中國大陸財政地方分權對各省市地區房地產價格的影響 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學財政研究所碩士論文. 指導教授：黃智聰博士. ‧. ‧ 國. 學. 政治大立中國大陸財政地方分權對各省市地區房地產價格的影響 The Influence of Fiscal Decentralization on the. y. Nat. n. al. er. io. sit. Real Estate Price in China. Ch. engchi. i n U. v. 研究生：林婷婷撰. 中華民國一 ○ 一年六月.

(2) 謝詞沒想到，真的到了該寫謝詞的時候了，兩年時間太短暫，還清楚記得剛剛踏入政大校門時的新鮮與期待，現在居然已經要離開學校，結束學生生涯朝人生另外一個階段前進。兩年的研究生生活，平淡之中帶有一點幸福，快樂之餘又有一些挑戰和成長，其中的百感交集，無法用文字來形容，但這一路以來，要由衷的感謝許多在身邊幫助我的人，我才能那麼幸運的如期完成論文與學業。首先，最感謝的就是我的指導教授黃智聰老師，能當老師的助理，算是我研. 政治大做事的方法與態度。特別是碩二這一年，很感謝老師賦予我那麼多任務與挑戰，立究所兩年來最大的收穫吧!老師帶給我的不只是論文上的指導與協助，還有做人. ‧ 國. 學. 我才能在出社會前見識到那麼多，學習的那麼快，並且有機會磨練自己的能力，也很感謝老師在忙碌之餘，還會常常跟我們說說笑笑，關心我們的近況並給我們. ‧. 人生的建議與方向，讓我對未來更有想法與規劃。另外，要特別感謝辛苦撥空來. sit. y. Nat. 替我口試的吳世英老師與羅光達老師，謝謝老師們的建議與對我的鼓勵，讓我的. al. er. io. 論文能夠更為精進。. v. n. 還有就是我最愛也付出最多心力的研究室成員們。感謝俊男學長在論文上的. Ch. engchi. i n U. 幫忙，不管我有什麼問題或是不懂的地方，你總是義不容辭地替我解答，你就像一個溫暖的大哥哥，總是在我疑惑的時候給予我方向，在我努力的時候給予我肯定，也給了我很多想法與建議，跟你聊天，總是感到相當愉悅與安心。還有靖雯學姊、士傑學長與暉鵬學長，碩一的生活因為有你們而歡樂，很喜歡有你們在吵吵鬧鬧又擁擠的研究室，感謝你們對我們的包容與愛護，讓我們可以有一個輕鬆愉快的碩一生活。還有我的趴呢林庭偉，感謝你陪我一起度過最忙碌也最充實的碩二生活，一起承受壓力，一起吐露心聲，一起嘴砲，一起修一模一樣的課，一起去大陸和廈門。也感謝育嘉和芳益，謝謝你們在我們最焦頭爛額的時候為我們分擔了那麼多的工作與壓力，未來，研究室就要麻煩你們了喔!還有算是半個同.

(3) 門的馥冰，喜歡與你一起討論與分享面對的困難，讓我覺得自己不孤單。另外還要感謝財政所的同學與朋友們，謝謝你們總是包容忙碌又愛回家的我 XD，不管什麼事都會算我一份，讓我感到很溫暖可以加入財研這個大家庭。要特別感謝的是一起同甘共苦的珮瑜，謝謝妳在這段期間替我分擔許多憂愁，替我解決許多煩惱，在寫論文與找工作的期間也給我很大的鼓勵與幫助，每個晚上都有你一起分享、一起砥礪，這些點點滴滴讓生活不無聊充滿了歡笑，這些是我碩班生活最珍貴的回憶。謝謝一起到廈門發表論文的夥伴，紫瑜、老鼠、巧芬、慈茵與文彬，一起按摩與玩樂的回憶是論文最後階段最開心的事情。還要謝謝葦杭、. 政治大. 糰糰與宜蓁，常常在女宿裡給我很多幫忙，給我很多關心，真的很喜歡可愛的你們。. 立. 特別要感謝的是睿唐，謝謝你的了解與知心，總是適時的提醒我該做的事，. ‧ 國. 學. 總是耐心的傾聽我生活中的甜與苦，因為有你的陪伴，這些日子充滿歡笑與喜悅. ‧. 和數不盡的回憶，不會忘記一起努力的默契。最後，謝謝爸爸、媽媽與弟弟，謝. y. Nat. 謝你們包容我時不時的回家撒野，又時不時的為你們帶來一些難題，謝謝你們的. er. io. sit. 支持與愛，讓我有自己發揮的空間，讓我有一個溫馨可愛的後盾。還有在天上的爺爺，從小到大就是你最疼我了，我的努力與堅強你最知道，希望有一天你會為. n. al. 我感到驕傲。. Ch. engchi. i n U. v. 還有很多在過程中一直給予我幫忙和關心的朋友們，我無法一一感謝，但期望能將這份畢業的快樂和榮耀獻給大家！. 2012 年 07 月 01 日於家中.

(4) 論文摘要論文名稱：中國大陸財政地方分權對各省市地區房地產價格的影響學校所別：國立政治大學財政研究所指導教授：黃智聰博士研究生：林婷婷. 政治大. 關鍵詞：財政地方分權、房地產價格、土地財政、雙因子固定效果模型. 立. ‧ 國. 學. 近年來，隨著中國大陸經濟快速的成長，中國大陸房地產市場也隨之蓬勃發展，然而，近期中國大陸房地產價格的節節高漲，產生了房地產過. ‧. 熱的警訊，而區域間房地產價格的差異與不均，也成為各地區經濟發展的. y. Nat. sit. 重要阻礙。所以，如何合理的調控房地產價格，使房地產市場能穩定成長. al. n. 處理的問題。. er. io. 並與經濟發展相輔相成，成為中國大陸中央政府必須持續關注與適時妥善. Ch. i. i n U. v. engch 本文使用1999年至2010年中國大陸31個省市地區商品房平均銷售價格和影響房價的經濟相關變數的追蹤資料，運用雙因子固定效果模型進行實證研究。研究結果發現：中國大陸各地區財政分權程度對各地區房地產價格為非線性的關係，呈現U型的曲線。意即，存在一個財政分權的臨界值可以使房價達到最小的情況。建議中央政府應透過調整各地區的財政分權程度，來避免因財政分權不均而產生財政資源不均問題，造成房地產價格的波動。並加強對地方政府的財政預算與財政收入的監督與管制，以抑止「土地財政」的行為。. i.

(5) The Influence of Fiscal Decentralization on the Real Estate Price in China Abstract Lin Ting-Ting With the economic growth, the real estate market is booming in China recently. But the overheating real estate price and the difference of real estate price between region and region become the important impediment to regional. 政治大 control the real estate price 立is an immense problem.. economic development in China. Therefore, the central government how to. ‧ 國. 學. By using the panel data of average selling price of commercialize buildings and the economic variables of 31cities in China between 1999 and 2010, the. ‧. sit. Nat. decentralization on the real estate price in China.. y. study uses two-way fixed effects model to investigate the effect of fiscal. er. io. The empirical analysis’ result shows that the fiscal decentralization. n. provides a non-linear effect a on the real estate price, it presents v the U-shaped. i l C n curve. In other words, there are h a degree e n gofc fiscal h i Udecentralization can make. the real estate price to reach the minimum. According to results, we propose to take some policies. The central government should adjust the degree of fiscal decentralization in each region, in order to avoid the local government financial problem to lead to rise the real estate price.. Keywords: Fiscal decentralization ; Real estate price ; Two-way fixed effects model. ii.

(6) 目錄第一章、緒論. ............................................ 1 第一節、研究背景......................................1 第二節、研究目的與研究架構流程.........................9 第二章、文獻回顧..........................................12 第一節、財政分權文獻回顧..............................12. 政治大. 第二節、房地產價格文獻回顧............................15. 立. 第三節、財政地方分權與房產價格關係的文獻回顧..........22. ‧ 國. 學. 第三章、中國大陸財政地方分權與房地產市場.................27. ‧. 第一節、中國大陸財政改革歷程..........................27. Nat. io. sit. y. 第二節、中國大陸房地產市場改革歷程....................34. er. 第三節、財政分權指標..................................40. al. n. v i n Ch 第四章、研究方法.........................................41 engchi U. 第一節、研究方法說明..................................41 第二節、變數選取與定義................................ 44 第三節、實證模型設定與資料來源........................47 第五章、實證結果與相關檢定................................50 第一節、實證分析結果..................................50 第二節、固定效果分析.....................................56 iii.

(7) 第三節、實證模型之相關檢定.............................59 第六章、結論.............................................62 第一節. 結論…………………………………………………………62. 第二節. 政策意涵……………………………………………………64. 參考文獻.................................................66. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. iv. i n U. v.

