第五章、 實證結果與相關檢定
第一節、 實證分析結果
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第五章、實證結果與相關檢定
本研究主要目的，在於驗證中國大陸財政分權情況是否對於各地區房地 產價格產生影響。實證模型將透過中國大陸1999年至2010年31個省市地區的 追蹤資料，運用雙因子固定效果模型加以分析，希望能夠整理歸納出中國財 政分權對房地產價格的影響效果。本章節說明實證模型所得出的迴歸分析結 果和相關的模型驗證。
第一節、實證分析結果
由於房產價格之複雜多元性，使房價的組成往往受到多重因素所影響
（總體因素、個體因素、心理因素、預期因素），而不同類型的房地產價格，
也會受到房地產本身的性質所影響。為了謹慎起見，本研究分別以AREP、
OREP、BREP三種不同的房地產性質作為房地產價格之應變數。故將實證模
型分為三種，其中模型一的應變數以每年各地區商品房平均銷售價格來計算（AREP）53，視為各地區整體房地產的平均價格。而商品房依照用途分類，
包括住宅（高級別墅和一般經濟住宅）、辦公樓、商業營業用房等等。模型 二的應變數以每年各地區辦公樓房平均銷售價格來計算（OREP），模型三 的應變數以每年各地區住宅用房平均銷售價格來計算（BREP）。利用三種 不同性質房地產價格模型的比較與衡量，來探討中國大陸各地區房地產價格 上升的主要影響因素，並與各地區財政地方分權的狀況做連結。茲將以上三 種實證模型之估計結果列示於下表8。
根據模型一的估計結果發現，影響中國各省市地區房地產價格的解釋變 數中，顯著的變數有財政分權程度（FD）、財政分權平方項（FDSQ）、人 均實質生產總值（PGDP）、居民消費水平（C）、人口密度（CIT）和各地區 就業環境（EMP）。而模型三（住宅用房平均銷售價格）的實證結果則顯示，
53商品房平均銷售價格，指出售商品房屋的合約總價款（即双方簽署的正式買賣合約中最 後所確定的合約總價格）。
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積93376.60萬平方米，占整體房屋銷售面積的比重為89.1%。依此實證研究結 果與統計數據顯示，中國大陸各地區平均房地產價格是受到一般居民需求的‧ 國
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一、財政地方分權之效果
首先，我們先以模型一和模型三進行分析，可以發現在這兩種模型下財 政地方分權變數（FD）係數估計值皆顯著且為負值，這表示財政地方分權程 度對於商品房房地產價格與住宅房房地產價格具有負向的影響力。意味著，
當一個地區財政地方分權的程度降低，會使一地區的房地產價格提高。而實 證結果表也顯示，財政地方分權平方項變數（FDSQ）係數估計值為顯著正 值，在財政分權變數（FD）的估計係數為負向，以及財政地方分權變數的平 方項（FDSQ）之估計係數為正向時，代表存在一個合適的財政分權程度，
可以使得各地區房地產價格達到最小值。而模型二的辦公樓房房地產價格卻 無受到此種影響。
由上所述，此情況與本研究先前之假設相符，在財政分權體制改革下，
中央財政收入占總財政收入的比重提高，地方政府的財政收入明顯減少，但 是地方政府財政責任卻不斷提高，支出也相對攀升。地方政府間競爭程度提 高，地方政府為籌措財源，使得地方政府更加依賴土地出讓金的收入，而迅 速膨脹的土地出讓行為，進一步推動了城市房地產價格的上漲。然而，與本 研究先前假設不同的地方在於，我們可以透過尋找一個適合的財政分權程度，
使得各地區房地產價格達到最小值。
本研究實證結果顯示，財政分權變數（FD）的估計係數為負向，以及財 政地方分權變數的平方項（FDSQ）之估計係數為正向。由此可以推知，在 中國大陸進行財政地方分權化的過程中，隨著財政分權程度逐漸增加，將使 各地區房地產價格下降；但達到一定的財政分權水準之後，隨著財政分權程 度的提高，此負向效果將會慢慢的減少，財政分權程度的增加將會導致各地 區房產價格急速的增加。此一財政分權程度，將會最小化各地區房地產價格。
這意味著，中國大陸的財政地方分權程度對其地方房地產價格的影響，並非
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線性，而是呈現類似 U 型的曲線。
