3.2 學校建築維護管理制度…..……….40

3.2.1 學校建築維護管理規範……...……… 40

3.2.2 學校建築維護管理流程……...……….42

3.3 學校建築維護管理現況...45

3.3.1 學校建築維護管理方式…...……….45

3.3.2 學校建築維護管理項目類型…...……….48

3.3.3 學校建築維護管理人員……...……….53

3.3.4 學校建築維護管理經費...……….56

3.3.5 學校物業管理委外現況...61

第四章 學校建築維護管理委託「物業管理」之探究……….………....63

4.1 學校建築維護委託物業管理之訪談、調查……….63

4.1.1 對學校行政人員之訪談調查…...……….66

4.1.2 對物業管理公司之訪談調查……...……….67

4.1.3 訪談內容之分析與探究…………...……….68

4.2 學校建築維護之物業管理規劃………...………69

4.2.1 學校建築維護之物業管理規劃評估………...……….69

4.2.2 學校建築維護之物業管理內容要項………...………..73

4.2.3 學校建築維護之物業管理觀念的建立…………...………..79

4.3 學校行政制度面之相關整合………...………81

4.3.1 學校行政業務的整合………...……….81

4.3.2 學校管理維護的整合………...……….85

4.3.3 學校維護管理之溝通平台的建立……...……….87

4.4 學校建築維護以物業管理模式具體策略之探討………….………..88

4.4.1 學校建築維護導入物業管理之構想…………...……….88

4.4.2 以物業管理模式之具體方案研擬與建議…………...……….90

4.5 驗證………...………97

第五章 結論與建議……….……….…102

5.1 結論…...………..102

5.2 建議…..………...103

5.3 貢獻……..………...104

5.4 後續研究建議……..………...105

參考文獻………106

表目錄

表 2.1 國內外對於建築物設施管理之定義………...………...9

表 2.2 公有建築與私有建築物維護管理之差異表………...……...15

表 2.3 物業管理系統發展現況彙整………...………...21

表 2.4 現有文獻分析表ㄧ………...………...23

表 2.5 現有文獻分析表二………...………...24

表 2.6 現有文獻分析表三………...………...25

表 2.7 現有文獻分析表四………...………...26

表 2.8 現有文獻分析表五………...………...27

表 2.9 現有文獻分析表六………...………...28

表 3.1 國小行政組織編制章程………..30

表 3.2 國小教職員工員額編制標準彙整表………...…………...32

表 3.3 學校職員的編制表………..33

表 3.4 國民小學總務工作之任務職掌………..34

表 3.5 學校建築物構造類別耐用年限表………..36

表 3.6 學校各學習領域共通性設備基準………..37

表 3.7 國民小學建築及設備相關法規一覽表………...47

表 3.8 校園校舍建築物之維護………..48

表 3.9 校園建築設備之維護………..49

表 3.10 校園運動設施及游泳池項目之維護………49

表 3.11 學校建築使用維護手冊項目………...……….50

表 3.12 預防維護項目與需求資訊表………51

表 3.13 建築物之法定強制性申報或檢修項目………52

表 3.14 總務處工作分層負責明細……… ..………….53

表 3.15 總務專業知能工作困擾問題統計表………...…….55

表 3.16 國民小學學校經費來源使用表………...……….56

表 3.17 行政院中央預算-共同性費用編列標準表………...58

表 3.18 一百年度高雄市各級學校共同費用標準表………..……..59

表 3.19 公務預算與附屬單位預算學校物業管理差異比較表………...….60

表 3.20 目前國民小學委外管理項目表………...……….61

表 4.1 學校建築維護委託物業管理之校方重點紀要表………...……...70

表 4.2 建築物設備修繕維護年限之參考表………...………...75

表 4.3 國民小學總務處工作項目分類...82

表 4.4 整合後之國民小學總務處工作項目分類………..84

表 4.5 建築物維護管理模式參考檢核表………...……...94

表 4.6 專家具體建議與回應修正表………...……...97

表 4.7 檢核表一….……….………99

表 4.8 檢核表二…..………..100

表 4.9 檢核表三…..………..101

圖目錄

圖 1.1 研究流程圖………4

圖 2.1 政府業務委外模式………..20

圖 3.1 建築設施維護管理流程圖………..43

圖 3.2 建築更新計畫程序圖………..44

圖 4.1 學校建築設施維護管理委外業務之流程圖……….……….71

圖 4.2 學校委託物業管理模式構想圖………..72

圖 4.3 校方財產與物業管理交疊業務示意圖………..…………73

圖 4.4 委託物業管理模式一………..78

圖 4.5 委託物業管理模式二………..78

圖 4.6 採購作業流程示意圖……….……….79

圖 4.7 建築物生命週期歷程………..………80

圖 4.8 自主性維護流程整合建議圖………..85

圖 4.9 委託性維護流程整合建議圖……….……….86

圖 4.10 學校建築設施維護管理導入物業管理的構想………..………..89

圖 4.11 學校建築物設施檢查之方法………91

圖 4.12 學校建築物維護管理行政業務整合之方法………92

圖 4.13 學校建築維護管理委外前具體模式之作業流程………..………102

第一章 第一章 第一章

第一章

緒論 緒論 緒論 緒論

1.1 研究動機與背景 研究動機與背景 研究動機與背景 研究動機與背景

學校一直是學生學習的主要場所之一，而學校建築也是彰顯學校的主要特色與功 能之所在。然而目前台灣小學的學校校舍都偏老舊，而新蓋之校舍也常常會有一些營 建修護上的問題，無法在最快的時間點上，將這些問題處理完全。在加上在台灣小學 中學校管理維護的行政人員，在建築營建管理的專業背景相當的薄弱，能否在建築物 或設備需要維修之第一時間發覺，以確保問題不再擴大，進而影響學生的安全。由此 而知，學校建築維護管理對學校來說是一個很重要的部份，因為它與學生的關係非常 的密切。在學校建築漫長的生命週期中，規劃、設計與施工等三階段最受重視，但是 使用管理與維護階段占生命週期中最久，卻一直被忽視乃至被忽略，而絲毫不覺得是 一件嚴重的事情。

從學校的基層行政作業中，發現各個學校的建築維護管理並不落實。在許多的基 本維護中會發現有許多的問題。例如學校建築維護管理的行政人員，其本身的基本專 業素養，是否足夠去判斷建築物或設備上，所產生的管理維護的問題。並知道其嚴重 性或是時效性，何時會危及學生安全是一大問題。學校建築是為達成教育目標而設立 的教學活動場所[1]，如何妥善維護管理、更新以保健完整機能，並且減少社會成本，

才是重點之所在。

本研究擬將「物業管理」之觀點帶入，依據其物業管理專業特性，思考如何將國 民小學學校建築維護管理委託民間物業公司承攬，並探討出合理可行且具效益與效能 之委外模式，而達成節省人力與資源，並提昇行政效率，藉以塑造優質的學習環境、