(8) 圖目錄圖 1：1998 年至 2010 年中國大陸商品房平均銷售價格……………………….2 圖 2：1998年至2009年中國大陸各省市商品房平均銷售價格上漲幅度……...3 圖 3：2009年中國大陸各省市商品房平均銷售價格比較…….……………… 4 圖 4：中國大陸中央與地方財政收入比重…...……………...……...……......... 6 圖 5：中國大陸中央與地方財政支出比重…...……………...……...……......... 6. 政治大圖 7：研究流程架構圖…...……………...……...…….....……………...……… 11 立圖 6：財政分權對房地產價格的作用過程示意圖…...……………...………… 7. ‧ 國. 學. 圖 8：1991 至 1997 年中國房地產投資及建設情形.……...…….....…………..37. ‧. 圖 9：財政地方分權程度與房地產價格的關係…..….....…....…... …...…........53. sit. y. Nat. 圖 10：中國大陸財政分權程度對各地區房地產價格影響 U 型圖………….54. n. al. er. io. 圖 11：2010 年中國大陸各地區財政分權程度與房地產價格關係圖……….64. Ch. engchi. v. i n U. v.

(9) 表目錄表 1：影響房地產價格的國外相關實證文獻整理………....……..……..……..17 表 2：影響房地產價格的中國相關實證文獻整理………………….......……..21 表 3：財政地方分權與房地產價格關係的實證研究文獻整整理……..……..26 表 4：財政承包制制度內容與實行地區…………………...……..……..……..31. 政治大. 表 5：1994 年中國財政體制改革內容概要……………...…………………......33. 立. 表 6：1979 年~1991 年，住房改革制度三階段…………………...………….35. ‧ 國. 學. 表 7：實證變數之基本統計量…………………...…………..………………… 49. ‧. 表 8：實證估計結果…………………...…………..……………………………51. y. Nat. er. io. sit. 表 9：區域固定效果之基本統計量……………...…………..………………….57 表 10：時間固定效果之基本統計量…………...…………..…………………..58. n. al. C. i n U. v. hen hi 表 11：檢驗殘差項是否具有自我相關...…………………………....…………59 gc. 表 12：解釋變數共變異矩陣………...…………..……………………………..60. vi.

(10) 中國大陸財政地方分權對各省市地區房地產價格的影響. 第一章、研究背景、目的與架構流程第一節、研究背景隨著經濟的快速成長，中國大陸國內基礎建設有了長足的進步，加上政局日漸穩定、投資環境優化、國內人口需求增加等等因素，吸引了許多國外投資流入國內，使得中國大陸房地產市場隨之蓬勃發展。而自1998 年，中國大陸住房改革政策頒布後，正式實現居民住宅貨幣化、私有化為核心的住房制度。1此後，城鎮居民的住房需求開始得到有效釋放，房地產已然成為中. 政治大. 國經濟發展中最為活躍的行業之一。. 立. 然而，近十年來中國大陸房地產價格節節高漲，卻對中國大陸人民產生. ‧ 國. 學. 相當沈重的負擔。事實上，房產價格過高，對於人民生活是一大負擔；但房屋價格過低，對國家經濟發展前景，又會產生不良的影響。所以，如何合理. ‧. 的調控房地產價格，成為中國大陸乃至於世界各國政府必須關注與適時妥善. er. io. sit. y. Nat. 處理的問題。. 由圖1可以看出，1998年至2010年期間中國大陸房地產價格的成長趨勢。. al. n. v i n Ch 在1998年時，中國大陸全國商品房平均銷售價格僅為每平方公尺1,854元人民 U i e h n c g 2. 幣。自此以後，商品房平均銷售價格逐年攀升。2003年以前，全國商品住宅. 房平均銷售價格平緩上升，但自2004年起，此一價格隨著經濟突破性的成長開始快速攀升。雖然，在2008年因全球金融危機有稍微下降，但在2009年商品住宅房平均銷售價格卻又再一次上升，高達每平方公尺4,459元人民幣，較. 1. 中國大陸於 1998 年開始全面實行「住房商品化改革」。在此之前，中國大陸主要實行「福利分房制度」，城市居民住房基本上由政府保障供給提供。1979 年經濟改革開放後，房地產市場也逐漸走向自由化，1998 年停止住房實物分配，逐步實行「住房分配貨幣化」政策，相當程度上改以津貼補助購房。 2 商品房平均銷售價格，指出售商品房屋的合約總價款（即双方簽署的正式買賣合約中最後所確定的合約總價格），商品房依照用途分類，包括住宅（高級別墅和一般經濟住宅）、辦公樓、商業營業用房、其他。 1.

(11) 中國大陸財政地方分權對各省市地區房地產價格的影響. 1998年時的價格足足成長一倍以上。也因為2008年的稍降，使得2009年商品住宅房平均銷售價格的漲幅高達24.5%，為歷年最高上漲幅度。單位：人民幣元 / 平方公尺 4725. 5000 4000 3000 2000. 1854. 1000 0. 政治大圖1：1998年至2010年中國大陸商品房平均銷售價格立. 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010. ‧ 國. 學. 資料來源：各年中國大陸統計年鑑. ‧. 若從各個省市、地區橫向角度來觀察房價，由圖2可以發現，1998年至2009. y. Nat. 年這十一年來，中國大陸各省市地區的商品房平均銷售價格都有明顯的上漲，. er. io. sit. 且上漲的幅度都超過70%以上。3房屋銷售價格以華中沿海與內陸一帶城市（浙江、海南、上海、江西、安徽）上漲的幅度最高。此一結果反映，近年. al. n. v i n Ch 來中國大陸華中沿海一帶經濟的發展與地方基礎建設的進步，推動了華中沿 engchi U. 海一帶地區房價的高漲。主要城市北京、天津、重慶、四川、山西、福建的商品房平均銷售價格也有高幅度的成長。即便地處偏遠的西藏，其商品房平均銷售價格在此一時期的成長也有151%。而位處南部海域的海南島，商品房平均銷售價格成長率282%，甚至高於上海的268%，僅次於浙江省的333%，位居全中國大陸各省市在此一時期的第二位。. 3. 本研究以各省、市、地區在《中國統計年鑑》中的代表城市的商品房平均銷售價格，作. 為該省、市、地區之商品房平均銷售價格。 2.

(12) 中國大陸財政地方分權對各省市地區房地產價格的影響. 黑龍江 119%. 北京 163%. 吉林 124% 新疆 82%. 遼寧 126%. 內蒙古 196%. 山西. 甘肅 93% 河北寧夏 155%. 青海 98% 西藏 151% 四川 189%. 重慶. 河南 173% 湖北 119%. 政治大 159%. 立. 貴州 128%. 雲南 75%. 湖南. 江蘇 214%. 安徽. 上海 268%. 205% 浙江 333%. 江西 255%. 165%. 廣西 123%. 福建 166%. 廣東 89%. 海南 282%. 學. ‧ 國. 山東 166%. 133%. 陝西 149%. 天津 196%. 174%. ‧. 圖2：1998年至2009年中國大陸各省市商品房平均銷售價格上漲幅度資料來源：1998 年中國大陸統計年鑑、2010 年中國大陸統計年鑑。. Nat. sit. y. 註：以 1998 年各省市地區商品房平均銷售價格為基期，計算 1998 年至 2009 年各省市地. io. er. 區商品房平均銷售價格成長率。. al. n. v i n Ch 房屋價格普遍高漲的同時，在各城市間的房地產價格也有顯著的差異。 engchi U. 根據2011年《中國統計年鑑》數據顯示（如圖3），2010年在主要的城市北京、上海、天津、浙江等地，商品房平均銷售價格比起其他地區都明顯的偏高。其中，以北京的每平方米17,782元人民幣最高，上海的14,464人民幣居次。若以整體區域來看，呈現東部沿海城市的房價明顯高於西部城市的房價，以最高的北京市與最低的西藏自治區（每平方米2,896元人民幣）來比較，其商品房平均銷售價格的比值高達6.14。意即，北京的商品房平均銷售價格為西藏的6.14倍。這顯示了中國大陸各地區房地產價格不均的現況。. 3.

(13) 中國大陸財政地方分權對各省市地區房地產價格的影響. 17782 14464. 9258. 8230. 2896. 北京天津河北山西内蒙古遼寧吉林黑龍江上海江蘇浙江安徽福建江西山東河南湖北湖南廣東廣西海南重慶四川貴州雲南西藏陕西甘肅青海寧夏新疆. 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0. 圖 3：2010 年中國大陸各省市商品房平均銷售價格比較資料來源：2011 年中國大陸統計年鑑. 政治大根據上述資料我們了解到，中國大陸房產價格高漲已經是不爭的事實。立. 但究竟是什麼原因造成中國大陸各省市、地區的房產價格變化有如此大的差. ‧ 國. 學. 異，是一個相當值得探討的問題，也是中國大陸政府當前急欲解決的問題。. ‧. 房地產價格的變化是具有動態性且多元複雜的，除了各省市、地區間在. sit. y. Nat. 經濟金融發展、民眾預期、國民與企業投機行為的促進、以及各地地方政府. er. io. 的政策差異之外，近年來有許多學者紛紛指出，各省市地區政府在「財政地. n. 方分權」程度上的不同，也可能是造成各地房產價格差異的原因之一（華偉, a v. i l C n 艾華,2007；劉叢欣,2011）。 h e n gchi U. 所謂「財政地方分權」，指的是中央政府賦予地方政府在債務安排、稅收管理和預算執行方面一定的自主權，而財政地方分權（fiscal decentralization）的指標通常是用自有財源收入占其所有財政收入比重來衡量（Huang, Lo, and She, 2011），以表示地方政府自由運用財政資源的彈性。在財政分權制度方面，中國大陸自經濟改革開放以來，已實施了一系列重大的財政變革，從過去高度集中的財政制度轉變為中央地方分權的財政體制。合理的財政地方分權可以激勵地方政府間的適度競爭，有利於區域社會經濟的全面發展；但如果財政分權不合理，地方政府之間就會產生過度競爭，這不僅會阻礙各地區 4.

