第二章、 文獻回顧
第二節、 房地產價格文獻回顧
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第二節、房地產價格文獻回顧
不論是投資者或是住宅需求者都期望房地產價格的資訊能夠透明且公開 化，但是，房地產價格的波動往往是受到很多種因素交錯影響的，不能以單 一面向來看房地產價格的變動因素。除了市場上供需會影響房地產價格外，
總體經濟的股價指數、利率、匯率、所得、通貨膨脹與社會建設以及民眾預 期心理、政府的政策與經濟波動等等，皆會對其造成影響。（張金鶚,2005）
本章將先對國外房地產價格影響因素的文獻作整理，再針對中國大陸房 地產價格的相關文獻進行回顧，以對房地產市場價格的變動作整體的了解。
一、國外房價文獻回顧
研究房地產價格受到總體經濟變動影響的文獻相當豐富。首先，Schwab
（1982）假設在資本完全流動與房產品質保持不變（不會貶值）下，以理論 基礎架構了購屋者的兩期決策模型，探討通貨膨脹率對房產價格的波動的影 響。Schwab 表示，當預期通貨膨脹率增加，會經由名目利率和實質利率來 改變購屋者貸款買房的需求，進而影響房地產的價格。
實證研究方面，McCue & Kling（1994）採用向量自我迴歸模型（a vector autoregressive model，VAR）探討英國總體經濟活動和金融變量對房地產實 質報酬率的關係。該文採用英國 1972 至 1991 共 20 年的不動產投資信託（real estate investment trust，REIT）指數的資料作為房地產實質報酬率的指標。13結 果顯示，未預期的通貨膨脹率、名目利率、實質產出與民間投資活動對房地 產實質報酬率的變動皆有直接正向的影響。其中，又以名目利率的影響力最
13 不動產投資信託（real estate investment trust，REIT），是一種投資標的物為不動產的封 閉式共同基金。藉由為將原本持有不動產土地或建築物之財產權，切割分為為較小單位，
轉換成有價證券，透過許多投資人的資金集資，使沒有龐大資本的一般投資人也能以較低 門檻參與不動產市場，獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的獲利。不動產投資信託 指數的高低，被視為投資房地產報酬率高低的指標。
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為顯著，而實質產出與民間投資活動兩者間有雙向反饋的關係。
關於股票市場對房地產價格之關係研究，Green（1999）認為股票市場會 產生財富效果（wealth-effect），使消費者在他們生命週期中改變他們的購屋 行為，進而影響房地產價格。此文採用 Granger 因果假設檢定，根據美國加 州房地產市場的特性，以 Russell 2000 股價指數對美國加州房地產平均價格 做分析。結果發現，股價對房地產價格有正向影響，但影響效果在高房價地 區（北加州）較明顯，低房價地區（南加州）股價對房地產價格的影響較不 明顯。
此外，房地產價格除了受總體經濟影響外，政府的政策也是很大的影響 因素。Oates（1969）在 Tiebout 模型的假設下，提出不動產價格（土地與房 屋）與地方政府支出和財產稅有關的論點。14並使用普通最小平方法（Ordinary Least Squares，OLS），估計稅率、政府經常性支出、房屋到市中心距離、家 庭收入對 1960 年美國紐澤西州（New Jersey）東北 53 個直轄市住宅社區
（residential community）房地產價格中位數的影響。15經實證分析結果得知，
不動產價格與該地區地方政府支出水準呈現正向影響，與財產稅稅率呈現負 向影響，出現了稅收資本化的情形，實證結果與 Tiebout 模型的假說是一致 的。
租稅對房地產市場也會產生整體性的影響。Brueckner（1986）以數理模 型的推導，解釋課稅對房地產市場的長期影響和短期得失。Brueckner 認為，
課稅對房地產市場的長期影響取決於課稅範圍和房地產住房大小，當課稅範
14 Tiebout（1956）提出了「以腳投票」的概念，認為地方政府會透過課稅的手段增加地方 財政收入，以提供所需之地方建設，而居民會根據各個地方政府提供的公共服務與租稅負 擔，選擇自己最適的區位居住。
15 此篇文章中的住宅社區型（residential community）的直轄市定義為，此直轄市就業居住 率小於 100，即城市中的居民往社區外的地區就業比從其他地方來此社區就業的人數來的 多。
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二、 中國大陸房價文獻回顧
皮舜、武康平（2004）採用 Granger 因果假設檢定，探討中國大陸房地 產市場的發展與區域經濟成長的關聯性。該文利用中國大陸 29 個省市、地 區，1994 至 2002 年的追蹤資料，以中國大陸各地區房地產市場商品房的交 易價格與各地區 GDP 為解釋變數進行分析並做解釋。實證結果顯示，中國 大陸房地產市場的發展與經濟成長之間，存在著雙向的 Granger 因果關係。