永續教育理念，創造一個安全、永續校園。

1.2 研究目的 研究目的 研究目的 研究目的

ㄧ、探討國民小學建築維護管理行政人員的問題與執行困難處。

二、探討學校建築的管理維護方式與私有建築維護管理上的差異。

三、探討國內物業管理服務業及物業管理系統之現況。

四、研擬導入物業管理的方式，以提昇學校建築物或設施管理維護之品質及效率。

1.3 研究的範圍與限制 研究的範圍與限制 研究的範圍與限制 研究的範圍與限制

本論文研究將以國民小學現有維護管理為研究範圍，並以委外之物業管理方式為 主要的研究方向依據，詳細內容說明如下：

一、本研究的範圍

本研究所探討之學校管理維護，主要是針對國小學校之建築物與設施的部份。管 理維護是學校在建構完成後就必須開始，教育部在民國 91 年建立各級學校校舍維護 管理參考作業手冊[2]，主要就是針對學校建築維護管理的需求做說明。因此本研究 需要瞭解學校建築管理維護作業的內涵及管理者、行政人員所面臨之相關問題，以作 為本研究之立論根基。

二、本研究之限制

本研究主要的限制是國小建築維護管理項目太龐雜，無法完全納入研究中。也因 此主要的考量方向是以建築物本體安全性為最主要。再者受限於國小數目太多，無法 一一調查，僅就研究者所能到達之處為考量。

1.4 研究方法與預期結果 研究方法與預期結果 研究方法與預期結果 研究方法與預期結果

一、研究方法

本論文之研究方法可概分為次級資料分析、問卷調查與實際訪談、資料分析整理 等部分。本研究採用之方法如下所述：

（一）次級資料分析

藉由文獻回顧，瞭解目前學校在管理維護上的運作方式，並從中得知所需解決之 問題。再者收集目前國內建築物與物業管理系統資訊，並探討國內物業管理服務業之 發展現況，確認研究方向與目標。

（二）問卷調查與實際訪談

選取具代表性的學校維護管理人員與物業管理公司：

1.瞭解學校在建築維護管理之困難處為何。

2.瞭解現有學校委外業務管理之運作方式。

3.瞭解目前物業管理的運作與現況為何。

4.針對物業管理公司訪談小學物業管理之可行性。

瞭解目前物業管理系統之使用現況與具備之功能，並與學校合作從事管理維護公 司進行實地訪談，瞭解物業管理系統之需求，增加對物業管理實務面之瞭解。

透過與學校行政管理維護人員，作實際的訪談與問卷調查，瞭解目前學校管理維 護的方式為何並找出困難處，以作為研究主要的依據。

（三）歸納分析

將所收集的資料作不同層面的分析，由執行面、經濟面、行政面三方做比較，說 明以物業管理的方式，進行學校建築維護管理的可行性，與學校在要委託物業管理公 司時，學校應進行何種工作、完成何種準備，讓委託的工作更加順利，也減少校方的 負擔。

二、預期結果

1.5 研究流程 研究流程 研究流程 研究流程

本研究流程如圖1.1所示，共分五個階段，各階段說明如下:

一、第一階段

確認本研究之研究動機與目的，並擬定研究範圍與方法，以利後續研究之進行。

二、第二階段

針對以往國內學校建築管理維護和物業管理之相關文獻的探究。

三、第三階段

針對學校建築物的維護管理與私立建築維護管理的差異，進行完整性的瞭解分 析。並從學校維護管理與物業管理的現況，進行實際訪談與問卷調查找出問題，尋求 可行性之作法。

四、第四階段

本研究將前階段之分析結果，作為學校建築維護管理委託物業管理之基礎。 並 從所得之結果，研擬出適合學校建築維護管理之物業管理方式。

五、第五階段

歸納本研究之研究成果，依據研擬出的合理之物業管理方式，提出對學校建築維 護管理的策略，並經專家驗證修改後，提出後續研究之建議。

第一 階段

第二 階段

第三 階段

第四 階段

第五 階段

否

可

圖 1.1 研究流程圖

瞭解問題並擬定導入學校 物業管理之方向 瞭解學校建築與私立建築

管理維護差異

歸納分析與策略研擬

問卷調查與實際訪談 相關文獻之探究

研究內容與範圍之確立 研究動機與目的之確立

探討學校建築與私立建築 管理維護差異

結論與建議 可行性

分析

第二章 第二章 第二章

第二章 文獻回顧 文獻回顧 文獻回顧 文獻回顧

本章首先以瞭解學校建築物與設施維護管理的意義，接著對目前國內學校建築相 關使用維護管理情形以及其論文研究作探討，去瞭解學校建築維護管理的運作流程與 困難點之所在。並對物業管理的意義與現況做探討，瞭解物業管理的運作方式與機制 流程。再歸納出學校建築物設施設備維護管理機制，導入物業管理作為學校建築物與 建築物設施、設備管理維護系統架構之參考。

2.1 學校建築之意涵 學校建築之意涵 學校建築之意涵 學校建築之意涵

2.1.1 學校建築 學校建築 學校建築 學校建築

在探究學校建築意義前，應先瞭解「學校建築」這個名詞所涵構的意義。湯志民 先生歸納國內外學術上的用法指出：

「學校建築」一詞是由英文 “school buildings＂直接翻譯而來。在一些教育行政和 學校建築專書上常出現的同義字有「教育設施」(educational facilities)或「教育建築」

(educationalbuildings,educational architecture)，而環境心理學中與學校建築同義且最常 用的則是「學校物質環境」(the physical environment of the school)，「物質的教育設 施 」 (the physical educationfacility) 或 「 物 質 的 學 習 環 境 」 (the physical learning environment, the physical environment inlearning)。日本是學校建築研究標準化制度建 立最為完備的亞洲國家，1988 年喜多明人指出「學校建築」(school building)已成為 其學術研究最普遍的專有名詞，其涵義最廣，涵蓋其他同義詞如「學校設施」(school facility)、「學校建築物」(school premises)和「學校設備」(schoolequipment)。在學校 建築設置標準上，日本稱之為「學校設置基準」，我國則通稱為「學校設備標準」[3]。

從以上的陳述中發現，其實「學校建築」所包涵的內容，不外就是學校內的運作 的設施，而這些研究之中以「學校建築」這個詞用的最多、最廣，本研究也依此名詞 為界定。

2.1.2 學校建築之意義 學校建築之意義 學校建築之意義 學校建築之意義

有關「學校建築」名詞的定義，各家說法不盡相同，其中學校建築研究－黃世孟 學校建築論文集中提到：學校建築是教育改革中的最大教具[4]。足見學校建築的意 義涵蓋的層面與解釋是非常廣的。湯志民（2006）將國內外專家意見整理出各個意義，

分述如下：

一、郭紹儀(1973)指出：學校建築是教學活動場所，從而實現教育計畫；把校舍、校 園和運動場三者加以適當的安排，形成一個整體教育環境，達成國家的教育目標。

二、蔡保田(1986) 認為：「學校建築」一詞，可有廣狹兩種涵義；就廣義來說，乃 指擁有全部校舍、運動場、校園及其附屬設備的學校而言；就狹義而言，學校建築僅 是指學校內的校舍而言。