(14) 中國大陸財政地方分權對各省市地區房地產價格的影響. 經濟市場的發展，還會帶來資源配置的無效率。因此，如何合理的配置地方財政分權，是中央政府很重要的課題。4 中國大陸在 1994 年啟動的「分稅制」（tax sharing system）改革，此一改革主要包括三方面內容：第一、將各種稅收劃分為中央稅、地方稅和共用稅三大類。5第二、建立了中央和地方兩套稅務機構進行徵稅。中央稅和中央與地方共用稅由中央稅務機構徵收，地方稅由地方稅務機構徵收。這些都改變了過去的徵稅方法，使得中央財政收入隨著地方財政收入的成長而增加。第三、實施稅收返還與轉移支付制度。總體來說，此「分稅制」的改革雖加. 政治大. 強了中央政府的財政能力，卻也削弱了地方政府的財政能力。. 立. 根據圖 4 可以解釋此種情況，1994 年分稅制實行後，使得中國大陸中央. ‧ 國. 學. 財政收入佔全國總財政收入之比例大幅成長了 33.7%，地方財政收入佔全國總財政收入則是大幅下降。圖 5 表示，自 1994 年分稅制實施以來，地方財. ‧. 政支出占全國財政支出的比重呈現穩定上升的趨勢，顯示了地方政府承擔了. y. Nat. sit. 越來越多的財政責任。地方政府對於基礎設施的建設、地方經濟的發展有較. n. al. er. io. 大的責任與義務，使得地方政府的財政支出比重遠遠高於中央政府的比重。. 4. Ch. engchi. i n U. v. 中國大陸財政制度改革大致經歷了三個階段，1978 年之前，財政政策為中央集權型的統. 籌收支體制，由中央政府統一控制稅收的徵管與收入，然後再依比例分配給需要的各省。 1979 年至 1993 年期間，為改善地方政府的財政彈性，實行財政承包制，若地方政府有預算外的盈餘或收入，可自行運用，無須經由中央財政部門同意。1994 年後，中國大陸開始實行財政分稅制，在中央和地方政府的管轄權及支出範圍的基礎上，結合稅種的特性，劃分為中央與地方政府的稅收管理權限和稅收收入，並輔以補助制的預算管理體制模式，使地方政府能夠擁有本身財政的自主權，以因應各地區間的經濟發展來調撥各地區的稅收與支出。 5. 原則上中國大陸把收入大、對國民經濟調控功能較強、與維護國家主權關係緊密、宜於. 中央集中掌握和徵收管理的稅種或稅源劃為中央稅。此外，把宜於發揮地方優勢、稅源分散不宜統一徵收管理的稅種或稅源劃為地方稅。另外，將徵收面寬、與生產和流通直接相聯繫、稅源波動較大、徵管難度大、收入彈性大的稅種劃為中央地方共用稅。其中，規模最大的企業增值稅被劃分到了共用稅，中央占了75%，地方只占25%。 5.

(15) 中國大陸財政地方分權對各省市地區房地產價格的影響. 單位：% 90.0 80.0 70.0 60.0 50.0 40.0 30.0 20.0 10.0 1978 1980 1985 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009. 0.0. 中央財政收入比重. 學 ‧. n. al. er. io. sit. y. Nat. i n U. v. 1978 1980 1985 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009. 90.0 80.0 70.0 60.0 50.0 40.0 30.0 20.0 10.0 0.0. 政治大圖4：中國大陸中央與地方財政收入比重立. ‧ 國. 單位：%. 地方財政收入比重. Ch. i e n g c h地方財政支出比重. 中央財政支出比重. 圖 5：中國大陸中央與地方財政支出比重資料來源：各年中國大陸統計年鑑. 綜合上述，中國大陸 1994 年「分稅制」實行後，地方財政支出增加、財政收入減少，很可能使地方產生財政赤字或稅收不足的情形，並進一步影響地方政府自由運用財政的自主權。可見中國大陸財政體制的改革，對中央與地方間之財政關係產生了深遠的影響效果。. 6.

(16) 中國大陸財政地方分權對各省市地區房地產價格的影響. 事實上，地方政府為了追求其自身的經濟成長，或是要配合中央政府的經濟政策，必須要承擔大量的公共事務支出。6在財政地方分權體制的改革下，地方政府的財政收入明顯減少，但是地方政府財政責任卻不斷提高，支出也相對攀升。地方政府為籌措財源，地方政府融資平台於是迅速成立，7以應對國家的發債條件，而面對接踵而來的債務，地方政府主要依靠城市土地出讓金來填補財政空缺，巨額的地方政府債務，使得地方政府更加依賴於土地出讓金收入，而迅速膨脹的土地出讓行為，更進一步推動了城市房地產價格的上漲。8因此，在一定程度上導致了地方政府和房地產開發商出於自身利益最. 政治大. 大化下，共同朝抬高房地產價格的目標邁進。財政分權對房價的作用過程可. 方權. 制. Nat. 分. 減少. 地方財. 地方. 產. 政府. 推動價. 籌措. 格. 財源. 高. 政責任. 增加房地產投資收益. io. 漲. 增加. a. 收取更多房地產稅收. y. 稅. 政收入. 得到土地出讓金收入. sit. 地. 地. er. 分. 房. 地方財. ‧. 政. 立. 學. 財. ‧ 國. 用下圖6作簡要說明。. n. iv 圖 6：財政分權對房地產價格的作用過程示意圖 l. 6. Ch. n U engchi. 例如，在2008年發生世界性的金融危機，中國大陸國務院於2008年11月頒布促進發展十大. 措施，即到2010年底將投入4兆人民幣的擴大內需作為因應。此4兆人民幣的經費由中央投資、地方投資和社會投資共同構成。其中，中央財政僅占三分之一，而三分之二由地方承擔。也就是中央政府只出了1.18 億，其餘皆由地方政府承擔。為此，地方政府大量融資，導致地方債務激增。 7. 所謂地方融資平臺，就是指地方政府發起設立，通過劃撥土地、股權、規費、國債等資. 產，迅速包裝出一個資產和現金流均可達融資標準的公司，必要時再輔之以財政補貼作為還款承諾，以實現承接各路資金的目的，進而將資金運用于市政建設、公用事業等肥瘠不一的項目。 8. 現行中國大陸的地方稅種類包括房產稅、城市地產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅。. 其他還包括營業稅、資源稅、車船使用稅、車船使用牌照稅、城市維護建設稅、印花稅。 7.

(17) 中國大陸財政地方分權對各省市地區房地產價格的影響. 因此，即使中國大陸中央政府因為房價不斷高漲，可能產生房價泡沫化的風險，因而頒佈了許多法令與政策，意圖去抑制不斷上漲的房地產價格，也希望房地產價格能回歸至經濟市場原本的供需均衡價格。但是，地方政府卻反其道而行的炒作房價，默許高房價以增加地方政府自有財源的收入。因此，中國大陸各地方的財政分權程度不同，很可能是造成中國大陸各省、市、地區的房產價格差異的原因。若能探究財政分權對中國大陸各地區房價的影響做深入分析與了解，以其作為未來政府對於房產市場施政的依據，將是本文探討的重要課題。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 8. i n U. v.