圖 9：財政地方分權程度與房地產價格的關係
本研究利用變數平方項的特性，發現中國大陸的財政地方分權對各地區 房地產價格的影響存在非線性的關係。接下來，將針對研究中國大陸財政地 方分權對各地區房價影響的實證文獻，與本研究進行實證效果的比較。
華偉、艾華（2007）、王舉、呂春梅（2008）等皆以理論、論述的方式 來說明地方財政分權體制會間接使得各地區房地產價格高漲。而實證分析方 面，李勇剛、高波（2011）的研究結果顯示，財政分權會促使地方政府間的 競爭行為，對住房價格產生正向的顯著影響。
本研究之結論不同於過去文獻之所在，在於本文以實證的角度著手，加 入財政地方分權變數平方項，提供了對於實證上特別的一種結果。意即，關 於財政地方分權化對於各地區房價之影響效果，不僅僅是在理論上或是在實 證文獻上呈現負向影響的結論，本文觀察到的結果顯示財政地方分權化對於 各地區房價之影響是呈現U型曲線，存在一個財政分權程度，可以使得各地 區房地產價格達到最小值。這隱含著，政府可以透過對各地區財政分權程度 的調控，來抑制不斷高漲的房地產價格。
各 地區 房地 產價 格
(
人 民幣\ 平 方公 尺
)
財政分權程度(%)
模型一 模型三
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此結果意涵著（如圖 10），在中國大陸財政地方分權程度很低的省市地 區，地方財政可運用資源較低、自主性較低，將會促使地方政府為籌措地方 支出財源，使地方政府有動機推動房地產價格上漲。使得這些地區的財政地 方分權程度對於房地產價格呈現負向的影響。另一方面，在財政地方分權程 度很高的地區，因為地方政府自有財源充足，地方基礎建設與公共財提供較 多元，會促使地方發展快速，進而提高當地房地產價值。使得這些地區財政 地方分權程度對於房地產價格呈現正向的影響。而在這兩種極端的財政分權 程度下，存在一個合適的財政分權程度，可以減少地方政府促使房地產價格 上漲的誘因，使得各地區房地產的價格達到最小值。
圖 10: 中國大陸財政分權程度對各地區房地產價格影響 U 型圖
二、其他解釋變數
觀察實證結果的其他變數，我們可以發現，在模型一和模型三裡，各地 區整體的商品房平均銷售價格與住宅用房平均銷售價格除了受到財政分權 程度（FD）非線性的影響外，亦受到人均實質生產總值（PGDP）、居民消 費水平（C）、人口密度（CIT）和各地區就業環境（EMP）所影響。
推動 房價 上漲 土地 財政
提高 房產 價值 地方 建設
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其中，人均實質生產總值（PGDP）對房產價格的影響，在模型一和模 型二皆呈現顯著正向效果，而此變數之影響方向，亦符合預期；意即，當該 地區人口的所得越高，表示擁有較充足的物質和資本來購買房地產，以提升 該地的房地產價格。而在居民消費水平（C）方面，模型一與二皆呈現消費 水平對房地產價格呈現顯著正向效果，表示當該地區居民消費購買力提高，
也會提升居民對當地房地產的購買力，進而提升該地的房地產價格。此外，
人口密度（CIT）對房價也產生正向顯著的效果，根據需求法則（Demand rule）
的原理各省市地區人口密度越高，表示對房屋的需求越大。最後，我們可以 由實證結果發現，各地區就業環境（EMP）的情況，對房地產價格的影響也 是正向顯著的，也就是說，當一地區的就業機會愈多，房地產的需求價值愈 高，此一結果符合房地產研究的實證文獻所期待。
而模型二與模型一、三所呈現的實證結果有些不同，各地區辦公樓房價 格只受到人口密度（CIT）和當年淨出口總額（NETEX）的正向影響，其他 變數對其影響皆不顯著。人口密度越高，根據需求法則表示對房屋的需求越 大，對房屋價格呈現正向影響。而淨出口總額越高，表示對外貿易的情況，
在理論上預期對外貿易出超情況將刺激一個區域商業發展程度的提升，進而 使一地區的辦公樓房價格提高，而本研究之實證結果亦符合此一觀點。
由此結果可以判別，各地區辦公樓房的價格，取決於各地區城市發展與 當年度地區貿易概況相關，若一地區城市人口密集，對該地區辦公樓房價格 是正向的影響，若一地區的對外經濟貿易發達，對該地區辦公樓房價格亦呈 現正向的影響。
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