三、林勤敏(1986) 指出：學校建築是教學活動場所，從而實現教育計畫，把校舍、

校園和運動場三者加以適當安排，形成一個整體教育環境，達成國家的教育目標。

四、黃耀榮(1990) 認為：學校實質環境包括校舍、校園、運動場地及附屬設備。「學 校建築」係針對校地環境上的一切建築物及其相關的廣大開放空間。換言之，「學校 建築」並非僅指校舍部分，而是包含學校全部的實質環境。

五、吳順發（1993）指出：校園規劃就是將校園裡的校舍、庭園與運動場地予以適 當的安排與配置，以靜態的、動態的、中性的區分，以塑造最佳的教環環境。

六、林萬義(1986)指出：「學校建築之廣義涵義，泛指校舍、校園、運動場地及設備；

狹義之學校建築，僅指校舍建築而言」。

七、林春宏(1990)指出：「學校建築是一種實踐教育計劃的教學活動場所。廣義而言，

應包括校舍、校園、運動場及其附屬設備」。

八、吳清山(1992) 指出：「學校建築係指學校為教育學生所提供的場所(包括校地、

校舍、校園及運動場所)和設備」。

九、教育部中等教育司(1999)：「學校建築應包括校舍、運動場、校園及其附屬設備」。

十、Good（1973）提出：「學校建築(school plant)是屬於學校的物質財產，包括校地、

校舍和設備」 。

十一、Shafritz, Koepp 和Soper(1988)指出：學校建築(school plant)是由校地、校舍和 設備所共同組成的硬體設施，供單一學校使用或作為二所或多所學校使用共同設施。

十二、竹內義彰（1980）認為：「學校建築(school building)係為經營教育活動的學校 建築物」。

十三、岩內亮一（1992）認為：「學校建築係指校舍、宿舍、室內運動場等，為學校 中學童學習與生活經營管理上所需之各種建築」。

湯志民根據上述國內外學者的看法提出綜合論述：學校建築是為達成教育目標而 設立的教學活動場所，此一教學活動場所包括校舍、校園、運動場、遊戲休閒場所及 其他附屬設施。其中，校舍乃專指校內的各種建築，運動場包括田徑場地、球場、體 育館、遊戲場、游泳池等場地，校園是指除校舍與運動場所占用的校地以外之庭園空 間，附屬設施則是配合校舍、校園和運動場使其功能更為完備之各項建築與設備[3]。

歸納上述學者專家對「學校建築」的定義，有強調硬體實體空間之規範；有涵蓋 硬體，再加上教育目標實踐之延伸。有將「校園」括入「學校建築」之範圍；或將「學 校建築」放大至學校全部的實體空間。而且教育理念與時俱進，校園社區化、開放校 園、學校社區化…等延伸或開放學習場域之觀念已成為學校經營不可或缺的模式，校 園空間已漸次向外延伸，非僅只是學校範疇而已[5]。

從上述論點，對「學校建築」的意義應該涵蓋整個校園空建，學校建築本身意義 是多層面的。本研究對學校建築研究之時，以就上述之意義為主要之意涵。。

2.2 學校建築維護管理 學校建築維護管理 學校建築維護管理 學校建築維護管理

建築物的構築與營建，是透過龐大的與複雜的分工，將建築物依序建構起來。期 間對於各部份的營運與掌控，都會對建築物產生很大的影響。從規劃、設計、施工、

完工、使用。都必須對整個流程與時間、排序進行管理等，進行相當的維護與管理，

才能讓工作過程順利，而完工使用後的維護與管理，更是進入冗長的維護修理過程，

也透過維護管理讓建築物與設施設備，能增長期使用壽命。

2.2.1 建築物維護管理的意義 建築物維護管理的意義 建築物維護管理的意義 建築物維護管理的意義

建築物維護管理之意義，應先就其字義上與其內容作瞭解。陳建謀（2009）指出 目前國內外對於建築物設施管理之定義，因各國文化、背景、需求皆有不同之處，進 而造成些許差異，如表2-1 國內外對於建築物設施管理之定義：

表2-1 國內外對於建築物設施管理之定義[6]

機構/人員 定義名稱 概述

美國大樓大廈協會 設施管理 適當的裝置、妥切的使用和最佳的維護保養。

國際設施管理協會 (International Facility Management

Association ,IFMA)

設施 設施管理

是為了某種目的而建造、安裝或設置之物品。

則是結合商業行政、建築學、行為學及工程科 學的知識與原則使設施內人員、組織與實質的 工作場所相互協調。

賴榮平 建築設施 建築設施是指建築物以及其相關設備，隨著社 會發展，建築物規模日趨大型化，對建物內部 空間機能的要求亦日趨複雜化，建築設施成為 人類生活越來越重要的資源。

楊天鐸 設施維護管

理

為利用適當之軟硬體工作、方法等使得建築物 及其內部設施透過最經濟的維護管理過程，以 保持其效用、功能與服務等之運作性，進而達 到滿足使用者之需求與舒適感。

而所謂「維護管理」，是一種經常不斷之工作，旨在維持一種設施、設備於此狀 況之下，即能經常利用其原來或設計的能量與效率；直言之，「維護管理」為一種經 常不斷的工作，旨在維持一種設備持續地發揮其原來應有的功能，進而改善該種設備 的能力。因此內含有維護管理應達成設施、設備減少故障造成之損失及改造設備提升 功能，延長設施壽命之目的[7]。

所謂「維護」 (Maintenance)，是係一退化或失效之可維護系統，保持或修護妥 善運作狀態所實施之作業，按英國BS3811意義：維護是運用全部技術和行政行動組 合，也包括督導，試圖維持或恢復一個項目，可以發揮其需求之功能的狀態。日本 JISZ8115定義：運用全部必須處置與機能，去維持一個項目在可用及可運轉之條件，

或者祛除故障、失效、恢復它，亦稱為維護[8]。

所謂「管理」，乃是運用規劃、組織、協調、指導、控制等基本活動，以期有效 利用組織內所有人員、金錢、物料、機器、方法等資源，並促進其相互配合，以順利 達成組織特定任務與實現目標之謂。換言之，管理本身，可視為一種程序，經由這個 程序，一個組織得以運用其資源，以求有效達成共同目標[9]。

從以上之論述中得知「建築物維護管理」的意義：「使建築物與內部設備，得以 在最經濟、適當的管理維護方式，達成其功能與效用之運作，而滿足使用者之需求。」

換言之，建築維護管理的主要用意是提昇建築物的使用與壽命、價值度，與增強建築 物對人的安全度所做的工作。

建築物除了建築本體之外，還應包含建築設施與其相關設備。從上述中建築物與 設施管理透過各種學科的知識與原則，對於建築物語設施進行管理，達成設施的設計 功能以服務使用者的目的。透過這些對建築物與設施所做的運作，包括：修復、改善、