(18) 中國大陸財政地方分權對各省市地區房地產價格的影響. 第二節、研究目的與研究架構流程如前所述，房地產市場熱絡固然有利經濟成長和投資的增加，提高人民對未來景氣的樂觀想法；但是房產價格過高，對於人民生活也是一大負擔。特別是近年來中國大陸房市急速的發展與房價的連年漲勢產生房地產市場過熱的警訊，讓各界學者對其房價的合理性抱持著質疑的態度。因此，房價的影響因素著實成為各方關注的焦點。到目前為止有眾多文獻指出，中國大陸透過財政地方分權的改革，為其帶來了經濟繁榮9以及地方效率10的成長。但面對中國大陸近年來最受關注的. 治政房地產市場，是否受財政地方分權化的影響或關聯，卻尚未有實證資料與以大立佐證。因此，這兩者之間是否有連帶的影響則是我們所想要了解探討的。 ‧ 國. 學. 一、研究目的. ‧. 本研究的主要目的即在探究中國大陸財政地方分權，對地方房價所帶來. sit. y. Nat. 的影響。希望透過理論的引述、文獻的探討以及利用適當的實證估計模型下，可以達到以下幾點目的：. er. io. n. al 第一、藉由相關文獻的整理與回顧，了解現有文獻中，對於財政地方分權 iv. n U engchi 與房產價格影響因素作的探討，並探究兩者互相影響的相關文獻。. Ch. 第二、利用現有的中國大陸官方統計資料，來探討各地區財政地方分權程度對其房地產價格影響。並介紹中國大陸房地產政策改革歷程，說明中國大陸房地產之背景與現況，以期對此議題的背景有更深入的了解。第三、建構一個雙因子固定效果模型（two-way fixed-effect model），並利用. 9. Oates（1993）表示財政分權對國家經濟有正向的幫助。Akai and Sakata（2002）、Stansel （2005）、Iimi（2005）皆以實證結果證明，財政分權對國家經濟成長的有正向的貢獻。 10 Bahl and Linn（1992）、Bird and Wallich（1993）指出，地方財政分權化或是財政權力的下放可以促進公部門效率的改善。另外，駱永民（2008）使用 DEA 來衡量於 1998 年至 2005 年間，中國 31 個省級地方政府效率，證明中國財政分權的確顯著的提升了地方政府效率。 9.

(19) 中國大陸財政地方分權對各省市地區房地產價格的影響. 中國大陸 31 個省市自 1998 年至 2010 年的追蹤資料（panel data），以各省市、地區的商品房平均銷售價格作為衡量該地區房價的指標，藉由迴歸模型的估計，瞭解地方財政分權程度對地方房地產價格的影響。第四、對於財政地方財政分權與中國大陸房地產價格的關聯做深入探討，以期能為中國大陸目前過熱的房地產市場做良性的政策建議與解決方式。並且，將研究結果提供給相關政府單位在擬定相關政策與台商在大陸經營投資時做為參考。. 立. 二、研究架構流程. 政治大. ‧ 國. 學. 本文共分為六章，各章節之內容則分述如下。第一章為本文之前言，其. ‧. 中第一節為研究背景、第二節為研究目的與架構流程。而第二章為相關文獻回顧，其中第一節為財政分權文獻回顧、第二節為房地產價格的文獻回顧、. y. Nat. io. sit. 第三節為結合財政地方分權與房產價格關係的文獻回顧。本文第三章為中國. er. 財政地方分權與房地產市場的發展，其中第一節為中國財政改革歷程、第二. n. a. v. l C 節為中國房地產市場的改革歷程，第三節為衡量財政分權指標的介紹。本文 ni. hengchi U. 第四章為研究方法，其中第一節為研究方法說明、第二節為變數選取與定義、第三節為實證模型設定與資料來源。本文第五章為實證結果與相關檢定，其中第一節為實證結果分析、第二節為固定效果分析、第三節為實證模型之相關檢定。最後，本文第六章將為本研究之結論與政策意涵。. 10.

(20) 中國大陸財政地方分權對各省市地區房地產價格的影響. 本研究預計的進行流程及執行進度可由圖 7 清楚說明。. 研究目的：藉由文獻分析、模型設立與實證資料的統計，研究中國大陸財政地方分權對其房地產價格的影響。. 文獻回顧與整理. 中國大陸財政分權之相關文獻整理. 立. 影響中國大陸房地產價格之相關文獻回顧與整理. 政治大. 中國大陸財政分權與房產價格關係的文獻整理與探討. ‧ 國. 學 ‧. 介紹中國大陸房地產政策改革歷程，並說明中國大陸房地產之背景與現況。. io. sit. y. Nat. n. er. 研究資料蒐集、變數來源、基本統計分析以及實證 al 模型建立。 iv. Ch. n U engchi. 利用雙因子固定效果模型進行實證模型估計，分析並解釋其結果，以了解財政地方分權對中國房地產價格的影響. 提出結論與具體建議圖 7：研究流程架構圖. 11.

(21) 中國大陸財政地方分權對各省市地區房地產價格的影響. 第二章、文獻回顧本研究的目的是在探討中國大陸財政地方分權程度對於各省市房產價格的影響。在實證分析前，需要輔以一些與此議題相關的現有文獻資料，加以回顧與整理，對此議題有更深一層的了解，以期能夠藉由最嚴謹的方法，來分析財政地方分權對各省市地區房價的影響。因此，本章分為三個部分。首先，先對財政分權理論相關文獻作探討。其次，探討影響房價因素的相關研究文獻。最後，結合財政分權與房產價格. 政治大. 關係的相關文獻整理，說明中國大陸地方財政分權確實對於其房產價格有相當的影響。. 第一節、財政分權文獻回顧. 學. ‧ 國. 立. 如今，不論是已開發國家或是開發中國家，財政分權問題皆受到了廣泛. ‧. 的關注，並且成為公共經濟學研究領域和政府決策部門的重大課題之一，關. y. Nat. sit. 於財政分權議題的研究也不勝枚舉。基本上，每一個政府間的財政配置關係. n. al. er. io. 都是在集權與分權中做調整，政府間財務與責任的合理分配，是國家經濟和政治發展的重要考量。. Ch. engchi. i n U. v. 財政分權議題探討已經發展了很長一段時間。最初，Hayek（1945）表示，地方政府在制定公共政策與提供公共設施上比中央政府更有效率。因為對當地居民來說，地方政府可以花費較少的成本來收集較多的訊息，這也使得地方政府提供公共財貨和服務，較能夠符合當地居民的偏好。Hayek 此想法開啟了財政分權理論的探討。而關於財政分權理論的研究，最早的起源是來自於 Tiebout（1956），11 Tiebout 在 Samuelson 對公共財12定義的基礎上，首先提出了「以腳投票」的 11. 在 Tiebout 的模型中，Tiebout 做了以下七個假設：1.以腳投票，消費者具有完全移動性， 12.

(22) 中國大陸財政地方分權對各省市地區房地產價格的影響. 概念，認為地方政府會透過課稅的手段增加地方財政收入，以提供所需之地方建設，而居民會根據各個地方政府提供的公共服務與租稅負擔，選擇自己最適的區位居住。隨後，Stigler（1957）在地方政府較能了解人民偏好和居民擁有選擇不同種類、數量公共財的投票權的兩個原則下，解釋了地方政府存在的合理性。 Musgrave（1959）接著指出，各級政府應提供不同種類的公共財。Musgrave 建立了一個財政聯邦主義理論（theory of fiscal federalism），強調除國家其他事項外，將適當的稅收和支出分配給各級政府，可以提高社會福利，主張若. 政治大. 由地方政府提供地方公共財，使地方擁有較獨立的財政權力，可以使資源分. 立. 配更有效率。. ‧ 國. 學. 接下來，根據 Oates（1972）的理論，證明了地方政府財政分權模式比起中央政府集權模式更能使資源有效配置，達到了柏拉圖效率（Pareto. ‧. efficiency）。從此，奠定了財政分權理論的基礎模型。. sit. y. Nat. 近年來，由於經濟學多元的發展，也影響了財政學的領域，使得財政分. er. io. 權理論有了不同觀點。Tresch（1981）結合資訊經濟學與財政分權理論，以. n. 居民偏好資訊不對稱來驗證財政分權重要性。假設，在一個完全資訊對稱的 a v. i l C n hengchi U 國家，則無論是由中央政府或地方政府提供公共財都是相同的。然而，在現實生活中，存在一些社會經濟活動的訊息不對稱，因此中央政府往往提供過. 並且會遷入最能滿足其偏好的地區；2.消費者具有完整充分訊息；3.有足夠的地區來讓消費者選擇；4.遷徙時不用花費任何成本，且個人的所得不會受到遷徙的影響；5.各地區所提供之公共財沒有外溢效果；6.每一地區皆存在一個最適消費人數；7.地方公共財最適規模由該地區人口經投票決定。 12. Samuelson（1954）在《公共支出的純理論》（The Pure Theory of Public Expenditure）. 中，定義財貨有兩種，一種是 collective goods(集合財，也就是公共財)，另一種是 private goods(私有財)。其中公共財的定義是：集合消費財(collective consumption goods) 是用一種「任一個人對此種財貨的消費皆不會減損其他個人對這種財貨的消費」的角度，而由大家所共同享用的財貨，所以是同時滿足每一第 i 個的個體，和每一個集體消費(collective consumptive)的財貨。 13.

