研究假設

綜合前述文獻回顧及說明提出本文的研究假設整理如下：

一、為了降低成本，集合住宅大樓相似性較高以便達到成本最小化，但建商為了 因應不同消費者之購買能力及偏好，必須在同中求異，是故在規劃之初必須決定 個案各種房間數的數量，實務市場上常以購置3 房的首購族群為大宗，因此建商 若鎖定首購族則主力房數為三房，則個案3 房的數量一定最大、比例最高，若是 鎖定換屋族群時，通常其本人、子女年齡已稍長，經濟能力較好基本上4 房以上 為其首選，因此建商在該種房數上配置較多戶數，另外離巢期的銀髮族、單身或 已婚不育的族群因為所須房間數不多通常為2 房以下，建商若鎖定該類頂客族，

則主力房間數應以2 房為主，故預期三種不同的族群市場配比反映在主力房間數 上的比例將高於其他二種房間數。對建商而言，鎖定目標市場後，決定該次市場 的典型住宅房間數（或主力房數）戶量是產品定位的必要步驟。

本研究將個案中戶量較大的房間數定義為主力房數，因目標次市場、基地條 件差異所決定的主力房間數戶量及其他房間數戶量與個案總戶量比例稱為個案 房間數配比，該次市場下所有個案的房間數配比的平均值則定義為典型房間數配 比，此外最普及的3 房大樓住宅產品，其房間數屬性的數量在首購族住宅市場上 佔有相對的多數，但2 房以下、4 房以上數量則佔相對少數故稱為首購族群，而 換屋族群市場中，4 房以上房間數戶量佔有相對多數，在頂客族群市場中，2 房 以下房間數戶量亦佔有相對多數，故以個案房間數戶量比例不同劃分實務上常見 的首購族群、換屋族群及頂客(DINK⁸)族群三種族群市場，並以該次市場資料中 心值為典型房間數配比。

8 頂客族：DINK（double income no kid）指雙薪但無子女的族群。

H1：預期房數配比與不同購屋族群和個案產品主力房間數之間會有顯著性差異。

二、目標市場決定後才能進行產品定位，建商因應基地區位位置、基地條件、住 宅單價及規模、建商類型、基地的區域人口量、年所得及推案當時之景氣等經濟 環境等變數的不同，預期會有不同的典型或非典型產品定位策略，而房間數配比 策略是產品規劃定位的方法之一，依上述所劃分三個市場而言，鎖定首購族市場 之房數配比是典型的產品定位策略，頂客族與換屋族市場之房數配比則為非典型 產品定位策略，房數配比策略的決定即為目標市場的決定。

從個案基地所在位置差異選擇產品定位策略時，應該考慮政府的都市發展 策，近年來高雄市府積極發展北高雄，引動年輕的首購族群往北高雄移動，因此 預期北高雄及都會發展積極區域在產品房數配比策略上將以首購族群為主，南高 雄為早期住宅商業聚集地區所以建地少、交通區位優良但地價高而且居民平均所 得高，為控制總價因此建商產品房數配比策略上大多以頂客族群為主，但在個案 主力單價上若建商採取高單價訴求時雖有較大的機率採取保守的首購族策略，但 採取區隔的換屋族策略比例亦高；在個案推出景氣時機差異上，市場不景氣至復 甦階段建商多採用保守的典型首購族房數配比策略，從個案可能購屋人口量及該 基地所在行政區平均年所得差異上決定時，由於社會上仍以需求三房的中產階級 數量最多，大多數的情況下，建商最常採用的策略應該是符合主流市場需求的首 購族房數配比策略，又建商類型差異上預期一般建商或一案及口碑不佳建商會採 取保守的首購族房數配比策略，穩健建商則較有機會採取利潤較高的換屋族房數 配比策略；當建商採取首購族房數配比策略時，在戶數規模決定上可以在100-200 戶之間，但若建商採取頂客族或換屋族房數配比策略時，戶數規模則以100 戶以 下為宜。

H2：預期建商因基地區位位置、基地條件、住宅單價及規模、建商類型、基地 的區域人口量、年所得及推案當時之景氣等經濟環境等變數的不同，會有不 同的典型或非典型產品定位策略，南高雄，區位優地區，建商的產品適合以 頂客族房數配比定位，高單價及穩健型建商的產品適合以換屋族房數配比定 位，市場不景氣至復甦階段以及大多數情況下，建商採用保守的典型首購族 房數配比策略，是符合主流市場需求的房數配比策略。

三、建商進行產品定位時，大至總體經濟面的景氣時機，小至個體經濟實體屬性 中的區位、面積、單價、總戶數、建商類型、住宅空間配置(房間數)、公共設施 配比及停車位配比等均是規劃考量的項目，過去關於特徵價格理論研究中常被引 用來分析合理價格的變數，這些變數同樣地也會影響個案被接受程度及去化的時 間，一般而言，消費者接受程度高個案去化時間就快，因此理性的消費者對於住 宅屬性的接受程度影響建商規劃產品屬性的方向、就區位而言，區位愈優良去化 愈快、主力面積大需求少則去化慢、主力單價及個案房數配比趨向典型訴求，個 案愈偏離典型主流市場去化愈慢，總戶數（規模）愈多去化時間愈慢、建商穩健 商譽佳，可以幫住產品去化、高公設比使消費者額外負擔加重不利去化時間及個 案高車位配比有利於消費者停車方便性，對產品去化時間速度有正向影響，至於 推案景氣時機點上，當景氣回復後呈持平狀態時，個案常因採取產品區隔定位策 略，再加上建商信心回復，推出個案數量多因此競爭大且價位亦高於景氣復甦初 期，因此預期其去化速度慢。

H3：預期個案優良區位、面積適中、主力單價及個案房數配比趨向典型中心值、

低總戶數、穩健建商、低公設比及高車位配比等屬性、適當推案景氣時機 下，將有助於縮短產品去化時間。