更新之動作，使該設施能有效運作，可稱之為營運管理。而其目的在於提供使用者建 築設施的設計功能，維持其機能上發揮其效用與更能，即是使設施之功效保持在一定 水準之上，可稱之為維護管理。故營運管理及維護管理皆涵蓋於設施管理中，其中維 護管理屬於營運管理的一部份，扮演輔助的角色。

2.2.2 建築物維護管理的內容與方式 建築物維護管理的內容與方式 建築物維護管理的內容與方式 建築物維護管理的內容與方式

在維護管理之分類上，則是以楊冠雄等[10]之分類為主，其中分為四類：維護預 防（Maintenance Prevention）、預防維護（Preventive Maintenance）、事後維護（Breakdown Maintenance）、改良維護（Corrective Maintenance）。此分類模式並被教育部於民國 九十一年頒定之「各級學校校舍維護管理參考作業手冊」[2]所引用，以作為全國各 級學校維護管理之內容依據，茲分點介紹如下：

一、維護預防：指設施與設備於設計、規劃或施工階段，即考量其經濟性與使用情況 選擇最佳之設備。

二、預防維護：對於各種設施、設備實施檢查、定檢、再調整，使設備機能維持正常 狀態並避免故障的發生。此項目最大的效用是消除潛在故障，或當缺點正處於輕微階 段時予以除去、調整、修補、更換，使其不至於影響正常運作；一般而言，預防維護 包括「日常維護檢查」與「定期維護檢查」兩種。

三、事後維護：在故障或損壞發生之後所實施之修繕、維護作業。

四、改良維護：設法改良設施之體質，以延長其使用壽命，經由此種維護使設施與設 備的故障率減低，並使維護經費之運用達到最佳化。

建築物之管理程序，依劉明國（1987）之排序分別為計畫、運作、檢查、診斷、

更新計畫、修繕、申請許可、記錄等八個階段[11]：

ㄧ、使用管理計畫：擬定基地、建築之管理計畫並編列預算。

二、執行、運作：依計畫推動、執行各項業務，或監視設備之運作情況。

三、檢查：

（ㄧ）日常檢查：以巡視為主，檢視各項設施有無損壞。

（二）定期檢查：以月以上為單位的週期性檢查，調查各項設施之損耗、老化狀態。

（三）法定檢查：依相關法令規定實施之檢查。

（四）災害檢查：災害發生後之安全性鑑定檢查。

四、診斷：依診斷調查之結果，決定處理方法。

五、更新計畫：如圖3.2 所示。

六、修繕：對物理性、機能性、社會性的輕微耗損處置對策。

七、申請許可：對物理性、機能性、社會性的大規模損耗，必須依照法令規定辦理者。

八、紀錄：所有使用管理的活動全部予以記錄整理，提供日後的改變計畫及檢查參考。

後引用於教育部頒定之「各級學校校舍維護管理參考作業手冊」之中；以下分別 敘述之：

一、使用管理計劃：擬定基地、建築管理計劃或設施運轉及檢查計畫並編列計畫。

二、執行運作：依計畫推動、執行各項業務，或監視設備之運作情況。

三、檢查：內含日常、定期、法定、災害四種檢查模式，其中日常檢查以巡視為主，

檢視各項設施有無損壞；定期檢查則為月以上為單位的週期性。

2.2.3 學 學 學 學校建築物維護 校建築物維護 校建築物維護 校建築物維護管理 管理 管理 管理

根據研究指出，學校建築平均屋齡為40~50年，而目前學校對於校舍建築及設施 設備使用維護必須遵守「國有財產產籍管理辦法」之規範，使得學校校舍及設施設備 在無立即性安全影響之下，均必須繼續使用，對於目前多元化世代不僅限制校務之發 展，對於學生而言亦缺乏完善之學習環境。

學校建築環境之良窳會影響學校教育服務水準，為提昇學校教育之教學品質，建 築設施及設備維護管理之實行更顯的刻不容緩。而學校建築維護管理應該可以建築生 命週期觀點，來進行階段性的維護。所謂建築生命週期包括：初步設計、施工、使用、

修繕、更新、拆除至回收並重建等階段。建築設施於設計完成至竣工營運後，即進入 漫長之使用期，而隨著營運時日的增加，建築設施設備逐漸產生老舊、劣化現象，造 成故障率增加，因此降低安全性及成本效益。生命週期之管理對於建築功能、壽命、

成本及環境有顯著影響，因此必須有效決策落實。茲將學校建築維護管理之就說明如 下之內容：

ㄧ、生命週期部份：

黃世孟﹙2002﹚於教育部委託計畫《各級學校校舍維護管理參考作業手冊》中提 出，「生命週期的概念可分為狹義與廣義。所謂狹義的生命週期，主要是指設施設備 的使用階段時間之長短而言。在學校校舍中，消耗品如：照明設備之燈管、燈泡等，

即屬於這樣的概念。而所謂廣義的生命週期則除了使用階段外，尚且包括企劃計劃階 段、規劃設計階段、施工階段以及使用後棄置階段等；在學校校舍中，校舍的新建、

整建、更新等，即屬於這樣的概念[12]。」

石昭永（2009）在建築物維修整建與合理生命週期之研究中，認為建築物的合理 的生命週期，可以幫助維修經費的支出。並建議建築設計必須使生命週期不同的構造 可以獨立更換，減少連帶工程維修整建工程費用[13]。

經上述觀點，建築生命週期必須建立一個完整機制，使建築物及其設施設備能夠 有效的運轉，並延長其使用壽命。由建築生命週期觀點來看，一般建築物竣工後的營 運維護費用佔總成本的70％，而學校建築的營運維護費用則佔50％以上。

臺灣建築中心於住宅整建關鍵技術研討會說明資料中，比喻住宅猶如人體般，將 使用壽命比擬為建築生命週期，其必須面臨新生、老舊、損壞、保養、更換、死亡等 過程。良好的建築設施必須做好先前的規劃設計，至完工後的建築使用維護管理階段 都必須重視以維護建築品質，有效管理制度之執行，發揮其最大效益。

二、學校規劃部份：

湯志民（2004）用後評估方式，對學校建築的規劃、設計、興建、使用和未來發 展，與用後評估相互影響，提出關聯性[15]。

三、建築設施維護管理制度：

林秀汝（2008）在透過對醫院的研究中發現，建築設施維護管理制度與執行概況

為達到適當的維護成果，從政策目標、用途、規劃、設計、施工、完工後營運使用、

維護等全生命週期，都需要相關人員的配合參與[16]。

蕭樂同（2004）以一般公有建築生命週期為啟始，探討營區房屋建築設施有關之 維護管理之問題，以訂定與建立落實「計畫、執行、考核」基本管理功能，提出提升 營區設施維護管理之策略[17]。