(23) 中國大陸財政地方分權對各省市地區房地產價格的影響. 多或不足的公共財。一般來說，地方政府比中央政府擁有更多資訊，使他們了解居民的偏好來提供公共財，故一個規避風險的社會，往往讓地方政府提供公共財。此外，Brennan and Buchanan（1980）以公共選擇學派的角度表示，財政分權不僅可以將中央政府的財政權力下放到地方政府，還可以促進地方政府間的競爭，避免地方政府濫用財權，達到互相牽制的作用。在近期的文獻研究上，探討財政分權對經濟成長的影響的研究數量繁多， Oates（1993）表示財政分權對國家經濟有正向的幫助。Akai and Sakata（2002）、. 政治大的有正向的貢獻。但是 Zhang and Zou（1998）、Xie et al.（1999）卻持相反立. Stansel（2005）、Iimi（2005）皆以實證結果證明，財政分權對國家經濟成長. 的意見，他們認為財政分權對經濟成長的影響是沒有直接影響或是呈現負向. ‧. ‧ 國. 學. io. sit. y. Nat. n. al. er. 關係的。. Ch. engchi. 14. i n U. v.

(24) 中國大陸財政地方分權對各省市地區房地產價格的影響. 第二節、房地產價格文獻回顧不論是投資者或是住宅需求者都期望房地產價格的資訊能夠透明且公開化，但是，房地產價格的波動往往是受到很多種因素交錯影響的，不能以單一面向來看房地產價格的變動因素。除了市場上供需會影響房地產價格外，總體經濟的股價指數、利率、匯率、所得、通貨膨脹與社會建設以及民眾預期心理、政府的政策與經濟波動等等，皆會對其造成影響。（張金鶚,2005）本章將先對國外房地產價格影響因素的文獻作整理，再針對中國大陸房. 政治大. 地產價格的相關文獻進行回顧，以對房地產市場價格的變動作整體的了解。. 立. 一、國外房價文獻回顧. ‧ 國. 學. 研究房地產價格受到總體經濟變動影響的文獻相當豐富。首先，Schwab （1982）假設在資本完全流動與房產品質保持不變（不會貶值）下，以理論. ‧. 基礎架構了購屋者的兩期決策模型，探討通貨膨脹率對房產價格的波動的影. y. Nat. sit. 響。Schwab 表示，當預期通貨膨脹率增加，會經由名目利率和實質利率來. er. io. 改變購屋者貸款買房的需求，進而影響房地產的價格。. al. n. v i n 實證研究方面，McCue C & Kling（1994）採用向量自我迴歸模型（a vector hengchi U. autoregressive model，VAR）探討英國總體經濟活動和金融變量對房地產實. 質報酬率的關係。該文採用英國 1972 至 1991 共 20 年的不動產投資信託（real estate investment trust，REIT）指數的資料作為房地產實質報酬率的指標。13結果顯示，未預期的通貨膨脹率、名目利率、實質產出與民間投資活動對房地產實質報酬率的變動皆有直接正向的影響。其中，又以名目利率的影響力最 13. 不動產投資信託（real estate investment trust，REIT），是一種投資標的物為不動產的封. 閉式共同基金。藉由為將原本持有不動產土地或建築物之財產權，切割分為為較小單位，轉換成有價證券，透過許多投資人的資金集資，使沒有龐大資本的一般投資人也能以較低門檻參與不動產市場，獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的獲利。不動產投資信託指數的高低，被視為投資房地產報酬率高低的指標。 15.

(25) 中國大陸財政地方分權對各省市地區房地產價格的影響. 為顯著，而實質產出與民間投資活動兩者間有雙向反饋的關係。關於股票市場對房地產價格之關係研究，Green（1999）認為股票市場會產生財富效果（wealth-effect），使消費者在他們生命週期中改變他們的購屋行為，進而影響房地產價格。此文採用 Granger 因果假設檢定，根據美國加州房地產市場的特性，以 Russell 2000 股價指數對美國加州房地產平均價格做分析。結果發現，股價對房地產價格有正向影響，但影響效果在高房價地區（北加州）較明顯，低房價地區（南加州）股價對房地產價格的影響較不明顯。. 政治大. 此外，房地產價格除了受總體經濟影響外，政府的政策也是很大的影響. 立. 因素。Oates（1969）在 Tiebout 模型的假設下，提出不動產價格（土地與房. ‧ 國. 學. 屋）與地方政府支出和財產稅有關的論點。14並使用普通最小平方法（Ordinary Least Squares，OLS），估計稅率、政府經常性支出、房屋到市中心距離、家. ‧. 庭收入對 1960 年美國紐澤西州（New Jersey）東北 53 個直轄市住宅社區. y. Nat. sit. （residential community）房地產價格中位數的影響。15經實證分析結果得知，. a. er. io. 不動產價格與該地區地方政府支出水準呈現正向影響，與財產稅稅率呈現負. n. i v 模型的假說是一致向影響，出現了稅收資本化的情形，實證結果與 Tiebout l 的。. Ch. n U engchi. 租稅對房地產市場也會產生整體性的影響。Brueckner（1986）以數理模型的推導，解釋課稅對房地產市場的長期影響和短期得失。Brueckner 認為，課稅對房地產市場的長期影響取決於課稅範圍和房地產住房大小，當課稅範. 14. Tiebout（1956）提出了「以腳投票」的概念，認為地方政府會透過課稅的手段增加地方財政收入，以提供所需之地方建設，而居民會根據各個地方政府提供的公共服務與租稅負擔，選擇自己最適的區位居住。 15 此篇文章中的住宅社區型（residential community）的直轄市定義為，此直轄市就業居住率小於 100，即城市中的居民往社區外的地區就業比從其他地方來此社區就業的人數來的多。 16.

(26) 中國大陸財政地方分權對各省市地區房地產價格的影響. 圍包括整個房地產市場時，房屋和土地的價格會降低；但是如果課稅範圍只有部分的房地產市場，則課稅對房地產價格不會產生影響。. 表 1：影響房地產價格之國外相關實證文獻整理研究者. 樣本. 使用方法. 變數設定. Oates （1969）. 1960 年美國紐澤西州. 普通最小平方法（OLS）. 解釋變數：稅率、政府經常性支出、房屋到市. 立. 政治大. 向量自我迴歸模型（VAR）. 不動產投資信託（REIT）指數作為房地產實質報酬率的指標. Granger 因果假設檢定. 解釋變數： Russell 2000 股價指數. y. ‧. Nat. io. al. n. ~ 1998 年 7 月加州. 影響。. Ch. 未預期的通貨膨脹率、名目利率、實質產出與民間投資活動對房地產實質報酬率的變動皆有直接正向的影響。. sit. 1989 年 1 月. 中心距離、家庭收入被解釋變數：房地產價格. er. Green （1999）. ‧ 國. 1972-1991 英國. 不動產價格與該地區地方政府支出水準呈現正向影響，與財產稅稅率呈現負向. 學. McCue & Kling （1994）. 主要結論. n U engchi. 資料來源：作者自行整理. 17. iv. 股價對房地產價格有正向影響，但影響效果在高房價地區（北加州）較明顯，低房價地區（南加州）股價對房地產價格的影響較不明顯。.

(27) 中國大陸財政地方分權對各省市地區房地產價格的影響. 二、中國大陸房價文獻回顧皮舜、武康平（2004）採用 Granger 因果假設檢定，探討中國大陸房地產市場的發展與區域經濟成長的關聯性。該文利用中國大陸 29 個省市、地區，1994 至 2002 年的追蹤資料，以中國大陸各地區房地產市場商品房的交易價格與各地區 GDP 為解釋變數進行分析並做解釋。實證結果顯示，中國大陸房地產市場的發展與經濟成長之間，存在著雙向的 Granger 因果關係。也就是說，中國大陸房價的持續高升與其高度的經濟成長，彼此間相互具有顯著的影響。. 政治大別運用 GMM（動態模型）和立 OLS（靜態模型）進行估計，探討中國大陸房崔光灿（2009），考慮了房產價格受到長期、短期影響效果的差異，分. ‧ 國. 學. 產價格的影響因素。文中使用中國大陸 31 個省市、地區，自 1995 至 2006 年的追蹤資料，以各地商品房的平均交易價格對七個總體經濟指標與兩個房. ‧. 產指標作分析。16結果顯示，長期來看，收入、物價和房產價格呈正向影響，. sit. y. Nat. 房地產供給與利率對房產價格呈負向影響；而短期來說，收入、物價對房產. er. io. 價格影響仍存在，但房地產供給與利率影響效果不顯著。. n. 此外，李程宇、袁遠（2011）則在探討此一問題時，加入消費者預期及 a v. i l C n U 2010 年 6 月的月數據，以 h e n2003 政府調控等相關變數。17並且使用 g c年h2i 月至普通最小平方法（OLS）探討影響中國大陸商品房價格的總體因素。該文的實證結果顯示，除了房地產投資額對房價有反向影響外，其餘變數皆對房價有顯著的正向影響。該文作者認為，中國大陸近年來房價持續上漲的主因，在於人們對房價的預期價格將不斷上升所致；同時銀行寬鬆的借貸環境，也對房價的攀升有著推波助瀾的效果。 16. 七個總體經濟指標，包括：人口（pop-ul）、人均可支配收入（inc）、國內生產總值（gdp）、物價水平（cpi）、利率（r）、社會總投資（inv）、社會總消費（cons）。兩個房產指標包括: 房地產供給（comp）、房地產投資（hinv）。 17 包括：房地產資產投資額、土地供給價格、城鎮居民人均可支配收入、貸款餘額與房地產行業的景氣程度。 18.