也就是說，中國大陸房價的持續高升與其高度的經濟成長，彼此間相互具有 顯著的影響。
崔光灿（2009），考慮了房產價格受到長期、短期影響效果的差異，分 別運用 GMM（動態模型）和 OLS（靜態模型）進行估計，探討中國大陸房 產價格的影響因素。文中使用中國大陸 31 個省市、地區，自 1995 至 2006 年的追蹤資料，以各地商品房的平均交易價格對七個總體經濟指標與兩個房 產指標作分析。16結果顯示，長期來看，收入、物價和房產價格呈正向影響，
房地產供給與利率對房產價格呈負向影響；而短期來說，收入、物價對房產 價格影響仍存在，但房地產供給與利率影響效果不顯著。
此外，李程宇、袁遠（2011）則在探討此一問題時，加入消費者預期及 政府調控等相關變數。17並且使用 2003 年 2 月至 2010 年 6 月的月數據，以 普通最小平方法（OLS）探討影響中國大陸商品房價格的總體因素。該文的 實證結果顯示，除了房地產投資額對房價有反向影響外，其餘變數皆對房價 有顯著的正向影響。該文作者認為，中國大陸近年來房價持續上漲的主因，
在於人們對房價的預期價格將不斷上升所致；同時銀行寬鬆的借貸環境，也 對房價的攀升有著推波助瀾的效果。
16 七個總體經濟指標，包括：人口（pop-ul）、人均可支配收入（inc）、國內生產總值（gdp）、
物價水平（cpi）、利率（r）、社會總投資（inv）、社會總消費（cons）。兩個房產指標包括:
房地產供給（comp）、房地產投資（hinv）。
17 包括：房地產資產投資額、土地供給價格、城鎮居民人均可支配收入、貸款餘額與房地 產行業的景氣程度。
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上述文獻多著重於研究中國大陸整體層面的房產價格，缺乏對各區域之 間的房地產價格差異做詳細分析探討。故若以中國大陸各區域的房產價格差 異來分析，梁雲芳、高鐵梅（2008）在假設相同區域內經濟結構相似的狀況 下，使用 1999 至 2006 年中國大陸 28 個省市、地區的追蹤資料，18利用修正 誤差 panel data 模型，並以商品房平均價格作為被解釋變數，各省市人均 GDP、
市場交易量、信貸擴張、以及實質貸款利率等作為解釋變數，19探討中國大 陸房價區域波動的差異，並對造成各地區房價波動差異的因素進行研究。該 文的結果顯示，市場交易量對房價有顯著的反向影響；其餘變數均對房價有 正向的影響。此外，無論房價為短期波動或長期趨勢，信貸的規模對東部、
西部影響較大，而經濟成長對中部的房價影響為最大。20
不同於梁雲芳、高鐵梅（2008）的分析，馬麗娟（2011）將中國劃分為 東部、中部與西部，但多加入了需求面與供給面的解釋變數進行研究。21該 文利用 2008 年至 2010 年 7 月的時間序列的追蹤資料模型，試圖探討中國大 陸房地產價格波動的區域差異。22該研究結果顯示，城鎮居民人均可支配收 入、商品房平均銷售價格、人均房地產需求面積與房地產開發成本，均對房 地產價格有正向影響。且無論長期還是短期，西部地區房價受人均 GDP 與 城鎮居民可支配收入的正向影響最大，其次為中部和東部。其實證結果與一 般直覺認為：東部地區的經濟成長是造成房價高漲的主要影響變數，有著不
18 該文的樣本未包含內蒙古自治區、西藏自治區和新疆維吾爾自治區。
19 市場交易量的定義為：各省市商品房銷售面積。信貸擴張的定義為：（房地產資金來源 除以自籌資金）與貸款利率（名目、實際）。
20 梁雲芳、高鐵梅（2008）認為，這些結果說明東部地區成為房地產商和投機者的溫床，
是造成東部地區房價高升的主因，未來東部地區將有房地產泡沫化的風險。
21 解釋變數包括：城鎮居民人均可支配收入、商品房平均銷售價格、人均房地產需求面積、
以及房地產開發成本等。
22 在進行單根檢定（unit root test）後，文中五個時間序列變數（商品房平均銷售價格、國 內人均生產總值、城鎮居民可支配收入、人均房地產需求面積與房地產開發成本）皆不穩 定，因此該文將各變數進行一階差分之後再進行估計。
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同的看法。23
近來，有更多的學者關注跨區域房產價格差異的問題。董志勇、官皓、
明豔（2010）則在需求面與供給面外，增加地方政府變量（地方財政收入占 GDP 比重），以及貨幣政策變量（名目利率、實質貸款利率、人民幣實際 有效匯率）兩大指標，使用 1999 至 2006 年中國大陸 31 個省市的追蹤資料，
以及進行固定效果模型，分析影響中國大陸房地產價格的決定因素。該文的 實證結果指出，房價變動主要推力是來自需求方，人均 GDP 對房價有顯著 的正向影響，但人口密度則無顯影響。此外，地方政府對房價的影響也不可 忽視，對房價亦有高度的正向影響。供给方面和貨幣政策的相關變數對房價 影響相對較小，其中，名目利率對房價不具有顯著影響，而實際利率影響較 顯著，但為反向影響；匯率無顯著影響。
最後，Wang,Yang, and Liu（2011）利用中國大陸 35 個主要城市自 1998
最後，Wang,Yang, and Liu（2011）利用中國大陸 35 個主要城市自 1998