李兆平（2001）透過資訊的應用來輔助建築設施進行有效率的營運與維護作業，

以提昇建築物維護的品質[18]。

黃妙玲（2003）建構的「建築物維護輔助管理系統」，研擬不同管理組織與建築 使用型態最佳設備維護計劃、人力資源分配與財務規劃，朝向自動化管理的境界[19]。

從以上文獻的論述中得知，建築維護管理的有效作法，必須在建築生命週期的開 始到結束就全面介入。並且在建構維護管理計畫，應以生命週期為重要的考量依據，

做為建築物與建築設施的維護標準。而管理制度的健全化，相對也會影響建築維護的 效能與品質。

2.2.4 公有建築與私有建築物維護管理之差異 公有建築與私有建築物維護管理之差異 公有建築與私有建築物維護管理之差異 公有建築與私有建築物維護管理之差異

公有建築物與私有建築物在維護管理上會受限於法律規範、管理組織、經費來 源、設施設備維護管理及維護管理之目的層面的不同而有所差異。對於公有建築物而 言，因為在於非私人營運，加上又是眾人使用的空間或是設備，在管理維護上必須要 更加的嚴謹。而私人的建築物維護部份，因為僅由私人的使用，必涉及私人財產保值 的關係，對管理維護上的方式，必不同於公眾建築物的管理。

所以有必要將其不同的地方去探究出來，才知道兩者的差異為何，並針對差異 性，去做比較分析，才能瞭解重要不同處在何處。在劉京翰（2005）研究報告指出其 公有建築與私有建築物維護管理之差異點，如表2-2 公有建築與私有建築物維護管理 之差異表：

表2-2 公有建築與私有建築物維護管理之差異表[20]

比較項目 公有建築物（學校） 私有建築物（公寓大廈）

法律規範 ● 採購程序依據政府採購法

● 管理維護作業可依據「各機關 辦理公有建築物作業手冊」

● 學校則有專為其設計之「各級 學校校舍維護管理參考作業手 冊」

● 通常學校會自定相關之規約或 管理辦法

●「公寓大廈管理條例」

● 相關子法包括「公寓大廈管理 條例施行細則」、「公寓大廈 管理服務人員管理法」、「公 寓大廈管理組織申請報備處 理原則」與「公寓大廈規約範 本」

管理組織 ●總務處之下所屬各處室

● 通常營繕組為管理維護校園建 築物之主要單位

● 係以公寓大廈之社區住戶為 主體

● 透過區分所有權人會議或規 約選任「管理負責人」

● 或透過「管理委員會」以契約 方式僱傭「公寓大廈管理維護 公司」派遣專業 之「管理服 務人員」進駐社區執行公寓大 廈事務

管理經費 ● 學校各使用單位有其年度預算

●管理維護所產生的費用由各需 求單位的預算來支應

●設置「公共基金」，以做為共 同利益及修繕、維護事項經費 來源

● 由區分所有權人繳納 設施設備

管理維護

● 依據「各機關辦理公有建築物 作業手冊」，內容包括公有建 築物公共空間維護、公有建築 物及四周環境之美化、建築物 內部維護

● 可參考「各級學校校舍維護管 理參考作業手冊」建立定期維 護管理機制

● 主要針對建築物共用部分設 施設備的修繕、管理和維護

● 屬於公寓大廈管理維護公司 主要業務之一

管理維護 之目的

● 維持學校建築的使用年限，進 而提昇耐用年限

● 維持學校建築之安全、衛生，

同時能達到防災的功能

● 使學校建築發揮應有的功能，

如增進教學效能

● 維護建築物機能

● 塑造良好環境

● 節省運作成本

● 創造建物價值

● 執行事務運作

● 凝聚社區共識

從以上的差異表中發現：法律規範部份，私有建築物的規範中實際比公家單位所 面臨的單純許多。管理組織部份，學校除了維護管理的事物外，還有許多學校業務部 份。而私有建築物的組織由管委會負責，承擔面對管理維護之事項。管理經費上，學 校必須由上級機關核可經費。而私有建築之經費，由管理委員會統一支出。設施設備 管理維護上，管理維護方式在私有建築物方面，是直接由物業管理公司承包委外辦 理。而公有建築物部份，必須由該單位自己承擔，相對地執行複雜。

2.3 物業管理 物業管理 物業管理 物業管理

基於學校建築物、設施與設備等種類繁雜，導致管理複雜影響學校教學環境、教 學品質等，重要性不容忽視。也因為如此，如何能透過便捷之管理方式，適時提供施 工與維護管理相關資訊。使學校行政管理者能客觀地面對問題，讓建築物、設施與設 備的維修與行政作業上協調處理過程更加順暢，是亟待解決與研究的課題。而探討物 業管理系統，了解物業管理資訊化趨勢及目前物業管理運作發展現況，來幫助學校建 築維護管理的困難。

2.3.1 物業管理的意義 物業管理的意義 物業管理的意義 物業管理的意義

物業管理為針對建築物硬體及服務其社群與生活環境之軟體，作維護管理與全方 位之經營。換言之，物業管理即所有與建築物使用有關業務之管理活動，其目的在使 建物使用者擁有清潔、健康、舒適、方便並兼顧自然環境保育之生活空間[21]。而物 業的範圍，可包括「建築物」、「不動產」、「設施設備」的諸多內涵。凡是透過組 織進行規劃、任用及控制的方法，針對建物設備營業與管制需求，進行維護管理都可 稱為物業管理的行為。

物業管理是近年來新興之產業，因此有許多人對這行業感到陌生，甚至會誤會是 物流管理，事實上自從工業革命導致生產方式的集中，也加速都市化與居住人口之集

中，物業管理即存在，已形成，這裡所稱物業是指人工形成的資產，具一定形體規模，

含有其一定價值和使用效益的物質，而且有一定業主，這裡所稱業主可以是個人、或 團體、或政府、也可是以人與團體等共同組成。而凡是透過組織、規劃、實施運作與 控制針對以上所稱之資產來進行營運操作及維護管理之行為稱之為物業管理，是以知 識經濟、技術整合、人力資源有效派遣之管理創新服務業，經由管理服務創造資產維 護使用操作之最佳系統[22]。

2.3.2 物業管理之內容與範疇 物業管理之內容與範疇 物業管理之內容與範疇 物業管理之內容與範疇

物業管理的內容與其所涵蓋的層面非常的廣，而從物業管理的資產特性通常有以 下幾類：集合住宅之管理(公寓大廈之管理)、綜合商場之管理、機關團體辦公處所之 管理、廠辦建築物之管理、超高層大樓之管理、特殊建築機構之管理、智慧型大樓之 管理。另依其營運操作及維護性質包含下幾種管理服務項目：

一、建築物與活動場所之衛生管理維護 二、建築物與活動場所之保全管理維護 三、建築物及其設備之機電操作維護 四、建築物與其設備之消防安全維護 五、生活機能相關行政服務與勞務 六、能源節約操作管理與資源回收 七、停車場管理