(28) 中國大陸財政地方分權對各省市地區房地產價格的影響. 上述文獻多著重於研究中國大陸整體層面的房產價格，缺乏對各區域之間的房地產價格差異做詳細分析探討。故若以中國大陸各區域的房產價格差異來分析，梁雲芳、高鐵梅（2008）在假設相同區域內經濟結構相似的狀況下，使用 1999 至 2006 年中國大陸 28 個省市、地區的追蹤資料，18利用修正誤差 panel data 模型，並以商品房平均價格作為被解釋變數，各省市人均 GDP、市場交易量、信貸擴張、以及實質貸款利率等作為解釋變數，19探討中國大陸房價區域波動的差異，並對造成各地區房價波動差異的因素進行研究。該文的結果顯示，市場交易量對房價有顯著的反向影響；其餘變數均對房價有. 政治大西部影響較大，而經濟成長對中部的房價影響為最大。立. 正向的影響。此外，無論房價為短期波動或長期趨勢，信貸的規模對東部、 20. 不同於梁雲芳、高鐵梅（2008）的分析，馬麗娟（2011）將中國劃分為. ‧ 國. 學. 東部、中部與西部，但多加入了需求面與供給面的解釋變數進行研究。21該. ‧. 文利用 2008 年至 2010 年 7 月的時間序列的追蹤資料模型，試圖探討中國大. y. Nat. 陸房地產價格波動的區域差異。22該研究結果顯示，城鎮居民人均可支配收. er. io. sit. 入、商品房平均銷售價格、人均房地產需求面積與房地產開發成本，均對房地產價格有正向影響。且無論長期還是短期，西部地區房價受人均 GDP 與. al. n. v i n Ch 城鎮居民可支配收入的正向影響最大，其次為中部和東部。其實證結果與一 engchi U. 般直覺認為：東部地區的經濟成長是造成房價高漲的主要影響變數，有著不. 18 19. 該文的樣本未包含內蒙古自治區、西藏自治區和新疆維吾爾自治區。市場交易量的定義為：各省市商品房銷售面積。信貸擴張的定義為：（房地產資金來源除以自籌資金）與貸款利率（名目、實際）。. 20. 梁雲芳、高鐵梅（2008）認為，這些結果說明東部地區成為房地產商和投機者的溫床，. 是造成東部地區房價高升的主因，未來東部地區將有房地產泡沫化的風險。 21 解釋變數包括：城鎮居民人均可支配收入、商品房平均銷售價格、人均房地產需求面積、以及房地產開發成本等。 22 在進行單根檢定（unit root test）後，文中五個時間序列變數（商品房平均銷售價格、國內人均生產總值、城鎮居民可支配收入、人均房地產需求面積與房地產開發成本）皆不穩定，因此該文將各變數進行一階差分之後再進行估計。 19.

(29) 中國大陸財政地方分權對各省市地區房地產價格的影響. 同的看法。23 近來，有更多的學者關注跨區域房產價格差異的問題。董志勇、官皓、明豔（2010）則在需求面與供給面外，增加地方政府變量（地方財政收入占 GDP 比重），以及貨幣政策變量（名目利率、實質貸款利率、人民幣實際有效匯率）兩大指標，使用 1999 至 2006 年中國大陸 31 個省市的追蹤資料，以及進行固定效果模型，分析影響中國大陸房地產價格的決定因素。該文的實證結果指出，房價變動主要推力是來自需求方，人均 GDP 對房價有顯著的正向影響，但人口密度則無顯影響。此外，地方政府對房價的影響也不可. 政治大影響相對較小，其中，名目利率對房價不具有顯著影響，而實際利率影響較立忽視，對房價亦有高度的正向影響。供给方面和貨幣政策的相關變數對房價. 顯著，但為反向影響；匯率無顯著影響。. ‧ 國. 學. 最後，Wang,Yang, and Liu（2011）利用中國大陸 35 個主要城市自 1998. ‧. 至 2006 年的追蹤資料，研究城市開放程度對各地區房地產價格的影響。該. y. Nat. 文以 35 個主要城市的房地產價格指數為解釋變數，並以平均每人可支配所. er. io. sit. 得、城鎮註冊人口、城鎮待業率、城鎮土地租賃指數、城鎮人口密度、實質不動產開發成本、實際的不動產存量、以及城市開放程度（貿易占 GDP 比. al. n. v i n Ch 重）作為解釋變數。在估計固定效果模型之後，該文指出城市開放程度每增 engchi U. 加 1%，城市實質房產價格上升 0.282%。此外，平均每人可支配所得、城鎮土地租賃指數、實際的不動產存量、前一期實質城市房產價格對當期的城市實質房產價格有正向的影響。但是，城鎮待業率確有顯著的負向影響。. 23. 對此現象，馬麗娟（2011）解釋，中國大陸東部地區經濟發展水平較高，房地產市場發. 展起步早，因此人均GDP與城鎮居民可支配收入早已不是東部房價波動的主要影響因素。具體而言，與梁雲芳、高鐵梅（2008）的結論相似，馬麗娟（2011）同樣認為高度的市場需求與濃厚的投機氛圍，是東部地區房價偏高的最主要原因。 20.

(30) 中國大陸財政地方分權對各省市地區房地產價格的影響. 表 2：影響房地產價格之中國相關實證文獻整理研究者. 樣本期間. 使用方法. 變數設定. 主要結論. 皮舜、武康平（2004）崔光灿（2009）. 1994 -2002 中國. Granger 因果假設檢定. 1995-2006 中國. GMM（動態模型）和 OLS （靜態模型）. 中國大陸房價的持續高升與其高度的經濟成長，彼此間相互具有顯著的影響。長期：收入、物價和房產價格呈正向影響，房地產供給與利率對房產價格呈負向影響。短期：收入、物價對房價影響仍存在，但房產供給與利率影響效果不顯著。. 李程宇、袁遠（2011）. 2003 年 2 月. 普通最小平方法（OLS）. Wang,Ya ng, and Liu （2011）. 1998-2006 中國. 解釋變數：各地區 GDP 被解釋變數：房地產市場交易價格。解釋變數：人口、人均可支配收入、GDP、物價水平、利率、社會總投資、社會總消費。被解釋變數：商品房平均交易價格解釋變數：房地產資產投資額、土地供給價格、城鎮居民人均可支配收入、貸款餘額與房地產行業的景氣程度。被解釋變數：商品房平均交易價格解釋變數：每人可支配所得、城鎮人口、城鎮待業率、城鎮土地租賃指數、城鎮人口密度、實質不動產開發成本、實際的不動產存量以及城市開放程度被解釋變數：房地產價格指數解釋變數：需求面、供給面，地方政府變量，以及貨幣政策變量。24 被解釋變數：房地產平均價格. 地租賃指數、實際的不動產存量對城市實質房產價格有正向的影響。城鎮待業率有顯著的負向影響。. 立. 政治大. 學. 固定效果模型追蹤資料. n. er. io. sit. y. Nat. al. 董志勇、官皓、明豔（2010）. 1999 -2006 中國. Ch. 固定效果模型追蹤資料. 城市開放程度每增加 1%，城市實質房產價格上升 0.282%。平均每人可支配所得、城鎮土. ‧. ‧ 國. ~ 2010 年 6 月中國. 房地產投資額對房價有反向影響外，其餘變數皆對房價有顯著的正向影響。. engchi. i n U. v. 房價主要推力來自需求面，人均 GDP 對房價有顯著的正向影響。供给面和貨幣政策對房價影響相對較小，實際利率影響較顯著，但為反向影響；匯率無顯著影響。地方政府對房價有高度的正向影響。. 資料來源：作者自行整理. 24. 地方政府變量，用「地方財政收入占 GDP 比重衡量」。貨幣政策變量，包括：名目利率、實質貸款利率、人民幣實際有效匯率。 21.

