實質屬性組合與銷售去化時間

在探討個案實質屬性組合對個案完成去化平均時間的課題上，本研究分別就 區位、主力典型單價距離、主力面積、總戶數、公設比、車位配比、典型房數配 比距離、景氣時機及建商類型等9個解釋變數來說明個案平均完成去化時間變 化，在實證方法上，本文以線性、對數和半對數模式進行分析，經實證後選定對 數模式為最佳實證方法¹⁵，其實證結果如下：在程式模型解釋上，R 為73.88%經² 調整後的R 亦為71.8%，表示本模型解釋個案平均完成銷售時間上有高達7成的² 解釋力， F 值為35.756，有顯著差異程度，使用的9個變數，也分別有0.1及0.05 以下的顯著差異程度，變數間自我相關VIF值均小於10¹⁶，符合差異要求，所有 變數經實證結果的正負向符號均與預期假設三相符，結果詳如表4-4-1所示。

本研究經實證結果發現所選取的9個住宅屬性變數皆對銷售去化時間有顯著 影響，從影響程度比較上來看，公設比、車位配比、房數配比、建商類型及推案 景氣時機在影響程度比重上大於個案區位、價格、面積等三項目，與過去文獻研 究結果不同，原因有二，一是依變數不同，本研究係以銷售時間為依變數，而過 去文獻大多以價格為依變數，二是由於建商依個案區位、面積等條件不同已在價 格中相互調整，例如區位劣者建商會採取低價策略及適度放大面積，以提高銷售 率及縮短產品去化時間，或者在區位優良地區採取高價策略但減少面積以控制總 價，爭取銷售率及縮短產品去化時間，因此該三項變數進入模型前，已經過建商 自行調整，因而影響去化時間的程度並不大，而公設比、車位配比、房數配比、

建商類型及推案景氣時機等變數，在影響程度比重上較大，這是與一般特徵價格

15 完成去化平均時間以線性模式測試之 R²為61%，以半對數模式測試之 R²為65%。

模型影響程度實證結果較不同的地方。

關於各變數對銷售去化時間影響上亦有不同，從區位上看，相較於基準組區 位稍優的個案而言，區位優良的個案確實有縮短產品去化時間的現象，比區位稍 優的個案有約11%快速去化效果，而區位劣、區位普通之個案相較於區位稍優的 個案則分別有20%、9%的延長去化時間效果。

從個案主力單價及個案房間數配比決定上來看，實證結果得知個案主力單價 若距離市場典型單價較愈大時，愈不利於住宅產品銷售去化，有延長銷售時間的 效果，在個案房間數配比上亦同，其距離市場典型房間數配比愈大時，愈不利於 住宅產品銷售去化，有延長銷售時間的效果。

在面積的實證結果上來看，主力面積的一次項係為適中面積，二次項為大面 積，個案規劃面積適中的產品，有利於銷售時間的縮短，而面積過大時則因市場 需求量較小，銷售時間也會延長，與研究預期假設符合，主力面積與平均完成銷 售時間的關係為反向，預期符號為負的，個案主力面積大則因與平均完成銷售時 間的關係為正向，與預期符號相符。

在總戶數、公設比及車位配比的實證結果上來看來，該三項影響個案的平均 完成銷售時間的較大，其中總戶數愈多，表示個案規模愈大，建商需要多花時間 去化產品，因而與平均完成銷售時間的關係為正向。個案公設比愈高，表示其消 費者負擔較大，需要多花時間審慎考慮，實證結果得知其與平均完成銷售時間的 關係為正向；車位配比則因近來都市發展受到重視，都市化後人口密度高，土地 寸土寸金，車位相形不足，因此個案規劃住宅產品的車位配比愈高愈有助於產品 去化，實證結果其與平均完成銷售時間的關係確為反向。

以建商類型的實證結果上來看，一般建商及穩健建商商譽佳，品質好、交易

建商而言，一般建商有9%的快速去化時間的效果，穩健建商有18%的快速去化時 間的效果，以推案時機點的實證結果上來看，相對於基準組景氣持平時期而言，

景氣開始復甦期及景氣明顯復甦期內的房屋價格尚低，再加上推案量不多的相同 類型或競爭個案較少，因此銷售去化時間較短，相較於景氣持平時期有快速去化 時間的效果。