八、網路資訊服務

九、建築物與場所買賣租賃服務

物業管理其服務建築物標的包括社區住宅、工商大樓、百貨公司、飯店、醫院、

機關學校、金融機構、工廠、商場、遊樂區等相關建築物與場所[22]。

我國行政院經建會九十三年度通過將「物業管理」納入服務業發展綱領。物業管 理協會依其服務項目對物業管理範疇之界定，可分三類：

一、第一類：建築物與環境的使用管理與維護

提供建築物與環境管理維護、清潔保全、公共安全檢查、消防安全設備及附屬設 施設備檢修等服務。

二、第二類：生活與商業支援服務

提供物業代辦及諮詢行業、事務管理、物業生活服務（社區網路、照顧服務、保 母、宅配物流）、生活產品（食衣住行育樂）及商業支援等服務。

三、第三類：資產管理

提供不動產經營顧問、開發租賃及投資管理方面等相關的服務[23]。

由上述物業管理範疇可知，物業管理與建築物有相當密切關係，建築物在興建期 間均須施行營建管理，營建管理將營建工程分建築物之生命週期按執行之流程大致可 分成下列幾個階段：一、工程構想階段、二、規劃設計階段、三、招標發包階段、

四、施工階段、五、運作及維護階段。然目前實際狀況，營建工程界似乎全力重視前 面四階段，以建築物新建工程為要務。當建築物經規劃、設計、施工完成驗收，移交 業主後，其任務即告終止。但目前營建業者，仍未充分瞭解第五階段的重要性，仍僅 以建築物的構築為業務範圍。忽略了建築物的維護管理營運之重要。

2.3.3 物業管理現況之探究 物業管理現況之探究 物業管理現況之探究 物業管理現況之探究

物業管理為針對建築物硬體及服務其社群與生活環境之軟體，作維護管理與全方 位之經營。換言之，物業管理即所有與建築物使用有關業務之管理活動，其目的在使 建物使用者擁有清潔、健康、舒適、方便並兼顧自然環境保育之生活空間。為因應我 國都會之發展及經濟成長趨勢，商業大樓及公寓大廈、社區普遍增加，對服務品質要 求日愈增加，相對物業管理服務業發展也相對重要，已衍生成為我國一項重要的新興 服務產業。其現況從四個面向[24]，說明如下：

一、產業範疇

物業管理服務業依其服務項目可分為三類：第一類建築物與環境的使用管理與維

護、第二類生活與商業支援服務、第三類資產管理。

二、產業特性

物業管理服業務係結合科技與管理技術，考量延長建築物生命週期及

使用者需求，對建築物與環境提供專業之使用管理維護、生活、商業支援及資產管理 等服務之產業。

三、產值及就業人數

目前國內物業管理服務業中，以公寓大廈管理維護為例約有450家，從業人員約 50,000人；清潔服務約7,400家，從業人員約150,000人，合計約為200,000人，年產值 約500億元。

四、面臨問題

現行法令不足以因應現今產業發展、缺乏物業管理產業資料庫，致物業管理產業 發展之基本資訊。物業管理教育不足，基礎建設薄弱。目前國內物業管理人員證照制 度有待加強。

從上述的瞭解中發現目前台灣物業管理的狀況，及需要加強的地方。以瞭解到物 業管理面臨的困難。

2.3.4 國內公部門物業管理委外之探討 國內公部門物業管理委外之探討 國內公部門物業管理委外之探討 國內公部門物業管理委外之探討

台灣物業管理服務業尚屬萌芽階段，無論法律面及制度面均未成熟；在國外，如 日本、新加坡、澳門已先後建置完成物業管理體系。為提昇我國競爭力，加速促進政 府與民間產業結合[25]，行政院於近年提出二項重要的策略規劃：

ㄧ、政府再造行動綱領－其中最重要的法制再造推動計畫，將政府業務委託民間辦理 列為重要工作項目之一。

二、知識經濟發展方案－將政府業務委外辦理列為建立顧客導向服務型政府的具體措 施之一，並於 90年1月17日第2718 次院會通過「推動政府業務委託民間辦理計畫」。

政府將部分業務委託民間辦理已成為政府再造發展策略的重要工具，也已成為政

府與民間尋求經濟發展與行政改革的共同理念。以下從政府業務委外的模式與目前現 況，說明公務部門委外之狀況，分序如下：

一、政府業務委外之模式：

從政府業務委託民間辦理中，是以處理業務性質為主，讓民間參與業務的工作，

從旁輔助政府的業務工作。在從機關單純內部事務委託民間處理，進而到政府釋出公 權力完全委由民間執行，依此將政府業務委外分為四大模式，如圖2.1 所示[26]。

弱

強

圖2.1 政府業務委外模式 政

府 業 務 委 託 民 間 辦 理 模 式

行政檢查業務

部份公營部份民營

補助民間機構，提 供服務

BOT

初期公民合營，逐 次民營

公辦民營

內部設施與資產 事務性工作

公共設施服務 機關內部業務委外

行政助手

民間參與程度

二、委外現況：

從行政院人事局「推動政府業務委託民間辦理實例暨契約參考手冊」中，可以得 知目前台灣公部門業務委外狀況，如表2.3 台灣公部門業務委外狀況表：

表2.3 台灣公部門業務委外狀況表[26]

類別 項目 內容 委外模式

工程測量設計作業 道路防洪維護委外辦理。 行政助手 辦公廳舍復建工程設

計監造、

協助招標委外辦理 行政助手

工程設計監造作業 委外辦理橋樑、道路、墓地等 各項工程之設計及監造。

行政助手

建築物公共安全檢查 委外辦理，針對公共建築物徹 底體檢並提供改善措施。

行政檢查業務 工程

建造執照複查 委外辦理，落實建築師簽證制 度，提高建造執照核發效率。

行政檢查業務

交通 公有停車場 為配合政府行政革新，減少政 府財政負擔，將地下、立體、

路外及路邊等公有停車施，委 外進行專業化經營管理。

公共設施服務 委託經營(公辦 民營)

行政資訊系統維護 委外辦理行政e 化管理及推 廣、區域及網際網路管理。

機關內部業務委外 資訊

電腦設備保固維護 委外辦理行政資訊中心電腦 軟硬體設備保固維護。

機關內部業務委外

運動場 棒球場、游泳池等公有設施整 場委外經營管理。

公共設施服務委託 經營(公辦民營) 學校午餐供應 委外辦理，簡化各校午餐供應

行政業務，朝向專業化服務

行政助手

社區公民大學 委外經營管理，推廣終身學，

培育社區人才與現代公民。

公共設施服務委託 經營(公辦民營) 勞工育樂中心 為降低營運成本、提高公用財

產使用效益及服務品質，委外 進行專業化經營。

公共設施服務委託 經營(公辦民營) 文教

博物館及紀念館 委外進行專業化經營，透過 高品質的環境塑造，提供多 元化展示服務與社會教育。

公共設施服務委 託經營(部份公營 部份民營或BOT)

表2.3 台灣公部門業務委外狀況表（續）[26]