(31) 中國大陸財政地方分權對各省市地區房地產價格的影響. 第三節、財政地方分權與房地產價格關係的文獻回顧在現有文獻中，關於地方財政分權與其房地產價格的關係研究，主要集中在財政分權體制下地方政府支出增加與徵收房屋稅對房價產生波動的影響。 Oates（1969）在Tiebout（1956）模型25的假設下，認為房產價格與該地區地方政府支出水準呈現正向影響，與財產稅稅率呈現負向影響。而也有許多學者提出，當各地區財政支出水平不一致時，會出現資本化的情形，造成各地區房價的差異。（Orr, 1968; Church, 1974; Meadows, 1976）. 政治大 8個主要城市與城郊，1981年至1990年共36個季度的橫斷面資料做估計。採立. Rosenthal（1999）使用工具變數法（instrumental variables, IV），對英國. ‧ 國. 學. 用各個城市不同季度的房屋市場價格做為被解釋變數，地方稅收、地方政府支出與房屋特性作為解釋變數。26實證結果顯示，地方政府的公共支出行為. ‧. 和住房特性對房價有顯著的影響，地方稅收對各地區房價呈現負向影響，而. sit. y. Nat. 地方支出對房價的影響較不顯著，但在倫敦（London）與約克郡（Yorkshire）. er. io. 兩大城市，地方支出愈高對房價是正向影響，其他地區則是負向的影響。. n. Bradbury、Mayer和Case（2000）使用普通最小平方法，透過對美國馬薩 a v. i l C n hengchi U 諸塞州（Massachusetts）在1990至1994年間因遭遇重大財政危機而削減財政支出的行為作分析，27研究結果顯示，馬薩諸塞州地方財政支出的下降，減. 少了當地政府在學校教育方面30%的支出，抑制了住房需求和降低了房地產價值。. 25. Tiebout（1956）認為實行財政分權後，居民將根據各個社區所提供公共服務的數量和質. 量水平來選擇居住地。公共服務質量越高，遷入該社區的居民數量越多，進而提高該社區的房地產價值。房屋特性變數包括：房屋年齡、房屋型態、房間數量等等……。. 26. 27. 美國馬薩諸塞州（Massachusetts）於 1982 年開始通過「Proposition 2 」法案，規定除非在居民公決同意外，有效財產稅率訂於 2.5%，且稅率的年增長率不得超過 2.5%。此法案限制了地方政府的財政收入，造成地方政府財政壓力逐漸升高。 22.

(32) 中國大陸財政地方分權對各省市地區房地產價格的影響. 近年來，隨著中國大陸房地產價格的高漲，地方政府的公共政策對房價的關係也受到各界關注。但現有的文獻多以論述的方式為主，說明中國大陸地方財政分權確實對於其房產價格有相當的影響。李東升（2007）透過行為機制的博弈模型分析，28認為在政治經濟目標、責任意識與滿足競租要求的誘因機制下，地方政府會默許與縱容房地產開發商進入，促使房價的上漲。因此，建立地方政府行為約束機制，改變地方政府的趨利行為是中國大陸政府調配房價的關鍵。華偉、艾華（2007）指出，中國大陸現階段財政分權的結果，使中央財. 政治大重的財政支出責任，產生了地方政府財權（上移）與事權（加重）的不對稱立政收入迅速成長，中央政府的責任反而相對減少，反而是地方政府承擔了過. 情況。就現階段而言，由於地方政府壟斷了土地的供應權，為了能夠獲得更. ‧ 國. 學. 多的地方財政收入，地方政府只有通過賣地，和徵收各種房地產稅費的方式. ‧. 來激勵經濟發展，造成房地產市場的價格不斷攀升。另一方面，受制於官員. y. Nat. 的提拔制度，一些地方政府將重心放在發展地方經濟，而忽略了對保障型住. er. io. sit. 房的供給，如此一來，也間接促成房地產價格的攀升。. 另外，王舉、呂春梅（2008）也針對地方財政分權對房價的影響做出分. al. n. v i n Ch 析。該文認為中國大陸實行分稅制改革以後，地方政府財政短絀，而地方政 engchi U. 府則透過低價徵地、高價出售與推高地價帶動房價來增加建築稅與房地產稅，以紓減其財政困難，對房地產市場發展造成了嚴重衝擊，也成為房價不斷上漲的主要推手。認為必須要規範地方政府土地出讓收入與健全財權與事權相對應的地方財稅體制，才能消除財政地方分權對房地產市場的影響，以確保房地產市場的健全發展。此外，胡光志、鄧世緣（2011）也指出，作為區域經濟發展中重要角色. 28. 行為機制的博弈模型分析，假設 1、.博弈行為的主體是地方政府與房地產開發商，兩者均以實現自身利益為最大目標，策略的選擇依賴於交易雙方對自身淨收益的評價。2、此博弈為三階段完全訊息的動態博弈，地方政府、開發上的行為均是可以觀察到的。3、地方政府對房地產開發商有以個懲罰約束成本。 23.

(33) 中國大陸財政地方分權對各省市地區房地產價格的影響. 的地方政府，其財政支出占整個中國大陸財政總支出的比例逐年增加。而分稅制給予地方的財權卻較為有限。如此，便使得個別地方政府出現財政困難的情形。因此，這些地方政府不得不利用自己手中有限的財權介入房屋市場，千方百計地抬高房價，以期能通過增加土地出讓金，以及地方性收費等預算外收入來解決地方財政的困境。也因此，地方政府有通過抬高房價來解決該地方財政困境的行為。整體來說，因分稅制造成的兩大財政主體財權不均，造成的個別地方政府對中央政府在房地產宏觀調控問題上的長期博弈，是對當前抑制高房價宏觀調控制度的削弱，為高房價的形成提供了制度的主因。 29. 政治大劉叢欣（2011）也指出，分稅制改革以來，土地收入就成為地方財政的立. 重要組成部分，其在地方財政中的地位可以用「土地財政」形容。為增加財. ‧ 國. 學. 政收入，許多地方政府以重新規劃市區、建開發區、大學城等名義圈地，為. ‧. 更大規模的房產開發開闢戰場。與此同時，地方政府希望房價越高越好，這. y. Nat. 樣才能吸引更多的開發商，才能賣出更貴的土地價格。而政府獨家壟斷土地. er. io. sit. 供應，可以非常方便的操縱供應規模和時機，在這種情況下，出讓土地的程式越是市場化，價格越有可能被哄抬到非常高的地位。這些巨額地價款當然. al. n. v i n Ch 最終由購買房屋的城市居民承擔，這又反過來抬高了房價。由上述的文獻分 engchi U. 析可知，中國大陸的地方財政分權的結果，致使地方的稅收減少，但其所要進行的建設不變，或更為增加。為了要補足地方財政上不足，地方政府透過對土地的壟斷，哄抬土地價格，開發商再轉嫁給購房者。再加上地方政府提高涉房稅收的稅基，與提高行政收費的方式以增加稅收收入。這些源自於地方財政分權的結果，自然成為大陸房價高漲的原因。因此，中國大陸地方財政分權對其高房價的結果應該負擔一定的責任。. 29. 中國大陸國務院相繼出臺了一系列土地政策來嚴控土地供給，以期通過抬高房地產業的. 准入門檻來抑制高房價。然而，這一緊縮性政策被個別地方政府異化為「擴張性」政策，成為這些地方政府通過壓縮土地供給量來抬高地價，進而推動房價的「尚方寶劍」。 24.

(34) 中國大陸財政地方分權對各省市地區房地產價格的影響. 上述關於財政分權對房地產價格影響的相關文獻，多是以理論、論述的方式來說明。而以實證研究的方式來探討此一問題的文獻略顯不足，以下，本文將以現有的實證文獻作介紹。杜雪君、黃中華、吳次芳（2009）透過對1998到2007年共10年、31個省市的追蹤資料（panel data），對全國和各個區域在房地產税、地方公共支出與房產價格之間的關係進行實證檢驗。30研究結果顯示，中國大陸房地產稅對各地房價有負向影響，而地方公共支出對各地房價有正向影響，兩者對房價的淨影響為正向的。此外，房地產稅對房價的顯著影響在不同的區域中存. 政治大出行為對房價的影響也存在區域性的差異，地方政府公共支出對東部地區房立. 在差異，且不同的房地產稅種對各區域房價的影響也不盡相同。地方政府支. 價的影響大於對中、西部地區的影響。. ‧ 國. 學. 而李勇剛、高波（2011）使用 1999 到 2008 年中國 35 個大中城市的住宅. ‧. 平均價格和總體經濟的相關變量的追蹤資料，31對住宅價格和財政分權及地. y. Nat. 方政府競爭行為的關係進行實證研究。研究結果顯示，財政分權和地方政府. er. io. sit. 間的競爭行為，對住房價格產生正向的顯著影響；而財政分權對住房價格的影響存在顯著的區域性差異，東部地區財政分權對房價的影響最大，中部次. n. al. 之，西部最小。. Ch. engchi. 30. i n U. v. 此篇研究中，房地產價值（HP），採用商品房平均銷售價格數據；地方公共支出（PE），以地方總支出除以總人口來表示；而房地產稅負（TEX），則是以房地產為徵稅對象的房產稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅和契稅等房地產稅收收入除以商品房銷售額來計算。 31 解釋變數包括：人口密度、財政分權程度、住宅竣工面積、地方政府競爭行為、住宅房地產開發投資、城鎮人均可支配收入。 25.