類別 項目 內容 委外模式

辦公廳舍安全維護 為減少財務支出並紓解男性員 工值勤壓力，善用民間資源參與 行政事務，委外辦理辦公廳舍保 全業務。

機關內部業務委外 民政

托兒所 為降低營運成本、提高服務品 質，委外進行專業化經營。

公共設施服務委託 經營(公辦民營) 衛生 公立醫院 為配合政府行政革新，減少政府

財政負擔，委外進行專業化經 營，發揮經營管理績效，但仍維 持公立醫院應盡責任，提供緊急 醫療救護和基層醫療服務。

公共設施服務委託 經營(公辦民營)

垃圾清運 為配合政府行政革新、人力精 簡，減少政府財政負擔，委外進 行專業化作業。

行政助手

環境美化綠化管理 將公園、公墓、辦公廳舍周遭等 公共設施環境之美化與綠化，委 託民間專業機構辦理。

行政助手或機 關內部業務委 外

環保

辦公廳舍清潔維護 將辦公廳舍內部及周遭環境之 衛生清潔維護，委託民間專業機 構辦理。

機關內部業務 委外

從以上表中可以得知目前委外之情況，大致分為：工程、交通、資訊、文教、民 政、衛生、環保等各項業務。而以上委外業務上的瞭解中，可以發現未有具規模的委 外部份。對公務部門的繁雜的事項，基本上要委託民間來進行，仍需要有更加完整的 計畫與執行方式。

2.4 現有文獻彙整 現有文獻彙整 現有文獻彙整 現有文獻彙整

本研究主要是藉由研究的主題內容，進行文獻之收集，其主要的用意是透過對既 有之文獻之探討，對文獻中已經論述的問題進行瞭解，並從文獻探究中得到研究的方 向。茲從幾個方向說明：

ㄧ、學校建築與維護管理方面

透過文獻探究，瞭解學校建築維護與維護管理的重要因素，及其中主要的影響與 規劃方向，並藉由不同的提出策略，找出最有易於本研究之方式為之參考方向。在分 析中瞭解維護管理的主要方向：建築物生命週期的配合、完整的規劃維護管理方式與 流程之建立、評估方式的建立為最重要，其文獻整理如表2.4、表2.5。

表2.4 現有文獻分析表ㄧ 出版日

期

2010 2009（碩士） 2008（碩士）

題目 台南市國小校舍維修 整建與理想的生命週 期（中華民國建築學會「建 築學報」第71 期）

學校建築規劃及其用後評 估之行動研究

醫院設施維護管理策 略之研究-以臺大醫 院為例

作者 林憲德 石昭永 許進來 林秀汝

學校 國立成功大學 國立台南大學 國立臺灣海洋大學 系所 建築研究所 教育學系所 河海工程研究所 主要

內容

主要在求得學校建築 生命週期，提出適當的 維修整建可以延長建 築物生命週期，減少新 設建築物的建設費用。

用行動研究的方法，從學 校提出建築計畫開始，到 參與規畫設計，協助督導 監造整個校舍規畫改建過 程，以瞭解校舍規畫改建 過 程 中 的 問 題 與 解 決 策 略。

主要探討醫院設施維 護管理制度與執行概 況。並提出為達到適 當的維護成果，都必 須配合生命週期。

達成 效果 與 貢獻

推導一個學校最經濟 的平均屋齡以及一棟 校舍理想的生命期，以 作為校園規劃時拆除 或保存建築物的重要 依據。

1.瞭解學校建築規畫與改 建過程中的問題與困境。

2.透過用後評估的實施，以 獲得有關建築成效以作未 改 善學 校 建 築 環 境 之參 考。

1.探究出國內醫院設 施維護管理制度與執 行面缺失。

2. 管 理 相 關 執 行 問 題、設施營運維護管 理改善之策略提出。

表2.5 現有文獻分析表二

從以上文獻的論述中得知，建築維護管理的有效作法，必須在建築生命週期的開 始到結束就全面介入。並且在建構維護管理計畫，應以生命週期為重要的考量依據，

做為建築物與建築設施的維護標準。而管理制度的健全化，相對也會影響建築維護的 效能與品質。

出版日 期

2004（碩士） 2004 2004

題目 營區設施維護管理策 略之研究

學校建築維護綜合指標 之研究（行政院國家科 學委員會專題研究計 畫）

學校建築評鑑：用後評 估的發展與模式（教育 資料集刊第二十九輯）

作者 蕭樂同 黃世孟等 湯志民

學校 國立中央大學 國立政治大學

系所 土木工程研究所 教育學系

主要 內容

探討營區房屋建築設 施有關之維護管理之 問題，以訂定與建立 落實計畫管理功能，

提出提升營區設施維 護管理之策略。

提出『學校建築維護綜 合指標』，以較科學的 方式，合理的評定出建 築物維護優先順序，並 於維護管理決策時能參 考使用。

利用用後評估方式，對 學 校 建 築 的 規 劃 、設 計、興建、使用和未來 發展，與用後評估相互 影響，提出關聯性。

達成 效果 與 貢獻

1.對營區管理維護問 題提出全面性檢討。

2.提出具體的「營區維 護管理計畫」、「維 護管理手冊或準則」

內容，並建立「督導 考評制度」，強化管 理機制、活絡管理之 策略。

學校建築維護綜合指標 的建立，可協助大學院 校營繕管理單位將有限 資源做較具效益、合理 與客觀的規劃運用。

學 校 建 築評 鑑 透 過 POE 的運作，讓學校 建築評鑑後，累積和傳 承成功經驗，避免重蹈 覆轍，讓新承接新建學 校 建 築工 程 之 校 長 和 相關行政人員，有所參 照遵行。

二、學校行政組織方面

透過文獻探究，瞭解學校行政組織的流程與編制，在維護管理上的困擾及問題處，

針對文獻中提出的因應方式作為研究的參考。並從其中得知未探究的問題部份，找出 可行性的研究策略，其文獻整理如表2.6、表2.7。

表2.6 現有文獻分析表三 出版日

期

2009（碩士） 2007（碩士） 2005（碩士）

題目 專案管理在國民小學 總務處事務組之應用

臺南市國民小學初任 總務主任工作困擾及 其因應方式之研究

教育行政事務委外辦理 項目與可行性之研究- 以各縣市政府教育局為 例

作者 鄭穎聰 葉砡秀 吳碧華

學校 國立東華大學 國立台南大學 國立屏東大學 系所 教育研究所 教育經營與管理研究 教育行政研究所 主要

內容

旨在討論將專案管理 應用在國小事務組長 的業務運作上，以提高 國小事務組長的工作 效率，提昇工作效能之 可行性。

探討臺南市國民小學 初任總務主任的工作 困擾及因應方式。

瞭解教育行政事務委外 辦理可能委外之項目及 可行性，並進一步分析 教育行政事務委外辦理 後實際之績效。

達成 效果 與 貢獻

1. 專 案 管 理 應 用 在 事 務組長的業務上具可 行性。

2.藉由專案管理統，運 用在檢視各項任務分 派情形與各項資源使 用狀況，從而將專案無 法如期完成的專案風 險，降到最低。節省學 校經費的無意義開銷。

探究出總務主任遭遇 工作困擾，採取因應方 式及尋求支持的因應 式，解決問題的因應方 式。

提出之結果：教育行政 人員同意大部分之教育 行 政 事 務 可 以 委外 辦 理。讓學校能有更大運 作空間。

表2.7 現有文獻分析表四

從以上文獻的論述中得知，總務主任的業務繁多，尤其在面對營繕工程的無力與 壓力。文中提到許多幫助總務處行政業務的鬆綁方式。而在瞭解之後發現，主要的原 因點發生於：建築維護管理營繕工程之行政業務。若能將此業務與總務處行政業務，