(35) 中國大陸財政地方分權對各省市地區房地產價格的影響. 表 3：財政地方分權與房地產價格關係的實證文獻整理研究者. 樣本期間. 使用方法. 變數設定. 主要結論. Rosenthal （1999）. 1981-1990 英國. 工具變數法（IV）. 解釋變數：地方稅收、地方政府支出與房屋性。被解釋變數：房地產市場價格。. 地方政府的公共支出行為和住房特性對房價有顯著的影響，地方稅收對各地區房價呈現負向影響。. Bradbury、. 1990-1994 美國馬薩諸塞州. 普通最小平方. 解釋變數：地方. 馬薩諸塞州地方財政支出. 法（OLS）. 政府財政支出變數、房價外生變數、房屋特性被解釋變數：房地產價格解釋變數：房地產税、地方公共支出被解釋變數：商品房平均銷售價. 的下降，減少了當地政府在學校教育方面 30%的支出，抑制了住房需求和降低了房地產價值。. 固定效果模型追蹤資料. n. er. io. 李勇剛、高波（2011）. 1999-2008 中國. ‧. Nat. 格. al. Ch. i n U. v. e n g解釋變數：人口 chi. 固定效果模型追蹤資料. 密度、財政分權程度、住宅竣工面積、地方政府競爭行為、住宅房地產開發投資、城鎮人均可支配收入。. 被解釋變數：商品房平均銷售價格資料來源：作者自行整理. 26. 中國大陸房地產稅對各地房價有負向影響，而地方公共支出對各地房價有正向影響，兩者對房價的淨影響為正向。. y. 1998-2007 中國. 學. 杜雪君、黃中華、吳次芳（2009）. ‧ 國. 立. 政治大. sit. Mayer 和 Case（2000）. 地方政府公共支出對東部地區房價的影響大於對中、西部地區的影響。財政分權和地方政府間的競爭行為，對住房價格產生正向的顯著影響；而財政分權對住房價格的影響存在顯著的區域性差異，東部地區財政分權對房價的影響最大，中部次之，西部最小。.

(36) 中國大陸財政地方分權對各省市地區房地產價格的影響. 第三章、中國大陸財政地方分權與房地產市場在探究中國大陸財政地方分權與房地產市場之間的關係之前，必須要對此兩者的背景與現況做詳細的了解與介紹，以期能對此議題做深入的認識。本研究將於本章第一節中，介紹中國大陸改革開放後，所歷經的財政改革過程。接著在第二節，介紹中國大陸近年來的房地產市場改革歷程與相關調控政策。而在第三節，將介紹財政分權指標的衡量。並將財政地方分權與房地產市場之間的關聯作一彙整與連結。. 第一節、中國大陸財政改革歷程. 政治大財政體制是劃分各級政府財權、加強中央宏觀調控、協調地區發展的一立. 項重要制度。深化財政體制改革，設置合適的國家財政體制，有利於一國經. ‧ 國. 學. 濟發展與促進社會和諧。因此，合理的財政改革成為各國政府關心的重要議. ‧. 題。. sit. y. Nat. 自 1949 年建國以來，中國大陸一直是中央集權的財政體制，建國初期為. er. io. 了方便掌握權力、統治國家，財政體制成為中央權力的展現工具，地方權力. n. 受到中央政府很大的限制，財政地方分權程度相當低。然而，中央政府權力 a v. i l C n hengchi U 的過度集中，有礙於地方發展，因此，中國大陸自經濟改革開放以來，開始實行財政改革，逐漸落實財政地方分權，進而帶動中國經濟體制的改革。迄今，中國大陸已實施了一系列重大的財政體制改革，從過去高度集中的財政制度轉變為中央地方分權的財政體制。中國大陸財政制度改革大致經歷了三個階段，第一階段為 1949 至 1979 年，財政體制是計畫型的財政體制，所有的財政政策皆以國家計畫為中心，中央政府對於地方財政的干預程度較為強烈，財政體制常因應當時的社會經濟環境有所調整。接下來，1979 年至 1993 年期間，為改善地方政府的財政彈性，實行財政承包制，若地方政府有預算外的盈餘或收入，可自行運用，無須經由中央財政部門同意。而 1994 27.

(37) 中國大陸財政地方分權對各省市地區房地產價格的影響. 年後，中國大陸開始實行財政分稅制，提高地方政府的財政自主權，以因應各地區間的經濟發展來調撥各地區的稅收與支出，加速地區經濟發展。一、1949 年至 1979 年：中央集權下的「傳統計畫」體制中國大陸建國初期的財政體制，是屬於一種計畫型的財政體制，其主要特色在於所有的財政政策皆以國家計畫為中心，因此中央政府對於地方財政的干預程度亦較為強烈。這段時期，財政體制為因應當時的社會經濟環境有所調整，又可分為幾個階段。. 政治大絕大部分集中在中央，除地方稅收和一些零星收入歸地方外，主要收入全歸立 1950 至 1952 年，實行「統收統支」體制，這種財政體制把全國的財力. ‧ 國. 學. 中央；32各級政府的開支，由中央統一核撥。這種高度集中統一的財政體制. 在建國初期最為典型，對恢復國民經濟、平衡預算和穩定物價具有重要作用。. ‧. 但其缺點是，地方對增收節支沒有積極性，中央在財政的運作上，無法貼切. sit. y. Nat. 因應地方經濟社會發展的個別需要，不利於地方經濟。因此國家運行機制轉. io. er. 入正常後，統收統支型財政體制很快就停止了。所以於 1953 年至 1958 年間，接著實施「分類分成」財政體制，是將財政收入劃分為中央財政固定收入、. al. n. v i n Ch 地方財政固定收入和中央與地方財政共享收入三類，支出則按隸屬關係編列 engchi U 33 預算。此制度的特點是，各類財政收入劃分比較清楚，便於區分各級財政的權利與責任。 1959 年至 1970 年，開始實施總額分成的「收支掛鉤」體制，並且透過「一年一變」的辦法來調節中央地方財力分配與國家總體經濟問題。收支掛鉤型體制是把地方與中央的財政收入都總合起來，再按各地區收支總數確定一個分成比例分配給地方。這是中國大陸財政體制的一大進步，使地方對財 32. 主要收入如：公糧、關稅、鹽稅、貨物稅、工商業稅、國營企業收入、公債收入等……。用地方財政固定收入加上共享收入之和與核定的地方財政支出基數比較，如有餘，按餘額佔支出基數的比例上繳中央財政；如不足，則由中央財政定額補助。 33. 28.

(38) 中國大陸財政地方分權對各省市地區房地產價格的影響. 政收支的關心程度大大提高。但缺點是會助長地方盲目擴大財政支出的傾向，產生「鞭打快牛」的負面效應。34而 1968 年則因受文化大革命影響，導致當年預算無法編制，被迫採取了「收支兩條線」的財政政策。35 1971 年至 1973 年則實施「收支包乾」體制。中央每年年初核定各省市的財政收入上交任務和財政支出指標，收大於支者，結餘由地方自行留用；支出大於收入者，由中央財政按差額補貼給地方。但這種財政體制的缺點顯現在地方與中央的「較勁」上，尤其是在各省市的收支指標核定上，往往與實際脫節很大，有的省市超收過多，有的省市則短收嚴重，使得中央財政年. 政治大 1974 年受到文化大革命影響，經濟財政受到破壞，調整為「收入分成」立. 年吃緊、入不敷出，在平衡預算上發生了很大的困難。. 體制（又稱為旱澇保收），中央對地方財政收入按固定比例留成，超收的部. ‧ 國. 學. 分則另定分成比例，支出按指標包乾。目的是鼓勵地方超收，以適當緩和收. ‧. 支掛鉤型財政體制所帶來的矛盾，使財政收入與財政支出脫鉤；財政支出包. y. Nat. 乾有利於地方安排財政開支。文革後，社會漸趨穩定，1976 年後又回復到原. er. io. 措施。36. sit. 先「收支掛鉤」體制的實施。1978 年則在部分省（市）試行「增收分成」. al. n. v i n Ch 1978 年以前的這段時期，為中國大陸建國初期，經濟與政治上尚未走入 engchi U. 正軌，先後歷經了「大躍進」、「文化大革命」，使得經濟遭到嚴重破壞，導. 致財政收入的不穩定。在這種局面下財政管理體制的頻繁變動，基本上每個體制都是為因應當時社會經濟狀況來調整，因此在此時期財政體制並沒有取 34. 地方政府實施收支掛鉤型體制，容易助長地方增加財政支出，因為地方多支出隱含著著分成的比例提高；在年初確定地方收支預算時，會對分成比例和收支指標十分計較，容易發生扯皮現象；對多收少支的省市不利（分成比例低），對少收多支的省市有利（分成比例高）。從全局的意義上看，這種財政體制會誘使地方對支出的關心甚於對收入的關心，具有「鞭打快牛」的負面效應。 35 收入全交中央，支出由中央統一分配。 36 「增收分成」，指的是當地方年度財政收入實際完成數額比上一年度財政收入實際完成數額增加的部分﹐由中央財政按規定的增收分成比例﹐給予地方較高的財政留成收入，以鼓勵地方組織收入的積極性。這是一種邊際分成方法，對地方來說收入是遞增的，而對中央的邊際分成比例是遞減的，使中央收入占總收入的比例逐年下降。 29.