直接區分出來，由專業的行政組織來承接，應該減少總務處的業務問題。

出版日期 2005（碩士） 2003（碩士）

題目 國民小學總務處服務品質指標之 建構

台南縣市國民小學總務主任專業 能力之研究

作者 蔡旨欣 陳永芳

學校 國立台南大學 國立台南師範學院

系所 教育經營與管理研究 國民教育研究所 主要

內容

建構一套「國民小學總務處服務 品質指標」，以提供國民小學總 務處成員對其所負責的業務做自 我檢核之參考。

探討台南縣市國民小學總務主任 在其教師本職以外，所擔負的總務 專業工作，包括：學校建築、財物 採購、財物管理等業務能力之現 況。

達成 效果 與 貢獻

建構出國民小學總務處服務品質 指標。並提供國民小學總務處成 員對其所負責業務做自我檢核之 參考。

對總務主任業務中之學校建築、財 物採購、財物管理等專業能力認知 與定位提出具體建議，並提供相關 單位針對國民小學行政業務做調 整時，對於國小總務主任定位之參 考。

三、物業管理方面

透過文獻探究，瞭解目前公部門委外之情形與實際現況。並在委外的業務執行上 的困難與問題之原因，以作為本研究之參考。其文獻整理如表2.8、2.9。

表2.8 現有文獻分析表五 出版日

期

2007 2007（碩士） 2007 題目 台灣公部門物業管理

委外之現況與展望

（台灣物業管理學會 論文發表會論文集）

從物業管理專業探討國 立大學總務業務委外方 式之研究

香港公部門物業管理 委外制度之研究（台灣 物業管理學會－論文 發表會論文集）

作者 郭景致 汪文政 劉書瑾 郭景致 汪文政 顏世禮 謝章鈞 學校 華夏技術學院 國立高雄大學 華夏技術學院 系所 資訊管理系/企業管理系 都市發展與建築研究所 資訊管理系/企業管理系

主要 內容

針對「政府機關內部 物業委外」之現況進 行調查分析，並提出 未來可能之展望。

研究內容擬導入「物業管 理」觀點，依據民間物業 管理，對大學總務的委外 業務進行探究，思考未來 國立大學總務單位，如何 減省編制人力經費支出。

本 研 究主 要 針 對 香 港 公部 門 物 業 管 理 委 外 之制度進行調查，並提 出 分 析 與 值 得借 鏡 之 處。

達成 效果 與 貢獻

政府機關內部物業委 外，可發揮節省公務 經費、公務人力之效 益，並能提升專業服 務之品質。

以「同學校同屬性業務整 合委外」、「同學校不同 屬性業務整合委外」及

「不同學校同屬性業務 整合委外」等整合委外方 式，負責校務運作新模 式。

提 出香 港 公 部 門 物 業 委外沿革、理念、制度 推動與法令依據，說明 香港委外之成功原因。

表2.9 現有文獻分析表六

從以上文獻的論述中得知，政府公務部門要進行物業管理的模式作法，應針對公 務部門的行政作業方式進行整合，並且在資訊平台的完整建制上去作為輔助的工具。

對於香港的具體作法應可納入建議與考量，並實際執行與考核做為方向依據。對於物 業管理的推動，應該全面的修正，以適應變化的環境。

出版日 期

2005 2005（碩士） 2010（碩士）

題目 物業管理~建築物資 產維護使用知識與創 新管理模式（第三屆

『管理思維與實務』

學術研討會論文集）

導入建築物生命週期觀 念之物業管理系統

中小學學校物業管理 系統之建立

作者 何彌亮 劉京翰 詹保源

學校 景文技術學院 國立中央大學 國立雲林科技大學 系所 環境管理系 營建管理系 營建與物業管理 主要

內容

說明物業管理是產業 融合世界潮流與技術 整合下所產生一種服 務業模組化管理，引 入對建築物維護管理 可以提昇產業發展。

將生命週期的觀念，導入 物業管理管理系統，以提 升物業管理系統的完善。

探討學校物業管理系 統發展現況外，並研 擬建構學校物業管理 系統將學校建築物、

設施等經費收支運用 管理的觀念導入學校 物業管理。

達成 效果 與 貢獻

說明建構物業管理的 思考方式，與在執行 過程中之重點。並提 出對政府推動物業管 理的策略。

1.研擬物業管理系統之未 來發展策略。

2.建立「導入建築物生命 週期觀念之物業管理 系統」。

建構學校設施等營運 與維護階段生命週期 的資訊共享模型。

第三章 第三章 第三章

第三章 學校管理組織現況探討 學校管理組織現況探討 學校管理組織現況探討 學校管理組織現況探討

本章主要探討學校現有之行政組織與體系之組成，其中包括建築物、設施與設 備，及國內針對學校維護管理相關法規等管理問題之探討。從瞭解學校管理組織與維 護管理運作兩個面向,探討在維護管理執行中所產生的問題，藉以透過物業管理的思 考角度去尋求解決之方法。

3.1 學校管理組織與建築物 學校管理組織與建築物 學校管理組織與建築物 學校管理組織與建築物

從學校行政組織與建築物、設施與設備等管理層面，去調查與了解學校管理組織 與體系之運作流程。在行政組織的運作中，掌握整個組織的基本架構為何。有助於對 學校建築物、設施與設備等的管理，同時也可以透行政流程中，對問題的提出與深入 的瞭解。換言之，對學校組織與體系現況之瞭解與掌握，則是規劃物業管理導入學校 建築維護管理的首要工作。

3.1.1 學校行政管理組織 學校行政管理組織 學校行政管理組織 學校行政管理組織

「學校行政」，簡而言之，就是學校所處理的一切事物，舉凡人、事、財、物等 各方面都包括在內。更嚴謹的說法是學校機關依據教育原則，運用有效科學方法，對 於學校內人、事、財、物等業務作最妥善而適當的處理，以促進教育進步達成教育目 標的一種歷程 [27]。所以學校行政是幫助學校組織運作效率與效能的提昇，而學校 行政的功能：是提供學生接受適當的教育、協助教師教學活動的進行、增進學生學習 活動的興趣、協助政府社會教育的推動，來達成教育的目標與宗旨。

在國民小學行政組織中，依國民教育法第十條規定：「國民小學及國民中學，視 規模大小，得設教務處、訓導處、總務處或教導處，各置主任一人及職員若干人。主 任由校長究專任教師中聘兼之。職員由校長遴用，均應報請直轄市或縣市主管機關核